Блог им. MFek

Битва квартир! Вторичка против первички!

Актуально для перспектив девелоперов, для инвесторов в бетон и просто для ваших семейных решений.

Игорь Шимко обещал сделать разбор этого сложного вопроса (https://t.me/igor_shimko/2795 ). Это его статья:

 

Посмотрим на ситуацию сегодня без прикрас — только сухие факты и цифры! И объекты берем реальные, а не просто упражняемся в математике.

Знакомимся, это наши персонажи повести об ипотечном выборе:

Семья — 3 человека: Юрий Григорьевич Скуфандовский.

Алевтина Игнатьевна Альтушкина (сохранила девичью фамилию)

Их ребенок 5 лет от роду (семье доступна семейная ипотека под 6%).

 

Проживают в Подмосковье в ЖК Бунинские луга www.pik.ru/luga.

Доходы:

Юрий получает заработную плату в 150 тыс. руб., Алевтина так же вышла на работу, трудится за 100 тыс. руб.

ИТОГО 250 тыс. руб. дохода в мес. Иногда что-то подкидывают родители-пенсионеры.

Сейчас снимают квартиру — однушку, но ребенок подрос. Нужно больше площади для качественной жизни и своя комната для ребенка.

Расходы:

Аренда в ЖК Бунинские луга за 45 тыс. руб. /месяц Бытовые расходы остальные еще 55 тыс. руб. /месяц. Семья не шикует, старается сберегать и откладывать.

Недавно у Юрия появились деньги — это его доля в наследстве почившей бабушки, и еще было немного своих накоплений. Всего выходит 4.5 млн. руб. Вот и их стартовый капитал для покупки нового жилья около 60 кв.м. площади. Этого хватит, чтобы у всех были и свои комнаты и места для хранения вещей.

Перед ними стоит непростой выбор: купить вторичку с мебелью в соседних корпусах или купить первичку в последних очередях в этом же ЖК? Материнский капитал на эту квартиру решили не тратить, вдруг потом будут покупать еще большие метры под расширение семьи, а он создаст сложности с продажей промежуточного объекта.

Поможем этой семье с выбором!

1) ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ — взять готовую квартиру с мебелью на вторичке за 14.5 млн. руб. В пути получится еще немного поторговаться: domclick.ru/card/sale__flat__2058393320

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Цены реальных сделок были пониже, Домклик нам в помощь. Тысяч пять рублей за квадрат тут сторговаться вполне реалистично. Это около 300 тыс. руб. на такой метраж, а то и все 500 тыс. руб. можно ужать.

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Из плюсов — вся мебель уже есть, можно заехать прямо внутри текущего месяца аренды и перестать снимать себе однушку. Вложения в ремонт равны 0 рублей в первые 2, а то и 3 года. Перевезенных вещей + имеющейся мебели будет достаточно.

Есть 4.5 млн наследства, 300 тысяч сторговали:

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Что индикативно нам показывают банки для таких условий:

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Пусть наши герои смогут таки взять этот лот под 18% ипотеки. Вот так они будут выплачивать кредит. В начале пути платят одни лишь проценты и условные копейки по телу кредита:

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Платеж 146.2 тыс. руб. в месяц. Плюс еще страховка раз в год, но на нее наскребают, иногда есть помощь от родителей — подарки на дни рождения и т.д.

Поскольку снимать больше не надо, получается доход 250 тыс. руб. минус ипотека и аккуратно тратят те же 55 тыс. руб., что они тратили и ранее. Остается еще на небольшие накопления для подушки безопасности. Тяжелая нагрузка! Семья ждет спад в ключевой ставке и возможность рефинансировать ипотеку через 2 года, надеются на 12% ставку.

Российское законодательство не предусматривает ограничений по количеству рефинансирований — формально вы можете обращаться за этой услугой любое количество раз. Однако окончательное решение зависит от банка.

Рефинансирование спустя 2 года с 18% до 12% (берем остаток тела кредита, накатываем на него новый аннуитет с 12% и уже на 28 лет):

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Рефинансироваться то можно еще ниже, если будет возможность. Это важно!

2) ВАРИАНТ ВТОРОЙ — взять квартиру с льготной ипотекой

Вариант с 8% под их аванс не подходит

Битва квартир! Вторичка против первички!  А решение от ПИК тоже не интересно — денег на жизнь почти не остается от их дохода в 250 тысяч в месяц. Банк имеет все шансы отказать, нагрузка очень велика:Битва квартир! Вторичка против первички!  Но им доступна ипотека для семей с ребенком до 6 лет www.pik.ru/flat/837875 Это не будут рефинансировать, тут сидим с установленным графиком.

Битва квартир! Вторичка против первички!  Битва квартир! Вторичка против первички!  Срок сдачи достаточно близок. По сути, купив мебель, можно заехать уже в феврале 2025 года. ПИК обычно не задерживает свои объекты. Затраты 45 тыс. руб. в месяц х 8 месяцев — аренда до переезда это 360 тыс. руб.

Меблировка и техника для этой квартиры откусят еще минимум 1 млн рублей.

Платежи для 6% семейной ипотеки:

Битва квартир! Вторичка против первички!  Сводим все вместе: — и для этой пары ЕСТЬ смысл брать новое жилье с низким кредитом в 6% даже при более дорогой квартире! Да и денег на кармане после выплат по ипотеке гораздо больше остается.

Можно подкопить запасов, отдохнуть и ребенка платно к школе готовить, а не существовать в режиме выживания до роста зарплат, боясь заболеть или потерять работу.

Битва квартир! Вторичка против первички!  Но что если ребенок в семье уже старше 6 лет, и попасть в ставку 6% не выходит? Останется ставка в 12% (с 1 июля 2024 — гипотетически). Сейчас семейная ипотека выдается под 6%.

Президент России Владимир Путин, объявляя о продлении программы, заявил, что после 1 июля 2024 года ставка останется прежней для семей с детьми до шести лет. Предложения по условиям для семей с детьми старшего возраста сейчас готовит Минфин. Одним из вариантов является повышение ставки до 12%, Минфин предлагает оставить ставку на этом уровне до конца срока действия программы, то есть до 2030 года. www.banki.ru/news/lenta/?id=11002032 Считаем!

И тут мы видим платеж за ту же самую квартиру, который в абсолюте ВЫШЕ того, что был бы за вторичку! ЦЕННИК ЭТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОГРАММЫ ПОД 12% СТАЛ ВЫШЕ, ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ НА НЕГО:

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Это уже выше нашей альтернативы на вторичке уже на целых 33%. Такой расчет приводит нас «совсем не в ту дверь»:

Битва квартир! Вторичка против первички!  

Ставка 12% в этом примере — это минимум и для рефинансирования вторички и для выданной «псевдодешево» первички. Первичку мы тут не рефинансируем, ведь 12% — это как бы дно ставок через 2 года. И большой разлет цен между вторичкой и первичкой тут все решает.

!!! ИМЕННО ТАКОЙ ПОДХОД ДЕВЕЛОПЕРОВ К ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ Я И НАЗВАЛ СТРИЖКОЙ ОВЕЦ В ВИДЕО С СЕРГЕЕМ СМИРНОВЫМ:

ВЫВОД:

Математика у девелоперов отлажена очень и очень хорошо. И только лишь продукты с реально низкой ставкой — 6% или ниже, как в IT ипотеке, сделают ваше приобретение первички выгодным.

В остальных случаях вы заплатите за эмоции, меньшие юридические риски вторички, ну и ощущение новизны квартиры (особенно, если в ней не жили строители, пока вы ждали ваш лот). Считайте все варианты, которые вы находите. Зачастую, ваши мысли после расчетов могут сильно отличаться от того, что вы думали изначально.

Девелоперов ждет очень непростая вторая половина 2024 года, хотят денег они сейчас наберут много, эскроу-счета будут забиты и дадут пережить спад на рынке. И ждем КС в пятницу. Сбер вот сегодня уже накинул процент на ипотеку.

★13
41 комментарий
Бетонные буратины
avatar
Байкал, это надо в хэштеги! 
avatar
Что самое выгоднее оказалось?
Константин, проституция наркотики и оружее
avatar
этой семъе больше чем на сотку не должны выдать, в реальности возьмут льготку, жена родит и доход будет пособие тыщь 10, и вот на эти 160к они будут жить ближайшие 5 лет до роста зарплат, при дорожающих яйцах по 50% в год с платежом под 100к — и с радостью расстануться с мат капиталом ибо есть нечего. нечего облизываться на больший платеж. 
бред… счас нет выгоды ни во вторичке ни в первичке...

они и так снимают… за 45 к в чем проблема добавить еще 15 к и снять двушку… при этом капитала в 4.5 мио /15к в месяц = 25 лет аренды

какой смысл покупать на хаях?
дешево когда стоимость хаты 100-150 месячных арендных платежей
дешево когда аренда дороже ипотеки… сейчас цена квартиры завышена в 2.5 -3 раза относительно аренды
avatar
ves2010, суть спора была не снимать/купить, а купить новое/старое. А так то да. В текущей ситуации проще снимать за 4-5% от стоимости, чем ловить такие ставки.

avatar
NZT Rusfond, изначально ситуация из 3ех вариантов
1 снимать
2 купить новое
3 купить вторичку, а не старое… то же жилье со вторичке сразу -30%

кроме того надо понимать что покупается… счас 50% стоимости это налоги...  еще 30% хотелки застройщиков… и собственно 20% это стоимость квартиры
avatar
ves2010,  налогов уж точно меньше не станет!
avatar
NZT Rusfond, проблема в том, что  например в америке  платежи по ипотеке относятся к расходам которые уменьшают налогооблагаемую базу… т.е на платежи по ипотеке 0% налогов...

а теперь сравни с россией, когда с каждого платежа по ипотеке государство берет ндфл+соцстрах+ пенсионник 
avatar
ves2010, смысл в том, что мы не знаем хай ли сейчас. Есть вариант остаться с 4,5 млн фантиков на вкладе, и смотреть как стоимость и аренда квартир уходит в небеса.
avatar
Zerich121, в чем проблема выйти в валюту… и если будет пистец то лучше кэш чем бетон... 
avatar
ves2010, ну чуток поднимется аренда и вновь станет дешево, и очередной виток цен в рубле, а пока постагнирует в боковике. 
Вариант развода и жизнь на алики новой семьи
avatar
pupsik21, вот вот. 30 лет вместе живут единицы сейчас
Мой господин, вот тоже подумал, как можно сейчас у нас что-то на 30 лет планировать? Ну не понимаю я этого. Тут не знаешь, где через год окажешься… Если не в окопе, то уже хорошо…
Имеющиеся 4.5 млн семья раскладывает по вкладам под 16% и имеет 60 тыс. в мес… а  по во вечерам семья садится и смотрим как заМКАДная вторичка не растет уже 2 года даже в бесплатных рублях:



добрый совет не_ипотечникам:

если есть бабки на хату в заМКАДье, не покупайте… пользуйтесь военной ставкой ЦБ.....  крутите бабки на вкладах

когда войну заморозят, российская недвига пойдет вниз… тогда и купите
avatar
GOLD, когда боевые действия заморозят пойдет инфляция

А не наоборот

Народ осчастливенный пойдет тратить лавэ
avatar
Nicolasgfk, обоснуйте «пойдет инфляция»)
avatar
GOLD, цены увеличатся
avatar
Подмосковье сразу на.уй
Маркиз Лафайет, зависит от образа жизни. Я очень доволен- бегаю в лесу каждое утро, купаюсь, катаюсь на велике, на мото… в москву езжу раза 2-3 в месяц… Воздух не ужасный, как у моей мамы на пресне. Вот там жесть, жить не возможно.
Валерий Крылов, ну, если работа сугубо удаленная, или необходимости в как таковой вообще нет...)
Осторожный спекулянт, точно!
Маркиз Лафайет, смотря какое
avatar
я спокойно снимал по старым ценам, но тут квартиру выставили на продажу.
Или заморачиваться со съёмом в новом месте, и (при желании) к этому добавить айтишную ипотеку, или просто купить вторичку.
Посчитал — если платить вторичку сколько банк просит то расходы в месяц не сильно отличаются от съёма в новом месте + оплаты ипотеки за новострой. Плюс нужно новую квартиру довести потом до ума — тоже не бесплатно.  Так что расходы и так и так примерно одинаковые, плюс не нулевой риск задержек или других накладок.
Почесал репу, взял вторичку с хорошей скидкой. И взнос меньше, и переплата приемлемая в итоге если сверху еще ~75% накидывать. (зарплата примерное 270, жена не работает). Потянуть переплату могу, закрыть лет за 5 получится. Ну на худой конец с биржевого счёта можно еще подкидывать с прибылей.

avatar
Сиделец, главная ошибка, что жена не работает. Если только не в декрете. Срочно на работу!
avatar
SonOfKiyosaki, так это понятно, и раньше было причиной почему не брал ипотеку — прикрыть зад некому. Сейчас сам себе прикрыл.
Не может, а скорее не хочет — из дома то сейчас кто угодно хоть копейку может заколачивать, было бы желание.
avatar
Сиделец, ну и чего желания нет? У тебя чёнить случится — и привет. У меня позиция однозначная: 21 век, капитализм давит — в семье оба тащить должны! Кроме декрета, болезней и пр.
avatar
SonOfKiyosaki, со здоровьем проблемы. Но не такие чтобы дома можно было что-то на удалёнке делать простое. (другое дело что такое простое никак не спасёт, конечно).
А так то да, что угодно может случиться. На предыдущие предложения взять ипотеку и намёки что форс-мажор будет — «ну, мы с мамой можем тогда пойти работать» (ага, будто этого хватит покрыть ипотеку), или «ну продадим старую квартиру» (что тоже быстро не сделать).

Так что «вкладывался в пенсию» и отбивался от ипотек пока не перестраховался. Сейчас я могу и не работать и всё равно нормально обслуживать ипотеку. Но  пока работаю — пусть дальше подушка пухнет.

(ну а умру — это уже будут не мои проблемы. Денег семье хватит).
avatar
Сиделец, молодчина! Наши поздравления, хорошо получилось!
avatar
NZT Rusfond, спасибо!
avatar
Народ не вечно будет брать ипотеку.поколение другое будет.зачем платить и ждать 25лет.ну задайте вопрос.зачем? если проще отобрать у стариков.и будут 90.щас армия вернуться.вы чё думаете они на завод за 50.000пойдут😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂несмешите.опг создавать будут.и кабанчиков будут резать которые зажирели.как 90.а эта армия умеет воевать.мусора тут не помогут.половина уйдет чтоб ловит а другие.грабить.а я на рыбалку,😂😂😂😂😂и срать они хотели на ипотеку.отберут и прожрут вот и весь расклад.как в басне.волк говорит ягненку.ты виноват лишь в том что хочется мне кушать.
Якут Якутяшка, Видно, что ни дня в армии не прослужил, да и в 90-е не жил, раз такую дичь пишешь. Иди лучше рыбку полови, возможно, это получается лучше, чем делать прогнозы на будущее.
avatar
123asde, Питер.  Мы просто привыкли достаточно не шиковать, на всякий случай (кормилец то один).
Ну и у меня биржа примерно столько же приносит, но там я выводить не планирую, если с работой всё норм будет.
avatar
Если хоть один на удаленке выгоднее съебаться в Вьетнам и копить оттуда.
avatar
Самое правильное в такой ситуации (когда два года платил ипотеку, а тело кредита осталось прежним!) — жить в съёмной и по максимуму ужимать расходы, копя на увеличение будущего первоначального взноса. Подловить момент, когда ставки ипотеки снизятся/какие-то акционные квартиры дешевле появятся и взять на одну из них ипотеку.
avatar
Бунинские луга

купить вторичку с мебелью в соседних корпусах или купить первичку в последних очередях в этом же ЖК

Instant fail. За МКАДом (в пределах агломерации) жизни нет. Общался в том числе с проживающими в бун лугах, да и сам посещал разные сорта, как поближе, так и подальше.

Покупать такое означает подписаться на всё бОльшую доплату при размене, независимо от расчётов в исходном посте.

У КРТ с реновацией не такие высокие темпы, чтобы удовлетворить потенциальный спрос желающих переехать внутрь МКАДа, а коробки в полях ещё строить и строить даже по уже стартовавшим проектам. А когда там дублер мкада пустят, количество желающих съехать вырастет ещё больше.
Андрей Петров, не без этого. 
avatar

теги блога NZT Rusfond

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн