Длинная дорога в гору символизирует долгий путь инвестора, а странно расположенный хвост кота — причудливость нашего мира


Друзья, приветствую. Тут вышла новость по фонду «Парус-Крас»: УК запускает голосования пайщиков на тему изменений в правилах доверительного управления. Один из пунктов голосования — продление срока доверительного управления до 49 лет, в связи с чем я получил вопрос:

… хотел бы услышать Ваше мнение про изменения срока действия фондов до 49 лет в скорой перспективе. Не возникнет ситуации, что они станут квазиоблигациями длинных ОФЗ и утеряют свою вторую составляющую роста стоимости тела? Надеяться на постоянный рост арендного потока кажется не очень надёжной историей, могут быть кризисы и его снижение, что повлечёт за собой уменьшение стоимости пая на бирже.

Позже Парус планирует предложить такую опцию инвесторам других своих фондов. Если совсем кратко, то мое личное мнение таково: это очень, очень, очень крутая новость и великолепное предложение для настоящих инвесторов в недвижимость. И все же вопрос достаточно глубокий для того, чтобы опубликовать длинную версию ответа, ведь решение предложить инвесторам ЗПИФ на 49 лет является действительно принципиальным и смелым, и оно много говорит о подходах команды «Парус». И так, поехали.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Часто вижу отношение к фондам недвижимости как к облигациям или даже как к длинным ОФЗ. Вероятно, ассоциация возникает из-за наличия регулярных и относительно стабильных выплат, плюс ЗПИФ недвижимости имеет ограниченный срок жизни, что только усиливает ассоциацию. На самом деле такая параллель не только неверная, но и вредная, так как ошибочное представление об инструменте порождает некорректное понимание рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Небольшое отступление: в российских акциях размер дивидендов от года к году может сильно отличаться или вовсе не выплачиваться, поэтому никакой ассоциации ЗПИФ недвижимости с акциями не возникает. Интересно, что в США не мало компаний, которые стараются регулярно платить стабильные дивиденды (часто — квартальные) и даже повышать их от года к году, однако, никому не приходит в голову называть эти акции ни облигациями, ни квази-облигациями.

Чтобы однозначно разобраться в вопросе, надо вспомнить, что капитал бывает долговой и долевой.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Немного мыслей на тему, кем мы являемся, когда принимаем решения вложить деньги? Прикладная сторона размышлений заключается в том, чтобы честно ответить на вопрос о том, чем мы занимаемся на рынке и не заблуждаемся ли хотя бы перед собой. Речь пойдет о том, в чем разница между инвестициями, спекуляциями, сбережениями и бизнесом. Потому что люди очень часто относят себя к одной категории, а действуют совершенно иначе, это порождает потери и разочарование.

Инвестиции

Главная идея инвестиций — вложение денег с целью получать доход от успешной бизнес-деятельности, от создания ценности для общества, от удовлетворения потребностей людей. Владеть активами с целью получать часть прибыли от бизнеса — суть инвестиций. Самая частая и дорогая ошибка, когда человек думает, что он инвесторов, но ведет себя как спекулянт. Результат ошибки — человек не дожидается реализации преимуществ инвестора и не способен действовать как успешный спекулянт, теряет деньги, разочаровывается в рынке.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую! Настало время подвести фин. итоги за июль 2025, который ознаменовался несколькими значимыми инвест-событиями: прошел пик дивидендного сезона, завершилось размещение финальных эмиссий ЗПИФ «Парус-СБЛ» и «Парус-Двинцев». Но обо всем по порядку.



( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. На рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость появились новости.

«Парус-Двинцев» — всё

Сегодня УК «Парус» разместила на бирже последнюю партию паёв ЗПИФ «Парус-Двн», в состав которого включен одноименный бизнес-центр в Москве, в размере 500 млн рублей. Общий объем торгов составил 550 млн рублей, а спрос в стакане в моменте перед размещением превышал 700 млн рублей. Признавайтесь, кто из моих читателей принимал участие в последнем размещении?

( Читать дальше )

Друзья, вижу, что для многих людей есть два неочевидных момента:

1. Зачем государство собралось развивать рынок акций, вместо того, чтобы если не национализировать, то хотя бы быть со всеми этими мошенниками бизнесменами построже?
2. Зачем компаниям поддерживать высокие котировки после IPO, ведь если акции на бирже стали дороже, денег от этого в компании не прибавится?

Если вам интересно понять, зачем все это нужно государство и компаниям, то эта статья — для вас.

Долг и доля

Чтобы разобраться в теме, сначала нужно пояснение о том, как можно финансировать бизнес. Есть два вида финансирования бизнеса — долевой капитал и долговой капитал.

• Долевой капитал — это когда вы владеете долей в бизнесе и имеете права собственника пропорционально своей доле. И если бизнес хороший и перспективный, то никто в здравом уме не хочет ни с кем делиться долей в нём. А если все же долей хотят поделиться, то это не с проста.

Представьте, что вы сдаете квартиру в аренду как собственник. Вопрос: вам проще сдавать квартиру в аренду, когда вы единственный собственник или если собственников у квартиры много и у каждого свое мнение по какой цене и кому ее в аренду сдать? Как только есть много собственников, появляется необходимость с ними договариваться и считаться.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Сегодня многие официальные лица думают о том, как повысить капитализацию фондового рынка РФ, а многие частные инвесторы хихикают над их планами. Но поистине забавно в этой ситуации то, что роста рынка хотели бы все его участники: инвесторы, бизнес и государство. Почему так происходит:

• Бизнес хочет роста рынка, чтобы за каждую проданную частичку компании получить больше денег;
• Государство хочет роста рынка, чтобы бизнес привлекал больше денег на финансовых рынка и меньше просил у государства;
• Частные инвесторы просто лопухи хотят роста рынка, думая, что они больше заработают, без оглядки на свои размеры капитала.

Теперь показываю это наглядно. Сначала сравним в России динамику зарплат и фондового рынка (в % к 2005 году):



( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Стал свидетелем горячей дискуссии на тему того, что «Парус» берет комиссию 5% за привлечение денег при выпуске своих паев недвижимости. Не знаю, комментировала ли сама УК где-то этот вопрос, но есть мысль, что стоит прокомментировать этот кейс для любителей коммерческой недвижимости, так как не мало инвесторов эта комиссия возмутила. Статья может быть интересна не только инвесторам «Парус», но и всем, кому интересно расширить свой кругозор в области финансов.

Что за комиссия

Сначала разберемся, о какой комиссии идет речь. Сразу стоит сказать, что для каждого отдельно взятого фонда необходимо смотреть его расходы и комиссии в правилах доверительного управления. И так, какие комиссии за привлечение денег есть у Парус:

• 5% при дополнительной выдаче паёв «Парус-Красноярск», «Парус-Двинцев», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей»;
• 2% при погашении основного долга по кредиту (без учета процентов) для «Парус-Озн» и «Парус-СБЛ»;
• 0% комиссии за привлечение денег / погашение кредита в «Парус-Макс».

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. Сегодняшний пост о новостях для инвесторов в фонды недвижимости будет полностью посвящен итогам первого полугодия 2025 от УК «Парус» — они выпустили соответствующее видео, ссылка на видео размещена в подписи к каждой из картинок в статье. Кому-то может показаться, что есть в таком посте какой-то элемент рекламы, я же скажу, что никто не мешает любой УК делать свои интересные видео для инвесторов. В общем, кто хочет, тот работает. И так, поехали.

Рынок ЗПИФ на сегодня

Недавно я получил комментарий, что рынок ЗПИФ недвижимости — это узкоспециализированная тема. С одной стороны это так, с другой стороны ситуация стремительно меняется. Впервые в фонды недвижимости я инвестировал в 2022 году, по итогу которого объем всего рынка достиг 244 млрд рублей, а по итогам текущего года рынок вырастет до 750 млрд рублей. Можно обратить внимание, что и объем активов, и объемы торгов растут с ускорением. Все больше консервативных инвесторов добавляют недвижимость в свои портфели.

( Читать дальше )