Инвестиции в недвижимость

Начать торговать
  1. Питер. Инфа по одному жилому проекту:
    53% — покупатели из спб
    40% — регионы
    в основном нефтегазовые районы, тюмень и тп
  2. Кто знает от чего зависит стоимость аренды 1 кв. эконом класса в Мск? С 2014 года стоимость аренды упала на 30%, с чем это связано? Стоимость квартир не изменилась, в долларах цена упала в 2 раза.

    Кто знает от чего зависит стоимость аренды 1 кв. эконом класса в Мск? С 2014 года стоимость аренды упала на 30%, с чем это связано?Стоимость квартир не изменилась, в долларах цена упала в 2 раза.
    читать дальше на смартлабе
  3. Московская недвижимость - ранжировка по опасности районов города

    диоксид азота играет ключевую роль.

    Ученые — главный источник раковых образований —  диоксида азота.
    Особенно велик риск заболевания у жительниц промышленных зон, крупных городов и населенных пунктов вблизи больших автострад.

    Москва 

    Ранжировка  Москвы по опасности, создаваемой для районов города.

    Московская недвижимость - ранжировка по опасности районов города

    Пары  диоксид азота тяжелее воздуха,
    имеют бурый цвет и удушливый запах.

    Московская недвижимость - ранжировка по опасности районов города
    читать дальше на смартлабе
  4. Сергей Иванов,
    Имхо, помимо личной недвижим имеет смысл иметь арендной 25-30% от суммы активов. Муторно но надежно

    Не совсем вас понял.

    А недвижку могут отобрать достаточно легко, особенно в России. Сказать, что дом ветхий и идет под снос, а новую жилплощадь не предоставить.
  5. Мечта русского — понакупить квартир и сдавать

    При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

    А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
    читать дальше на смартлабе

    Старый Маразматик, недвижимость это не про заработок а про сохранение. Всерьёз воспри6имать эти арендные копейки после вычета рекламы, клининга, страховки, ремонта сломанного нереально. Но остальные инвестиции вообще могут накрыться влюбой момент, недвижимость и забрать и обесценить сложнее. Закроют завтра биржу и скажут гуляйте, враг у ворот, национализируем. Дефолт, доллар 200 р, а почемунет? Проходили тоже уже.
    Ну и в старости подыхать лучше всё-таки в своём углу чем когда арендодатель выкидывает под мост. Миллениалы в коротких штанишках могут рассуждать как им угодно, откусывая от авокадо. Поглядим как они будут жить дальше, фоточками из путешествий друг друга удивлять.
    Имхо, помимо личной недвижим имеет смысл иметь арендной 25-30% от суммы активов. Муторно но надежно
  6. Цены на недвижку в Москве:
  7. Прогноз цены на недвижимость от ProfitStock

    Цена московской недвижимости в долларах приблизилась в уровню 2700 $/кв.м, о чем предполагалось в нашем прошлом прогнозе от 16.02.19 и далее начнет снижаться к уровням 1980 и 1550 (цели указывались в прогнозе от 02.07.18). Отмена основного сценария - 2800.
    Прогноз цены на недвижимость от ProfitStock

    Падение долларовой цены недвижимости будет сопровождаться сильным ростом курса доллара, согласно нашему прогнозу по доллар/рубль. Рублевая же цена может еще длительное время колебаться в диапазоне 170 000 — 180 000 руб./кв.м.

    Графики цен на недвижимость взяты с сайта IRN.RU


    читать дальше на смартлабе
  8. А вот есть ли у кого опыт инвестирования в Украинскую (Киев например) недвижимость"?

    Интересен был бы реальный опыт, подводные камни и все такое… Интересно… Ну так на всякий случай ;)
    читать дальше на смартлабе
  9. Где в России жить хорошо?

    Много у нас постов про заграницу, давайте о России поговоим.

    Большую часть своей жизни прожил в Красноярске. В школьные годы бывал во Владивостоке, Анапе, Сочи

    Во время получения высшего образования довелось пожить несоклько лет в Барнауле. Пока трудился на государственной службе бывал в таких городах как Москва, Омск, Абакан

    Сейчас проживаю в Северо-Енисейске, это населенный пункт не большой численности в близи с крупнейшим карьером АО «Полюс»

    В последнее время нас с жено не покидает мысль сменить место жительства. Причина:
    1) для кого-то покажется банальной, но надоела сибирская погода. Ни солнца, ни фруктов, ни овощей нормальных. На природе клещи атакуют… или медведи (прошлым летом в Северо-Енисейск вышло два медведя, полицеские их гоняли на бобике своем)
    2)  неадекватная стоимость аренды жилья и ком. платежей. Например в Северо-Енисйске аренда любой квартиры минимум 13 тысяч. + ком платежи (в зимнее время в размере от 5 — 8 тысяч). 


    читать дальше на смартлабе
  10. Пристрой-ка

    Выбор интересного объекта недвижимости похож на работу старателя. Просматриваешь кучу руды, пока не найдешь то, во что хочется вложиться. Тем не менее, иногда встречаются случаи, которые могут даже немного знающего поставить в тупик.

    Итак — хата на первом этаже, а к ней трудолюбивый хозяин сделал пристройку, типа балкона метра 3 квадратных. ВТФ?
    Рыночный эксперимент № XXXXX+1. Исследование вопроса влияния пристройки на стоимость объекта.
    Во-первых строках выясняется, что данная пристройка не прошла узаконивание. Значит, это потенциальный геморрой. 
    Насколько сложно узаконить по суду? Нет ли препятствий к узакониванию? Может стоит обязать хозяев решить этот вопрос, а потом уже говорить о движении дальше? Ну его в пень! Запишем недостатком, и оценим риск, включим в дисконт.
    Во-вторых цена вопроса. Предполагаю, если поймают, то грозит штраф (вроде около 5 штук) + предписание о сносе (работа демонтажников). Плюс, возможно, надо привести фасад в первоначальный вид. Итого оцениваю данный недостаток, ну штук 50, максимум 100 (за хлопоты).
    Но каковы шансы, что поймают? Хозяин сделал ее давно, но вряд ли является надежным источником о наличии проблем. С другой стороны, если нет пристройки в плане, то проблема не моя, и затраты нести не нужно. А что с ипотекой по таким объектам? Топовые банки такое не оценивают?
    Короч, масса вопросов, над чем можно поразмышлять.

    PS: Субботняя попытка поразмышлять дала аж целый один комментарий! Проблема в том, что если пишешь в блок размышления, то они как правило интересны только тебе. Полагаю, что идея Тимофея поразмышлять вслух по сути является делом бесполезным. 


    читать дальше на смартлабе
  11. Клиент всегда неправ, когда спорит с рынком

    Несколько месяцев назад писал про наш всё ещё дикий рынок недвижимости. В последнее время попадаются новости про то, что якобы цены на вторичке с начала года выросли на 10-15%. Видимо все ждут повышения цен из-за планируемого прекращения ДДУ с 1 июля 2019.
    Ну и решил я посмотреть на известном сайте судьбу объектов, которые относительно недавно изучал.
    Из 20-ти до сих пор висят 18. Про один вариант я точно знаю, что люди просто передумали и сняли объявление.

    Там где была прямая продажа, т.е. без встречных сделок, ценник ощутимо снизился.
    Как всё происходит? У каждого объекта есть агент, который пытается обосновать собственнику реальную цену и заинтересован в продаже, т.к. комиссию получает от закрытой сделки. Но собственник боится продешевить, поэтому не соглашается и хочет дороже. Просмотров нет или заканчиваются ничем (объект в реале хуже, чем на фото). Тогда агент снова пытается объяснить, что надо снижать цену. Но клиент же всегда прав! 

    читать дальше на смартлабе
  12. REIT vs недвижимость.

    Хорошая стать https://seekingalpha.com/article/4251781-wish-knew-investing-rental-properties про преимущества инвестиций в REIT-ы по сравнению с реальной недвижимостью. 
    Если проблемы с английским, то гугл-переводчик все хорошо переводит. Мой английский кстати тоже очень далек от хорошего.
    читать дальше на смартлабе
  13. Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе

    Сергей Симонов, за 2018 на табак потратили ~700 ярдов, на алкашку за 2013 год 1,5 трл. + 2 трл. сопутствующий ущерб. Вот вам и «страна нищебродов»
  14. Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе

    Сергей Симонов, потому что инфляция, NPV, и курс доллара
  15. Почему цена бетонной коробки такая высокая?

    Сегодня наткнулся на доклад Росстата о том, что в России в 2018 году было построено 1 млн 70,6 тыс. квартир площадью 75,3 млн кв. м. Прикинул это в деньгах: 



    Минстрой насчитал среднюю цену метра в наших убогих бетонных коробках — 43 тыс.руб. Брешут, естественно. К этой цифре нужно добавить 20-30%, чтобы она стала ближе к реальным ценникам. Примем среднюю цену квадрата по стране — 50 тыс.руб. В этом случае общая цена всей сданной площади составит 3.7 трлн.руб, а средняя коробка выйдет по 3.7 млн.руб.

    По данным Росстата средняя зарплата в стране до вычета НДФЛ 13%  — около 42 тыс.руб. На руки получается — 37 тыс. руб. Брешут, конечно. Ну да ладно. Других цифр все равно не нарисуют.

    Получается, что средняя бетонная коробка стоит 100 средних зарплат (или 50-70 зарплат супружеской пары). А еще жить на что-то надо!

    Так почему в стране нищебродов такое дорогое жилье???
    читать дальше на смартлабе
  16. Мечта русского — понакупить квартир и сдавать

    При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

    А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
    читать дальше на смартлабе

    Старый Маразматик, Недвига, это прибавка к пенсии… 1,2 квартиры с бюджетным ремонтом сданные военному или студенткам у ВУЗа со скидкой 10-15% от рынка — нормальный доход. А если сдавать кавказским «студентам» или узбекам под наркопритон… пытаясь выжать лишнюю тысячу сверху или постоянно повышать квартплату в надежде что никуда не денутся...
    Тема с АйрБНБ в США не подтверждает Вашу гипотезу о нежелании сдавать недвигу частным клиентам в США…
  17. Мечта русского — понакупить квартир и сдавать

    При этом иметь кучу проблем, высчитывать таблицы, чинить текущие краны, менять стиральные машинки, клеить обои, постоянно бегать и решать чужие проблемы.

    А мечта американца — получить хорошее образование, устроиться на приличную работу, и прилагая те же усилия зарабатывать в три раза больше.
    читать дальше на смартлабе
  18. Недвижимые мифы

    МИФ № 1 Недвижимость — идеальная инвестиция;
    МИФ № 2 Ипотека — замечательное средство для приобретения жилья;
    МИФ № 3 Рента квартиры — шикарный бизнес.


    Россия, Красноярский край, г. Красноярск на дворе 2019 год

    Среднестатистический Сибиряк решил приобрести квартирку 57 квадратных метров. В среднем 1 квадратный метр обойдется в 53 000 р.

    Общая стоимость такой квартиры – 3 021 000 р. (45 622$)

     

    Вернемся в прошлое, например в 2014 год, до начала известных событий, когда 1$ стоил 35,98 р. Данная квартира бы стоила 83 963$  

    Резюме: За четыре года, в долларовом эквиваленте квартира упала в цене на 54,3%

     

    Пойдем далее… Как среднестатистическому Сибиряку купить эту квартиру? Конечно же ипотека!

    Первоначальный капитал – 454 000 р.

    Ипотека – 2 567 000 р.

    Условия ипотеки  9,5%, срок – 20 лет.

    Ежемесячный платеж — 23 928 р.


    читать дальше на смартлабе
  19. Не нужно покупать квартиру... В РОССИИ!

    Недивижимость традиционно воспринимается как «тихая гавань» в море инвестиций, которая позволяет надежно сохранить капитал и обеспечить себе и детям стабильное будущее.

    Но у России, как водится, и в этом вопросе особый путь развития.

    Ночь ковшей
    , реновация, повышение налогов, падение курса рубля, возможность отъема недвижимости по желанию какого-то чиновника, падение железного занавеса, гражданская война или просто затяжной военный конфликт — все это не сильно способствует росту цены и высокой доходности.

    Квартира в России не обеспечит вас в старости. Откладывая на нее всю жизнь, вы рискуете получать с нее жалкие копейки, а возможно и потерять все. Ничего не напоминает?

    читать дальше на смартлабе
  20. О пользе "фундаментала" для ПИФов недвижимости

    Сначала я хотел назвать эту статью «Как заработать на ПИФах недвижимости?», поскольку какое-то время назад я смотрел на результаты их деятельности и там были сплошные убытки. Но глянув сейчас на Investfunds.ru, понял, за последнее время на рынке недвижимости произошли подвижки в лучшую сторону.

    О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
    Как видно на рисунке, есть ПИФы недвижимости, которые дают довольно хорошую доходность за последние 5 лет. То, что при этом бОльшая часть ваших доходов остаётся в руках управляющих — это уже другой вопрос.

    О пользе "фундаментала"  для ПИФов недвижимости
    читать дальше на смартлабе
  21. Думаю свое жилье однозначно нужно иметь!

Инвестиции в недвижимость

В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежную
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: