Блог им. Stiven3000

Инвестор против бабушки. Бои без правил на рынке доходного жилья.

       Идея вложений в жилую недвижимость чтобы жить  не тужить сдавая приобретенное жилье нуждающимся мало кого из нас оставляла и оставляет равнодушным.
        Еще бы, учитывая перманентное обнищание населения благодаря усилиям Безальтернативного и Ко, а также по той же причине все меньшая доступность приобретения указанного жилья в собственность обещает, что  рынок аренды в обозримом будущем не иссякнет.
        Более того, современная тенденция молодого поколения не навешивать на себя привязывающие к определенному месту квадратные метры в нашей стране прослеживается все отчетливее.

        Поэтому как бы идея в том, чтобы прикупить квартирку и потихоньку ее сдавать имеет под собой весомые основания. 
        И вот новоиспеченный инвестор находит прекрасный (рассматриваем Москву) вариант-покупает что-то миллионов за 10 и сдаёт… ну хорошо если за 50 тысяч… Бинго-доходность на уровне 5 % годовых...
        Вся проблема в том, что на рынке наш профессиональный инвестор конкурирует с сотнями тысяч московских бабушек, похоронивших уже мужей (а многие и не по одному) а также ближайших и не очень родственников и получивших квартиры совершенно даром. причем, учитывая возраст этих самых бабушек, наследованное имущество расположенное в районах с хорошей транспортной инфраструктурой и весьма приближенных к центру.
        И для таких бабушек, учитывая, что их затраты на приобретение доходного имущества равнялись нулю, доходность равна бесконечности. И они, в отличии от нашего героя могут себе позволить сдавать и за 30… и за 20… при этом и доходность все равно уделает любого профи в силу бесконечно большого размера.

        Единственное чем можно противостоять этой когорте бабушек в жестокой конкурентной борьбе за кошелек  арендаторов-это качество сдаваемого жилья. Ибо в арсенале бабушек жилфонд советского качества. А платежеспособный арендатор ныне за свои деньги уже не сильно радуется прямо скажем не самым удобным планировочно-техническим решениям. 

        Однако чтобы получить максимальную выгоду от конкурентных преимуществ нужно ооочень сильно вложиться, не менее 25 миллионов за скромную по размерам, но нормальную по эксплуатационным характеристиками хатку. И в этом случае доходность не сильно превысит все те же 5% годовых. 

        Единственно более менее адекватное действо-приобретение жилья оптом на начальных этапах строительства, тогда можно гипотетически рассчитывать на 10% годовых. Но это, как говорят в Одессе, таки совсем другие бабки и ожидание финансовой отдачи через пару лет после начала строительства.

        







★2
27 комментариев
Фиг с ними с бабушками. Можно ведь купить «супер-ликвидную-рентабельную студию» в очередном человейнике, будучи с искренним убеждением о том, что она точно будет легко и непринуждённо сдаваться. А потом вдруг обнаружить, что вокруг есть ещё тысяча человек, которые сделали тоже самое. И тут уже лишь бы окупить налоги и коммуналку…
Игорь Шумилов, угу… причем есть инвесткомпании, которые рекламируют офигенно выгодное вложение на уровне 10 процентов годовых… кто в свое время повелся на такое и накупил квартир в Болгарии «для пассивного дохода» до сих пор икает…
Сергей Нагель, 
это дети тех кто в 90-х покупал тайм-шер 
И для таких бабушек, учитывая, что их затраты на приобретение доходного имущества равнялись нулю, доходность равна бесконечности.


Не считая что они вкалывали всю жизнь за эти квартиры.
А молодые?
Эти еще не успели в своей жизни столько поработать. Обеспечить бабушек пенсией, расплатиться со стариками, за все что получают в стране. Вот только тогда могут рассчитывать на квартиру от бабушки. А так пока пусть в ипотеку идут. К старости возможно смогут выплатить.
avatar
sergik99, ла ла не надо… они вкалывали за зарплату, квартиры давали бесплатно. 
Сергей Нагель, Такова была жизнь, вкалывали за малую зарплату, чтобы в конце жизни получить квартиру, может быть.

А молодым в этой стране принадлежит пока только место рождения.
Все остальное еще заработать надо.
avatar
sergik99, сейчас тоже вкалывают за не шибко большую зарплату… только квартир никто не дает… а надо все!!! что заработано отдать за эту квартиру… так что не надо тут ложных посылов что дескать малая зарплата была… этой зарплаты всем хватало и коммуналку заплатить и покушать купить и одеться… а кто хотел зарабатывать хорошо всегда имели такую возможность-на севера за длинным рублем.
в СССР все отчисления в социальные фонды были 14%
это пенсия, путевки п/л, д/о и больничные с медицинским обслуживанием граждан. Жилье строили предприятия за свой счет.
Привет младореформаторам.
avatar
MPlus, и эти младореформаторы пытаются всех убедить, что дескать государство советское вот всем зарплату низкую платило… сказочники…
Сергей Нагель, Я долго жил при социализме, мне рассказывать не надо.
avatar
sergik99, есть с чем сравнить и что, так что ваши сказки про «как было плохо, а стало хорошо» рассказывайте где-нибудь еще…
Сергей Нагель, Платили хорошо, отоваривали плохо.
есть интересный показатель — 2% проценты на вклады в сберкассы страны обеспечивались всем выпуском завода ВАЗ, а это 1млн автомобилей в год.

В стране в дефиците и с переплатой ВСЁ,

Хорошие Зарплаты от 220 до 700руб. Кооперативная квартира 12000руб трешка в восьмидесятых в Москве, кредит Сберкассе, не помню, около 2%
avatar
MPlus, на том уровне потребления в целом пусть и по очереди но у всех все было… и хорошего качества…
MPlus, Предприятия принадлежали одному работодателю — государству.
Государство платило зарплату на пропитание и одежду, а квартиры и 6 соток это «бесплатно». Как и школы и больницы.
Все это оплачивали советские граждане своим трудом. Не из воздуха все это получалось.
avatar
sergik99, а сейчас весь прибавочный продукт, который создаётся гражданами страны присваивается группой товарищей из известного кооператива, так что их миллиардные состояния тож не из воздуха… это конечно хорошо заменило бесплатные квартиры и т.д…
Было видео, где тетя купила за вроде 9 млн. 24 метра в хэдлайнере и планировала сдавать за 80000.
Феликс Труфакин, от героев былых времен не осталось порой имен
Сергей Нагель,  на 31:30
Единственно более менее адекватное действо-приобретение жилья оптом на начальных этапах строительства, тогда можно гипотетически рассчитывать на 10% годовых. 

Сейчас 10% годовых уже не будет, при всех способностях покупателя жилья.
Реальная цифра доходности долгосрочной аренды по С-Пб на сегодня 5-6% от текущей стоимости недвижимости. 
Дмитрий Овчинников, да, 10% это ооочень надо постараться и пару лет ждать чтобы начать что-то получать… факт
Ещё добавьте амортизацию, простой без арендаторов, налоги (рано или поздно). Фактическая доходность стремится к 0-3%.

Текущий рынок недвижимости РФ не для входа с целью инвестирования. Блашь, игрушка, радость — да.
avatar
ruru42, рынок аренды жилья абсолютно нерыночный
Все так. 5% это вы ещё много берете. Я сколько ни смотрел объектов — больше 4% доходность нигде не получается. И это ещё без учёта простоев и расходов на поиск постояльцев! А так чистая доходность наверное все 3% получается.
avatar
MadQuant, адски плюсую!!!
А как-то малозаконно оказаться наследником бабушкиных квадратов как вариант не рассматривается?
Сергей Новосельцев, у бабушек уже на подходе другие бабкшки-их дочки, мужей по могилкам давно рассовавшие и «живущие для себя»😁
Только инвестор просиживает штаны в офисе минимум за 200 тысяч рублей, и это если он бюджеты не пилит. А доходы бабушки в 10 раз меньше и половину еще за таблетки надо отдать.
avatar

теги блога Сергей Нагель

....все тэги



UPDONW