Блог им. Gregori

Почитал очередное обсуждение на счёт падение недвижки

Я сам раздумываю — выйти ли из объекта ипотечного взятого год назад. Или войти в недвижку в другом городе (где сейчас живу снимая).Решил посмотреть исторические данные. По ним (СПБ брал)выходит среднее геометрическое от прирост цены 6%. При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся. Это среднее значение на длинном горизонте. На коротком цена может и немного падать и стоять несколько лет (что мы видели после 15 года) и бурно расти (20-21).В таком случае доходность в условные 5% не является плохой. Посмотрите на доходность офз с индексацией тела по ИПЦ-2.5 % дают сверх этой официальной инфляции. Есть ли пузырь? Суммарно если посчитать за период весь- уже не кажется что какой то пузырь огромный. Может падать сейчас из за снижения доходов населения? может. А может ли расти из за инфляции? тоже может. Мы не знаем ситуацию в макро и какую ДКП будет вынужден вести ЦБ. Задумываюсь -а с ипотечным плечом интересно ли? Посмотрел инфляцию которую на горизонте 18 лет (самый длинней ликвидный выпуск) закладывает рынок. Смотрю как разницу между облигами с постоянным и переменным купоном. Выходит 7%. Меньше чем ожидал я психологически. опрос по макро цб на ближайшие 3 года даже более оптимистичен. но ладно.

У меня ипотека под 8.6 % но по сути из за страховки выходит 9.6. То есть 6% роста + условные 5% покрывают эти затраты. но не делают инвестицию интересной и высокодоходной. С одно стороны- защитной сектор. И как акции цены обычно не летают тут. Ну и гос-во всё таки оглядывается на широкие массы трудящихся а с компаний могут и добровольный взнос взять (и сколько таких взносов будет-хз. модель купил акции и с дивидендов снимаешь жильё в нынешние времена довольно рискованна). Но при этом квартира штука не сильно ликвидная. И требующая внимания и времени при сдаче. ЗПИФ недвижимости в этом плане куда удобрений.

Данные с которыми работал:

изменение цен год к году на жилую недвижимость  в  Санкт Петербургеданные для графика Графики в ценах. Аренда vs покупка. коммерческая вс жилая

Из интересного -спреды между ценой аренды и покупки

★1
27 комментариев
«При этом средняя (официальная) инфляция 7. то есть худо бедно рост цен на длинном горизонте с инфляцией бьётся»

Бьется потому что рост цен на бетон сам и подстегивает инфляцию.

Это самораскручивающаяся спираль.
Снижение цен на бетон по причине обнищания населения вызовет (точнее подстегнет) и снижение инфляции что в свою очередь повлечет очередное снижение цен

Это в рыночной экономике так.
У нас высокий ценник на жилье поддерживается властями целенаправленно; Понимаете в чем фокус? Инфляция в России искусственно создана  властями. С помощью раздувания цены бетона.
Зачем? Ответ очевиден

Смогут ли власти побороть законы физики ?


avatar
Viacheslav Ivanenkov, про спираль всё верно… Только, снижение инфляции в обозримом будущем не наблюдается…
Виктор Иванов, 
я собственно говорю не о спирали а о том что почти все путают причину и следствие.

Официальное обьяснение взрывного роста цены на бетон — это типа инфляция виновата.

Все наоборот!
Инфляция — следствие неуемной жажды бабла чиновников.

Сейчас он борятся с законами физики, пытаются удержать высокий ценник.
Смогут ли ?
Я уверен что примерно через год власти будут тупо вливать бюджетное бабло в застройщиков с целью удержания высокой цены, чтобы они не снижали ценник;

А народу будут втирать про «заботу о сохранении рабочих мест» и про «поддержку экономики»

А где возьмут бабло ?
Еще раз поднимут пенсионный возраст. Подстригут вклады по кипрскому сценарию. Еще раз кинут акционеров с дивидендами;

Все «для блага народа». Естественно  за счет него же.



avatar
Viacheslav Ivanenkov, нет взрывных цен на бетон!!! Ни во вторичке, ни в первичке. Вниз и только вниз.
Вверх, в нынешней ситуации, может только инфляция погнать…
Виктор Иванов, я говорю про взрывной рост в 21-22 году

Сейчас власти пытаются удержать ценник на искуственно раздутой планке. Но ценник неумолимо ползет вниз

Вот чтобы остановить снижение цены власти и будут вливать бабло в девелоперов; Примерно через год. Когда у застройщиков накопятся долги и проблемы и они начнут снижать цены до адекватного уровня
Точнее попытаются снижать. Но власти им не дадут это сделать
Вверх, в нынешней ситуации, может только инфляция погнать…

:) ага. начинаем сначала;
Это не инфляция погонит ценник, инфляция — это следствие.
Причина в тотальной профнепригодности и неуемной жажде наживы у круга высоких чиновников;

Инфляция в нашей стране рукотоворная


avatar
Viacheslav Ivanenkov, цены у девелоперов и так вниз идут. Просто из-за того, что не покупают. Скидки вполне реальные и приятные…
Виктор Иванов,
цены у девелоперов и так вниз идут. Просто из-за того, что не покупают. Скидки вполне реальные
Да;
Девелоперы в таком положении что с одной стороны хозяева-бенефициары(чиновники высокого ранга) запрещают снижать официальный ценник. Но продавать то надо, вот и играются скидками

Но это все копейки.
Официальный ценник должен вернуться на уровень 19-20 года и уже от этого уровня должны предоставляться скидки



avatar
Viacheslav Ivanenkov, Ваше мнение тоже имеет право быть…
Виктор Иванов, кто?
Viacheslav Ivanenkov, во всем мире инфляция создаётся властями (если точнее, то центральными банками). Т.е. печатают валюту и раздают потом в кредит — вот это и есть причина инфляции. А рост цен на недвигу, акции или гречку — это уже следствие. А цены растут щас по всему миру. Думаю, в следующие десять лет покупательная способность валют сильно сократится по всему миру. Сейчас лучше иметь квартиру, чем вклады
avatar
Union_Jack, у нас все не как у людей

у нас инфляцию создают без участия ЦБ. Сами чиновники.
Ну а ЦБ в меру сил принимает участие. Но не ключевое.

Рост цен на бетон не зависит от инфляции. Он растет просто от хотелок владельцев, без всякой оглядки на инфляцию


А то что вы озвучили — это общепринятая легенда «для бедных»

avatar
Я вообще уверен, что аренда сейчас не связана с ценами на недвижимость и снижение ставок произошло из-за массового оттока экономически активного населения из РФ. В большинстве своём, это именно молодые специалисты, не оседлые (не привязанные к личному имуществу) которые арендовали квартиры. По некоторым данным из СМИ уехало 1+ млн. человек.
avatar
Auximen, плюс обнищание населения… Цены пошли вверх, а зарплаты как-то не успевают…
Auximen, чем больше жлающих пристроить свои сбережения в «надежный» бетон, тем меньше будет доходность аренды. жилье строят как не в себя, а демография стоит, местами аренду еще как то поддерживает внутренняя миграция…

ps 
в Мск в прошлом году ввели под 7 лямов метров, это если по 20 метров на человека — 350 тыщ человек можно поселить, и это только за один год.
avatar
 Но при этом квартира штука не сильно ликвидная. И требующая внимания и времени при сдаче.

Да, я считал, что реальная доходность от сдачи (без учёта удорожания самой квартиры) — 2,5-3,5%. С учётом страховки, ремонтов, простоев между поиском арендаторов. 
avatar
Auximen, страховой полис ни хрена не даёт… Просто выкинутые деньги на ветер.
Виктор Иванов, почему же? Если арендаторы затопят соседей, составляется акт, проводится оценка и СК покрывает ответственность.
avatar
Auximen, Вы пробовали страховку получить сами или так написали, для поддержания разговора?)))
Виктор Иванов, я лично нет, знакомые без проблем получили. Речь о страховке ответственности. В любом случае есть суд, через которых элементарно взыскивается причитающаяся сумма с СК, в этом есть личный опыт.
avatar
Auximen, Знакомый, знакомого, миллиард выиграл. Пока сами с страховой не столкнетесь, Вам не объяснить — они нечего платить не будут. Лучше не платить страховым, а откладывать эти деньги в свой страховой фонд и платить соседям ниже в случае затопления.
avatar
Alexander, почему миллиард? Ну сталкивался я с СК в части ОСАГО, и что? В крайнем случае вопрос решается через суд за три месяца. Это как раз вы и ваши единомышленники пишете, не имея никаких оснований, представляя страхование имущества как бесполезное и бессмысленное. Лично вам СК отказала и вы не смогли отстоять свои права через суд? Можно ссылку на решение суда?

В какой ещё фонд? Страховка стоит 5 тыс. руб. в год, для того, чтобы компенсировать соседям 500 тыс. руб., вам придётся «откладывать эти деньги в свой фонд» 100 лет.

ОСАГО у вас, как я понимаю, тоже нет? Откладываете 5 тыс. руб. в «свой фонд»?
avatar
Auximen, в Москве поэтому и стараются взять страховой депозит с арендаторов, в размере ежемесячного платежа, сразу. Все эти пляски с бубном со страховой- от лукавого.

давно это талдычу, но пока прогнозы не оправдываются.

народ несет рубли в недвижку… подешевеет на 10% — понесет еще сильнее

Если ты в этой квартире живёшь, то вообще по барабану. При удобном случае рефинансируйся, да и всё. К чему все эти расчёты? Если ты взял и сдал её, то это др. коленкор конечно.
avatar
Лучший индикатор оценки перегретости рынка жилья — индекс ММВБ. Если индекс схлопывается в два раза — это значит что компании стали меньше зарабатывать и это отразится на доходах населения, а значит и цены на недвижимость будут падать. Если индекс начинает расти, значит и цены на недвижимость начнут расти. Поэтому, то что цены за год не свалились — вызывает удивление, но лаг по времени может быть и дольше (обычно же 3-6 месяцев). Например индекс начала расти в 2017 году, а недвижимость только с 2019 — лаг составил аж в 2 года. Поэтому пока фондовый рынок не начнет расти то и инвестиции в недвижимость не будут показывать рост, а учитывая что ставка по аренде существенно уступает ставке по депозиту в банке то в настоящее время получаем убытки от владения активов.
avatar
мире 251 страна сейчас.
НИ ОДНА ИЗ НИХ-не избежала кризи(сов) на рынке недвижимости.Это это обвал огромной фундаментальной силы.
Какой смысл делать расчеты на какие там? 18 летние(аха ха) может 180 летние облигации.
КТО ИХ БУДЕТ ГАСИТЬ ?????? Фамилию этого человека в студии озвучьте, война… она «все спишет»"(тм)

Облигации дольше 150 дней-это АКЦИИ ВТБ-да ноль не будет ни ког да, вам их погасят даже через 285 лет-но какими деньгами ?

По существу: вы посмотрите на убыль населения? это ОСНОВА этой бетонной пирамиды, огромной большой основательной пирамиды.
Причем: любая пирамида при обрушении уходит всегда(в 100 из 100) ниже себестошки.
Последние лет 6 жилье на 40% и более приобретается как инвестиция, а не «патамущто» жить негде.
Есть мощнейшее отложенное предложение-и когда оно хлынет лавиной, мало не покажется
Максим Лебедев, 40 процентов? Меня этот вопрос интересовал. И данные я встречал куда меньше. 1-3 процента. А так согласен что это риск значительный. Убыль- да. Но это длинный тренд к тому же перекрываемый частично мигрантами. + такое мнение встречал что современного, сданного в нашем веке жилья не так уж много.
avatar

теги блога Gregori

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн