Блог им. MKrrr

Нормальный аномальный рынок недвижимости

Мы привыкли к фразе «недвижимость всегда растет», потому что в любой непонятной ситуации люди стараются парковать деньги в бетоне. Так было в 98м, 2014м, 2020м. Мало, кто помнит стагнацию 2015-2018 годов, когда после всплеска цен декабря 2014, рынок не то что не вырос за 3 года – он снизился. В статье поговорим о влияющих факторах

Нормальный аномальный рынок недвижимости

Мы писали много статей на тему недвижимости, льготной ипотеки, ее ценообразования, и дисбаланса который она создает. Регулярно следим за ценами, и проводим опросы. Мы даже видели, как цены пошли вниз (из разряда юмор). Сегодня, когда цены в 0,3% от максимума – разбираемся в причинах

Основными влияющие факторы:

⭐рост денежной массы: чем больше денег в экономике – тем сильнее дорожает все вокруг

Мы уже развеивали миф: влияние происходит не 1:1. Связь есть, но после 2009 года она значительно снизилась. Эксперты связывают это с ростом ввода в эксплуатацию.

Нормальный аномальный рынок недвижимости

⭐рост доходов населения (хотя бы номинальный)

⭐доступность кредитования

За последний фактор отвечает ключевая ставка: чем ниже ставка – тем проще взять кредит и дешевле его обслуживать (это стимулирует спрос). До 2020 года действовало простое правило: ключевая падает – цена растет, ключевая растет – недвижка не растет. Не совсем честно, но тем не менее. 2020 год изменил правила игры: льготная ипотека взвинтила цены на новостройки. А те утащили с собой вторичку. Вообще, логично: если застройщик продает 45м2 за 5 млн со сроком сдачи через 3 года, то почему готовое жилье в свежем доме должно стоить дешевле? Разница могла быть только в платеже через ключевую ставку. Поэтому, рынок разделился:

— люди с наличкой брали вторичку

— люди с ипотекой брали первичку

Еще был класс хитрых людей с наличкой: они брали первичку, а наличку размещали в облигациях.

😳 Пссс, если надо — крутые подборки тут

Нормальный аномальный рынок недвижимости

Если нужно улучшить жилищные условия – ставка 6% позволит это сделать; переплата за 30 лет (!) будет всего в 2 раза. Мы можем по-разному смотреть на цены, но уверены, что за 30 лет жилье подорожает точно больше, чем в 2 раза.

Тогда в чем проблема? Всем же хорошо!

Всем – да не всем

Во-первых, вечного двигателя нет: льготную ставку оплачивают все. Льготные программы включены в бюджет. И если где-то прибыло, то где-то убыло

Во-вторых, люди перестали пользоваться калькулятором: стоимость жилья перестала интересовать покупателей. Важен лишь размер платежа. Но и здесь есть подводный камень. Когда вы купили квартиру у застройщика – это сделка на первичном рынке. Когда вы эту квартиру выставили на продажу – это сделка вторичного рынка. А значит, у вашего покупателя нет льготной ипотеки и квартира моментально теряет в цене 20-30%. Если уж берете ипотеку на 30 лет – не торопитесь продавать квартиру через 5

В-третьих, такая подмена понятий (а подменили платеж на цену) создает почву для нечестных действий. Как обманывают застройщики?

Под маской увеличить доступность жилья – сильно раздули бизнес и прибыли строительных компаний и банков. А авторитетного исследования, подтверждающего, что сниженная вдвое ставка и выросшие втрое цены – увеличили доступность мы пока не видели (если оно есть – дайте, пожалуйста, ссылку)

Похоже на вселенский заговор? Исторический рост цен в недвижимости 10-12%, и последние 3 года уже сполна перекосил статистику. Также было в 2015 году, а потом три года застоя.

Будет ли сейчас так же? Покажет только время!

----

Читайте нас в канале Кот.Финанс

Нормальный аномальный рынок недвижимости
★3
14 комментариев
Во-вторых, люди перестали пользоваться калькулятором: стоимость жилья перестала интересовать покупателей. Важен лишь размер платежа.

Думаю, как раз наоборот. В целом, это все равно, что сказать, что покупатели длинных облигаций разучились пользоваться калькулятором и покупают ОФЗ с дюрацией 20 лет под 11%, когда сейчас ставка 16%

Но тут как в классической и квантовой физике, на разных масштабах, разные законы. Если цель купить/продать через 3-7 лет, то нужна ЦЕНА, а если цель владеть/сдавать 20+ лет, то важнее СТАВКА уже. Потому что даже при переплате 20-50% сейчас, но заниженной ставке, средняя доходность будет увеличиваться с течением времени и через N лет, станет больше, чем если брать вторичку за кэш по сниженной цене. 

 

avatar
Михаил Titov, да, все врено, но как вы рассуждаете — меньше 1% покупателей. у вас сразу виден матетический экономический подход
avatar
все равно все вырастет в рублях
avatar
AlexW3, только при бесконечной печати денег
avatar
Брат купил квартиру в новостройке по всем этим льготным и семейным ипотекам год назад. Дай думаю, посмотрю, может переехать в его жилой комплекс. И что мы видим, в домах, которые сданы год и более назад цена на 30% ниже, чем строящееся. Это конечно такая ловушка, льготная ипотека. Купил квартиру и она сразу подешевела на 30%.
Александр Минин,

А можете подсказать ссылки? Названия жк? Пока не вижу снижения даже на 10%

avatar
Кот.Финанс, это в моем городе, не МСК. И не снижение цены, а разница стоимости в построенном и строящемся
Дак никто и не будет покупать вторичку. Этого рынка просто нет уже) деньги забетонировали их тоже нет)
avatar
Андрей, нахер первичка по таким ценам. Сейчас сделают одна льгота на одну семью и все. Остальные все в пролете. А у нас не только ведь семейные покупают.
Александр Минин, есть же еще льготная. типа для всех
avatar
Андрей, я планирую брать на неделе сделка 19,5 % на 30 лет платеж 90000+. Локация Казань первоначалка 2500000₽. Остальное беру в ипотеку сбер! В том же Сбере лежит депозит до июня под проценты, погашу сразу. Цена за квадрат 120000-это вторичка! Центр города! Нахрена мне льготка даже семейная я прохожу в новостройке цена квадрата 200000+! Там и тут надо делать ремонт! Я беру на продажу жду снижение ставки, девальвации, да что угодно любое событие, которое придумают! Депозиты закончатся куда пойдут деньги? Правильно ко мне!!!
avatar
Inspektor, Серьезно??? 200к/метр в Казани? при вторичке в центре 120??
avatar
Inspektor, 
жду снижение ставки, девальвации

Вас таких ждунов в бетон уже не первый год набивается. Это одна из причин, по которой их не будет. Вторая причина — не для того ставки поднимали, чтобы их снизить до комфортного уровня. Снижение-то может и будет, но сам уровень останется высоким.
avatar
Еще был класс хитрых людей с наличкой: они брали первичку, а наличку размещали в облигациях.

Мама, я в телевизоре! Правда, в момент совершения сделки у меня не вся сумма наличкой была (но бОльшая часть), остальное докидывал вместо досрочного погашения, пока не перекрыло.

Итоговая «скидка»: 20% от цены застройщика за нал или 37% от цены в ДДУ (у меня 0.1% на весь срок, поэтому ценник повышался). Попробуйте на момент действия этой ипотеки выбить 20% скидки на вторичке от цены застроя. Получится, только если продавца прямо сильно прижало.
avatar

теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн