Инвестиции в недвижимость

  1. Построить коттедж под Москвой. кто имеет отношение к строительству загородных коттеджей,пожалуйста ,подскажите проверенную надежную стройкомпанию,и если не трудно поделитесь опытом,заранее спасибо.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  2. Инвест в новостройки умер! Да здравствует эскроу! Разбираем миф о росте цены на квартиры после реформы ДДУ
    «Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
    Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
    Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
    А вот и нет!
    Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
    В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  3. Недвижимость. Новое видео Смирнова.


    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  4. Лучший подарочек к Новому Году… квартира?
    Как известно, народ ломится покупать недвигу перед новым годом. Стандартное объяснение — «хотят закрыть сделки до праздников» кажется веьма надуманным. Разберемся, с чем на самом деле связана сезонность в спросе.

    Самое главное, надо четко понимать, что недвижимость – это очень дорогостоящая покупка. У многих покупателей это вообще самая главная или единственная такая сделка в жизни. Ради такой операции можно было и отложить дачу или поездку на море, если конечно это принесло бы покупателю хотя бы малейшую экономию.А вот если экономии не предвидится, то да – можно и скатать в Турцию с семьей.

    И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.

    Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  5. В каком районе Москвы и при каких условиях (за наличку, ипотека или кредит с первоначальным взносом)лучше всего покупать квартиру?

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  6. Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

    Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

    У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

    В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

     Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  7. Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?
    Пост автора телеграм-канала «на пенсию в 35» для нашего блога. Личный опыт.

    2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.

    Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.

    Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?


    Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.


    Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме. 

    Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  8. Недвижимость. Нужен совет

    Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
    Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
    Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
    Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
    п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
    Заранее спасибо



    Авто-репост. Читать в блоге >>>

    lumberjack,

    Вот тут самое интересное- цифры!
    Без них никаких планов даже можно не строить. Очень много переменных.
    Вы просто прочитав книгу захотели ввязаться в очень сложный бизнес, а это в корне опрометчиво!
    Возможно проще и правильнее вложиться в компании которые занимаются этим, под fix %? Не думать о арендаторах, проблемах, налогах?

    В США, Австралии и некоторых странах Европы тема очень популярная. если интересно могу рассказать, сам в теме.
    У нас в РФ пока глухо с этим но движение есть.
  9. Недвижимость. Нужен совет

    Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
    Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
    Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
    Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
    п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
    Заранее спасибо



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  10. Какую квартиру снимаю в Сочи. Снимать или покупать.
    Очень много людей интересуются городом Сочи. Эта тема настолько объемная, что нужно обязательно делать отдельное видео. А пока просто покажу, где живу я.


    Так же расскажу почему лучше снимать, а не покупать.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  11. Зачем человек купил конуру 7.5 кв.м за 28.5 млн.руб?
    30 сентября я писал о предстоящем аукционе по продаже конуры 7.5 метров возле м.Профсоюзнаяhttps://smart-lab.ru/blog/564573.php. Вчера аукцион состоялся. Было 33 заявки. В жесткой борьбе победил мужичок, выложивший за эту конуру 28.5 млн.рублей. Сдавать ее реально можно где-то за 80 тыс.руб. Без учета налогов, инвестиция дает 3.3% годовых в рублях. 

    Мдаа… кто покупатель и нафига ему такая херовая инвестиция? Загадка…

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  12. Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!
    Вы думаете, что недвижимость — консервативный инструмент с низкой доходностью? Ничего существенного на ней не заработаешь? Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей.
    Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

    Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
    Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  13. Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.


    Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.


    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  14. Кстати, про недвижимость
    Кстати, про недвижимость



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  15. Депозиты и Квартиры. Других вариантов инвестирования россияне не знают
    Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.

    Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  16. Лондонская недвижимость со скидкой

    Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

    Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

    Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

    Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

    Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  17. Не спешите хоронить хрущевки! Кто и зачем переселяет жителей малоэтажных кварталов в небо

    Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

    Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

    Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

    — тихий спокойный район

    — уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

    — налаженная инфраструктура

    — низкая плотность населения (главное преимущество!)

    — удобные парковки, прогулочные зоны

    Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

    Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  18. Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон

    Кризис 2014 года я толком не поймал. В то время более половины активов у меня было в жилой и коммерческой недвижимости. Жилая давала в лучшем случае 5% годовых. Коммерческая радовала — там получалась двузначная доходность.


    Возможно, что я оправдываю собственную недальновидность, но сейчас я стал видеть в том портфеле плюсы.


    Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон


    Я прекрасно помню панику из-за падения рубля. Ощущение страха витало в воздухе. Но я почему-то вообще на это не реагировал. Не подходил к терминалу, не смотрел в сторону курса, не изучал падение цен на жилье. Разве что пару раз залез на ЦИАН посмотреть не сильно ли упали арендные ставки.

    Мой телеграм-канал



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  19. Мой взгляд на недвижимость

    Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
    — недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
    — при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
    — вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

    Следовательно:
    — если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
    — если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
    — если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
    — брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

     



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  20. Десятки тысяч недостроенных объектов в РФ
    70 тысяч одних недостроек
    Счетная палата отчиталась о походе по котлованам

    Количество объектов незавершенного строительства в РФ достигло 71,3 тыс.— объем вложенных в них средств оценивается в 5,3 трлн руб., рассказал вчера глава Счетной палаты Алексей Кудрин на встрече с Дмитрием Медведевым. Пока инвентаризация таких строек идет медленно — необходима система учета с историей каждого объекта, чтобы была возможность определить их судьбу. Отметив, что проблема «незавершенки» сохраняется и при реализации Федеральной адресной инвестиционной программы, (ФАИП), Дмитрий Медведев вчера предложил оценить, насколько этот инструмент отвечает поставленным задачам.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  21. 7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Собянин выставил на аукцион нежилое помещение 7.5 кв.м в 20 метрах от м.Профсоюзная - https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17350191
    7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Проходимость — афигенная. Я это место знаю.

    Стартовая цена на аукционе — 4 млн. Наверняка поднимется до 8 млн (24 Октября узнаем). В это помещение можно посадить арендаторов — торгашей каким-нибудь говном — и брать с них 80 тыс.руб. в месяц.

    И не надо дурью маяться… играть на бирже и читать СЛ.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  22. Как купить дом в Европе по цене чашки кофе
    Как купить дом в Европе по цене чашки кофе

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  23. «Часики-то тикают!» Тупая, но действенная уловка застройщика при продаже новостроек.

    Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

    Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

     «Часики-то тикают!» Тупая, но действенная уловка застройщика при продаже новостроек.

    Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

    Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  24. Отрицательная стоимость недвижимости.
    Навеял пост о повышении налогов на обьект недвижимости в 4 раза.

    Интересная статья из сети  https://monstrt-amadey.livejournal.com/113377.html


    Часть 1 Недвижимость, как товар.


    Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо — не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах. 
    Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага).

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  25. покупка недвижки

    Пользуясь случаем, ещё раз напомню что Сбер отказал мне в ипотеке с моим первоначальным взносом 70-75%.
    ну не хочет он на мне заработать.
    я не стал покупать без ипотеки, хотя вполне мог потому что при ипотеке банк как бы то ни было, а идёт гарантом сделки, проверяя её.

    вобщем, всё норм. я с деньгами, банк — тоже. продавцы — с квартирами.

    и я теперь не тороплюсь.

    причина опять в том же — гарантия сделки.

    допустим, покупатель через несколько месяцев объявил себя банкротом. сделку легко через суд расторгнут, квартиру у меня заберут, а деньги..
    всё… не вернут. 
    или продавца признают позже недееспособным (даже после его смерти), или найдутся люди, каким-либо образом претендующие на эту квартиру,
    или продажа сразу нескольким покупателям, или банальная подделка документов и дистанционная продажа, или бабушка решила что зря квартиру продала и написала заяву в суд что осталась без единственного жилья.

    в общем, шансов лишиться купленной квартиры без возврата денежных средств — великое множество.
    и принцип «добросовестного покупателя» почему-то не работает.
    ну как. работает, но денех_нет ))

    НО !!



    Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в недвижимость

В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежную
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: