Выдачи семейной ипотеки бьют рекорды. Застройщики выбираются из кризиса

В декабре 2025 года был установлен годовой рекорд по выдачам ипотечных кредитов. Всего была предоставлена 161 тыс. кредитов (+53% м/м) на общую сумму в 808 млрд рублей (+61% м/м). Причем по семейной ипотеке был установлен рекорд за всю историю действия программы. Цифры составили 104 тыс. (+70% м/м) на 605 млрд рублей (+69% м/м).

Если подводить итоги 2025 года, то здесь, несмотря на провальные первые шесть месяцев, очевидно восстановление рынка. За 12 месяцев был предоставлен 1 млн ипотечных кредитов. Это на 26% меньше, чем в 2024 году, однако в денежном выражении просадка составила 9% (4,4 трлн рублей). Главный вывод из этих цифр — жилье, увы, продолжает дорожать.

Впрочем, во многом оживление на рынке жилой недвижимости обусловлено грядущими изменениями по программе семейной ипотеки. С 1 февраля на одну семью может быть предоставлен только один льготный кредит. Поэтому в конце года граждане хотели запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. И, судя по цифрам, у них это получилось.

С инвестиционной точки зрения нам важно понять, стали ли бумаги застройщиков вновь привлекательными и можно ли на этом заработать.

Среди публичных девелоперов на рынке представлены «Самолет», «Эталон», ПИК, «Глоракс», ЛСР и АПРИ. Впрочем, ни одна из компаний не представляет лично для меня интерес с точки зрения акционерной стоимости. В банкротство эмитентов верится с трудом, но акции должны иметь в своем основании фундаментал, позволяющий рассчитывать на дальнейшую переоценку. У застройщиков такого нет, хотя отдельные избушки пытаются увидеть инвестиционную идею в «Глораксе».

Зато облигации представляют настоящий интерес. Доходности по некоторым из них до сих пор остаются привлекательными, а платежеспособность компаний находится на уровне. Единственные вопросы есть по АПРИ. А вот в «Самолете», «Глораксе», «Эталоне» я не сомневаюсь.

Однако отдельно хотел бы обратить внимание на «Плюс» (бывш. «Самолет Плюс»). Это не девелопер, а проптех, который в середине 2024 года выходил на pre-IPO. Если приводить аналогии — «Плюс» является «Яндексом. Такси» в сфере недвижимости.

Тогда, в 2024 году компания проводила pre-IPO по оценке в 20 млрд рублей или же в 275 рублей за акцию. В настоящий момент на OTC с ЦК бумаги торгуются по 150 рублей. Минус 45,5% или же с 20 млрд до 11 млрд рублей.

В 2024 году выручка «Плюса» составила 7,4 млрд рублей при скорректированной EBITDA в 2,2 млрд. Скорее всего, компании удастся повторить плюс-минус показатели по итогам 2025 года. Долг практически отсутствует. Тогда текущая оценка находится на уровне в 5x по EV/EBITDA, что дешево для компаний технологического сектора.

Впрочем, нам важны дальнейшие перспективы. «Плюс» не оставляет планов выйти на IPO, но все будет зависеть от состояния фондового рынка.

Важным фактором является продолжение восстановления рынка недвижимости. Если мы увидим хорошие цифры после февраля, когда будет скорректирована программа семейной ипотеки, то бумаги «Плюса» могут быть интересными, ведь компания зарабатывает от проведения сделок через свою платформу. Больше сделок на рынке — выше финансовые показатели.

Поэтому в контексте недвижки мне больше интересно следить за «Плюсом», чем за девелоперами.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией