Застройщики рассказывают о проблемах и просят помощи у государства, но это фикция. Они пекутся о сверх прибыли, которой могут лишиться.

🏗 «В России доля непроданного жилья во многих проектах достигает уже 40%, и этот показатель будет расти»- заявилво вторник на заседании общественного совета при Минстрое глава компании «Основа» Александр Ручьев. Интересно, что на помощь девелоперам просят прийти государство. Выкуп частичного жилья помог бы поддержать индустрию, но главный вопрос — по какой цене застройщики готовы продавать жилье государству. Напомню вам, что подобная попытка уже была в 2020 году в связи с пандемией, когда компании ДОМ.РФ выдали 50 млрд. руб. на выкуп жилья в низкомаржинальных проектах.

🫧 Стоит признать, что мало для кого является секретом, что многие застройщики держат про запас квартиры в ново построенных домах, чтобы создать ажиотаж и тем самым породить спрос. Дело в том, что они не хотят снижать цены на квадратные метры и терять свои сверх прибыли (Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзулин  оценил реальную себестоимость квадратного метра жилой недвижимости в панельном доме в 62 тыс. руб.). Учитывая, что мыльному пузырю уже некуда надуваться в недвижимости, то стоит его сдувать (последний спрос был связан с около нулевыми ставками по ипотеке от застройщика, но теперь этим занялся ЦБР). Поэтому на спрос и предложение ипотечного кредитования повлияет несколько вещей на сегодня:

🏠 Заявление ЦБР о том, что с 1 декабря будет поднят коэффициент риска для кредитов с первоначальным взносом меньше 10%. 

🏠 Сообщения ЦБР о том, что будут приниматься решения касательно ипотеки по околонулевой ставке. 

🏠 Объявление частичной мобилизации 21 сентября. Отток населения за границу и продажа недвижимости в сжатые сроки с дисконтом.

🏠 А ещё у нас продолжается кризис, инфляция после планомерного снижения приступила к росту, а, значит, велика вероятность поднятия ключевой ставки в следующем году. Неопределённость увеличивается.

Поэтому очень глупо выглядят те заявления, что застройщики не могут снижать цены на квадратные метры, иначе их ждут убытки. Всё они могут, только вместо сверх прибылей будут просто зарабатывать, а не грести лопатой. Все отрасли также будут поддерживать функционал, ибо застройщики, как закупали, так и закупают у них материалы по тем же ценам. В Москве эта стоимость жилья падает, согласно графику irn.ru. Если смотреть ту же статистику ДОМ.РФ за август, то видно, что количество выдаваемых ипотечных кредитов сокращается, но объём выданных средств вырос только на первичном рынке жилья. Это подтверждает, что спрос есть только на новострой и то благодаря ипотеке от застройщика с около нулевыми ставками (ставки снизили до нуля, зато цены такого жилья увеличили, отсюда и рост объёма заёмных средств). За сентябрь думаю статистика будет хуже.

💡 Отсюда возникает вывод, что самочувствие тех же девелоперов в следующем году в лице: Самолета, ПИКа, ЛСР и Эталона на фондовом рынке будет весьма неважное. Понятно, что исчезнуть им не дадут, да и большинство из них заплатят дивиденды, но того космического роста, как обещают некоторые телеграмм каналы, не стоит ожидать.

С уважением, Владислав Кофанов

Блог в Телеграм: t.me/svoiinvestor