Блог им. sfbankir

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Всем привет!
Поднимали тут вчера темку про перспективы арендного бизнеса в жилом сегменте на фоне стагнации рынка, возможного пузыря недвижки в крупных городах и кратного снижения доходности безрисковых инструментов (Вклады, госбонды).

Предлагаю рассмотреть вариант приобретения готового участка (или создание с нуля самому) в до 10 км зоне от мск, под строительство бюджетного дома под сдачу или полноценное проживание.
Это не реклама конкретного кейса — это экономический разбор этого сегмента на реальный примерах.

Рассматриваемое место — г. Балашиха-2 (Та часть городского округа Балашиха, которая расположена вдоль Щелковского и окружена Лосиным островом с одной стороны и Озерным лесопарком с другой.
От МКАД 7-8 км, от Кремля (Лубянки) 23 км  — Ясенево и Бутово дальше
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Набрасываю пока картинки и потихоньку описание...

Самый простой  вариант купить готовый участок на вновь нарезанном поле на краю поселка, со статусом ЛПХ или ИЖС, подведенным электричеством, присоенным адресом в г. Балашиха (т.е. регистрация, школы, поликлиники и все городские фишки будут)

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Просто средне заболоченное поле обойдется где-то 330 тыс за сотку

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


перенос лесной участок

Лесной участок с березками да кленами метров по 10 — 500-700 тыс за сотку


Все это Аккуратно нарезается на улицы города Балашиха за счет администрации и даже обустраиваются дороги из твердого покрытия — сначала крошка, потом полноценный асфальт (года два как бесплатно)

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Электрофицируется поселок тоже бесплатно, даже столбы за счет Восточных сетей, собственник участка получает 15 кВт к фазы 380В, на входе за 550 руб + расходя на счетчик и внутренние провода (20-50 тыс руб) — очень даже бюджетно, с мощностями проблем нет, хотите больше можно но за доп. плату, хотя и тут есть лайфхаки. Двухтарифный план, прямой договор с МОЭСКОМ

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Строящийся в моменте домик на участке 5 соток площадью около 200 темров из газоблоков

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Армяне построили кэптивный многоквартирник на 6 семей — очечь бюджетно даже


Как альтернатива создания участка может быть приобретение свалки, болота и т.д. с очисткой и отсыпкой, по деньгам выйдет так же примерно — но больше поле для воображения:

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

И деревья побольше будут...
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


Это строящиеся на сегодня обьекты, а вот недавно завершенные:
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


Экономика такая домик до 200 метров со всеми городскими подключениями на участке 5-7 соток обходится 8-12 млн руб под ключ, самому на 1-2 млн дешевле...
Домик 250-300 метров на участке 10-12 соток — 15-20 млн… (на 2-3 млн самому дешевле)
Старые участки с домами, большие раза в 2 дороже..
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


Это домик хоккеиста Ларионова например, но там 15 соток породистых деревьев и бассеин

Вот просто обустроенный участок на старых улицах — 700 к за сотку, ИЖС все коммуникации (отрезали от дома своего)
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии



В аренду это все сдается в легкую, на долгосрок 60-120 тыс в мес + коммуналки, городская инфрастуктура, дороги чистят зимой 
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии





В шаговой доступности лучший в МО муниципальный парк Пехорка, частный пляж, лес...

Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии




Поликлиники детская и взрослая:
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии




--------------------
Как альтернатива — рассмотрим квартиру в бетоне по тому же направлению, но в пределах МКАД (10 км разница), 
Загородная VS Московская недвижка для аренды и для себя. Разбираем реалии


Машиноместо еще +2 мио, ремонт +1-2 мио своего участка нет...  сдача в аренду те же 80-100 максимум



★11
86 комментариев
 Если кого интересует: п.Шишкин Лес, 35 км от Москвы, дом 300 м2, участок 24 сотки, на участке ещё один гостевой дом, всё это находится в закрытом. охраняемом посёлке. вокруг лес. Цена 25 млн.руб
Александр НеПушкин, согласен, таких предложений много — но мы рассматриваем именно городскую недвижку
avatar
Sergio Fedosoni,  справка- п.Шишкин Лес является городом Москвой!
Александр НеПушкин, Новой Москвой ??

avatar
Sergio Fedosoni, именно! Там проживают звёзды Российского шоу-бизнеса.
Александр НеПушкин, я не спорю, я просто предлагаю вариант для любого ценового сегмента, сейчас про аренду распишу еще…
avatar
Sergio Fedosoni, понятно, я предлагаю для таких местных богатеев, которые хвалятся, что не знают куда истратить.
1 балашиха на востоке — грязный воздух с москвы идет, надо брать юг или запад
2 я бы смотрел метро прокшино… там кстати 1 час езды до оки- порыбачить — покупаться… песочек
3 есть еще вариант — поселок писателей в переделкино
avatar
ves2010, Балашиха-2 — это ЛОСИНЫЙ ОСТРОВ!!! — это не Кучино полигон, это северо-восток
avatar
Sergio Fedosoni, Слушай на счёт Балашихи — часто ездил с товарищем на дачу в Шатуру по дороге между Балашихой и Железнодорожным.
Короче там конкретно ночами в районе Железнодорожного делают выбросы производственных газов...
Ночью кумар из газов стоит такой что — хоть противогаз одевай.
Знакомая живет давно в Балашихе — говорит ночами до них долетают газовые выбросы, травят конкретно.
Так что фактическое положение дел с воздухом там может быть совсем не такое радужное как на фотографиях, и не такое как расписывают продавцы недвижимости тех районов.
Плюс там ещё где то ближе к Железнодорожному, на выезде из него — большая площадка свалки производственных отходов.
Мы когда по пятницам выезжали из Москвы  в час ночи (меньше пробок) ночью — проезжали те районы между Балашихой и Железнодорожным,
там проезжали район свалки — то же самое воздух был как после газовой атаки.
Нужно самому ехать и всё в округе смотреть.  
Алексей Севастьянов, ответ простой, балашиха э о крупнейший город МО, и от предлагаемого места до железнодорожного, как до Кремля.
Именно на этом обстоятельстве и основывается предубеждение о экологии.
Фактическм это место граница балашихи на северо-востоке с Лосиным островом в Районе Оболдино, Медведьми озерами и заповедными заболоченными лесами Сетка тянущимися до Чкалрвского аэродрома.
Промышоенных производств там нет, из неэкологичных обьектов станция ГПКС (космическая связь обьект в Долгом Ледово), станция РЭБа в самол Лосином острове, транспортные и защитные обтекты Транснефти (хотя ее запретка отсекает от поселка туристов и отдыхающих) и обьекты ЦСН Вымпел (трен ровочная база в лесу и административно жилой комплекм на нескольких га)

Даже от дороги (Щелковское шоссе) поселок отсечен многометровым экраном. 

Хотя, обьективности ради, сирены все же слышно бывает.. 

avatar
Алексей Севастьянов, Плюс завод по производству минеральной ваты, фенол + вонь. Собственники завода датчане на правильном расстоянии от Дании его построили:)
http://ecamir.ru/experts/V-ZHeleznodorozhnom-dyishite-ostorozhno-Ili-kak-sdelat-nash-gorod-chische.html

avatar
Поделюсь соображениями на этот счет.
Если в аренду, то желательно иметь все центральные коммуникации — газ, электричество, вода, канализация. Такой участок будет под 1млн за сотку на таком удалении.

Для дома минимум 6соток, те 6млн.руб. Дом под ключ в 150м2 добавит ещё под 9млн.руб. Мебилировка и бытовая техника ещё 0,5млн. Нормальный забор, навес на пару машин, газон — это ещё 1млн.руб. Прочее — ещё под 10% от стоимости всего, в тч подведение коммуникаций.

Итого стоимость дома получается в районе 18млн.руб., который теоретически можно сдать за 100тр в месяц.

Отсюда грязная доходность 1,2/18=6,67%
Чистая доходность при самозанятости при необходимости косметического ремонта =(1,2×0,96-0,152)/18=5,55%.

Это, скорее всего, похоже на максимальные цифры, а реальные будут похуже. В любом случаеиэто мои теоретические размышления. Возможно, кто-то подтвердит или опровергнет реальным примером.
avatar
Excessreturn, Все городские коммуникации тут есть, аренда 60-120 тыс дом, в Самоизоляцию улетали по 200-250 на 2-3 мес...

avatar
Sergio Fedosoni, надо, конечно, смотреть, но идеальный вариант — это сдать надолго. Соответственно в этом случае нет простоев, арендаторы платят за коммуналку круглый год плюс ещё следят за домом и за отоплением. Вероятно, что сдать надолго будет подразумевать ещё наличие инфраструктуры для детей — школа, дет. сад и пр.
avatar
Excessreturn, школы, поликлиники все новое Военного городка Авиаторов, с садиками есть сложности — частный естественно есть в самом поселке — муниципальные очереди, магазинов навалом сетевых, с парковками и подьездами проблем нет...
Спрос на аренду раза в 2 выше предложения...

avatar
Excessreturn, Местные риэлторы домов 15 поменяли Балашихинским пенсионерам на их большие 3шки с переездом, сейчас экономика этого проекта к нулю приблизилась, но участков 50 еще осталось неосвоенных, в год добавляется 20-30 новых строений, нас они не касаются, но поселок расширяется…
avatar
Sergio Fedosoni, если с интернетом все нормально и по соседям нет вопросов, можно брать на себя. И реально комфортно жить. Кому позволяет работа или нерабочий доход не каждый день ездить в офис. Аренда в любом случае — возня и риски. То есть, чтобы отбить эти 6-7% процентов годовых, надо еще напрягаться. К тому же, на период строительства и обустройства этих %% не будет.  
avatar
SergeyJu, интернет оптика ГПКС до 500 мбит или радиомодем 20 мбит, народ в основном для себя и берет, но при необхожимости сдачи в аренду улетает сразу.
avatar
Excessreturn, у тя в расчете износа нет… дом мильон лет не простоит… -2% в год надо закладывать… и еще издержек дополна
avatar
ves2010, для косметики и пр заложен резерв в 152тр. в год. Это по минимуму. А так на итоговый результат сильно повлияет качество, стиль постройки, качество арендаторов, рост цен и пр. В общём всё примерно и, как я написал, по факту, скорее всего, результат будет хуже.
avatar
У меня знакомый имеет 2 дома рядом, один сдал под дом престарелых за 250К. Но там метров 400 дом примерно.
avatar
Земельные участки вокруг мегаполисов это будующие кандидаты в дойные коровы в плане разных поборов от властей. От кадастра и налогов, до доступа к инфраструктуре, бытовых услуг и т.д. Кроме того средняя полоса РФ, не говоря уже о Питере, с климатической точки тухлый номер, короткое лето, затяжная осень и длинная зима. Поэтому участки надо брать на юге, особенно под личное хозяйство, если хотите свой сад-огород. Квартиру в Москве-Питере и участок/дом на побережье ЧМ. Такой вариант лучше всего.
avatar
Krisa-Lariska, плюсую
avatar
В предложенном варианте минусов вижу больше чем плюсов
если примерый бюджет этого мероприятия 15 лямов, то какой смысл заморачиваться? Можно купить готовое в обжитом поселке.

На работу ехать с балашихи   Что 7 км что 20км по другому направлению любому — одинаково геморно
avatar
Antigua, поселок это не город, кто жил и там и там тот понимает разницу
avatar
Sergio Fedosoni, в местную школу или садик или поликлинику никто и не будет ходить. Для меня лично наличие этих критериев безразлично, сейчас все лечатся по дмс, а школы сады специализированные ищут а не ту что рядом под боком. 



avatar
Antigua, лечатся по дмс, а вот справки и простые услуги все равно получать в местной поликлинике, садик есть частный,
www.sun-city.me/

мы туда и ходили, школа — не забываем, что это режимная зона для иностранцев, и военный городок, там 90% дети офицеров от подпооковника и выше, и протекторам МАИ и МГТУ баумана.
Т. Е у жителей есть выбор между частной и городской инфраструктурой.
Парки местные кстати зеленые человечки охраняют (те самые), ибо их дети там тоже гуляют (ЦСН Вымпел тоже тут)
avatar
Sergio Fedosoni, ну ради справок и простых услуг можно раз В пол года год и в москву выбраться по месту прописки или куда там. Частный садик это при любом поселке сейчас, более менее крупном. Т.е речь не про снт или деревню глухую конечно. Школу опять же надо ходить смотреть выбирать, конкретно у вас может и хорошая, но спецы все равно в москве все сконцентрированы. 

В общем то я за загородное жилье, но конкретно заморачиваться участком, болотом, подведением и стройкой с нуля сомнительное удовольствие рад 6-8% годовых. Доя инвеста проще купить двушку в москве и сдать за 3 дня. Для себя — взять уже обустроенный поселок, т.к ценник у вас выходит уже приличный.

Готовые дома с ремонтом с ландшафтом обустроенные и в обжитом поселке с инфрой можно сейчас найти за 17.5-19 млн рублей. Направления все разные на вкус и цвет как говорится
avatar
Antigua, если самому строить доходность будет в разы выше, особенное если сразу нескольтко обьектов...
Я показал реалтную картинку, реалтно строящихся домов, не забываем еще про дубоер щелчка, который сразу на 100-200% поднимет стоимость пустых участков.
www.google.com/amp/s/360tv.ru/news/tekst/doroga-v-odin-schelchok/%3famp=1

Ну и главное, можно начать с минималтных вложений и постепенно все обустроить, и до 10 млн получится очень достойное жилье по Российским меркам
avatar
Sergio Fedosoni, если делать для себя то да. Но ваш кейс про инвестиции, поэтому постепенно все обустраивать не вариант — нужно сделать максимально быстро чтобы потекла отдача в виде арендных платежей. 
avatar
Krisa-Lariska, предвзятое мнение, не бывает у нас горящих свалок, пестово с витенево вообще острова, а Одинцово мегаперегруженное направление
avatar
А можно ссылку на сайт тех, кто эти участки продает?
Феликс Труфакин, ну без рекламы тут, в часном порядке могу подсказать
avatar
Феликс Труфакин, циан конечно
balashikha.cian.ru/sale/suburban/199146621/
avatar
ves2010, там какой то первоначальный должен быть, кто нарезал, в ИЖС переводил и прочее. Через ЦИАН я запутаюсь.
Феликс Труфакин, вы получите уже в статусе ИЖС по дкп...
Ну или сами можете это все сделать сьэкономив тыс 500 на участке.
Опятт же для больших участков зачем вам 50 соток ИЖС, можно нарезать 10 соток ижс, 20 лпх, остальное огороды, раза в два дешевле выйдет, с тем же эффектом.
avatar
Krisa-Lariska, в случае если у вас есть жильте в мск, в мо, и чтото на юге, доп вложения в подмосковные обьекты более предпочтительны, чем в московские, можно и на самой стройке сьэкономить/заработать и на последующей продаже/сдаче.
Основное конкурентное преимущесво тут, ограниченность подобных предложений участков и кратный рост цены при улучшении транспортной доступности (чего с Одинцово уже произошло)
avatar
Тема сисек арендной доходности не раскрыта. Привели объекты с диапазоном цен 10-36 мио и сказали, что сдать можно по тем же ценам, что и хату за 20 мио в мск. Давайте уж конкретные объекты и цены-аренду разберём, а то так вообще несерьёзно.
В моем представлении сдача в аренду в мск — зашквар, а за городом — лютый зашквар по доходности. Пост в этом ни на йоту не разубедил.
avatar
MadQuant, дом с себесом 10 млн сдается гдето за 60, с себесом 12 млн за 80
При этом стоимость земли в теории должна раза в два вырости (из за новой магисипали с частным сьездом).
Если обтект возводить самому то экономится 1-2 млн, что больше среднероссийской зп за период стройки.
С квартирой так не получится...
Дальшейшее развитие инфрастпуктуры вокруг, в т. Ч. И многоэтадная застройка, тоже должна позитивно влиять на капиталищацию, ввиду отсутствия возможности сознания новых участков в черте города по этому направлению.
avatar
Sergio Fedosoni, ну может локально в эпидемию я готов поверить в то, что вы дом с себесом 10 мио сдадите за 60 (10 + цена участка, как я понимаю), хотя даже при этом после налогов останется всего в районн 6% годовых (минус ещё периодические расходы на ремонт). А вот в обычное время даже в это верится с трудом.
По поводу что там куда будет расти — это бабка надвое сказала, если посмотреть на Московскую недвигу за последние 5-10 лет — там даже в рублях все с трудом растет, хотя факторы в плюс вроде тоже есть.
Проще уж тогда предположить, что какие-то акции будут расти — на этом вью, имхо, гораздо более вероятно заработать. При том, что ликвидность этих денег будет на порядКИ выше, чем в загородной недвиге.

P.S. Если учитывать «обычного» консервативного инвестора, у которого из вариантов только баксы, рублёвый депозит, офз или недвига, то недвига на этом фоне неплохо смотрится.

P.P.S. Но если все так радужно — почему я вижу объявления «продается» на каждом втором доме по направлению Раменского?
avatar
Sergio Fedosoni, если про дублер все уже знают, значит это в цене. Как метро в коммунарку. Плюс я не уверен что в вашем расчете 10 лямов можно уложить с землей и стройкой с нуля. Да и опять же вопрос, зачем морочиться? Это минимум год, с кучей головняка. И даже если сдать в карантин за 60 тысяч, то потом с этим добром что делать? Целый год никто не будет снимать.  Дом это круто, но ни направление, ни окружение, ни трудозатраты конкретно в этом случае овчинки не стоят. Особенно учитывая сколько готовых вариантов есть в этом бюджете где еще можно торгануть продавца. А с соседями армянами которые отгрохали триплекс на 6 квартир я уж особенно осторожным был бы )) как бы там отельчик ни оказался
avatar
Antigua, в карантин за 200+,
Армяне свои, они россияне, местным шашлыкощопом рулят.
avatar
MadQuant, в москве можно выцепить 5-6% доходности. 
avatar
Antigua, где и что? Я одно время озадачился покупкой недвижки для прописки ребенку — и больше 3.5-4% реалистично доходности не нашел, если учитывать налоги и коммуналку с собственника, и чтобы хата была более-менее в центре, а не у МКАДа ездить. В итоге плюнул, прописку за бабки делаю.
avatar
Antigua, апарты, сохо нохо, сейчас алкон строят. В ближайшее время их приравняют к жилой в части налогов и пр. 

Вторичка, в основном в пределах ттк или недалеко от ттк. Косметический ремонт и те же 5%, но выбирать надо ликвид
avatar
берем на 15 млн фишек с ммвб, снимаем на див. Не надо ничего покупать.
avatar
балашиха — печаль двно. щелковское стоит люто. гипермногоэтажки подползают к поселкам со всех сторон. если вода рядом с поселком — вообще аллис, от многоэтажных жителей летом не протолкнуться. вообще ижс нормальное это сейчас уже 100 км от москвы ±, под боком у местного райцентра поприличнее. за городом все равно пмж возможно только если не надо каждый день или через день в москву по будильнику, т.е. не для клерчил.
как рентная тоже мало канает, альтернатив в москве ЦАО/ЮЗАО как аренда все реано нет.
avatar
u-gyn, конечно по часам не надо, а щелчок за 3-4 года перестроят весь.
Не в час пик все летит прекрасно.
avatar
Sergio Fedosoni, когда не щелковском не час пик? ;) часа в 2 ночи если только.
и все таки жизнь за городом не для клерчил, поэтому смысл торгать в 7 километрах и дышать смогом, если можно сидеть в 70ти где еще есть воздух?
avatar
У меня в СНТ сдают дома.
Ктото даже купил рядом пару участков и возвел там коробки из пеноблоков под сдачу (реально бюджетно).
Строить под сдачу имеет смысл объекты не больше 200 метров (а скорее 150). Ну и если строить так рядом — думайте об энергоэффективности в первую очередь, тк зимой если будут проблемы с (дорогим) отоплением никто жить не захочет. 

С домом возни в РАЗЫ больше, чем с квартирой. Сдать сложнее и ломается намного больше.
На западе земля намного дороже.
avatar
Дедал, редим самоизоляции, соцдистанции и удаленок силтно перекроил рынок, в мск сейчас вообще с семьей делать нечего, года два ничего не улучшится точно, так чтотзагородный спрос будет расти, а тут еще и на самой стройке заработать можно, в случае с квартирой так не получится
avatar
Может лучше квартиру или виллу в Анталье? Народу туда полно свалило.
avatar
Азат Туктаров, можно и так, но геополитика и корона может это всемв пшик превратить
avatar
В аренду это все сдается в легкую

Меня так улыбнула ваша наивность ))
avatar
Michael, в этой локации спрос на аренду качественного жилья огромен, каждый день в форуме спрашивают, мол никто не сдает??
avatar
Sergio Fedosoni, знаю я Балашиху прекрасно. По статистике самая ходовая однушка в Москве простаивает в среднем 6 месяцев из 36. А что говорить про загородную недвижку с ценником выше 100к? Попробуйте реально что-то сдать за ТУ цену, которые вы хотите. 
avatar
Michael, соседка сдает пару раз в год за 80-90 вообще без проблем
avatar
Sergio Fedosoni, почему пару раз в год? Такая высокая текучка арендателей?
avatar
Michael, когда уезжает отдыхать, однушка в мск и дом с 10 комнатами, барбекю, терассой и парковкой на несколтко машин это разные вещи.
Снимаю в оснрвном на большую или 2 семьи где много детей, маленькие дома за сутки уходят, сейчас один вот такой остался:


Маленькие домики и участки куда более ликвидны и по продаже и по аренде. 

avatar
Sergio Fedosoni, потому что лето. Зимой будет простаивать.
avatar
Sergio Fedosoni, вы как эксперт по щелчку и балашихе, скажите в рабочем поселке Звездный городок есть какие то засады с землей или назначением земли? А то интерсные варианты там предлагают в кп Гвардеском
avatar
Antigua, звездный городок это отдельный субьект в щелковском районе, там с землей частенько заморочки бывают, у нас был случай когда на земое воиской части построили посёлок и все арестовали, за 15 лет он в руины превратился…
avatar
Sergio Fedosoni, вот и у меня такое подозрение…
avatar
А если рассмотреть вариант строительства многоквартирного дома, но для сдачи в аренду по квартирно?
Не в Москве, так выгоднее (до 1-1,3% в мес), но есть сложности
avatar
Sergej, там столько геморроя… Для легальной стройки многоквартирного дома нужны совершенно другие коммуникации и разрешения. Купите лучше акции ЛСР/ПИК ))
avatar
Рассмотрите альтернативу в виде коммерческой недвижимости. Вот здесь все подробно разобрано — маржинальность такого арендного бизнеса намного выше:  https://www.youtube.com/watch?v=54HSWoP6gpk
avatar
Michael, у нас налог 2% от кадастровой, которая зачастую выше рыночной, но даже при этом тема актуальная. Но 1% в месяц сложно поймать.
avatar
Sergej, покупайте ЛСР ))) Там достаточно щедрые дивиденды, и геморроя «ноль».
avatar
Мое мнение, что проект — пустая трата времени. Объясняю. Не соблюдаются два основных принципа успешных инвестиций — диверсификация и ликвидность. Диверсификация — «закопать» все деньги в одну локацию — это большой риск. Завтра что-то рванет, разольется или построют что-то ужасное рядом — после чего локация может сильно потерять в стоимости и привлекательности. Если бюджет позволяет — нужно инвестировать в 5-10 подобных объектов в разных точках (заодно можно хорошо на стройке сэкономить при оптовых закупках). Ликвидность — такой объект непросто продать. Он может продаваться несколько лет и уйти с дисконтом. Поэтому строят либо для аренды либо для продажи — есть существенная разница. 

Ну и конечно здесь много геморроя — поменять лампочку, починить трубу, устранить все косяки — это все на владельце дома. 

Те же акции ЛСР дают порядка 10% дивидендой доходности при минимальных затратах на инвестиции. 
avatar
Проще ETF на REIT купить, и рисков меньше.
avatar
Just Me, какие тикеры например?
avatar
MoneyHarvester, например, VNQ, XLRE
MoneyHarvester, VNQ
avatar
Krisa-Lariska, я снимаю рядом с можайским шоссе — 195 метров над уровнем моря — так тут воздух как в деревне(!) я офигел что в москве такое возможно. Восток москвы — это газовая камера. я там жил
Имхо, тема недвижки в РФ в качестве вложения или рентного бизнеса закрыта, если не навсегда, то очень надолго.
Да, был бурный хайп с 1992 по 2008, когда условная трешка в спальниках Мск выросла 10-15 тыс $ до 400-500 тыс $, и еще в качестве вишенки на торте давала к этому от 5 до 10% годовых при сдаче.
С тех пор стоимость упала до 150-180 тыр $, накладные выросли безумно, и аренда дает реально, имхо, не больше 2-3% чистыми, не учитывая постоянное падение в $ стоимости самой недвижки. При том, что и бытовая инфляция самого $ в мире огого. Примерно в 2 раза за последние 20-25 лет.

А для себя, если есть деньги и желание купить или построиться в любом конкретном месте, хоть в Балахе, хоть в Железке, хоть в Капотне, хоть на Остоженке или Тверской, хоть в Одинцово, хоть в Питере, хоть в Сочи и т.д., заради бога. 
avatar
Ян Карлович, недвжику как спекулятивно сожно рассматривать. Смотрел на мосфильме Котлован вырос на 20%, апарты алкон на ленингградке -30%. Нужно успеть урвать и перепродать
avatar
Влад, не в час пик разница 15 мин, от аэропортов (с мкада) вообще одинаково.
В час пик крайне редко приходится перемещаться в мск
avatar
и что, много дураков, готовых купить дачу в 10 км от смрадной Москвы?
avatar
Фима, мне вот тоже не понять. Да и дача то это относительная. Где то в москве воздух чище чем в 10км от мкад
avatar
поверьте тому кто слушает опытных строителей — лучший вариант за минимальные деньги это уже построенная дача со всеми удобствами (не дороже 10 млн)  и известными хозяевам  косяками (например, плохое утепление мансарды) и в километрах в 100 от Москвы и в 1-3 км от трассы. Сам в такой локации и отдыхаю, поэтому и советую. Все косяки можно устранить и не ждать когда они за 10 лет всплывут. Посмотрите видосы как покупают свежеотстроенный особняк, а через год у него стена обваливается, потому что косякнули на блочном фундаменте.
avatar
Фима, полностью согласен. Хотя 100 далековато, по мне 50 оптимально. 
avatar

теги блога Sergio Fedosoni

....все тэги



UPDONW