Инвестиции в недвижимость

  1. Недвижимость. Нужен совет

    Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
    Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
    Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
    Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
    п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
    Заранее спасибо



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  2. Какую квартиру снимаю в Сочи. Снимать или покупать.
    Очень много людей интересуются городом Сочи. Эта тема настолько объемная, что нужно обязательно делать отдельное видео. А пока просто покажу, где живу я.


    Так же расскажу почему лучше снимать, а не покупать.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  3. Зачем человек купил конуру 7.5 кв.м за 28.5 млн.руб?
    30 сентября я писал о предстоящем аукционе по продаже конуры 7.5 метров возле м.Профсоюзнаяhttps://smart-lab.ru/blog/564573.php. Вчера аукцион состоялся. Было 33 заявки. В жесткой борьбе победил мужичок, выложивший за эту конуру 28.5 млн.рублей. Сдавать ее реально можно где-то за 80 тыс.руб. Без учета налогов, инвестиция дает 3.3% годовых в рублях. 

    Мдаа… кто покупатель и нафига ему такая херовая инвестиция? Загадка…

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  4. Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!
    Вы думаете, что недвижимость — консервативный инструмент с низкой доходностью? Ничего существенного на ней не заработаешь? Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей.
    Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

    Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
    Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  5. Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.


    Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.


    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  6. Кстати, про недвижимость
    Кстати, про недвижимость



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  7. Депозиты и Квартиры. Других вариантов инвестирования россияне не знают
    Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.

    Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  8. Лондонская недвижимость со скидкой

    Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

    Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

    Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

    Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

    Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  9. Не спешите хоронить хрущевки! Кто и зачем переселяет жителей малоэтажных кварталов в небо

    Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

    Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

    Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

    — тихий спокойный район

    — уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

    — налаженная инфраструктура

    — низкая плотность населения (главное преимущество!)

    — удобные парковки, прогулочные зоны

    Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

    Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  10. Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон

    Кризис 2014 года я толком не поймал. В то время более половины активов у меня было в жилой и коммерческой недвижимости. Жилая давала в лучшем случае 5% годовых. Коммерческая радовала — там получалась двузначная доходность.


    Возможно, что я оправдываю собственную недальновидность, но сейчас я стал видеть в том портфеле плюсы.


    Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон


    Я прекрасно помню панику из-за падения рубля. Ощущение страха витало в воздухе. Но я почему-то вообще на это не реагировал. Не подходил к терминалу, не смотрел в сторону курса, не изучал падение цен на жилье. Разве что пару раз залез на ЦИАН посмотреть не сильно ли упали арендные ставки.

    Мой телеграм-канал



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  11. Мой взгляд на недвижимость

    Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
    — недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
    — при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
    — вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

    Следовательно:
    — если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
    — если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
    — если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
    — брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

     



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  12. Десятки тысяч недостроенных объектов в РФ
    70 тысяч одних недостроек
    Счетная палата отчиталась о походе по котлованам

    Количество объектов незавершенного строительства в РФ достигло 71,3 тыс.— объем вложенных в них средств оценивается в 5,3 трлн руб., рассказал вчера глава Счетной палаты Алексей Кудрин на встрече с Дмитрием Медведевым. Пока инвентаризация таких строек идет медленно — необходима система учета с историей каждого объекта, чтобы была возможность определить их судьбу. Отметив, что проблема «незавершенки» сохраняется и при реализации Федеральной адресной инвестиционной программы, (ФАИП), Дмитрий Медведев вчера предложил оценить, насколько этот инструмент отвечает поставленным задачам.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  13. 7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Собянин выставил на аукцион нежилое помещение 7.5 кв.м в 20 метрах от м.Профсоюзная - https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17350191
    7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Проходимость — афигенная. Я это место знаю.

    Стартовая цена на аукционе — 4 млн. Наверняка поднимется до 8 млн (24 Октября узнаем). В это помещение можно посадить арендаторов — торгашей каким-нибудь говном — и брать с них 80 тыс.руб. в месяц.

    И не надо дурью маяться… играть на бирже и читать СЛ.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  14. Как купить дом в Европе по цене чашки кофе
    Как купить дом в Европе по цене чашки кофе

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  15. «Часики-то тикают!» Тупая, но действенная уловка застройщика при продаже новостроек.

    Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

    Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

     «Часики-то тикают!» Тупая, но действенная уловка застройщика при продаже новостроек.

    Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

    Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  16. покупка недвижки

    Пользуясь случаем, ещё раз напомню что Сбер отказал мне в ипотеке с моим первоначальным взносом 70-75%.
    ну не хочет он на мне заработать.
    я не стал покупать без ипотеки, хотя вполне мог потому что при ипотеке банк как бы то ни было, а идёт гарантом сделки, проверяя её.

    вобщем, всё норм. я с деньгами, банк — тоже. продавцы — с квартирами.

    и я теперь не тороплюсь.

    причина опять в том же — гарантия сделки.

    допустим, покупатель через несколько месяцев объявил себя банкротом. сделку легко через суд расторгнут, квартиру у меня заберут, а деньги..
    всё… не вернут. 
    или продавца признают позже недееспособным (даже после его смерти), или найдутся люди, каким-либо образом претендующие на эту квартиру,
    или продажа сразу нескольким покупателям, или банальная подделка документов и дистанционная продажа, или бабушка решила что зря квартиру продала и написала заяву в суд что осталась без единственного жилья.

    в общем, шансов лишиться купленной квартиры без возврата денежных средств — великое множество.
    и принцип «добросовестного покупателя» почему-то не работает.
    ну как. работает, но денех_нет ))

    НО !!



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  17. По России покатилась волна банкротств компаний-застройщиков
    В России участились банкротства среди застройщиков, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). За период с 1 января по 10 сентября 2019 года было выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м., сообщается в отчете агентства, который приводят «Ведомости».

    Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год, когда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.

    Подавляющее большинство среди банкротов 2019 года — небольшие застройщики, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. У 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  18. По 150 рублей с одной квартиры это хорошо или плохо?
    Друзья!

    Пока вы активно делитесь эмоциями от взлетов и падений на нефтяных горках, наблюдаете за началом очень важного в масштабах жизни, вселенной и всего такого мероприятия наше правительство не сидит сложа руки!
    Внесено предложение создать единый общероссийский фонд страхования от чрезвычайных ситуаций. Стоимость — по 150 рубликов с квартирки, а лучше по 300. Не понятно только, это в месяц или в год?
    Предполагается, что если вашу квартиру повредит торнадо, наводнение или землетрясение, то вы сможете рассчитывать на компенсацию из данного страхового фонда.
    Давайте порадуемся за нововведение и проголосуем, как нужно воспринимать эту идею правительства, защищающего наши интересы и депутатов, которые, как известно, нас представляют в думе.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  19. Помогу подобрать недвижимость в СПб с максимальным % дохода!
    Звоните! 8(953)365-91-89
  20. Квадратный метр дорожает
    Обзор Global House Price Index показал:
    За год Россия поднялась на +27 позиций в мировом рейтинге цен на жилье — на 19 место.
    За год хаты подорожали почти на 7% — в 4,6 раза быстрее чем в прошлом году.

    Росстат:
    (2кв19)
    Средняя цена в новостройке = 58,5 тыр/м2
    Средняя цена в старостройке = 52,8 тыр/м2

    ЦИАН:
    Казань — лидер
    первичка: 90,8 тыр/м2 +33,1%
    вторичка: 82,4 тыр/м2 +12%

    Москва:
    новострой: 137,5 тыр/м2 +12,7%
    старострой: 170,3 тыр/м2 +8,5%

    Knight Frank:
    Во 2-м кв.2019 жилье подорожало в 93% стран. Это макс. доля за 10 лет.
    Самый сильный рост: Мальта, Китай, Чехия.

    Квадратный метр дорожает
    (источник)

    Ну что, вроде хорошо для новостройщиков должно быть! А акции ЛСР все на месте топчутся сколько лет.
    Я думаю, что это может быть связано с тем, что все-таки рост цен на метр частично компенсирует рост цен на строительные материалы.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  21. Инвестиции в недвижимость - продолжение дискуссии
    Случайно наткнулся в ютубе на подборку.
    Звучит интересно и познавательно.
    https://www.youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4


    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  22. Ответ Симонову про недвижимость
    В посте https://smart-lab.ru/blog/559349.php  товарищ Александр Симонов расписал как круто это вкладываться в недвижимость.  Лично я считаю, что его пример пагубен, ибо содержит в себе так называемую ошибку победителя.  На текущий момент рынок недвижимости считаю абсолютно неинтересным, убыточным и так будет вплоть до следующей парадигмы.

    Симонов приводит лишь частный пример покупки недвиги в 2009 году  ;-). Но он не учитывает, что ему лишь повезло со временем входа. Такие возможности были ВЕЗДЕ(и не только на рынке недвижимости) и они есть всегда в течение 1-2 лет после кризиса.  

    Локальные сделки возможны прибыльные в недвижке. Как, например,  рост в Сочи после девала, ибо морскую недвижимость стало выгоднее покупать в РФ.

    Но это не говорит о рынке в целом по РФ. Локальные сделки могут быть прибыльные, но в общем недвижимость стагнирует.

    А так — Симонов молодец. Победителей не судят.

    А вот мой результат в недвиге. Видео старое. И ниже так же будет прогноз по недвижимости 

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  23. Собственный опыт сдачи квартиры в аренду. Не теоретик.
    Последнее время, очень много постов про недвигу от теоретиков в русле: недвижимость- г… но, плюсом уже года 2 все ссылаются на топик на тинкоффе какого то неудачного арендодателя. 
    В 2-х словах, свой опыт инвестирования свободной наличности в недвигу, так сказать из первых рук. Удачный или нет решать Вам. 
    После кризиса 2008 года у нас в городе застройщики распродавали недвижимость с дисконтом, как положено с временным лагом относительно златоглавой. 
    Купил кв метры в 2009 году, в  недостроенном, но активно строящемся новострое, по цене 47 800 руб з а метр, через 5 месяцев квартиру сдали + 3 месяца ушло на ремонт, общие вложения составили ± 3 млн рублей.
    Так как дом в престижном районе города, сдал ее агентству за 29 000 рублей, все расходы брало на себя агентство и сдавало квартиру посуточно ( 2 раза находил объявление со своей квартирой по цене 2 800 руб/сутки). Головняков не было от слова совсем. Квартиру застраховал на 1 млн рублей, от ущерба квартире + нанесения  ущерба другим квартирам от меня. Для квартиры сдающейся в аренду (есть такой полис) страховка на 1 год составляет 4 500 рублей (итого порядка 41 000 руб за 9 лет).  Плюсом в расходы за 9 лет легло- замена кондиционера, покупка новой кровати, и замена варочной поверхности, что то около 30 000 руб. Легкий косметический ремонт (подбить плинтуса, поменять лампочки, розетки, 1 раз переклеили обои в комнате), агентство делало самостоятельно.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  24. О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
    Итак начнем с графика.
    Если разбить на четыре зоны то видим.
    1. Зона — рынок явно перегрет
    2. Зона — рынок в горячей фазе.
    3. Зона — рынок в ценовой норме
    4. Зона -  Рынок недооценен.
    О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
    что если вырезать интересующий нас участок
    О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  25. Ликбез по зарубежной недвижимости
    Очень часто сталкиваюсь с заблуждениями относительно стоимости, величины цен и налогам по Испанской недвижимости.
    Ликбез по зарубежной недвижимости


    1. Собственником может стать любой РФ физик.
    2. Цены на раскрученных Курортах испании могут начинаться от 100 000 евро или 7 300 000 рублей. 40м2. Третья линия.
    На не раскрученных курортах от 4 000 000 рублей.
    3. Затраты на покупку примерно 10 % от суммы покупки. Налог и оформление.
    На раскрученных курортах на сегодня рост стоимости жилья примерно 8% в год.
    4. Ипотека в размере 50% от стоимости объекта для граждан РФ, при условии взноса в 50%. На данный момент ставки по ипотеке упали ниже 2% годовых.
    5. Справки о доходах 2 ндфл из РФ при подаче заявки на ипотеку в испанский банк не проверяются, то есть каждый может стать «миллионером».
    6. Стоимость недвижимости в рублях постоянно растёт. 
    7. Визы выдаются быстро и без особых придирок. Годовая мультивиза позволяет находиться 6 месяцев в году. 

    Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в недвижимость

В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежную
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: