Блог им. vlaimir

Как рассчитать примерную стоимость недвижимости?

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

О, чудо! Наша квартира почему-то вдруг выросла в цене. А причина все та же — ключевая ставка!!!

Если желающие ипотек под 1% посчитают, то увидят, что та же самая квартира при этом будет стоить:

X= 300000*100/1= 30 миллионов рублей.

Вот и вся базовая математика, почему меняются цены на недвижимость. Они пропорциональны плюс/минус ключевой ставке и доходу с их аренды.

Как рассчитать примерную стоимость недвижимости?

P.S.
Как бы ни придираться к таким расчетам, с их помощью вы сможете увидеть нижнюю планку цен за квартиры.

Владимир Никонов
Подкасты о саморазвитии и финансах на Яндекс-музыке:

https://music.yandex.ru/album/7328601

★20
63 комментария
 Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц

а можно выручить 5 тысяч в месяц.для этого всего-навсего нужно повысить налог на  сдачу внаём и ввести уголовку за уклонение.как в этом случае изменится цена квартиры?
зы.а ключевая ставка от этого случайно не упадёт до 1 процента? надо попробовать, а вдруг! ))
avatar
Tуземец, картофельные саженцы не выкапывают. Вот когда все наберут квартир под завязку, вот тогда и введут налог. А пока саженцы только разрастаются.
avatar
Tуземец, налог уже есть 13%, но его никто не платит.
avatar
Матфизик, а можно сделать 30 например.я к этому не призываю если что, но теоретически законодателям это обосновать возможно.
и как и много жужжали несколько лет назад, но как всегда выпустили пар в свисток, проводить аренду через специальную платформу, чтоб нельзя было избежать уклонения.за уклонение установить наказание вплоть до конфискации. распи… ство российское иногда просто поражает.
тех, кто не платит налоги в америке  быстро отучают от такого баловства. смерть и налоги©
avatar
Tуземец, пока есть налик ничего не сработает.
avatar
Tуземец, у нас страна коррупционныя, бред бороться за арендные доходы. Вот у меня под окнами точка где алкоголь продают 24 часа в сутки по причине того. что после 22 его продавать нельзя. И как становится тепло, так невозможно, потому что тут почти каждый день бухают и орут. Ну а менты тут почти каждый день дань собирают, куча заяв в ментуру и толку нет и так уже много лет. И так ПО ВСЕЙ стране. А вы про какую-то сраную аренду. В любом случае платить не будут, в крайнем случае будут заносить ментам.
avatar
Матфизик, если это в вашем доме, то вы этих ребят можете легко выселить, будь то хоть собственники помещения, хоть арендаторы. если во дворе, то уже сложнее, но тоже можно.правда это потребует инвестиций.сгорит эта точка пару-тройку раз и сама съедет
avatar
Tуземец, у них тут 3 точки и все держат черные. Одно кафе, еще одна шаверма ну и магаз 24 часа с алкоголем круглосуточным. Плюс Красное и Белое тут же, там тоже в основном черные работают, но они до 22 часов, про них не знаю связаны ли с этими.
Я-то сам просто думаю со временем продать эту квартиру, ибо район испортился дальше некуда.

avatar
Tуземец, Сдающие платят налог 4% как смозанятые. Сейчас только самые отбитые консерваторы сдают  в серую. Остальные давно обелились. Это намного выгоднее, сдавать в белую. Договор, обязательства и т.д… Арендатор теперь за всё в ответе. И налог этот включается  в стоимость аренды.
Можно конечно отобрать у людей все лишне жилье, чтоб не сдавали в аренду. Но тогда народ работать перестанет. Зачем пахать за 100, если можно бить баклуши за 30, ведь вторую хату не купить.? Зачем делать бизнес если на прибыль всё равно ни чего не купить?
avatar
Tуземец, ну тогда я пойду в другие страны / капиталу нужно развитие

Если капиталисту нет жизни на Руси из за временного сменяемого правительства / то мне проще передислоцироваться в другую страну ...

Мы люди, мы можем передвигаться ...

И...

Никто никому ничего не должен…
avatar
вы посчитайте за 20 лет и постройте график, что будет с вашим вкладом будь он открыт в 99, 2000, 2001 итд. и то же самое с недвигой. в лучшем случае вы сможете купить столько же булок хлеба, по недвиге столько же булок + кол-во булок от аренды. как то так
avatar
Константин Р, всё уже давно подсчитано даже за ещё длиннее. Да хоть тем же Спириным.
Вклад на уровне инфляции, недвига уже конечно выше, русфонда в топе — она на дистанции ещё выше, хотя именно сейчас в форсмажоре просадки…
avatar
Как могут вести себя цены на недвижимость в стране с убылью населения больше миллиона в год? Странный вопрос
avatar
Добрый Енот, +8 млн в год.
avatar
Бланш, это на бумаге +8 млн., а реально? 
avatar
Добрый Енот, недвига вполне растёт даже в таких обстоятельствах, с ростом жилой площади на человека. Которая в РФ пока по-прежнему сильно ниже остальных развитых стран.
Изучите хотя бы статистику(если уж не экономику), вместо лозунгов.
avatar
Идея хорошая, но много и других факторов
avatar
Не уверен что привязка к ставке в отрыве от инфляции имеет смысл.
Тогда логичнее привязаться к доходности ОФЗ 
В среднем в хорошие времена привлекательная цена недвижимости была с окупаемостью 10 лет.
Сейчас окупаемость 30-40 лет это полный п-ц! И доходность (аренда) будет ещё явно сползать вниз.
avatar

RRomanov, такая тенденция по всему миру… Турция — рот 110% только за год, и это беру не последние данные, а март 2021-март 2022, сейчас 143%

Сша — цены с ковида 2020 по сегодняшний день удвоились. Если вы думаете, что полный п-ц творится только у нас, то ошибаетесь.

avatar
RRomanov, окупаемость сейчас по РФ, уже за минусом расходов: 20-30 лет.
А коммерческая вообще 10-15.
avatar
Если в квартире нормальный ремонт, то он как раз и будет «амортизироваться» на эти 300тыс
avatar
Богдан, ну в год допустим лет в 10, за 25 тыс аренды трёшка какой там ремонт ну тысяч на 500 — 600 максимум с техникой и мебелью, тысяч 60 амортизация чистыми около 240 тыр доход будет
avatar
Grisha_che,
… трёшка какой там ремонт ну тысяч на 500 — 600 максимум с техникой и мебелью…
Вы у мамы хоть спросите, сколько может стоить ремонт в трёхкомнатной квартире, сколько стоит бытовая техника и мебель…
avatar
Виктор Иванов, я за 25 тысяч трёшки видел там задрыпаный холодильник, плита газовая, стиралка, телик все около 150 тыр стоит плюс дешманская мебель ну и ремонт такой что худо бедно жить можно вот и выйдет 600 тыщ. Ща спецом гляну вот 3 шка Краснодар 25 тыщ
avatar
Grisha_che, так ещё с аренды нужно оплатить: ЖКХ, капремонт, налог.
Было 25 т.р., осталось 15 т.р. Или 12 т.р.
avatar
Яков Юрников, за ЖКХ обычно арендатор платит.
avatar
Кола и джинсы, арендатор платит за аренду. За ЖКХ платит собственник. ЖК РФ курите.
avatar
Яков Юрников, при чем тут ЖК РФ? Платежки за ЖКХ обычно оплачивает арендатор.
avatar
Кола и джинсы, оплачивает тот, чья фамилия в квитанции.
avatar
Яков Юрников, нет, видимо у вас нет никакого опыта аренды жилья. 
avatar
Кола и джинсы, сдавал квартиру более года. 
avatar
Яков Юрников, в Москве коммуналку да платят, а в других регионах это отдельно идёт плюс к аренде, незнаю за Краснодар конечно но думаю кубаноиды так и делают ☺️ и все квитанции сами платят, как то так. Налог да отдельная тема на собственников ложиться
avatar
Grisha_che, обязанность по ЖКХ и ответственность на ком? На собственнике. Значит, ему и платить.
avatar
Виктор Иванов, покупать жилую для сдачи лучше конечно не трёшки, а однушки или максимум двушки. А вместо трёшки куда выгоднее купить уже коммерческую площадь. Там ставки сильно вкуснее и арендаторы подолгосрочнее.
avatar

Я по другому считаю низкая цена кВ или нет.

ЦенаКв/аренда/12=

Регион =<10

Мск=<15

По данным ценам интересно покупать. Все что выше это перегретый рынок.

avatar
Когда же эти дебильные расчёты сравнения доходности недвижимости и вкладов закончатся? Пожалуйста, авторы, пойдите в первый класс. Научитесь математике. Доходность по вкладу нужно корректировать на инфляцию.
avatar

Iskanderravilov,  Доходность по вкладу нужно корректировать на инфляцию.

 

А стоимость аренды, притом чистую, за вычетом всех расходов, которая тоже является процентом по вкладу, т.е. стоимости квартиры, разве не нужно корректировать на инфляцию?

В случае квартиры и сам вклад может как расти, так и снижаться.

А с налогами везде одинаково.В одном случае налог на недвижку по кадастру, в другом НДФЛ. Суммы вкладов беру одинаковые.

avatar
А почему к вкладу в банке привязали? Можно же к урожаю, цене на нефть, крипту, акциям сбербанка. Везде связь будет одинаковая 
avatar
 Нижняя планка — это цена собственноручно построенного дома из говна и палок.
avatar
о выгоде сдачи в аренду, допустим квартира двушка в Москве — рыночная цена 18 млн.  Сдают в аренду за 50к. Путем несложных расчетов получаем 3% годовых доходности. Вклад 7% сейчас. Какой вывод делаем? 
Для сравнения вклад 7% дал бы 105к в мес.
avatar
!Alexey, Ну так и получается, сейчас выгодней деньги держать на депозите и снимать квартиру. И ещё долго так будет выгодней.
avatar
kuzbass_oleg, да. Но я об источнике пассивного дохода, а не о личном проживании.
Для меня лучше жить в своем. Кому-то и в чужом комфортно…
avatar
!Alexey, И как источник тоже так себе.
avatar
!Alexey, да, так и есть, но если начнется гиперинфляция, как в 90-е, то на 18 млн можно будет вкусно покушать в столовой, и еще сдача останется, но это не точно. Риски нужно хэджить в любом случае и недвижимость — не плохой выбор. Дай Бог Война закончится победой и не будет репараций, а если наоборот? 
avatar
Виталий, вспомните сколько стоили квартиры в 90е после гиперинфляции, и аренда в то время ниже плинтуса была. И многие продавали за бесценок по разным причинам… Вы готовы к тому, что Ваша инвестиционная квартира (не Ваше жилье) подешевела в долларах в 10-20 раз? С точки зрения хранения бабла, наличный доллар самое то в теперешнее время... 
avatar
!Alexey, не спорю, по этому я и купил квартиру в ипотеку, пока % по кредиту меньше инфляции, и с зарплаты на всю оставшуюся котлету каждый месяц беру наличный бакс )))) на 5% в месяц покупаю крипту разве что, но то на долгосрок.
avatar
!Alexey, а тот факт что цена выросла только вследствии КДП ЦБ а не реальная такая цена
avatar
!Alexey, В то же время год назад эта же квартира стоила 10 млн. Путём не сложных расчётов получаем, что тот кто держал на депозите, так и остался с 10 млн на счёте плюс проценты. А тот кто вложился в недвигу реально поднялся, плюс копейку другую на бензин с аренды заработал.
Это всё к тому, что во всем есть временной фактор. Когда что то выгоднее другого. Кто может такой тайминг прогнозировать, тот на коне.
avatar
Zerich121, Я в курсе цены аналогичных квартир (вторичка) в том районе в 2020 — выросла не намного (не с 10 млн.)
avatar
!Alexey, недвига в долгосроке, как и любой товар, дорожает на инфляцию. Поэтому при ЕЩЁ и арендном доходе она априори будет обгонять вклад. Это вообще то общеизвестная аксиома.
avatar
Дмитрий, Согласен, но у нее минус в ликвидности, тоже. Если срочно понадобились деньги, то продать по рынку срочно не удастся…
avatar
У Карла Маркса в «Капитале», о том же, по той же методе. Но вычислительная матрица сложнее. Т.к. выплаты по аренде каждый месяц применять необходимо сложный процент, в нашем случае убавляем  0,2 % годовых. Предлагаю убрать еще 0,8% на ожидании роста цены (сейчас она в пузыре, я закладываю справедливую цену)
или снижения ставки — получаем  доходность от 6%. Получаем стоимость 3 х комнатной  квартиры 5000. Конечно на самом деле все еще сложнее.
    У нас в Нижнем Новгороде такая же ситуация, за 3-х комнатную панельку 67 кв. просят 6-6,5 ,  за 5 купить не получится аренда 30 тысяч, но где то середине я думаю получится
avatar
я бы отталкивался не от вклада, а от стоимости земли, кирпича и бетона.
avatar
Мурен(а), В Капитале говорится о том что земля бесценна, т, к, ее не создавали, но ее стоимость можно определить сравнивая земельную ренту и доход от капитала. То есть  вклады. А кирпич и бетон и арматура дешевеют. В том числе из-за санкций, внутри страны грядет перепроизводство или недогруз производственных мощностей.
avatar
Если так считать то Газпром должен стоить 500 р минимум а то 1000. На практике не получается как в учебнике.
avatar
Матфизик,

Покажи кв в Питере за 250, первым рейсом прилечу)))

avatar
Алексей, я бы и пешком прибежал!!!)))
avatar
По такой формуле при инфляции 100% стоимость квартиры равна стоимости аренды. 😆
avatar

Не совсем так. Вы исходите, что рынок крутится вокруг арендаторов. Это не правда. Рынок работает вокруг цен на новостройки, и вторичка подстраивается именно под новостройки.

Сейчас маржа прибыли у строителей явно завышенная, они получают сверхприбыли. Соответственно пока покупают — будут держать. Когда перестанут покупать, то у них будет выбор: либо они снижают цены, либо сжимают бизнес (объем бизнеса → строят меньше). Обычно долю рынка отдавать никто не хочет и жертвует маржой.

И вот тогда вторичка так же упадёт, и плевать всем будет за сколько они квартиру покупали, и какую доходность они хотят получать с недвижимости. Потому что на рынке будет альтернатива.

А неадекватные цены сейчас из-за большого скачкообразного спроса в последние 2 года, т.к. народу некуда было парковать деньги. Строители на этой волне запустили кучу проектов, которые сейчас продать не могут, и резервы у них уже до максимальных значений дошли (42% !!!, когда 2 года назад было 30%). Мне интересно только будет ли государство их спасать или нет. Так как большинство продаж было по завышенной стоимости и в ипотеку на 30 лет.

avatar
Aneto, цены на недвигу зависят больше всего от динамики ипотечной ставки и её условий. Именно она влияет на размер ежемес. платежей. Особенно в пересчете на медианные зарплаты населения конкретного региона/города.
Исключение — лишь крупные курорты или наоборот сверхнекомфортные дыры.
avatar
У государства денег нет чтобы спасать

В Москве на бизнес класс дают уже скидки 20-25%
avatar
у  меня из избранного кой че выкупают, удобно по домклику следить
avatar

теги блога Владимир Никонов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн