Не пытайтесь впрыгнуть в уходящий поезд. Про IPO АПРИ

Девелопер АПРИ — это небольшой (41-е место по объёмам стройки по данным Дом рф на 11 июля 2024) девелопер который решил выйти на IPO в момент частичного сворачивания льготных ипотечных программ и запредельно дорогой рыночной ипотеки.

• Зачем сейчас IPO?
Очевидно, что, как и всем компаниям АПРИ нужны деньги. Вот только кредитный рейтинг у АПРИ уровня BB (средненькой ВДОшки), а ключевая ставка сейчас 16%, а на ближайшем заседании ЦБ ставка станет ещё выше. Следовательно, занять с рынка через облигаций такие компании могут, в лучшем случае, под 21-23%.

// Лирическое отступление //
«Может тогда не занимать?» спросите вы. Если очень сильно упростить модель работы девелоперов, то застройщик берёт кредит у банка, на эти деньги строит дом, а деньги покупателей за купленные квартиры лежат у банка.

Деньги переводятся застройщику лишь после того, как он представит подтверждение банку, что выполнил обязательства перед покупателем: построил дом и ввел его в эксплуатацию.

Т.е. деньги за купленные квартиры появляются у застройщика с временным лагом.

Такая история появилась после того, как много застройщиков набирало деньги у покупателей, а потом не могли достроить дом. Т.е. денег уже нет, а квартир ещё нет. Застройщик в этот момент пытается испариться. Это были так называемые «обманутые дольщики» [ранее очень популярный и теперь почти забытый термин]. Такие покупатели становились головной болью государства. Желающие оценить масштаб и плохо знакомые со строительной сферой гуглят историю девелопера СУ-155. Государство это проблему, в массовом её проявлении, решило.
// Конец лирического отступления //

Возвращаемся к АПРИ. Посмотрев на отчёт за I квартал 2024 хорошо видно, что расходы у АПРИ на обслуживание долгов взлетели в 5,5 раз всего за год (рис 1), дальше будет хуже (ставку поднимут и опускать долго не будут).

И вот в такой ситуации девелоперу сильно помогут относительно бесплатные деньги — IPO. Забавный факт: на IPO девелопера выводит Иволга Капитал, Известные ребята, специализируются на ВДО, они [и это просто моё предположение] как никто другой хорошо понимают, что IPO тут необходимость.

• Посмотрим на оценку и посчитаем P/E.
— Всего 1 140 000 000 акций (1 024 763 407 + 115 236 593) (рис 2 и 3)
— Ценовой диапазон первичного размещения акций от 8,8 до 9,7 руб. за акцию.
— Получается капитализация: 10,032 млрд руб. — 11,058 млрд руб.
— Прибыль за 2023: 1 791 487 000 руб (рис 4)

В итоге P/E по итогам 2023 5,6 — 6,1

Сравним соотношение P/E с другими девелоперами:
— Самолёт $SMLT - 14.7
— ПИКК $PIKK - 7.14
— ЛСР $LSRG - 2.36
— Эталон $ETLN - —

Получается АПРИ в два раза дороже ЛСР у которой кредитный рейтинг уровня «А» от Эксперта (хорошо выше рейтинга АПРИ). И чуть дешевле ПИККа у которого кредитный рейтинг «AА-» от НКР (существенно выше рейтинга АПРИ).

Напомню, что кредитный рейтинг отражает вероятность дефолта эмитента. Рейтинг ВВ — это [далее цитата по ЦБ] «Низкий уровень кредитоспособности / финансовой надежности / финансовой устойчивости (от преддефолтного до умеренно низкого)»

• Подводя итог.
Выводы участвовать в данном IPO или нет предлагаю сделать самостоятельно. Единственное на что ещё надо обратить внимание, так это объём размещения. Он очень-очень маленький, всего 0,5-1 млрд руб.

В таких маленьких объёмах очень вероятна история когда искусственно закидывают цену повыше, а потом SPO одно за другим. Будет ли тут такая история посмотрим. Автор будет смотреть со стороны.

#IPO #девелопер 
---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» (есть в Тинькофф и БКС). Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией