Блог им. ruh666

Почему рынок недвижимости НЕ СКОРО рухнет

Алаверды посту про «скоро рухнет».

Все эти демографические заморочки не имеют смысла в отношении ценообразования недвиги, поскольку в условиях кредитной экспансии она перестала быть просто потребительским благом, а стала активом. Ровно поэтому к её ценообразованию имеет отношение ТОЛЬКО сама кредитная экспансия. Иными словами, пока жив текущий кредитный цикл, ничего не рухнет, ни нефть, ни акции, ни недвига. а умрёт он не скоро, предположительно, в 2024-25г, когда будут низы по золоту. Поэтому мой старенький прогноз до сих пор актуален, по московской недвиге перед обвалом увидим ещё перехай в баксах.

И да, подписывайтесь на мой супер-дупер-мега-телеграм-канал. Када у мя будет много подписчиков, я смогу за мегабабло рекламировать видео-курсы макраме)))
★8
Тоже так думаю
avatar

Asal

Я за падение в долларах
InvestorNaDolgo, дык зашортите)
Ильшат Юмагулов, В настоящее время главным бенифициаром «несдутия цен» являются банки
о том и спич
Имхо, слива недвиги не будет, но перехая тоже не будет, тем более в баксах. В реальном выражении недвига уже давно и сильно падает, и я не вижу причин изменения тренда.
avatar

MadQuant

MadQuant, эт почему?
RUH666, платежеспособный спрос не растет, поэтому кредитная экспансия не сможет существенно повлиять на спрос, а все прочие факторы, как уже указывалось, действуют скорее в минус. Поэтому я ожидаю долгосрок продолжения удешевления недвиги в реальном выражении.
MadQuant, чойта она не может повлиять? а покупка банками? а ипотека?
RUH666, что покупка банками? Недвига банкам не нужна. Ипотека — она и сейчас есть, по приемлемым ставкам, кто мог уже взял, а кто не взял — наверное не может себе это позволить.
MadQuant, Недвига банкам не нужна
угу, то-то открывашка местами в недвиге зависла))) нефть им какбэ сама по себе тоже не сильно нужна
а кто не взял — наверное не может себе это позволить
эт ваще странный ход мысли, ведь всё течёт, фсё меняицца)
RUH666, открывашка в недвиге подзависла, потому что продать не может — видимо, даже по ценам покупки никто не берёт, а убытки признавать стрёмно — лучше на балансе держать.
Я работал в Сбере несколько лет, забрать недвигу по неотданному кредиту — для банка страшный сон, ее потом не продать, она никому не нужна.
MadQuant, дык они по времени не угадали, вы ж спросили, нафига банку недвига
RUH666, почему банки захотят брать на баланс дешевеющий актив? Кому будут сдавать эти квартиры в условиях демографической ямы и снижения иммиграционного потока?
Поджигатель Жирафов, схрена он дешевеющий?
RUH666, демографическая яма, рост ЖКХ, медленный или нулевой экономический рост, сокращение миграции, рост налогов и падение покупательной способности населения.
Поджигатель Жирафов, да насрать! рынок што, дешевеет???
RUH666, рынок и дорожает и дешевеет, когда как. Сейчас мы где находимся в экономическом цикле и цикле цен на недвижимость? Почему вы считаете что он будет и дальше расти, а не падать? У многих ЦБ ставки уже либо около нуля либо ниже.
Поджигатель Жирафов, по эллиотту я щетаю
MadQuant. Всё сейчас определят один фактор. 1) локация; 2) локация; и наконец третий- локация. Смерть малых городов, практически неминуем, Москва+ область; Питер+ область; юг России- тут ничего не упадёт.
EdvardGrey, ну так посмотрите на динамику цен на Московскую недвигу в долларах (irn. ru) — где тут рост?
MadQuant. Согласен, в $ пока роста особого нет. Но и падения в Москве тоже нет. Некоторый рост в рублях.
EdvardGrey, отскок дохлой кошки, надолго рост не затянется
MadQuant, Согласен с автором, по-настоящему  падения недвиги (если считать в иностранной валюте, нахождения Москвы, а это Европа )евро, даже еще и не было. Давайте посчитаем в евро за последние 10 лет. В пример возьму свой район проживания раменки (17 этажка, 87 г постройки  3- шка 74 кв м)  стоимость в 2009 году 9500 тыр  или  по курсу 44 рубля за евро -216 тыс евро(на вышке в 2008 была в районе 11 млн по курсу 38,5 руб за евро-285 тыс), сейчас такая стоит 18 млн по курсу 71 руб за евро-253 тыс евро. За десять лет даже небольшой рост, к 2008 г падение на 12%-это  вообще ниочем по сравнению к другим  европейским столицам (Афины, София, Барселона, Лиссабон, Рим итд итп) где падение было от 30 до 70% и до сих пор даже на половину не восстановилось- Москва выглядит просто идеально.  И не хрена все считать в долларах, живём в Европе, торгуем в основном  с Европой , так давайте и считать в евро. А если московская недвига, все это время еще и в аренду сдавалась(что по% повыше чем в других европейских городах,  из-за налогов итд) то вообще, все сладко получается. Все данные по квартире привел из личной покупки  в 2009 году (сам сейчас живу).
Лабиринтов Сергей, давайте не высосанные из пальца цифры анализировать. Вот адекватно посчитанный индекс (как вы хотите — в евро):
https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=2&select=currency
Падение с 4000 до 2500 — это не 12%, а все 40% вообще-то. Это мы еще номинальные цены смотрим. Добавим сюда инфляцию за эти годы — а, в отличие от курса, который скакнул в 2 раза — цены в магазах с 2008-го скакнули раза в 2.5-3. Итого получаем эпический слив тех, кто пытался «инвестировать» в недвигу все эти годы.
MadQuant, Цифры все приведены точно ,  пример из личной покупки  (в 2009 году за 9, 5 млн при курсе 44 руб  за евро в июне), сейчас цена 18 млн при 71 р за евро.Сами посчитайте. Ирн квартирами не торгует, индекс рисуют примерный. Еще зависит от локации нахождения жилья (район району рознь) Где-то может быть  и упала (Бирюлево, Бутово итд), но не настолько сильно как в среднем по Европе.Я пример с 2009 года привел (тут рост в евро), а инфляция  легко арендой отбивается. 
Лабиринтов Сергей, индексы irn — очень хорошие, построенные по ценам реальных сделок, с удаленными аутлаерами. И они отражают общую картину по рынку. Вы мне вместо этого предлагаете анализировать одну отдельно взятую квартиру непонятно где, да еще и привираете.
Вот, оценил я квартиру с параметрами вроде вашей, получилось довольно близко: https://www.irn.ru/price/?todo=calc&external=&service_key=5de2be73464c03.62795848&price_cond=&flat%5Bmetro%5D=&flat%5Binput_district%5D=83&flat%5Binput_podm%5D=&flat%5Bmetro_time%5D=10&flat%5Bmetro_type%5D=1&flat%5Bdo_mkad%5D=2&flat%5Bhouse_type%5D=2&flat%5Bfloors%5D=17&flat%5Bfloor%5D=5&flat%5Brooms%5D=3&flat%5Bsquare%5D=74%2C0&flat%5Bsquare_kitchen%5D=8%2C0&flat%5Brepair%5D=3¤cy=2&date=01.07.2009

Н
е льстите себе, с середины 2009 года в евро цена упала на 14%, а с середины 2008 — на все 30%. И даже по этим ценам — если вы выставите ее на продажу, то с удивлением обнаружите, что за такие деньги она никому не нужна, и продавать будете годами.
MadQuant, Да я не преувеличиваю,  по покупке чистая правда  в 2009 году за 9,5 млн в июне. По продаже, данные с циана взял ( дома 17 этажки по ул Раменки, нечетные  номера 7, 11, 25 от17 до 19 млн руб. Чётные 6, 8, 12, 16, 18 дешевле так как окна на мичуринскийй выходят, у меня 11 дом 15 этаж) Квартиры в нашем районе, очень хорошо продаются (судя по постоянным ремонтом в подъезде) сам в 2017 г, выставлял  в циан за 16, 5 млн ( хотел новостройку жк Мосфильмовский взять), оборвали тел. Не показывал так как не нашел альтернативу (по деньгам не проходил)
Лабиринтов Сергей, еще раз — мне неинтересна ваша квартира, пишете правду — значит, вам повезло, удачно купили, поздравляю. Это не отменяет того факта, что индекс с вершин на 30-40% просел в евро.
MadQuant, Да нет я согласен с вами ( в среднем по Москве упала ), сейчас проанализировал однушку в районе Отрадное (у меня там была под сдачу 9- жка н ул Пестеля 4-а) на вышке в 2008 г стоила 5200 тыр- 138 тыс тех еще евро, сейчас  6100 тыр — 86тыс сегодняшних, здесь да падение на все 40%. Но если недвига в хорошей локации, а район раменки один из самых дорогих в Москве, цены не упали (или упали совсем чуть-чуть)
Малообразованным обладателям российских дипломов лучше объяснять так:

Деньги напечатать легко. Дом построить трудно. Поэтому, рост количества денег всегда опережает рост количества домов. Поэтому цена на недвижимости в долгосрочном периоде всегда растет.

И еще:

Деньги напечатать легко. Землю больше не производят. Поэтому цена  земли в долгосрочном периоде всегда растет.
Сергей Симонов, не совсем, относительная цена недвиги ведь тоже растёт, как и других активов
Ильшат Юмагулов, то да, есть такое дело
Актив легко превращается в пассив, для этого хватит пары лет правления президента-либерала, налог как в Европе и ЖКХ как на Украине, и инвест. квартиры будут сдавать за коммуналку. :)
avatar

drow

drow, сдавать да. но цены то в европе не рушацца при этом. нулевые процентные ставки, сэр)
RUH666, в не популярных местах переодически всякие объекты за 1 один евро предлагают только чтоб кто их содержал, в России при росте ЖКХ и налогов, при демографически не благоприятной ситуации в небольших районных городах уже давно просто за коммуналку сдают.
My Shadow, ещё раз, сдают и продают — разные вещи.

RUH666, в европах местами и продают за 1 евро, а у нас вера в недвигу еще сильна, хотя паркинг в Мск стоит как трешка в мухосранске и это никого не смущает.

My Shadow, мля, посмотрите што там продают за 1 евро. квартиру за евро точно не купите
drow, есть же облиги с ориц.проц.ставкой, более того, их всё больше
RUH666, я это применительно к РФ написал, в Европе рынок более устойчивый, и живет он как и московский рынок, за счет каннибализма.

И по хорошему цены на недвижку уже давно надо в баррелях считать или в киловаттах. :)
drow, а какая разница, рф-не рф?

Мой взгляд на предмет
1) Демография всё-таки рулит.
2) Мы переживаем расслоение недвижимости минимум на три совершенно разных типа, и корреляция между ними скоро сильно уменьшится.
3) Цены на старые плохие дома, где убогие, засраные подъезды, будут рушиться годами и десятилетиями вместе с домами. А кому их продавать??? =)
4) Цены на высококачественное жильё, которое выглядит как с обложки, будут зависеть от ставок по ипотеке и доходов молодых специалистов. Если эта малочисленная группа людей сможет создать новую (изолированную) экономику для своих, тогда у нас будет полная раскорреляция по типам жилья.
Как было в США. Есть большие дома в Детройте за $400 на выкуп и коммуналки в Сан-Франциско по 10к в месяц арендной платы за комнату.

Fry (Антон), Демография всё-таки рулит
и как? на фонде сильно она рулит? а это щас одно и тоже
RUH666, в недвижимости «щас» — это лет 10-20. Иначе какой смысл с ней связываться? =) Так вот за 20 лет демография рулит в товарах и услугах. Везде. Сырьё, драг.металлы и производные живут другой жизнью. Тут и слово «щас» имеет другое значение и цены организуются иначе.
Fry (Антон), да нигде она не рулит, миф это. рулит тока в одном смысле, богатство определяется кол-вом кап.благ на душу населения
RUH666, знаете, я тут подумал и уже склонен с Вами согласиться. Пытался подобрать пример где есть явная зависимость депопуляции и завал цен на недвигу. Так вот не вспомнил! Те же страны Прибалтики — население падает рекордными темпами, а недвига прёт вверх.
Как это работает? Фиг пойми =/ Надолго ли? А может и надолго! =/
Прибалтика, конечно, не очень адекватный пример, там настолько мало людей, что они вообще почти ни на что не влияют. И цены окружающие их формируются глобальными процессами на 100%. А вот Китай — да. Впереди интересные наблюдения по Китаю. Когда там население будет уменьшаться лет 10, вот тогда посмотрим. Это будет самое глобальное явление. Уж тут точно никто не может снаружи задувать ветром =)
Fry (Антон), Фиг пойми
да просто всё. пкечатный станок рулит
RUH666, деревья не растут до небес и печатный станок не будет вечным. Либо его выключат и будет обвал, либо не выключат и будет гиперинфляция -> повышение ставок ->  обвал
Поджигатель Жирафов, не будет, но до конца цикла пока далеко

RUH666, да, растёт прямо как на дрожжах. И это еще Москва, в других городах ситуация намного хуже.

www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=1&select=currency

Поджигатель Жирафов, я другие города не анализировал
Я думаю в перспективе 10 лет недвижимость в Москве и СПБ будет расти в рублях и стагнировать или слабо расти в валюте. В других гоородах будет падать и в рублях и в валюте.
Поджигатель Жирафов, не, через 5 лет рузнет всё, а до этого расти будет
RUH666, почему именно через 5, а не через 6? Я не думаю, что проблема транферта власти в 2024 не будет решена. Придумают что-нибудь. Могут повлиять внешние обстоятельства, вроде глобального финансового кризиза, но он может случится и завтра и через 10 лет, никто не знает
Поджигатель Жирафов, да насрать на все эти транзиты. где центр кредитной экспансии? вот туда и нада зырить! остальное — блажь!
В КНР схлопнется, и на нас скажется
Николай Помещенко, вопрос, када
RUH666, когда ещё пара заводов вернется в Европу) к роботам
Николай Помещенко, да пофиг это)
Я не вижу смысла у недвиге там, где нет работы, условий жизни
Из строительства инвестиции уходят в РФ с 2009 года, реноваций надолго не хватит.
Николай Помещенко, да не работает тут фундамент, кредитная экспансия рулит
RUH666, не моя тема
Но сдавать жилье не выгодно, если не растет цена кв метра
Николай Помещенко, дык она будет расти
RUH666, аргументируйте почему? Допустим снизят ставку до 4% в рублях и что? Люди перекредитуются и цена будет следовать за инфляцией в лучшем случае.
Поджигатель Жирафов, да ёшкин-крошкин, тут даже не в ставке дело. куда идут свеженапечатанные деньги (даже хрен с ними, с рублями)??? в активы
RUH666, с этим я согласен, я не согласен только с тем, что это будет длится 5 лет. Почему 5 то?
Поджигатель Жирафов, по циклам в золоте, там сцыль
RUH666, по этой логике и любой бизнес должен переть — свеженапичатанных денег же вокруг много, но это не так, так же и с недвигой — если она в местах концентрации денег то все хорошо, если нет то может падать.
My Shadow, не любой, а тот, который близко к печатному станку
RUH666, ну с близким понятно, но и недвиги это тоже касается.
My Shadow, дык её покупатели и близко как раз
RUH666, покупатели обычной недвижки не особо близко, в стране какой год М2 надувают, а средний чек в магазинах падает :)
My Shadow, банкстеры зато близко, а это хлавное)
RUH666, импотеку уже всем впарили кто хотел, некоторым и не по одному разу, демография и средний чек не способствуют.
My Shadow, ну што значит «всем впарили кто хотел»? рождаются, взрослеют новые люди, старые хотят хаты побольше. желания меняюцца со сременем
RUH666, ну… Будет… Газпром ждали почти 10 лет, что б расти начал))
Николай Помещенко, ну тут поменьше ждать придёцца… а ваще коррекции всегда длиннее по времени, чем движуха
Да не факт, затухание может идти пару лет как раз к 24 году и придём на дно
Константин, с чего вдруг?
Как с чего, много предпосылок, и как вариант начала кризиса в 2020 году который продлиться 2 -3 года, но я распариваю и Ваш вариант когда к 25 году доллар будет по 45 р а после будет жёсткая экономическая ситуация, мне кажется ближайшие пол года все поставят на свои места и будет видео верх или вниз
Константин, не, не будет начала кризиса в 20-м, уж даже пректер это не вангует
RUH666, боюсь с Вами спорить, так так сам ждал доллар75 в январе 2020, пока, что шляпа буду действовать так если пройдёт 65 стоп на 63 тайк 75 примерно и наблюдать за ситуацией
RUH666, ну значит пора ))
Константин, пора чо?
RUH666, падать
Константин, рановато
Низы по золоту? Это в условиях-то отрицательных реальных ставок и накачки всеми денежной массы? С чего вдруг?
avatar

Vanger

Vanger, какие низы по доллару?
RUH666, а, сорян, низы по золоту (оговорочка — о чем думаю). Рей Далио дико топит за золото, да и много уже таких.
Vanger, дык голда — защитный актив, пик эйфории совпадёт с его низами
RUH666, защитного актива нет, захотят навоз будет стоить улиард, захотят золото будет по цене гамбургера, вы че как дети
Eugen, да? тока золото до сих пор щетаецца деньгами
RUH666, пора изменчива
RUH666, есть у меня друг из братии иллюминатии он рассказывал, что там у рептов главный есть, как он захочет так и будет, вообщем дело серьезное, они крутые ребята, но недалекие правда… деградировали со времен последнего тысячелетия, как наденут портупею, так тупее и тупее…
Eugen, 
ПОРТУПЕЯ КТО НЕ В ТЕМЕ
Eugen, чот знакомый фейс у тёлки) ток не вспомню
RUH666, наложница смотрел фильм?
Eugen, неа
в нашем городе недвига вряд ли рухнет в ближайшее время потому, что её покупают в основном приезжие, волна которых еще не скоро ослабнет
avatar

Glago

чем тупее покупатель тем больший базис у недвижимости, а умных покупателей я еще не видел )
avatar

Nicker

Продавцы со своими завышенными ценами кажутся тупее, чем покупатели.
avatar

Starushka

Не согласен с выводом.

....все тэги
UPDONW