ЛСР операционные результаты за II кв. 2025 г. — продажи обрушились, не помогают даже рассрочки и снижение цены на квадратный метр жилья.

🏠 Строительная компания ЛСР представила операционные результаты за II квартал 2025 г. После неплохого I кв. (после отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, застройщики долго не печалились, а придумали рассрочку, где увеличили стоимость жилья, соответственно, нарастив сумму заключённых новых контрактов), многие считали, что во II кв. тенденция продолжится, но не тут-то было, не помогло даже снижение цены на квадратный метр (I кв. 2025 г. — 280,8₽ тыс. vs. II кв. 2025 г. — 250₽ тыс.). Давайте рассмотрим результаты II квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 108 тыс. кв. м (-51,4% г/г)
💬 Заключено новых контрактов: 27₽ млрд (-50% г/г)
💬 Средняя цена квадратного метра: 250₽ тыс. (+2,8% г/г)

I полугодие:

💬 Заключено новых контрактов: 255 тыс. кв. м (-30,9% г/г)
💬 Заключено новых контрактов: 69₽ млрд (+19,8% г/г)
💬 Средняя цена квадратного метра: 270,6₽ тыс. (+16,1% г/г)

Рост стоимости квадратного метра всё ещё происходит относительно прошлого года, была надежда, что рост будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но рассрочки сделали своё дело. Из отчёта нам известно, что доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 49% за II квартал (во II кв. 2024 г. — 88%) и 48% за I полугодие (компания скрыла информацию о доли рассрочек, хотя в I кв. её предоставляла — 42%, думаю, что во II кв. примерно такая же цифра).

Всё просто ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделённые на сумму приобретаемого товара): 

⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки.

⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время. 

⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом.    

А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными.

📌 Как мы видим ажиотаж в рассрочках закончился (надеюсь, покупатели просто стали умнее, разобрались в подводных камнях и увидели смягчение ДКП/снижение ставки, ждут лучших предложений). Не помогло даже стимуляция рынка ипотеки: с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70. С 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеке расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. С учётом данных по РЖД застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос (во II кв. провал), но данный провал по продажам в выручке мы увидим в лучшем случае через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2027-2028 гг.).

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor