Блог им. sng

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021

    • 21 сентября 2021, 09:58
    • |
    • Finindie
      Проверенный аккаунт
  • Еще

Два года назад я уже делал пост на эту тему. Суть поста заключалась в том, что я сравнивал три варианта возможных накоплений, начиная с 1997 года и до сентября 2019 года:

Сценарий 1, Ультраконсервативный. Деньги накапливаются на вкладах в банках с ежемесячным пополнением.

Сценарий 2, Прагматичный. Деньги сначала накапливаются на вкладах, а затем в самый удобный для этого момент подключается кредитное плечо — в 2006 году покупается квартира в Санкт-Петербурге под сдачу в ипотеку. Сдача квартиры производится на идеальных условиях: без простоев, без затрат на ремонт и без налогов — и так на протяжении 13 лет.

Сценарий 3, Инвестиционный. Деньги инвестируются в российский фондовый рынок — в индекс Мосбиржи. Данные о дивидендах есть только с 2008 года, так что посчитал будто бы до 2008 года никаких дивидендов не было вообще, после 2008 года они реинвестируются.

Тогда для многих читателей (и для меня в том числе) результат расчётов стал открытием:

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021

Несмотря на то, что мы явно подсуживали недвижимости (мы знаем будущее и знаем время, когда лучше брать ипотеку, квартира сдается в идеальных обстоятельствах, и сопутствующих расходов на приобретение нет), недвижимость шла бок-о-бок с рынком акций, но акции немного обогнали недвижимость.

Прошло 2 года, и я обновил расчёты. Далее представлены результаты расчётов в период с 1997 по 2021 год включительно.

Сценарий 1, Ультраконсервативный

Наш герой начинает с 500 рублей в месяц в 1997 году. Правда, тогда до деноминации это были полмиллиона рублей, половина средней зарплаты. С каждым годом эта сумма повышается на 500 рублей. Так, в 2021 году сумма ежемесячных сбережений уже составила 12'500₽.

Наш герой нашёл неплохое предложение — % по вкладу почти равен ставке рефинансирования (ключевой ставке ЦБ).

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021

В сумме в сбережения отправлено 1'908'500₽. Через 24 года его вклад принес ему 4'919'500₽ или 2,6х.

 

Сценарий 2, Прагматичный

Самый интересный сценарий. Начав на тех же стартовых позициях и накапливая деньги на вкладе на протяжении 8 лет, второй герой берет ипотеку и покупает квартиру под сдачу в Санкт-Петербурге выбрав ИДЕАЛЬНОЕ время для покупки — начало 2006 года. Ипотеки только что стали доступны! Наш герой уже накопил понемногу 508 000 рублей, и берет по средней ставке в 14,9% годовых в ипотеку квартиру 30 кв. м за 1,05 млн ₽ с первоначальным взносом 50% от стоимости жилья. Ипотека успешно выплачивается через 5 лет, и мы уже знаем, что это было хорошей сделкой.

Начиная сдавать квартиру за 8000₽/мес в 2006, он пришел к 25000₽/мес в 2021. Он не тратится на ЖКХ — это оплачивают арендаторы. Он делает это «всерую», не платя налог с прибыли. Он уверен, что квартира вечная, и не страхует её. Квартира сдается всегда, ни месяца простоя за 15 лет. Он не делает в квартире ремонт, даже косметический. Никаких комиссионных расходов при покупке. Банк забыл о страховании жизни ипотечника и имущества в залоге. Не квартира, а золото! Владелец по-прежнему плюсом к арендным платежам откладывает всё те же ежемесячные сбережения.

Благодаря таким идеальным условиям, погашение ипотеки произошло за 5 лет, впоследствии все сбережения и платежи по аренде сверх ипотеки отправлялись на банковский вклад, где к 2016 году вновь накопилась приличная сумма.

Я добавил в расчёт ещё одну хорошую сделку: в 2016 году накопилась сумма, равная 50% от стоимости средней квартиры такого же размера — куплена квартира 30 кв. м за 3,2 млн ₽ в Санкт-Петербурге. Вновь ипотека, которая погашается за 5 лет. Мы снова знаем будущее, и знаем, какой скачок будет в стоимости недвижимости в 2020 году — так что решение оправданное.

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021данные www.bn.ru/analytics/

И уже два арендных платежа, и оба идеальные — без простоя и без доп. расходов. И дополнительно всё те же сбережения с зарплаты плюсом.

В сумме в сбережения отправлены те же 1'908'500₽. Получены 3'021'000₽ с аренды двух квартир. Они тоже реинвестировались. Через 24 года его талантливое управление недвижимостью в идеальных условиях принес ему 12'203'500₽ или 6,4х.

 

Сценарий 3, Инвестиционный

Третий герой придерживается инвестирования в акции из индекса Мосбиржи, докупая каждый месяц акции, несмотря ни на какие новости и кризисы. Начав со 100 пунктов, индекс схлопнулся на 80% (до 20 пунктов) во время дефолта в 1998 году. Во время Мирового Финансового кризиса индекс рухнул с 1900 до 600 пунктов в 2009 году, акции снизились в цене на 65%. Разные причины не давали индексу расти с 2012 до 2015 года, несмотря на бурный рост рынков других стран. Наш герой докупал, несмотря ни на что. 2020 год на фоне предыдущих сотрясений выглядел мягче — акции упали всего на 34%.

Все дивиденды, которые герой получил до 2008 года, он просто складировал и никуда не инвестировал, начав реинвестировать их только в 2008 году (просто у Мосбиржи данные по накопленным дивидендам публикуются с 2008 года). Я брал данные по индексу, который учитывает налоги с дивидендов. То есть, результат будет за вычетом налогов.

В сумме в сбережения отправлены те же 1'908'500₽. Но несмотря на все невзгоды, результат третьего героя составил 13'229'500₽ или 6,9х.

Вклады, недвижимость или фондовый рынок в России: 1997-2021

Выводы:

  1. Недвижимость и акции по-прежнему показывают примерно одинаковую доходность при одинаковых вложениях на 24-летнем периоде.
  2. При этом, акции показывают гораздо большую волатильность, что не есть хорошо.
  3. Для недвижимости здесь избраны идеальные условия. Стоит помнить, что инвестиции в недвижимость помимо процентов по ипотеке и оплаты жилищно-коммунальных услуг (это учтено), влекут за собой множество доп. расходов: страховка (при ипотеке — неизбежно, но и без неё желательно); расходы на ремонт (косметический и капитальный — в расчёте за 15 лет сдачи квартиры не проводился ни один, ни другой); возможные простои; налоги (по сути, сейчас между властью и арендодателями заключен негласный пакт, по которому налог с этого дохода не платит почти никто) и иные мелкие расходы. Даже часть этих расходов значительно снизила бы результат.
  4. В акциях тоже есть неучтённые моменты, но они могли повлиять на результат в обе стороны: до 2008 года нет официальных данных по индексу полной доходности с учётом дивидендов, поэтому в результате не учтены дивиденды за более чем 10 лет. Вместе с тем не учтены и комиссионные расходы на покупку ценных бумаг, а в начале срока они могли быть высокими — только с недавних пор мы имеем возможность покупать акции, платя мизерные комиссии.
  5. Акции — не для слабонервных. Помните, что они сопряжены с повышенным риском, который вознаграждается повышенной доходностью на действительно длинных временных периодах.
  6. Я ожидал увидеть более убедительный результат в акциях. Если бы тот же самый замер был сделан в 2020 году, мы бы увидели превосходство недвижимости.

 

 Пост из моего блога

 

★20
64 комментария
Заслуживаете много плюсов, проделали огромную работу! Спасибо за пост.
avatar
EtemaL, отличная работа. Не хватает только четвертого графика — вложения в золотые монеты.

На этом фоне все остальное потеряет вообще какой-либо смысл и выглядит жалко.
Брахман Пилорама, почему?
avatar
Спасибо. 

Ждём яростной критики со стороны любителей бетона.
avatar
Интересно, но недвижка сразу отпадает так как для нее поставлены идеальные условия
avatar
mamont, далеко не идеальные 
если подойти к этому делу осознанно то еще до сделки выбирается флэт с апсайдом, ниже рынка и с бОльшим % от сдачи. у автора как раз среднестатистическое значение.
avatar
Андрей Лисичкин, квартира никогда не простаивает, налоги не платятся, комуналка не платится,  лучшая доходность, амортизации нет, за год хату ушатывают так, что мама не горюй и нужен ремонт, а это бабки, если не вкладывать, то и стоимость будет кратно опускаться, арендаторы тоже хотят жить в хорошем жилье, а не в говне.

Есть реальный опыт владения инвест квартирой овер 15 лет, потери в долларах 2х.
avatar
mamont, у меня 5 квартир в мск в аренде не нагоняй жути
бабушку лечи
avatar
Андрей Лисичкин, у меня 0, избавился в этом году чему и очень рад
avatar
Андрей Лисичкин, какой средний за 5 лет ROI этого бизнеса у вас в долларах получился?
avatar
Андрей Лисичкин, кому вы сдаёте, если каждый год «ушатывают» квартиру? Сдаю более 5 лет. Из ремонта только мелочь, типа зеркало в ванной, переклеить обои.
avatar
111, в смысле ушатывают? вчера съехали арендаторы жили два года квартира в идеале все вылизали за собой из раходов за два года тюбик герметика за 300 руб
Все хорошо, но по вкладам нужно прибавить 5% к ключевой ставке. Тогда будет близко к реальности.
С 2009 года были 5 летки под 15%.
В 2014 году 5 летки под 12%
В декабре 14 были 3 летки под 20-24%.

С 20 года заработать на вкладах действительно не получится.
Но даже сейчас, при ключевой 6,7% есть полный аналог вклада (ОФЗ-н) под ставку 8,1% годовых или 7,05% чистыми, т.е доходности даже сейчас выше ключевой ставки.

+ не плохо было добавить наличный бакс, для сравнения.

Во всем этом только одна проблема — доходность в прошлом не гарантирует будущих доходностей.
Чисто вспомнить, как это было.
avatar
  1. Я ожидал увидеть более убедительный результат в акциях. Если бы тот же самый замер был сделан в 2020 году, мы бы увидели превосходство недвижимости.
Чтобы увидеть более убедительный результат, посчитайте вложение в SNP500 :)))
avatar
Валерий Крылов, а еще лучше в Насдак-100 ПД. Тикер QQQ.
avatar
Валерий Крылов, если б была информация по дивидендам в 1997-2008, и эту сумму посчитать с учëтом реинвестирования, то он и был бы убедительнее. Но данных нет, и дивиденды не посчитали, хотя по факту они были. 
avatar
По недвиге оч странный расчет. Типа вы не учитывали как сбережения стоимость самих объектов? Вы считали только кеш флоу? В таком подходе можно просто манипулировать кредитным плечом (ипотекой), чтобы показывать доходность выше/ниже. Или я чет не понял?
avatar
Владимир, чет не поняли) цена на недвигу учитывалась, иначе зачем эти входы на рынок перед ростом цены.
avatar
Владимир, стоимость двух квартир учтена в этих 12 млн. 
avatar
Finindie, чтобы на сайте мосбиржи увидеть дивы до 2008, надо просто ВТОРОЙ раз сделать выборку захватив в т.ч. ранние года.
Тогда откроется более длинная история с дивами, правда лишь с 2003 года.
Биржа этот глюк все никак не пофиксит. Если хотите — черканите в их саппорт.
avatar
Много условностей. Вклады сильно занижены. Тот бардак что сейчас, когда ставка по вкладам ниже ключевой — реалии последних 2-3 лет. До этого всегда можно было найти ставки в приличных банках выше ставки рефинансирования. Тем более что суммы не ахти какие.
С недвигой — все правильно заметили. Покупки, практически на минимумах. Текущий баланс — на максимумах.
По акциям, старт на минимумах рынка, текущий баланс на максимумах рынка.

Скорее всего если выбрать другие периоды, то результат недвиги, как и фонды будет сильно скромнее.
 
Не говоря уже об горизонте полгода — год. Если предположить что акции сложатся в 2 раза, а недвига на 20-30%(уровень 19-20 года, вполне адекватная коррекция), то вклады с более менее вменяемыми ставками сохранят капитал.
 
Интересно будет посмотреть пост еще через год.

avatar
Недвижимость с учетом аренды (или вмененной аренды) как класс по разным странам исторически и имеет реальную доходность сопоставимую с акциями.

Проблемы начинаются как раз там, где сделаны допущения, что простоев нет, страховки нет, жилье не ветшает (ведь цена среднего метра учитывает обновление рынка, а ваш объект не молодеет) итд.

Если интересно, есть прикольная статья на тему попытки учесть эти издержки, могу поискать. Там конечно супперконсервативно, но все равно, недвижимость получается по долгосрочной доходности где-то между акциями и облигациями.


Ну и да, вклады занижены, во всей статистике по вкладам берется средневзвешенная ставка, считай это на 2/3 Сбер.
По факту никто из умеющих считать не будет недополучать 1-2% в Сбере относительно других системно-значимых банков.
avatar
UnembossedName, Еще такой момент. Мне лично не понятно, почему, когда рассматривают инвестиции в недвижимость, каждый раз начинает фигурировать ипотека. Она на корню убивает доходность.
Как-то скромно умалчивается тот факт, что нормальный инвестор в недвижимость не использует кредитное плечо. По крайней мере если ставка не слишком низкая.
avatar
Евгений, не знаю, я взял ипотеку просто потому что она под 5%.
Она ничего на корню не убьет)
Арбитраж в каких-нибудь ОФЗ-н сейчас дает 3% годовых из воздуха.
avatar
Все дивиденды, которые герой получил до 2008 года, он просто складировал и никуда не инвестировал, начав реинвестировать их только в 2008 году (просто у Мосбиржи данные по накопленным дивидендам публикуются с 2008 года).

Это важный факт, который бы повлиял на итоговый результат.
avatar
EtemaL, не, до 2008го года дивидендов относительно капитализации фактически не было, их вообще можно обнулить и на результате это не скажется. Но на деле, индекс полной доходности доступен раньше.
avatar
EtemaL, до 2008 года никто и не платил дивы практически
газпром менее 1% дивы давал к примеру 
avatar
справедливо будет и в акциях рассматривать маржинальность если привлекается ипотеа
avatar
Откладывать ползарплаты это значит ощутимо понизить качество жизни на 20 самых лучших  лет, когда ты в расцвете сил и деньги нужнее чем в старости.
avatar
vasil78ru, так сравнивается с ипотечниками. А они так и живут -  ужимаясь постоянно.
avatar
vasil78ru, вы ошибаетесь. При современных зарплатах на востребованных специальностях вполне реально откладывать половину зарплаты и более, удовлетворив все свои бытовые потребности (жилье, еда, отпуск, хобби)…
avatar
Валерий Крылов, да, можно, но тут ещё надо подумать, что выгоднее, положить половину дохода в сундук инвестиций или пользоваться этими средствами уже сейчас. А откладывать… Процентов 10 20… Ну 30.Впрочем это уже другая тема.
avatar
vasil78ru, что значит пользоваться уже сейчас? Проедать все до последней копейки и ещё кредит взять?
avatar
Валерий Крылов, кредит не нужно. Ну предположим проедать, но зато проедать хорошей, полезной едой,  не набивать живот  тем, что подешевле. Вещи покупать качественнее. Жить в более хороших условиях, не в квартире многоэтажек возле дороги… Начать свое дело, получить новое образование,  вообще много в жизни есть способов пользоваться деньгами.
avatar
vasil78ru, если все, что вы написали, уже есть и остается пол зарплаты, почему ее не инвестировать? 
avatar
Валерий Крылов, если доходы позволяют можно и 99% инвестировать.  
avatar
ой тут в рекламе БКС автоследования расслышал их «мелкий шрифт» — «лучшая историческая доходность +30%»… интересно, у всех хороший слух, ли просто отнесут свои лямы в ожидании +30, а в след году получат +6
avatar
s_s, всё же лучше, чем -36.
avatar
s_s, 

Букашка!
Козявка!
Сверчок!

avatar
Всё, что посчитал автор для вкладов и квартир, применимо лишь для жителей крупных городов. В моём маленьком унылом городке цены на жильё за последние 10 лет росли примерно на 2% в год. Да и ставки по вкладам уступают центру 1-5% в разные годы., т.к. выбор банков тут ограничен. ПИФы пополнить без комиссии могут только москвичи (и питерцы?). И брокерское обслуживание лишь в последние годы стало нам доступно в полноценном виде — Квик, приложения для смартфонов, а не звонок брокеру для покупки/продажи. Сейчас и на ближайшие годы выбор для меня очевиден. Хотя мне куда больше по душе полная предсказуемость (вклады), но целевую доходность обеспечить сможет только биржа.
avatar
Александр, в 2000г я купил квартиру за 140000 р. В 2007 она стоила 1250000р..,.
Станислав Алексеев, индекс Мосбиржи с дивами вырос за этот период в разы выше рублевой стоимости вашей квартиры.
Квартира с арендными то платежами проигрывает индексу ощутимо, а без оных она вообще ему не конкурент и близко.
avatar
Дмитрий, боюсь, что в период 2000-2008 индекс вырос не так уж сильно даже в рублях. Это я лишь к тому, что наивно ожидать сверхдоходы от простых инвестиций в акции, дабы не быть разочарованным
Станислав Алексеев, а вы не бойтесь. А просто график откройте уже наконец. Так и увидите, что именно в этот период рост был вообще рекордным, даже без откатов.
avatar
1.
АСВ заработал в 2005 году. Сколько % от вкладов обнулилось в период 1997-2004?

2.
Недвижку надо считать чище, с учетом расходов.

3.
На рынке акций какой % компаний обонкротились?


Короче, посчитали сферического коня в вакууме.


avatar
Andrey, какие к лешему банкротства, если инвестируются только во входящие в индекс.
avatar
На самом деле вывод простой, разумный инвестор в своем портфеле имеет все виды активов ( акции, недвижимость, облигации/вклады, драгметаллы/крипта, бизнес/работа) и постоянно варьирует соотношение между ними (ребалансирует)…
avatar
рынок акций на исторических хаях и запросто сможет в любой момент  сложится вдвое (например). Тогда он уже не будет выглядеть столь привлекательно.
Депозиты же сейчас (с учетом АСВ) условно безрисковая инвестиция.

Кстати сюда бы добавить еще график доллара и золота (которое впятеро выросло в долларах с 1991)
avatar
Сценарий 4, все схлопнется через 2 года до 2008г))
avatar
все эти рассуждения мне напоминает просмотр порно… вроде вот оно рядом… и писька и сиська… а не ухватишься...

надо вариант с биткоином рассмотреть… он же скоро  трлн баксов за штуку будет стоить
avatar
ves2010, зачем это порно, женится надо, каждую ночь будешь законным держателем )))
avatar
vasil78ru, не все так однозначно, могут и акционеры прибавится.!
avatar
Elcavaero,  а биткоин этот как проститутка, сперва доставит удовольствие за ваши деньги а потом любой сюрприз может подарить.
avatar
vasil78ru, и не от каждого можно вылечится!
 Но популярностью пользуется! 
avatar
vasil78ru, женится надо, каждую ночь будешь законным держателем )))

Есть риски допэмиссии

))
avatar
Gh0sT555, для кого риски, а для адекватных людей дети это один из смыслов жизни. Продолжение рода, что может быть естественнее?
avatar
Идеальные условия по недвиге были бы, если бы квартиры брались на стадии котлована. апсайд все 100% за пару лет. 
Работа проделана солидная. Для реальности не плохо БЫ все пересчитать в долларе по курсу на момент трат. Что то мне подсказывает, что тут будет победа акций, а общий результат будет глубоко по ниже спины…
avatar
Mezantrop, претендует на крылатую фразу!
avatar
Mezantrop, если сравнить с вложением в  SP500,   все что вклады, что недвижка, что индекс Мосбиржи будут на дне. 
avatar


avatar
если не покупать просто акции а сделать портфель акции\облигации\золото доходность обгонит бетон в разы
avatar

Доходность квартиры средняя давно посчитана (без учета аномалий как покупка ниже рынка и т.п.). Это около 5% — мах 6% годовых. 

avatar

Занимательный анализ, но только ЗАЧЕМ?

По моему уже каждый дурак знает, что гораздо безопаснее и перспективнее выводить все в валюту и вкладывать в активы _Развивающихся_стран_, а таскать пирожки из огня, да еще с невнятный профитом — оставить спекулянтам!

Прямо скажу — потуги кремлеботов привлечь ресурсы в загнивающую экономику выглядят весьма жалко.

avatar

теги блога Finindie

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн