Блог им. Investor_Sergei

«Первичка» дорожает, «вторичка» падает. Что будет с недвижимостью после кризиса (прогноз до 2022 года)

В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.

В марте был всплеск спроса



Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость. Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции.

В апреле спрос рухнул

Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок. Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.

Что будет с рынком жилья



Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.

Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.

«Первичка» дорожает



Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.

Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.

Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.

«Вторичка» упадет



Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.

На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.

Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.

Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.

«Загородка»



Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.

Аренда квартир



Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы. Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина. В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.

А какова ситуация в других регионах?

12 комментариев
Думаю, что ситуация с первичкой и вторичкой будет ровно наоборот нежели вы описали.
avatar
Specrep, почему?
avatar
asfa, потому что инфрастуктурное развитие вторичного жилья намного качественнее первичного.
avatar

Specrep,  в основной массе у людей главный критерий — это цена.
В Москве за МКАДом есть первичка недорогая. 
Люди это видят и потому покупают.
За 4 млн. первичка в ипотеку или за 8 млн. вторичка с развитой инфраструктурой? Если ещё 20 млн. в кармане есть, то наверно вторичка.

avatar
 Если никаких катаклизмов больше не случится
 Всё только начинается!

Поэтому просьба — грубо и кратко расписать, что будет при падении рубля в 2 раза и т.п. (короче 2015г. снова)
avatar
Чтобы появился спрос такой как в 2000е года, надо наоборот, стимулировать или лучше сказать, подталкивать  продавать и переезжать в новое жилье «вторичку». Считаю что госаппарат вновь, как и в 2015г делает грубейшую ошибку, оставляя львиную  долю «жилищного массива» без внимания в первую очередь.

Пока основная масса граждан не продаст свое старое жилье, ни какого драйва в  ипотеке на новостройки не ждите господа.
Раньше как было, человек продавшие свое старое жилье разбивал сумму на первоначальный взнос и евроремонт нового жилья. При этом еще и оставалось на переезды и адаптацию.

Что может предложить хорошего теперешняя схема?  А ничего хорошего.
Много ли найдутся желающих, оплатить 15-20% первоначального взноса.
Где основная масса,  эти деньги возьмет? С своих сбережений? У 60% населения страны, сбережений вовсе нет.

6,5% разводка еще та. Ведь можно лавировать, уменьшая %, уменьшать и срок и что получается. Даже при такой казалось бы, хорошей ставке, в конечном итоге сумма получается внушительная. Если 6млн на 20 лет с первоначальным взносом 900тыс.р =36 537р и это замете, по честной схеме.

Но а когда такое было, чтобы наш подсчет совпадал с банковским?
Туда стопудово втюхают страховку, скрытый % за обслуживание и тд. И получится примерно 45-50 тыс.р за «однушку».
Много ли дураков пойдут на это, без существенной ранние поддержки вторичного жилья ? Ведь лучше тогда арендовать.
avatar
качество новостроек такое что при более низкой цене вторичка намного лучше по комфорту. получается двойной профит. 
avatar
Дачу забрали.Просто 4 сотки заросшие бурьяном. Не прошло и 7 лет как выставил на продажу. Хотят строить, поздравляю их с удачным вложением денег.
7 лет умножить на 3500 р взносов. Вступительный взнос в кооператив 7000 р.Снос вагончика 25000 р.Налог в год 5500 р на землю. К счастью не платили многодетные. Куплен за 12800 долл. Продан за 400 т.р. Это хорошее вложение земля.

Дальневосточный гектар думаю взять.Для будущих поколений, для детей)))
avatar
Рынок недвиги напрямую связан с рынком труда, здесь что-то прогнозировать сложно. Москва может в один момент перестать центром притяжения капиталов и все накроется медным купоросом…
Евгений Сергеевич, вряд ли это будет один момент, скорее это будет происходить постепенно, это уже происходит — дальнейший рост цены метра в Москве будет убивать ее привликательность даже при более высоких ЗП с регионами, так как еще есть проблемы экологии и транспорта. Фактический уровень жизни уже не поднимается при перезде в Москву.
avatar
Евгений Сергеевич, 
уже же обсуждали что 1 метр стоит 1 нормальную месячную зарплату.
вот нижняя планка коридора
товарищ масон, у сечина действительно нормальная зарплата)))
avatar

теги блога Инвестор Сергей

....все тэги



UPDONW