Свежие облигации: Гарант-Инвест 002Р-10. Честный разбор

Нравится недвижка и шоппинг?😎 Тогда юбилейный 10-й выпуск облигаций от ФПК «Гарант Инвест» наверняка может вас заинтересовать. Меня вот, как давнего инвестора в недвижимость и любителя регулярного купонного дохода, заинтересовал. Сбор заявок — уже завтра, 7 августа.

💼Я уже 6 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Азбука Вкуса, Аренза-ПРО, Ростелеком, Самолет, Россети, Черкизово.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🛍️А теперь — поехали смотреть на новый выпуск Гарант-Инвест!

🏬Эмитент: ФПК «Гарант-Инвест»

🛍️АО «Коммерческая недвижимость ФПК „Гарант-Инвест“» — владелец и управляющая компания в сфере коммерческой недвижимости в Москве. В собственности находятся 18 объектов (включая 13 торговых центров), среди которых ТК «Галерея Аэропорт», ТРК «Москворечье» и ТДК «Тульский». На стадии строительства находятся МФК «WESTMALL» на западе Москвы и МФК в Люберцах рядом с масштабной жилой застройкой.

Также компания занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости.

⭐Кредитный рейтинг: BBB от НКР и НРА.

⚠️В мае 2023 АКРА понизила рейтинг до BB+ из-за высокой долговой нагрузки и мутноватых пятен в отчетности за 2022, а потом и вовсе отозвала рейтинг в связи с окончанием срока действия договора. Некоторые брокеры перестраховались и стали предлагать выпуски Гарант-Инвеста только квал. инвесторам.

И не зря: в июле 2024 появились опасения, что у компании могут возникнуть трудности с обслуживанием долга. ФНС заблокировала счета сразу трёх юрлиц, входящих в ФПК «Гарант-Инвест». Однако 22 июля были исправно выплачены купоны на 44 млн ₽ по выпуску 2Р8, и народ вздохнул с облегчением. По крайней мере, пока.

💼Сейчас на бирже торгуются 5 выпусков облигаций общим объемом 13 млрд ₽. Предыдущий выпуск 2Р9 я подробно разбирал тут.

👉Компания хочет достичь в течение 2-3 лет паритета между банковскими займами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение кредитов и облигаций — примерно 70% на 30%. Новый выпуск как раз берется с целью рефинансирования части банковского долга.

«Как девелоперы мы столкнулись с необычной ситуацией: впервые банковские кредиты оказались для нас дороже займов на фондовом рынке. Поскольку речь идет о рефинансировании, новый выпуск не приведет к росту долговых обязательств компании» — глава Гарант-Инвест Алексей Панфилов.

📍Кстати, выпуск Гарант-Инвест 2Р8 в марте попал в мою подборку из ТОП-5 самых доходных облигаций без амортизации и оферты.

📊Финансовые результаты

На сервере раскрытия информации доступна отчетность по МСФО за 2023 год.

✅Рекордные результаты по основным операционным показателям: посещаемость ТЦ увеличилась на 4%, уровень вакантности (незанятые арендаторами площади) уменьшился с 2,6 до 2%.

✅Совокупная арендная выручка выросла на 7%. Показатель EBITDA достиг исторического максимума в 3,5 млрд ₽ (плюс 15% год к году).

Это стало возможным благодаря улучшению доходности от аренды и успешной индексации по договорам аренды, а также росту процентных доходов от товарооборота арендаторов.

✅Чистая прибыль составила 81 млн ₽, что очень даже неплохо на фоне бешеных 1,76 млрд ₽ убытков (из-за переоценки стоимости) в 2022 г.

🔻О плохом: компания активно наращивает долги. Общий долг сейчас ~35 млрд ₽, долговая нагрузка по показателю Чистый долг / EBITDA около 8,6х (правда, в 2022 г. было даже выше 9х). Впрочем, долги в каком-то виде обеспечены реальными кв. метрами, так что в целом для отрасли показатель с натяжкой можно считать приемлемым.

⚙️Параметры выпуска

● Название: ГарИнв-002Р-09
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1,5 млрд ₽
● Погашение: через 2 года
● Ориентир купона: КС + 450 б.п.
● Выплаты: 12 раз в год
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB от НКР
● Только для квалов: да

👉Организаторы: Газпромбанк, БКС КИБ, инвестбанк «Синара».

👉Сбор книги заявок — 7 августа, размещение на бирже — 9 августа 2024.

🤔Резюме: для любящих риск

🏬Итак, Гарант-Инвест размещает выпуск флоатеров объемом 1,5 млрд ₽ на 2 года с ежемесячной выплатой купонов, без амортизации и без оферты.

✅Отличная доходность. Ориентир купона КС + 450 б.п. — один из самых высоких из всех выпусков, которые попадали в мои обзоры. Также порадуют сердце инвестора выплаты каждый месяц.

✅Операционные показатели растут. Гарант-Инвест активно строит новые ТЦ и модернизирует уже имеющиеся. У компании хорошо диверсифицированный портфель коммерческой недвижимости в главном городе РФ, где покупательная способность граждан наиболее высока.

✅Без амортизации и оферты, что при прочих равных я считаю плюсом.

⛔Слабоватый рейтинг. Несмотря на все плюсы, Гарант-Инвест — это сегмент рискованных ВДО. Даже BBB они получили с натяжкой — строгая АКРА до отзыва рейтинга назначила им только BB+, и я верю ей больше, чем НКР.

⛔Очень высокая долговая нагрузка. Общие обязательства – 35 млрд ₽, чистый долг / EBITDA – 8,6х с учетом процентных доходов. Правда, и стоимость недвижимых активов оценивается в солидные 33 млрд ₽, а процентные расходы по кредитам покрываются потоком арендных платежей.

⛔Выпуск только для квалов. Из-за этого ликвидность будет низкой. Если вы ещё не квал, то читайте мою инструкцию и приступайте к окваливанию.

💼Вывод: не стоит обольщаться высоким спредом. Главная задача флоатеров — обеспечивать надежность долгового портфеля в кризисных ситуациях, и это могут обеспечить только финансово устойчивые эмитенты. В случае дальнейшего роста ключевой ставки и потенциальных проблем с потоком арендных платежей, Гарант-Инвест рискует захлебнуться в своих долговых обязательствах.

Альтернативой, на мой взгляд, могут служить флоатеры Аэрофьюэлз 2Р3, Джи Групп 2Р4, Самолет П14.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.