Мы съездили на стройки АПРИ. Увидели гораздо больше, чем просто новостройки

В выходные съездили в Екатеринбург и Челябинск в гости к девелоперу АПРИ. Посмотрели стройки своими глазами, поговорили с топ-менеджментом и сопоставили увиденное с цифрами компании.

И поездка получилась особенно интересной: масштаб того, что сегодня строит и проектирует АПРИ, по одной финансовой отчётности оценить довольно сложно.

Что показывают цифры?

АПРИ сегодня уже сложно воспринимать исключительно как регионального жилого застройщика.

В портфеле компании 19 проектов в шести регионах России, земельный банк превышает 2,5 млн кв. м, а с 2014 года введено в эксплуатацию почти 980 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений. По данным ЕРЗ, АПРИ занимает первое место по объёму текущего строительства в Челябинской области.

При этом стратегия компании строится не на гонке за вводом квадратных метров любой ценой, а на сохранении высокой маржинальности. Один из инструментов — реализация объектов на более поздних стадиях строительства, когда цена квадратного метра выше. Дополнительную устойчивость этой модели должна обеспечивать региональная диверсификация.

И пока эта стратегия отражается в финансовых результатах.

Выручка за последние 12 месяцев достигла 27,7 млрд рублей, EBITDA — 11,54 млрд рублей, увеличившись на 67,9% год к году. Рентабельность по EBITDA выросла до 41,6%. Чистая прибыль LTM при этом составила 1,39 млрд рублей.

Есть и хорошая динамика продаж. В первом полугодии 2026 года объём продаж по заключённым ДДУ вырос на 54% год к году — до 11,1 млрд рублей, а реализованная площадь — на 48%, до 72,62 тыс. кв. м. Средняя цена реализации достигла 152,8 тыс. рублей за кв. м.

При этом, несмотря на сложную ситуацию в отрасли, компания поддерживает объём текущего строительства на уровне 370,61 тыс. кв. м на конец первого полугодия и серьёзно увеличивает ввод: за шесть месяцев в эксплуатацию введено 37,46 тыс. кв. м (+89% год к году).

То есть пока мы видим довольно интересную комбинацию: АПРИ одновременно масштабирует бизнес, наращивает продажи и EBITDA и сохраняет высокую операционную маржинальность.




Что увидели своими глазами?

В Екатеринбурге мы посмотрели «Апри Привилегию».

Это малоэтажный проект с закрытыми внутренними дворами, отдельными входами в квартиры на первых этажах и собственными террасами. Здесь много внимания уделено не только самим домам, но и территории: общественным пространствам, благоустройству, детским площадкам и социальной инфраструктуре. По факту это проект «пятнадцатиминутного города» с комплексным развитием территории.




Причём это уже не только рендеры — часть домов заселена, поэтому можно посмотреть, как концепция работает в реальной жизни.

Сам формат «Привилегии», изначально появившийся в домашнем регионе — Челябинске, компания масштабирует и на другие регионы. Например, во Владивостоке, на острове Русском, строится «Апри Привилегия Владивосток»: первая очередь составляет 20,5 тыс. кв. м, ввод запланирован до ноября 2027 года, продажи уже начались.

В Челябинске посмотрели и совсем другой продукт — бизнес-класс «Апри Грани».




Здесь уже другая концепция: подземный паркинг, прогулочная зона на кровле стилобата, собственная внутренняя территория. В самом комплексе мы увидели закрытую террасу для жителей и картинную галерею.

Визуально проект действительно выделяется — видно, что девелопер много работает с архитектурой, благоустройством и общественными пространствами.

Интересна и экономика проекта: средняя цена реализации в «Апри Грани» в первом полугодии 2026 года составляла 200,9 тыс. рублей за кв. м — это максимальная средняя цена среди жилых проектов АПРИ, представленных в презентации компании.

Для регионального девелопера это показательная история: конкурировать компания пытается не только количеством построенных метров, но и самим продуктом.




Но самое интересное — куда АПРИ идёт дальше

После поездки стало понятно, что компания постепенно выходит далеко за пределы классического жилого девелопмента.

Например, в Екатеринбурге проектируется «Попов Лог» общей площадью около 974,5 тыс. кв. м. По сути, речь идёт уже о создании нового городского кластера: помимо жилья, там запланированы образовательные центры, медицинская и спортивная инфраструктура, парк развлечений, торговый центр и коммерческая недвижимость.

В Минеральных Водах АПРИ развивает курортные проекты в Железноводске и Ессентуках с гостиничной, коммерческой и рекреационной инфраструктурой. В представленной инвесторам концепции управление гостиничным сервисом связано с Cosmos Hotel Group.

Есть и совершенно новое для компании направление — спортивная инфраструктура.

В Московской области АПРИ вместе с двукратным олимпийским чемпионом Александром Якушевым стала соучредителем хоккейной академии в Нахабино. Проект предусматривает многофункциональный спортивный комплекс с двумя ледовыми аренами, футбольной и фитнес-инфраструктурой, гостиничными корпусами и общественными пространствами. Для АПРИ это первый проект в Московском регионе.

Ещё один проект — расширение «Навка Арены» в Москве. АПРИ выступит партнёром строительства двух новых корпусов с ледовыми полями, бассейном, падел-кортами, фитнес-инфраструктурой и гостиницей. Старт строительства заявлен на 2028 год.

Ну и, пожалуй, самый нетипичный проект, который нам показали, — всесезонный мультикурорт «Фанпарк» в Челябинске.




Это самый настоящий туристический кластер площадью 63,3 га. В концепции — аквапарк и гостиница, горнолыжная инфраструктура, парк аттракционов, яхт-клуб, рестораны, банный комплекс, коммерческая недвижимость и другие объекты.

И вот после знакомства со всем портфелем АПРИ начинаешь несколько иначе смотреть и на финансовые показатели компании.




А что с долгом?

Это, пожалуй, главный вопрос для инвестора.

Чистый долг АПРИ на конец первого полугодия составлял 48,7 млрд рублей, отношение чистого долга к LTM EBITDA — 4,2×. Уровень заметный, поэтому игнорировать его точно нельзя.

Но здесь важен контекст.

71% долга приходится на обеспеченное проектное финансирование — то есть значительная его часть непосредственно связана с реализацией девелоперских проектов.

А масштаб стройки мы как раз увидели своими глазами.

Компания одновременно развивает существующие проекты, выходит в новые регионы и запускает новые направления — от почти миллионного квадратного метража «Попова Лога» до Владивостока, Кавминвод, туристического кластера в Челябинске и спортивных проектов в Московском регионе.

Такое масштабирование закономерно требует капитала.

Поэтому нам кажется важным смотреть не только на абсолютную цифру долга, но и на то, что происходит с операционной частью бизнеса на фоне его роста.

А здесь динамика пока сильная: LTM EBITDA выросла почти на 68% год к году, рентабельность EBITDA достигла 41,6%, продажи в денежном выражении за первое полугодие выросли на 54%, а ввод недвижимости — на 89% год к году.

Поэтому долговая история АПРИ сегодня во многом связана именно с фазой активного масштабирования.

Главный вопрос на перспективу — сможет ли компания и дальше превращать привлечённый капитал в новые объекты, продажи и EBITDA и за счёт роста бизнеса постепенно снижать относительную долговую нагрузку.

И именно за этой динамикой мы будем следить.




Отдельно — об открытости компании

Это, пожалуй, ещё один важный итог Дня инвестора.

На встрече компания была представлена практически со всех сторон бизнеса: с инвесторами общались заместитель генерального директора по IR Игорь Файнман, генеральный директор Павел Крутолапов, PR-директор Анна Овакимян, а также председатель совета директоров и акционер Алексей Овакимян.

То есть разговор не был отдан исключительно IR-службе. Инвесторы получили возможность напрямую общаться с людьми, отвечающими за операционное управление, отношения с рынком капитала, коммуникации и стратегические решения компании, включая её акционера. На наш взгляд, для публичного эмитента такая доступность менеджмента и самих бенефициаров компании — важный показатель качества коммуникации с рынком.

Причём открытость не ограничилась презентацией в конференц-зале.




Нам показали объёмы стройки, в том числе объекты, которые мы видели год назад на значительно более ранних стадиях готовности. И для девелопера это, пожалуй, один из самых убедительных форматов общения с инвесторами: сначала цифры и прямой разговор с руководством, а затем возможность своими глазами посмотреть, во что превращаются привлечённые компанией деньги.

АПРИ при этом уже более восьми лет работает на облигационном рынке. У компании 14 активных выпусков, а кредитные рейтинги НКР и НРА находятся на уровне BBB со стабильными прогнозами.

Есть и интересный инструмент непосредственно для держателей облигаций. АПРИ запустила программу со скидкой 7% на участвующие в ней объекты недвижимости. В одном из вариантов облигации остаются в портфеле инвестора, купонный доход сохраняется, а купоны можно направлять на ипотечные платежи.




Что в итоге?

Мы ехали смотреть регионального девелопера, а увидели компанию, которая довольно быстро перерастает этот статус.

Челябинск, Екатеринбург, Владивосток, Кавказские Минеральные Воды, Московская область и Москва. Жильё, коммерческая недвижимость, туристические кластеры, гостиничные и спортивные проекты.

Да, такое масштабирование требует капитала, поэтому долговая нагрузка АПРИ остаётся одним из ключевых показателей, за которым инвестору необходимо внимательно следить.

Но после поездки становится гораздо понятнее и другая сторона этой долговой нагрузки: за ней стоят реальные стройки, новые территории и расширение операционной базы бизнеса.

Поэтому для нас АПРИ сейчас — прежде всего история быстрого масштабирования бизнеса при высокой операционной маржинальности.

А дальше главный маркер эффективности этой стратегии будет довольно простым: сможет ли рост бизнеса последовательно приводить к снижению относительной долговой нагрузки.

Будем следить.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Не забываем ставить лайк :)

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить!