У нас в обществе бытует мнение, что все риелторы — жулики и дармоеды. Это не так. Да, многие действительно такие. Но если вам попадется сильный специалист, то он сэкономит вам кучу денег, времени и нервов.
Сегодня я беседую как раз с таким специалистом.
Расскажи о себе. Чем ты занимаешься? В чем твой основной бизнес?
Привет, меня зовут Александр Харыбин, мой бизнес заключается в том, что мы сдаём квартиры, офисы в аренду, занимаемся продажей жилой недвижимости.
Пару слов о России.
В России начался постепенно рост недвижки. Очень много факторов сошлось. Реальное понижение ставки по ипотеке ( то есть уже люди с лёгким доступом к ипотеке могут брать кредиты и аренда постепенно отобьёт и проценты, и тело). Ужесточились нормы по стройке. Социалка, развязки на строителях. При таких ценах строить не будут, то есть ввод жилья упадёт. Предвыборные моменты.
Так что тренд лет на 5...
Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.
Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.
Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.
Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.
Московский кредитный банк расширяет линейку ипотечных программ по приобретению недвижимости в жилых кварталах ГК Инград.
Совместно с партнером разработаны новые предложения с субсидированными ставками, которые зависят от выбранного объекта и размера первоначального взноса. Минимальная ставка составляет 4,6% годовых и действует в течение первых 3 лет. Максимальная сумма кредита по новой программе составляет 30 млн рублей. Требование к первоначальному взносу стандартное — не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры в Подмосковье или Москве. Оформить ипотеку можно сроком от 1 года до 30 лет.
Все перечисленные условия действуют на покупку жилья в строящемся доме и в уже готовых проектах ГК Инград.
И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.
Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.
Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.
Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.
Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме.
Недвижимость. Нужен совет
Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм.
Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета
Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался.
Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью
п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
Заранее спасибо
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм.
Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета
Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался.
Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью
п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
Заранее спасибо
