Друзья, приветствую! 05 июня 2026 стартовали торги новым фондом коммерческой недвижимости ЗПИФ «Парус-Место встречи», и мне хочется верить, что сейчас вы читаете один из лучших обзоров на этот ЗПИФ. Фонд предназначен только для квалифицированных инвесторов. В состав фонда включены 26 районных торговых центра в Москве, сама УК «Парус» описывает структуру владения следующим образом:

Фонду «ПАРУС-Место Встречи» принадлежит 100% долей компании ООО "«Место Встречи». ООО «Место Встречи» владеет 100% долей компании ООО «Эдисонэнерго», которой, в свою очередь, принадлежат 26 многофункциональных районных центров сети «Место Встречи».

Компания ООО «Эдисонэнерго» обслуживает кредитное финансирование со сроком погашения до IV квартала 2033 года по ставке КС+2,25%. Согласно финансовой модели фонда, полное погашение кредита планируется в 2026 году. После погашения кредитного финансирования предполагается консолидация структуры и объединение компаний.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую.

Несколько соображений по инвестициям в торговые центры (речь в первую очередь о вложениях через ЗПИФ). Главная проблема инвестиций в ТЦ, в отличии складов или офисов, — это невозможность уверенно спрогнозировать будущую прибыль. А все аналитические выкладки от профильных аналитических агентств не дадут вам сколь-либо надежную картину.

Во-первых, в большинстве случаев, для торговых площадей договора аренды состоят из двух частей — некоторая фиксированная часть и переменная часть, привязанная к выручке арендатора.

Если бы у нас не развивалась электронная торговля, это была бы очень сильная антиинфляционная опция. Но электронная коммерция развивается, конкурируя с оффлайн форматом, а крупные бренды могут использовать классические магазины как витрину, где покупатель знакомится с товаром в живую, а потом совершает покупки онлайн. Как вы понимаете, в этом случае, оборот конкретного арендатора не растет или может вообще падать, при общем росте оборота компании. Но современные управляющие уверяют, что формируют анти-е-ком набор арендаторов, насколько такая стратегия сработает, покажет только время.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Можно подводить итоги мая.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


НоваБев. Продал акции «НоваБев». Компания в интересном секторе, дивиденды платит, бизнес развивает. Есть риски ввода ограничений на уровне решений отдельных региональных властей, которые могут нанести урон бизнесу. Но в целом, компания мне нравится. Просто прямо сейчас возникли немного иные долгосрочные приоритеты. «НоваБев» остается в моем шорт-листе на возвращение в портфель.

Новатэк. Продал акции «Новатэк». Компания качественная, регулярно платит дивиденды и при этом развивается. Подвержена рискам международного как политического, так и экономического характера. Международных проектов СПГ очень много, так что не совсем понимаю, возможен ли кратный рост прибыли на горизонте, скажем 5 лет. Но долгосрочно энергетика мне в любом случае нравится. Так что «Новатэк» тоже остается в моем шорт-листе на возвращение.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Время подвести итоги апреля.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В апреле я совершил всего одну сделку — приобрел паи ЗПИФ «Парус-Триумф». Стоимость паёв немного просела по сравнению с ценой размещения. Вообще, в какой-то момент многие привыкли к тому, что после финального размещения паёв «Парус», их цена резко уходит вверх. На этой неэффективности решили сыграть спекулянты, довольно быстро ее исправив: финальные эмиссии в фондах в значительной степени стали выкупаться из спекулятивных соображений, что начало приводить к ситуации, когда на последнем размещении объем сделок может быть ~1 млрд рублей и более, а потом паи внезапно теряют спрос и их цена практически не растет или даже проседает ниже цены размещения, а спекулянты длительное время пытаются избавиться от актива, который они не планировали удерживать долго.

Есть и второе интересное наблюдение, с выходом новых фондов, часть инвесторов начинают проводить ребалансировку портфелей, что приводит к давлению на цены, создавая дисконт, не вызванный объективными финансово-экономическими причинами. Такие периоды я использую для финализации своей доли в интересных для меня активах.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.



( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Пора подводить итоги жаркого во всех смыслах, я бы даже сказал, сказочно фартового марта.


Операции с портфелем

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Банк Санкт-Петербург. Акции банка «Санкт-Петербург» выбывают из портфеля. С одной стороны у банка великолепная достаточность капитала и регулярные вкусные дивиденды. С 2022 года отличные показатели по чистой прибыли. Вроде бы все хорошо. Но на мой взгляд, бизнес банка не развивается достаточными темпами.

Процентные доходы на хорошем уровне, но их легко объяснить низкой стоимостью привлечения денег, а размещаются средства под высокую ставку. А вот комиссионные доходы несколько лет топчутся на месте. Это заставляет меня опасаться, что на фоне падения КС, мы увидим падение процентных доходов при сохранении вялой динамики по комиссионным доходам. Т.е. я не вижу, чтобы банк диверсифицировал свой бизнес, как это делают другие ведущие представители отрасли.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Уже прошло ~8,5% нового года, а ведь он только наступил. Время движется неумолимо, а значит, нам необходимо оставаться продуктивными. Оглядываясь назад, мы корректируем свое поведение, в надежде на лучшее будущее. И так, время подведения инвестиционных итогов января 2026 года.


Summary 01.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Полюс. Пожалуй, я могу поставить галочку напротив акций «Полюс». Я досрочно сформировал приятную для моего воображения позицию в акции, и скорее всего мне больше не понадобится докупать эти акции в 2026 году, теперь жду свои дивиденды. Могу ли я изменить свое решение? Возможно, если в акциях будет достойная внимания просадка. А так как я становлюсь более консервативным инвестором, то под возможные вкусные цены уже есть кэш.

ФосАгро. Еще одна компания, выручка которой растет с ростом курса иностранной валюты.

( Читать дальше )