Блог им. MKrrr

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Фиксируем мысли и факты, чтобы спустя пару месяцев сделать повторный срез рынка

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Мы делаем обзоры компанийрынковнедвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

---

Цены

Есть две проекции на цены жилой недвижимости:

— огромный пузырь в первичке, который надула льготная ипотека, и подхватила за собой вторичный рынок

— альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%. Это всего на пару процентов выше, чем недвижимость в среднем роста за 20 лет (~13%). Где тут пузырь?

За рост цен — инфляция, рост денежной массы

Против  — оторванность цен от себестоимости в крупных городах, высокие ставки по ипотеке

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Процентные ставки

В 2 словах про ставки вторичного рынка – они %бнутые: в среднем по банкам это 17-20% годовых. Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Льготные программы ипотеки

(обсуждали здесь)

Теперь что касается отмены – заканчивается только классическая льготная программа. Семейную продлили до 2030 года. IT вроде как осталась, но говорят некоторые банки взяли паузу, якобы нет бюджета

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Большой объем непроданного жилья

В среднем, продано лишь 30% строящегося жилья. Еще треть в продаже, и 30-40% не выведено в продажу.

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Баланс более-менее в районе исторических средних. Проблема лишь одна: спрос уменьшится из-за сокращения льгот, а объем предложения (строительства) сокращать нельзя.

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Заемщики

Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода.

С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир. Это просто вредительство (!), там нет математики, лишь ожидания бесконечного роста.

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Тенденции

Мы не много посмеиваемся в отношении того, что студию 20м2 в доме, где 80% таких же маленьких студий называют бизнес классом. Но… мы тоже не можем купить большую просторную квартиру.

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️

Тезисно

Основная рекомендация — всегда пользоваться калькулятором❗️ Строительные компании и риелторы пытаются продать вам идею низкого ежемесячного платежа:

— всегда смотрите, на какой срок ставка льготная (все 30 лет, или только до ввода дома)

— какие цели на квартиру? Если берете студию на 3-5 лет, а потом придется расширяться – учитывайте, что на вторичном рынке ваш покупатель будет с рыночной ставкой по ипотеке и ваши 30 тысяч рублей по 6% — для него почти 100 / месяц по ставке 18%

— подвергайте сомнению каждое слово риелтора: перепроверяйте размер скидки, платеж, срок. Пусть это выглядит странно, но поверьте, 1-2% переплаты в год это отпуск на море для всей семьи

Смотрите на локацию дома: инфраструктура, транспорт, и сколько домов рядом. Продать однушку в однотипном муравейнике из 50 таких же домов будет сложно. Да, мы все покупаем квартиру на всю жизнь, но статистически — всего на 5-7 лет в среднем.

--

Еще мы написали серию постов, по которым получили очень хорошие отзывы от вас. Рады, что пригодилось!

· Когда уже покупать недвижку?

· Как обманывают застройщики?

--

Спасибо, что читаете нас💙

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!

🏡 Недвижимость всегда растет. Резюмирующий пост перед отменой льготной ипотеки⛔️
★12
59 комментариев
с 1 июля ждем новые схематозы от застройщиков, иначе никак
avatar
igotosochi,
Там давно такой же банкогадюкинг как у тазопрома.
Монополизм перманентный на жить и дышать.
В кредит.
avatar
еще чуток, и мой платеж станет 6-значным. я как раз взял 2х летнюю льготную ставку, и сейчас начнется веселье 
avatar
AlexW3,

Как? Почему?

Кот.Финанс, такой договор подписал. не все прочитал, не все учел. так то
avatar
AlexW3, что именно?
AlexW3, не расстраивайтесь. Всегда найдется балбес с ИТ-ипотекой, который в случае слета с нее (потеря устройства в ИТ-контору или потеря самой конторой классификации) сразу словит рост х3 в лицо
avatar
BobbyKotick, там всего лишь +2пп к ключевой на момент договора, если это было при 6-8 ключе, ничего страшного как бы. 
BobbyKotick, во-первых никто это не проверяет, во-вторых надо только первые 5 лет продержаться и в-третьих уже отметили про величину повышения
avatar
Чтобы купить несчастную студию за 7 млн, имея на руках 2 млн – нужно иметь доход выше 100 тысяч и ежемесячный платеж по ипотеке составит 86 тыс. Про переплату молчу… нет, не могу – 23 млн!
Если покупать такую студию сразу на три семьи, то переплата будет в три раза меньше! Если подобрать время работы семьи так, чтобы две другие в это время были на работе, пока одна семья отдыхает в квартире, то вполне вариант заслуживающий внимания. Просто нужно комбинировать, складывать, вычитать, считать.
Диванный аналитик-практик,

😁😁😁😀😅

Это же классная идея, особенно если разные часовые пояса. Владивостокская семья пусть живет по своему времени и идет работать пока Московская спит, потом меняются 😎

Диванный аналитик-практик, одна жена и несколько мужей. 3 смены.
Нагибатор Рынка, Да, варианты могут быть разные, порой весьма экстравагантные. 
Диванный аналитик-практик, недвига шеринг, бронируйте идею, будет топчик
avatar
Диванный аналитик-практик, и кстати говоря, если подобрать график так, чтобы между семьями было какое-то свободное окно (часа на два-три), то можно еще и сдавать на почасовую аренду (студентам потрахаться например), уже дешевле будет ипотеку платить.
avatar
Сергей К, студентам потрахаться например),
Диванный аналитик-практик, пузыря нет. твердо и четко
PP PP,

Всегда растет там где есть инфляция. Удивлен что еще не пришли ребята, которые считают в долларах. Идея кстати не совсем плохая

Кот.Финанс, В Омерике тоже растёт будь здоров, причём в долларах растёт. 
avatar
kuzbass_oleg,

Даже при их ставке? 5-7% в долларах очень высокие ставки

Кот.Финанс, вторичка резко ушла с рынка — многие успели купить или рефинансироваться по халявной ставке, продавать смысла сейчас нет.
avatar
Сиделец,

Есть такое. Но не все, или не только лишь многие

Кот.Финанс, дело не только в долларах, недвижимость в основном крупная покупка в кредит, пока нет доступного кредита и нет переизбытка населения — можно очень долго ждать пока догонит инфляцию.
avatar
My Shadow,

Льготные остались. Они сокращают потенциал спекуляций

Кот.Финанс, в семейной гайки основательно закрутили, ИТ мизер и ее скорее всего порежут, ДВ — это только для отдельных территорий. 
avatar
My Shadow,

В семейной не видел больших ограничений

А АйТи узнаю, пытаюсь устроиться уборщиком вечерней смены на 1/4 ставки и щакредитваться под 18 млн , если дадут

Кот.Финанс, новая семейная с учетом демографии и ограничений по одновременному взятию — уже не то
 А АйТи узнаю, пытаюсь устроиться уборщиком вечерней смены на 1/4 ставки и щакредитваться под 18 млн, если дадут
какой в этом смысл? там же ограничения по миниальной ЗП.
avatar
 С ужасом открыл для себя Youtube блогеров, которые рекомендуют покупать по 4-5 квартир.
это имело смысл если брать все по семейной или it. сейчас лавочку прикрыли
Константин Р,

Там предлагают брать с идеей на продажу. Кому они будут продавать без льготных программ?

Кот.Финанс, это уже развод, либо видео старые)
Константин Р,

я смотрел видео 2024 года, то есть пока еще действующие условия субсидий, других изменений не было

Кот.Финанс, важна дата, до конца марта это работало
Кот.Финанс, они ещё обычную ипотеку рекомендуют брать. Типа купить сейчас, цены то стоят из-за высокой ипотеки, а осенью ставка упадет и перекредитуетесь под 8% годовых)))) Короче видимо идиотов все ещё дофига.
ты мне скажи, падать будем или нет?

avatar
Я бы повышал ставку и дальше...
когда цены рухнут
просто увеличил мат.капитал в разы
Александр Х, 
просто увеличил мат.капитал в разы
плюсую, 20м за 5го, а за 1-4 убрать вовсе. 
Общее мнение – перекредитованы: почти половина ипотечников тратит на платежи по кредитам >80% дохода.

Это отличная новость. С учетом того, что кредитование и не думает тормозить, вклады/облигации продолжат приносить доход в реальном выражении. Лишние деньги сожрут кредиты, а дебилы, сделавшие ставку на гиперок, останутся не у дел.
Андрей Петров,

То есть в слова Александра Шадрина, что долги сгорят в огне инфляции - не верите ?

Кот.Финанс, равновероятно — держатели долга банки, а гос-ву сложно занимать, так что высока вероятность что засадят в кредиты и будут с них кормиться при низкой ставке и отсутствию роста реальных доходов
Константин Р,

Банкам не нужен рост цен, им важно чтобы без снижения так как это залоги . И все

Кот.Финанс,

Нет, конечно. Понятия не имею, кто такой Щадрин (да, видел мелькал на СЛ), но сгорание долгов — весьма популярная тема среди ипотечников. Именно поэтому их не будет. Слишком дофига народу отдаёт (пред)последние штаны в надежде на то, что им — вжух! — и простят долги. Как мне видится, в эту итерацию долги будут прощать через сбережения, а не инфляцию. Собственно, уже прощают.
Андрей Петров,

Да вы что? Он звезда

 теперь только в минус и в рублях  
У нас в РФ тема недвижимости всегда была практически мошеннической. Ловкость рук — это то, чем зарабатывают риелторы и застройщики (они же и риелторы). Впарить, впендюрить, втюхать — это фразочки все про недвигу (ну и про банки тоже). Рынка на самом деле нет никакого, поскольку нет рыночных условий. Рынок был (опять же криминальный, как же без него) когда не было проектного финансирования, и застройщику приходилось крутится-вертеться, поэтому были грандиозные скидки "… на котловане", гибкое ценообразование, можно было договариваться, но была и обратная сторона медали — долгострои, обманутые дольщики, качество а-ля "… из говна и палок...". Качество тоже самое и осталось, то есть говно и палки никуда не делились, только их теперь продают дороже и больше. 
А вообще, покупка недвиги, после расчетов на калькуляторе — это плохая инвестиция, как ни крути. Инвестиция это когда вложил, и заработал больше чем вложил.
avatar
Сергей К, покупка недвиги, после расчетов на калькуляторе — это плохая инвестиция, как ни крути.
Есть такая страна Северная Корея, в Пхеньяне есть квартиры по цене $250 тыс.! Ламинат на полу, кругом ГВЛ и все прелести элитарного жилья уже включены в цену.  За 250 тыр. баксов вы получаете только ордер на квартиру, как было в СССР, свидетельство о собственности отсутствует.
Почему так дорого в такой бедной стране? Всё просто- кроме бетона вы никуда не вложите такие деньги. Если у нас создать условия, что никуда мешки с баксами будет не вложить, то и жильё наконец будет дорожать и дорожать! Миллион долларов за сцаную однушку мне видится вполне адекватной ценой. Бетон и ржавые иномарки- это активы, которые ещё покажут небывалый рост, как мне кажется.
Диванный аналитик-практик, жилье уже на пределе, если им нужны изи мани то проще коммуналку в 2-3 раза поднять.
Обитатель матрицы, Коммуналку надо ждать годами, а тут сразу крупная сумма.
Диванный аналитик-практик, под будущую коммуналку можно закредитоваться легко.
— альтернативный взгляд: даже по графику выше среднегодовой рост цен около 16%.
А что если график взять не за 3 года, а чуть побольше?
avatar
С 2013 по 2023 год рост составил 100-120 % за десять лет, что не озночает, что годовой рост был 10-12%, математика не так работает, рост годовой был 6-7%, были годы когда падала, не росла, цена в прайсе застройщика, это химера и это цена банковского-финансового продукта, а не цена недвижимости, а вторичка это уже не цена финансового продукта ( ипотеки +химеры ) так вот, она и есть цена вашей новостройки так как вы будите владеть вторичкой хоть и свежей, новой но вторичкой, а цена на нее с 2021 года не растет, все цифры из одной помойки перепечатывая в другую помойку не меняют реальность на земле в реале, при том в 2021 году у вас купили бы без существенного торга, то сегодня цена ниже на 5 % не востребованна МСК регион.
Сема Фамилия, я где-то считал конкретную хрущу в своем городе. Высчитал корень 18 степени с 2007 года, оказалось средний рост в год не более 5%, ну плюс аренда процента 2
ПРИВЕТ БЕТОННЫЕ БУРАТИНЫ
avatar
Вся эта пирамида скоро рухнет, уже даже льготная ипотека не подьемная по средней ЗП, так что ждём кризис неплатежей, падение цен на 30%, банки тоже просядут
avatar
Мухомор, Вся эта пирамида скоро рухнет
Можно банкам упаковывать ипотеку в некий продукт, который продавать пенсионным фондам. Там же гарантированный процент, продукт будет даже лучше облигаций, так как есть залог в виде квартир. Так в штатах было и эта тема рабочая и приведет к ещё большему и стабильному росту цен недвижимости.
Мухомор, скорее банкротства ипотечников)
avatar
А когда детишки из возраста выходят, то процент повышается?

|-, ждем комментарий что мы все живем в рублевой зоне и нам это как бы не важно. 


теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн