Блог им. InvestHero

Как вложиться в недвижимость дешево?

Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. Этот инструмент — REIT. В статье расскажем:

  • каким он бывает;
  • сколько можно заработать;
  • когда его покупать.


REIT — что за зверь?


REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход из строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.

На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT — альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.

Сразу скажу о минусе — это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.

Виды REIT

  • Equity REIT (рентные, долевые) — строят/покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объктов.
  • Mortgage REIT (ипотечные) — специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость.
  • Hybrid REIT (гибридные) — совмещают первые два типа.

Большинство фондов недвижимости относятся к первому типу. Поэтому далее речь пойдет о них.

Долевые REIT

В свою очередь, долевые REIT делятся по типам недвижимости, которой они владеют:

  • Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  • Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  • Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  • Lodging — отели и базы отдыха.
  • Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
  • Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
  • Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
  • Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  • Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  • Data center — помещения для серверов.
  • Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  • Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.


Сколько можно заработать


Для этого обратимся к агентству NAREIT, которое ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости FTSE Russell.
Как вложиться в недвижимость дешево?
Источник: www.ftserussell.com/products/indices/nareit
И посмотрим на индекс FTSE NAREIT All Equity REITs. С начала года индекс вырос на 24% (YTD — 23,97) — это довольно внушительный результат. Основной драйвер роста акций фондов недвижимости — восстановление экономики, которое мы наблюдали с конца 1 кв. 21 и в текущем 2 кв. 21. Это и подтверждают цифры: за крайние 3 месяца индекс вырос на 20% (3М — 19,96%).

Я написал, что это внушительный результат, и вот почему:
Как вложиться в недвижимость дешево?
Источник: www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf

За 6 лет (включая 2021) высокая доходность была лишь 2 раза: в 2019 (28,66%) и за 5м21 (23,97%). В 2019 рост обусловлен снижением ставки ФРС с 2,50 до 1,75%, а 2021 — восстановлением экономики.

Отрицательная динамика в 2018 (-4,04%) связана с повышением ставки ФРС с 1,5% до 2,5%, а в 2020 (-5,12%) — падение из-за пандемии.

Падение на повышении ставок и рост на снижении дает понимание, что REIT зависят от % ставок в экономике и имеют с ними обратную корреляцию, что делает их похожими на облигации.

Также фонды недвижимости, как мы писали выше, платят высокие дивиденды: не менее 90% от дохода, что делает дивидендную доходность акций похожей на купонный доход облигации.

Средняя дивдоходность за 5 полных лет (2016-2020) составляет 3,9% в долларах, что является хорошим показателем, принимая во внимание тот факт, что средняя дивдоходность индекса S&P 500 за 2016-2020 равна 1,9%.

Когда покупать


Мы увидели зависимость стоимости акций долевых REIT от % ставок (читай доходности 10-летних казначейских облигаций США), а т.к. мы ожидаем рост доходности UST10 во 2п21, то сейчас не лучшее время для покупки акций фондов недвижимости. Вероятно, уже в сентябре ФРС объявит о сокращении QE, что будет говорить о том, что экономика уверенно восстанавливается, и доходности облигаций США вырастут. Поэтому мы считаем, что осенью можно будет зайти дешевле.

В качестве примера можно привести случай, когда в 2013 году ФРС намекнула на ужесточение ДКП, акции долевых REITs снизились на 14% в течении 5 недель.

Статья написана в соавторстве с аналитиком Виктором Низовым

★20
20 комментариев
У нас нету REIT в РФ, есть только зПИФ на коммерческую недвигу.
Национальное Достояние, 
лучше цыганам на вокзале деньги отдать чем в такие зПИФы вкладываться
товарищ масон, и что, они нормально пристроят?
avatar
2153sved, 
конечно.
они в золото инвестируют же, ну
а еще в металлургиюоприёмку и планшеты эплл
В рфии из рейтов есть какие то странные зазывалы, одни под Альфа банком стригут леммингов на строительстве пятер, другие обещают 10 доходность страждущим, надувают щеки и почему то не берут кредит и не взлетают в ФОРБС.
Относительно приличных  REIT, не забываем про 30% налога, что по итогу сравняет доходность с дивидендными ETF. Теоретически можно инвестировать через иностранного брокера, но это ни чего не гарантирует, а с учетом неустанной борьбы ЦБ за светлое будущее россиянских инвесторов — чревато большой развлекухой…
avatar
Mezantrop, Альфа все таки не строит помещения а берет с рынка)
Алексей [buythedip], 
Вы их проспект не читали? Я читал по диагонали — там вообще елей во всеми места затекает))))
Один вопрос — чож Альфа банк в свой же проект не вливает свой же капитал?
avatar
Mezantrop, я читал внимательно, так как долю недвижимости иметь в портфеле все таки хочу, несмотря на очевидные причины не покупать ее на текущем этапе ДКП.

Тут писал, вроде пока ещё актуально

buythedip.ru/type/estate/arendnyy-potok.html
REIT — это не недвижимость, а — фактически акции компании, управляющей недвижимостью! 
Они используют плечо — недвижимость покупается с использованием заёмных средств — есть риск банкротства при заметном снижении цен на недвижимость!
Тсс это строго конфиденциально 🤣
avatar
И ещё немаловажно. То есть мы даем деньги американскому фонду, который на них построит что-то для американцев, которые будут платить аренду или лизинг, получим дивиденды с фонда уплатив опять же американцам 30% от нашего дохода, в итоге мы будем содержать американскую экономику и граждан, за свой счёт, содержать на эти 30% армию и флот тоже нашего соперника, их госаппарат… всё ради чего, чтоб получить доходность равную бПИФу на ММВБ? Так этот бПИФ проинвестирует в нашу же экономику при этом, для нас же самих.
Национальное Достояние, А потом придумают запрет владения чтобы россияне продали быстро по любым ценам
avatar

Ola-la, «а потом» — это когда? Первый вопрос, который задается любому предсказателю, чтобы отличить его от дерьма: когда?

Национальное Достояние. Мировоззренчески согласен с тобой. Поставил плюсик. Но я бы, все-таки хотел сам убедиться, что «доходность Рейтов равна бПифам». Кстати, пока что (у меня в портфеле), российские акции кроют американские, как бык овцу.  Даже без дивидендов, а уж если с ними, то как бык кошку. Но, возможно, завтра доллар скакнет, и я РЕЗКО окажусь в плюсе, так что, держу.

 

Точно так же, я бы хотел сам убедиться, что с рейтами дело швах. Понимаю, дать доступ к рейтам — дело сложное (без иронии). Но не надо вещать, что это для блага экономики, страны и меня самого. Как только начинается такое приговаривание, все сразу становится похоже на рэкет.

avatar
Karkoon, Все правильно
avatar
«Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд»

только что писал заметку почему рейт это не инвестиция в недвижимость - https://buythedip.ru/type/estate/zpifn-vs-reit.html 



Когда покупать?
 
** вчера.

avatar
Как выложить в недвижимость дёшево?
Никак:))
avatar
Рейт для лохов
Eugeny Umolinov, к сожалению, не понимаю «быдло язык»)) Попробуйте найти себе ровню))
avatar
Поздно покупать. Прошлом году всем говорил их покупать. Весь год можно было
avatar

теги блога Сергей Пирогов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн