Блог им. babaykin

Все нанавидят риэлторов, а я умею извлекать из них пользу для себя!

У нас в обществе бытует мнение, что все риелторы — жулики и дармоеды. Это не так. Да, многие действительно такие. Но если вам попадется сильный специалист, то он сэкономит вам кучу денег, времени и нервов.

Сегодня я беседую как раз с таким специалистом.

Все нанавидят риэлторов, а я умею извлекать из них пользу для себя!

Расскажи о себе. Чем ты занимаешься? В чем твой основной бизнес?

Привет, меня зовут Александр Харыбин, мой бизнес заключается в том, что мы сдаём квартиры, офисы в аренду, занимаемся продажей жилой недвижимости.


Все нанавидят риэлторов, а я умею извлекать из них пользу для себя!

Ты постоянно говоришь о том, что прежде чем покупать что-либо для сдачи в аренду, нужно советоваться с риелтором. Зачем это делать?

Давай на примере. ЖК “Савеловский Сити” в Москве. Был вариант зайти туда по привлекательной цене в студийные однушки с отделкой. Люди заходили в объекты по 4-5 млн.рублей. А теперь имеют доходность 8-10%.

Ого! Это в жилой?

Ну да. Сейчас эти студии сдаются по 50.000-55.000 рублей.

Человек вложил в ремонт еще 500-700 тысяч. За минусом налогов и амортизации получается 8%.

В студиях живет один человек. Максимум — пара. Им некогда готовить. Они приходят туда только спать. Амортизация, как следствие, сильно меньше.

И вот тебе обратный пример. Хозяйка взяла готовую квартиру. Детям на будущее. А сейчас хочет сдавать. Я с трудом пытаюсь сейчас “толкнуть” этот объект за 50.000 рублей. Если бы она купила на свои деньги две студии, то получала бы доход 100.000-110.000 рублей.

С доходностью понятно. Но я вышел из однушек в том числе из-за хлопот. Правильно ли я понимаю, что риелтор может избавить меня от этого геморроя?

Я так делаю. Беру 10% от денежного потока. Но не менее 5000 рублей. Сам заселяю, сам рекламирую, сам перевожу клиенту деньги. И даже могу выступать налоговым агентом.

С другой стороны. Ничего сложного в сдаче самому нет. С этим я тоже помогаю.

Давай поговорим про подводные камни. Допустим, мне попался конфликтный жилец. Он не платит, агрессивен, не берет трубку. Могу ли я тебя привлекать в качестве независимого авторитета?

Можешь. Но я стараюсь не допускать этого. Использую превентивные меры.

Пример. В квартире два замка. У владельца есть ключи от обоих. А у арендатора только от нижнего. Мы заранее предупреждаем об этом. Он знает, что в случае грубых нарушений договора с ним быстро расстанутся. Ему придется съехать из квартиры. При этом закон не нарушается. Мы просто запираем объект на ключ. Даже в квартиру не заходим. А дальше либо договариваемся полюбовно, либо идем в суд.

До разборок обычно не доходит. Арендатор знает, что у хозяина есть такая “дубинка”. И не ведёт себя глупо, не прячется и платит вовремя. У кого ключи, у того и рычаги управления.

А есть ли смысл в арендном договоре? Что там нужно прописать? Сможет ли он защитить меня хоть от чего-нибудь

Конечно есть. Я прописываю важные вещи — цена, срок и т.д. А дальше собственник в спорных ситуациях показывает нанимателю договор. Согласился? Будь добр выполнять. Это справедливо и в обратную сторону.

Важный момент. Когда наниматель подписывает договор и передаточный акт, он становится ответственным за жилье. И уже его можно привлечь в случае возникновения неприятных ситуаций. Например, в случае затопа по вине жильца.

А представляешь, если у него вдруг найдут автомат Калашникова или “наркоту”.

И такое бывает?

Ага. У меня был случай у коллеги. Заселили парня. Парень нормальный. Но вдруг начал торговать наркотиками. У него дома нашли крупную партию запрещенных веществ. Адвокат подсудимого пытался апеллировать к тому, что найденные вещества не принадлежат тому парню. Не вышло. У арендодателя был подписанный договор. Следователи разобрались.

Многие риелторы, кстати, отговаривают своих клиентов подписывать передаточный акт. Это глупость! Есть ненулевой риск нарваться на похожую ситуацию

А можно ли заранее уберечься от опасных жильцов? Например, если у меня в квартире откроют бордель.

С борделями проще. Они снимают большие квартиры. Платят сильно выше рынка. И заранее предупреждают хозяев.

Хотя люди, бывает, и нарываются на грабли. Пример. Квартира сдается значительно выше рынка. Нормальные арендаторы такие объекты не смотрят. Всегда есть выбор.

На показ приходят двое, представляются семьей. Затем втихую заселяют девочек-негритянок.

Или еще хуже. Субаренда на 15 человек. С быстрым износом жилья.

Сдаем строго по рынку. Смотрим внимательно на людей.

У тебя глаз наметан. Как ты определяешь опасных арендаторов?

Наниматель должен быть понятным. Пример. Звонит мальчик. Представляется программистом. Хочет снять “трешку” в Балашихе. Работает при этом на Маяковской.

ЗАЧЕМ?

За эти деньги на Маяковке он снимет “однушку”. Зачем ему “трешка” в Балашихе, если у него нет там, ни друзей, ни знакомых.

Что еще?

Можно взять скоринг по жильцу, можно пробить через ФССП и так далее. Это все тоже дополнительные меры безопасности.

Можешь перечислить типы жильцов, от которых можно ждать убытки? Мне почему-то не везло с одинокими девушками. Зато с ребятами вообще никаких проблем.

Молодые люди — разные. Вот живет у тебя девочка. Ей 24 года. Работает в нормальной компании бухгалтером. С ней никаких проблем не будет

Второй вариант. Приезжает студентка. Работает непонятно где. У нее много молодых друзей. Начинается “Москва слезам не верит”. Такое тоже заранее видно.

Тоже самое с юными парами. Есть интеллигентные. Видно, что за них родители платят. Такие берут жилье подороже. А есть малообеспеченные. Снимают обычно убитые “однушки”. Платят вскладчину. С жильем не церемонятся.

Когда сдаешь годами, то такие вещи выясняешь буквально за пару минут.

А если опыта нет, то единственный выход — страховка?

Да. Я считаю, что обязательно надо страховать гражданскую ответственность. Стоит такой полис копейки. Пару тысяч заплатил — двести тысяч покрытия. Спасает от затопов соседей и прочих неприятностей.

Я видел у тебя в Фейсбуке пост где ты рассказывал про ошибке при сдаче квартир. Можешь рассказать пару историй?

Многие собственники начинают покупать все, о чем просит арендодатель. Хорошо, если он вообще до сделки дойдет.

Так делать не надо. Если у тебя однушка, то ставим в комнату кровать и шкаф. Больше ничего

Почему кровать, а не диван?

На кровати удобнее спать. А диван — он для того, чтобы сидеть или принимать гостей. Мы хотим, чтобы у нас в жилье спали, а не принимали друзей. Еще кровать медленнее изнашивается.

Пример. Заселился программист. Просит у тебя компьютерный стол. Не надо покупать за свои. Ему надо — пусть берет. Он может через полгода съедет. А к тебе заселится новый жилец, у которого вообще компьютера нет, только телефон и планшет.

Кровать, шкаф, «стиралка», холодильник. Это нужно всем. Просят что-то еще? Говорим, чтобы покупали необходимые вещи сами, а не в счёт аренды.

Таким способом можно регулировать “качество” жильцов и снижать издержки. А значит увеличивать доходность.

Сейчас модная тема появилась. Снимают в центре города 4-комнатную квартиру. И сдают комнаты посуточно.

Посуточное жилье — это отельный бизнес. Это тяжелейший труд. Большими доходностями и пассивным доходом тут не пахнет. Подумайте десять раз прежде, чем зайти в такое предприятие.

Давай поговорим про порог входа в пассивные истории инвестиций. Я вышел из “однушек” по трем причинам. Доходность менее 5%. Куча хлопот. И высокий порог входа.

Можно снизить порог. Есть много жилых комплексов. Необязательно брать там квартиры. Если нет цели жить, но при этом хочется инвестировать и зарабатывать, то есть возможность рассмотреть парковочные места.

Только брать их надо с умом. Вот у тебя сейчас за спиной ЖК “Аэробус”. Там при стоимости за одно машиноместо более миллиона рублей аренда будет 7000 рублей. Ни о чем.

Можно получить доходность порядка 7-8%. До 10%. Без ремонтов как в квартирах и без администрирования. Это работает когда много квартир, и мало машиномест.

А там вообще бывают простои?

В правильных местах — нет. Гребут сразу. Вот я сейчас живу в Одинцово. Там машиноместа на старте стоили 400.000 рублей примерно. А сдаются влет за 5000-7000. Потому что тупо некуда машины ставить. Посчитай сам доходность.

Что еще помимо машиномест?

Кладовые. Еще дешевле. 200.000-300.000. Сдается за 3000-5000.

Это не везде так. Новомодная вещь. Люди покупают студии. Хранить крупные вещи негде. Они с удовольствием пользуются такой возможностью.

Лайфхак! Некоторые на своих машиноместах ставят дополнительно шкафы. И тоже сдают это как кладовые.

Последний вопрос. Ты показал почему риелтор выгоден при аренде. А зачем его привлекать при продаже и покупке?

Тут еще выгоднее.

У продавцов и покупателей нет самого важного навыка — умения торговаться. А я торгуюсь с 2007 года в недвижимости. Еще я умею делать отличную рекламу и фотографии так, что квартира уходит дороже.

А если покупать? Ты помогаешь прогибать продавцов вниз?

Здесь тоже самое. Профессионал может вам сэкономить сотни тысяч рублей.

Теперь посчитай какую дельту я могу вытащить тебе как инвестору в экономе при продаже и последующей покупке. А в жилье классом выше она может быть в разы больше.

Уж свою комиссию я точно отобью.

Ставьте лайк, если интервью понравилось.

Не согласны с Сашей? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-каналпо инвестициям @pensiya35

★28 | ₽ 36
Как скучно я живу
avatar

King Schultz

King Schultz, безопасней
avatar

Oliver Stocks

King Schultz, Я бы свою яхту никому не стал сдавать! Ни на сутки, ни на часы. Массы совершенно небрежно относятся к антиквариату и шерстяным коврам. Обосцанные хрущи и то умудряются засцать.

До 1917 года квартиры батракам в здравом уме никто не сдавал, подвальное помещение с водой по колено и нары чуть выше воды- вот что будет приносить доход и без ремонтов и головных болей. Топить некого, окон нет, мебели нет.
Диванный аналитик-практик, Я бы свою яхту никому не стал сдавать

Аскер-Заде это Настя Рыбка, у которой получилось
avatar

King Schultz

King Schultz, вы как бе не путайте элиту с двумя университетскими образованиями, включая МГИМО, не обделенную умом и связями, с разным быдлотрэшем — настярыбками. Это, так сказать, разные лиги изначально.
avatar

Abstract

Диванный аналитик-практик, Ковры на яхте, это наверное очень крутая яхта. 
avatar

Abstract

King Schultz, да нет, просто это риэлтеры живут не скучно, чтобы заработать на жизнь. Я понял одно, если нет спроса, ни один риэлтер не продаст, будь он даже семи пядей во лбу. А если спрос есть, то он не нужен. Про сдачу через агентство, ну это уже управление имуществом, тут может и полезны они. Мы вот месяц назад под Питером квартиру продавали, два-три-четыре звонка в день, будто взбесились все одновременно. Народ спешил, будто вокзал отходит, в итоге квартира ушла за две недели, без всяких риэлтеров. А есть у меня один объектик, по которому я чётко спрос вижу на рынке. Если по нему звонят, значит рынок проснулся. Если тишина, значит рынок стоит. И рынок сейчас пляшет не от ожиданий, а от опозданий, народ просыпается, когда понимает, что ещё чуток и будет поздно, цены улетят выше, и сразу ломится со всеми бабосами на рынок. Например в Ленобласти цены выросли за год процентов на 15 точно, лично отслеживал динамику.  Вот в эти моменты риэлтеры зарабатывают, рассказывая, что оживление это их рук дело. И фотки то у них лучше, и товар лицом они лучше подать умеют, и объявления лучше формулируют. )))) 
avatar

Abstract

Abstract, Abstract, согласен, риэлтор только на покупку/продажу как сопровождение цепочки сделок — ипотеки там и тд. И то в мск макс 80 тысяч цена этому, зато спокоен потому что куча документов и непонятные банки с мутными манагерами.

на продажу только если жилье далеко и на показы влом ездить. В остальном минус один-отвечатл самому на тупые звонки агентов из кучи агенств, предлагающих свои услуги
avatar

Antigua

Antigua, огромное заблуждение
как раз с бумажками справится условный домклик или юрист приходящий
риелтор вообще для другого нужен

мне мои риелторы в цепочке «Сначала продал — Потом купил» делали дельту в 300-400к рублей
и это в экономе
в бизнесе и элитке еще круче могут

очень жаль, что главную мысль интервью не удалось донести
комиссия крутого агента окупается слихвой

На пенсию в 35, если цикл продал-купил в экономе это 10 лям, значит 300 тыр от этой суммы 3%. Ну такой себе выигрыш. Это скорее функция от скорости продажи. Продаёшь-покупаешь дольше — можно и 5% сделать. 
avatar

Abstract

На пенсию в 35, я таких не знаю. Это не риэлторы а инвест консультанты тогда уж. Риэлтор не может впарить квартиру дороже рынка, и исключение единичные объекты 
avatar

Antigua

Antigua, может конечно
мою последнюю однушку разогнали аукционом
выставили цену 5,9
рыночная цена была 6
набежала толпа
в итоге квартира ушла за 6,1
потому что конечному покупателю нужно было срочно купить объект
у нее через неделю свадьба была, не хотелось попасть на совместно нажитое имущество

простейший трюк
неплохо срабатывает на ликвидных объектах

с неликвидом еще прикольнее
там идут снизу
ставят шок цену
далее потихоньку разгоняют повыше

это при продаже
при покупке трюков и способов прогнуть продавца еще больше 
Antigua, сейчас много мутных типков стало, которые людям без постоянной работы после первого отказа обещают за гонорар 20-80 тыр всё-таки устроить ипотеку, а по итогу просто берут деньги и ничего не гарантируют. Такие вот менеджеры, риэлтеры и прочие странные личности. 
avatar

Abstract

Abstract, это мошенники а не мутные типки
avatar

Antigua

Abstract, А по БЦ, ТЦ как ситуация состоит в Питере?)
avatar

Dio

Dio, а что такое БЦ и ТЦ? Торговые центры? Не знаю.
avatar

Abstract

Abstract, Бизнес -центры и Торговые центры..
ну ок…
avatar

Dio

Abstract, Я понял одно, если нет спроса, ни один риэлтер не продаст, будь он даже семи пядей во лбу.

Дело не в пядях. Спрос определяет цена. Функция риэлтора — это знание текущих актуальных цен (они отличаются от предложений в рекламе) на данном конкретном узком рынке. Знание это получается одним способом — продажа 5-6 аналогов в последние полгода.
avatar

D-trade

D-trade, ерунда, неделя на телефоне и будешь знать диапазон реальной цены спроса. Торг идёт в диапазоне плюс-минус 2% от рыночной цены при большом количестве интересующихся. Если же никто не интересуется, значит цена завышена. Если готовы брать не торгуясь — значит цена сильно занижена. Лично я готов платить риэлтеру только за подбор локации объекта. Вот где знания важны об узких местах, об инфраструктуре, об аналогах и альтернативах, особенно в Москве и области. Есть риэлтеры с хорошими связями с застройщиками, которые в теме, что происходит на том или ином объекте, за информацию нужно платить, я считаю. Но цены это такое…
avatar

Abstract

мог бы подскзать где хорошие студии продают, а то только хорошие сделки в прошлом 
avatar

Атласов Михаил

Атласов Михаил, ну так не просто ж статью написали. Вот ненавязчиво намекнули о необходимости обратиться к специалисту. Реклама рулит. 
avatar

Excessreturn

Excessreturn, опять в рекламе упрекают
я вам ничего не продавал)

На пенсию в 35, ну так я ничего и не покупаю. Просто высказываю своё мнение, как, впрочем, и вы. Да и вполне допускаю, что моё мнение может быть ошибочным, как это всегда бывает при суждениях в условиях неполноты информации.
avatar

Excessreturn

Атласов Михаил, не мог бы;)
уже не моя тема
я из жилой недвижимости вышел

а Саша не является представителем застройщиков
На пенсию в 35, зачем тогда написал про савеловский? мог бы написать про царицыно хлебокомбинат -факап какой нибудь как попал на миллионы ну чтобы на правду было похоже и интриговало
Атласов Михаил, я ничего не писал))
это интервью
человек, который ежедневно работает в полях, описывает реальную картину мира
Саня — один из топовых агентов Москвы
Атласов Михаил, нигде, сейчас цены на все взвинтили. Тут оперируют старыми ценами на апарты и текущими в моменте ценами аренды. Но, если так делать, давайте лучше купим Газпром по 130 и Сбер за 140 — это гораздо выгодней, чем несколько лет назад студии в Савеловском по 5 мил)
Реклама студий? Плохо продаются?)) Сравнили собачью конуру с однушкой))
avatar

Дед Панас

Дед Панас, вы где-то в статье видите телефоны застройщика?
На пенсию в 35, а зачем телефон? Вы пишете, что студия это — супер, а ниже, что из однушек вышел типа доходность ниачем. Тут следующие замечания: риэлтер сдает не свое, и поэтому ему простой или убыток сдающего полгода-год без разницы, можно поумничать за чужие деньги. И второе: ребята привыкли жить на растущем рынке с постоянным подпором из регионов и б. СССР. Лишь один раз в кризис 12-13 года арендаторы разбежались, арендодатели в панике вернулись из Таиланда. Но так будет не всегда. Регионы уже хапнули перепроизводства жилья — студии нах не нужны, дойдет и до вас. Не пуганные пока. Ведь вы уверены, что всегда так было и будет, что все будут лезть в Москву, но раз — и черный лебедь с федерализацией и сменой налогового законодательства. Подмосковье «умрет» сразу.
На пенсию в 35, название риэлтерской конторы вижу явно))))
avatar

Дед Панас

Дед Панас, и где?

ИП Харыбин что ли?:)

Тут 2-ушка на Выхино за 25 едва сдается, а студию за 50-55, чет слишком дорого… На Зубовском бульваре за 50 полноценную однушку снимали в 2012году влет…
avatar

Сергей

Сергей, в 2012м году… лол)
На пенсию в 35, дык ничего по сути не изменилось с того времени… аренда точно такая-же и даже просела местами… И средняя зарплата по Москве точно такая-же, если не ниже…
avatar

Сергей

Сергей, неа счас в последние пол года рост где то +10%
avatar

ves2010

ves2010, я свои хаты под сдачу в Люберцах слил в том году… аренда упала на пятак… сдавал за 25, последний год только за 20 удавалось… Новостроя много ввели в эксплуатацию… и те же студии..
Зарплаты клерков мониторю, упали с 50 до 30!!!
avatar

Сергей

Сергей, с 2012 в анабиозе были? Двушка в Бутово за 40 влет уходит.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, причем тут двушки в Бутово ценой 6-8млн? речь про студии за 4ляма у железки с 50тыр дохой… (10% с недвиги)…
avatar

Сергей

Сергей, 10% по студиям более чем реально. Про Савелу не скажу, но в Коммунарке друзья две студии с отделкой от застроя купили по 3 ляма несколько лет назад на фундаменте. Ключи получили, икеевской мебелью обставили по минимуму, в районе тридцатника за каждую сдают. Метро провели, от желающих отбоя нет.
avatar

Ив Ив

Ив Ив, желающих много, только клиенты студий гемморойные  и неплатежеспособные становятся через буквально 2-3мес… кредитов наберут, зарплаты не растут..
Лучше двухи сдавать семьям в подмосковье… и то я свои хаты скинул в том году… подожду до лучших времен…
avatar

Сергей

Сергей, семьям сдавать в среднем лучше, но доходность существенно ниже и найти желающих в подмосковных гребенях снять намного труднее, чем пешком от метро. Так что здесь тоже работает типичная кривая «риск-доходность»…
avatar

Ив Ив

Ив Ив, с 12года приобрел свои хаты под сдачу в Люберцах и уже сам не снимал..
Нет надобности…
avatar

Сергей

 я видел эту ЖК “Савеловский Сити”… помойка...
посреди пром зоны в ебенях + с одной стороны железка 100метров — воткнули 4ре дома окна в окна… я бы зассал туда вечером ходить… не то что жить...
так что стори про наркоторговца — суровая реальность...

какие нах студии по 50к??? если нормальная двуха в кирпичном доме на бутырском валу идет по 50к… +район в 100500 раз лучше...


avatar

ves2010

ves2010, вам ссылку на циан сбросить?
такие объекты есть

На пенсию в 35, на циане хотелки а не рельные цены… я кстати тож циан вижу… там такие цены висят, что в хамовниках  снимать дешевле выйдет
avatar

ves2010

ves2010, ну Сане нет смысла врать
он действительно сдает студию за 50к
и она уже ушла, кажется
есть такие объекты


ves2010, Норм че?
)
avatar

Astronomer

Astronomer, https://ru.wikipedia.org/wiki/Коулун_(город-крепость)

имхо мечта российского застройщика
avatar

ves2010

Мы просто запираем объект на ключ. Даже в квартиру не заходим.
 Идиот что ли А если там человек? С УК то совсем не знаком 
avatar

Василий Тёркин

Василий Тёркин,
В квартиру никто не заходит.
При чем тут УК?

и какой пункт гражданского кодекса тут нарушается?

разумеется в квартиру звонят перед запиранием… и предупреждают о своих действиях по смс/вотсапу

На пенсию в 35, Если вы запрёте квартиру в которой уже находится человек. Так вас можно и под 127 ст. подвести запросто.
Василий Тёркин, а это я для кого писал?:(
разумеется в квартиру звонят перед запиранием… и предупреждают о своих действиях по смс/вотсапу
Василий Тёркин, заселяющемуся нужно сразу второй замок суперклеем заливать, чтобы не могли закрыть. Потом если что скажет, что боялся что замуруют, что были угрозы от владельцы и его риэлтера.
avatar

Abstract

Человек вложил в ремонт еще 500-700 тысяч. За минусом налогов и амортизации получается 8%.

Это типа шутка?
А просто взять облиги, скажем, Мордвовия03, и получать каждый квартал 8,24% — не судьба?
Максим Барбашин, именно поэтому я вышел из жилой недвиги
но! 
наше население не переубедить
львиная доля доверяет только бетону
своих родителей вы вряд ли убедите покупать муниципалов и субфедов
они на вас будут смотреть как на чудака)
На пенсию в 35, так вы и есть чудак, если не знаете, что бетон растет со временем, а бумага нет.
Антон Панкратов, ох уж этот ИРН головного мозга)
посмотрите темпы роста дивидендных акций РФ
сначала за последние 5 лет, потом 10, потом 20
многое станет ясно

заодно посмотрите прирост дивидендов по каждой из бумаг
На пенсию в 35, мне ясно, что акции как и метры растут в долгосроке, а облигации нет. Я посчитал, что вы за облигации как долгосрочную альтернативу недвижимости топите, вот и привел пример.
Кстати очень интересное наблюдение специалиста по недвижимости, а то последнее время многие кричат, что 25% в недвижимости как два пальца об асфальт.
Антон Панкратов, я за разные активы
недвижимость тоже люблю
но уже не всякую)
На пенсию в 35, а облиги не имеют свойства складываться? Так можно и на депозитах держать по 7%
avatar

Antigua

Antigua, короткие никуда не складываются
сидим в таких, ждем погашения по номиналу
длинную дюрацию оставляем только в спокойные времена
сейчас не такие
Максим Барбашин, так и сам объект вырос в цене, за 5м в Савеловском ничего не купишь. Недавно старт продаж был нового корпуса, от 7 мил за white box со сдачей в 20-м году. И разобрали быстро.
Маркиз Лафайет, мне кажется для понаехавших из какого нибудь челябинска омска или твери ебеня в московкой промзоны у жд рай небесный…
avatar

ves2010

 хочется историй про дармоедов и инвестиций в судебные дела по ипотеке  с выкупом долгов за 10 процентов и продажу за 30
Атласов Михаил,  сделаем
такие друзья у меня тоже есть)
тема негритянок не раскрыта!
avatar

товарищ масон

товарищ масон, а че там раскрывать? у мя тож как то бордель устроили… снимают вроде приличные люди… а потом хопа… бордель…
avatar

ves2010

Студия и инвестиция? Это чего прикол? Никогда не стоит брать студию в целях инвестиции, так как при продаже сильно сужаешь потенциальный круг покупателей. Только однушки.
avatar

Андрей Казанов

Андрей Казанов, не могли бы вы чуть детальнее развернуть мысль? Я сам лично не владел студиями, только однушками. Мне кажется, что при продаже студия будет улетать с такой же скоростью как и однушка. Порог входа то ниже. Особенно в экономе.
На пенсию в 35, Студия и однушка — это одного типа недвижимость, но мало людей хотят студии, при прочих равных между студией и однушкой всегда выберут однушку. Я вот сейчас в своем городе хочу притулить куда-нибудь материнский капитал и вижу, что студии совсем плоховато продаются, особенно большие, которые метров по 40. А считай если я планирую сейчас купить, через 3-4 года продать когда цена будет на пике, студию будет совсем не ликвидным товаром.
Андрей Казанов,  но мало людей хотят студии, при прочих равных между студией и однушкой всегда выберут однушку

Речь шла о Москве. Где в одном доме студия может стоить 4 млн., а однушка 7 млн. В нижнем сегменте не стоит вопрос: чего люди хотят, а на что у людей хватает. Чем дешевле объект (если это отдельная квартира) тем он ликвиднее. При цене от 200 т.р/м2 действует этот принцип.
avatar

D-trade

На пенсию в 35, счас из однушек мода делать евродвушку — кухня переделывается в спальню… а из комнаты делается — кухня-гостинная… слив кухни идет по тонким трубкам через канализационный насос
avatar

ves2010

ves2010, это невозможно узаконить ни за какие деньги. сразу -20% стоимости квартиры.
avatar

Дедал

Дедал, агась… но жить то можно… захочешь продавать просто кухонный гарнитур вернешь на кухню… и все...
реальной перепланировки нет...
я б еще гидроизолом полы промазал бы... 
из изменений 3 трубы кинуть тонкие… горячая +холодная + канализационный насос с измельчителем + турубка в канализацию…

вообще если электроплита то все ОК более чем
avatar

ves2010

ves2010, я себе так сделал… никаких доп.труб! все шлангами, каналию тоже гофрой, там всего-то 1 мойка… и газ. к плите шлангом резиновым нарастил… просверлена одна дыра в стене с руку и все шланги туда…
avatar

Сергей

Дедал, наоборот людям нравится огромная кухня-гостинка… И перепланировки никакой нет по факту..
Я так себе сделал… гости приходят и им явно нравится… Надумаю продавать, ничего переделывать не стану...





avatar

Сергей

Сергей, если есть балкон — то советую его утеплить как следует и пол и стены и стеклопакеты, поставить столик и комп — будет кабинет… т.е. из однушки будет практически трешка!
avatar

ves2010

ves2010, я как раз из кухни себе кабинет сделал… у меня трешка небольшая 70метров с балконом, (но там уже оранжерея)..



avatar

Сергей

Сергей, людям то может нравится, но если у вас не первый этаж, то вы не можете легализовать кухню (нежилое помещение) над жилым.

При продаже вы обратитесь в БТИ и это вскроется, после чего так или иначе придется все вернуть назад.
avatar

Дедал

Дедал, БТИ давно упразднили! Через МФЦ сделки проходят! я покупал без всякого БТИ… БТИ только паспорт делали кадастровый и все..
Я кстати сделал себе этот паспорт уже на всякий случай…
avatar

Сергей

Сергей, по идее в кадастровый паспорт как раз вносятся сведения (он как-то сочетается с техпаспортом квартиры). Если вы его без проблем получили после перепланировки, то видимо мои сведения устарели )
avatar

Дедал

Дедал, ну и даже временно переставить мойку обратно на кухню труда не составит… если что… у меня шланги… перекрутил да и все дела…
avatar

Сергей

На пенсию в 35, 
1 что однушка что студия — все решает локация… 5-7 мин от метро… либо внутри ТТК... 
2 счас студии берут как дополнение к загородному дому — жена с детьми сидит на даче… а мужик на 4 ре ночи заежает в город…  т.к. ездить каждый день очень напряжно… раньше народ под это дело покупал огромные джипари чтоб можно было спать  — переждать пробки и за пол часа в 1 ночи доехать… потом в 7 часов утра мотануться обратно… но парковку в центре ограничили и пришлось студии покупать...
поэтому в текущем моменте студии переоценены...
3 из однушки легко сделать евродвушку… а это классом выше...
4 если хочешь студию, то бери с самым высоким потолком больше 2.70… сделаешь подиум для сна, а внизу рабочая зона…
5 кроме того… аппартаменты… это не квартиры… там совсем другие правоустанавливающие документы… мохно найти лоха и впарить аппартамент как квартиру срубив сразу 20-30%
avatar

ves2010

Андрей Казанов, надо смотреть на окна… если 2 окна то поделить студию реально обычной стенкой из гипсокартона
avatar

ves2010

При таком развитии информационных технологий как сейчас, вы, не отвечающие по своему агентскому договору вообще ни за что, при этом жадно сосущие свой немалый процент, — вымирающий вид паразитов, лишнее звено в цепочке.
avatar

Das Tier

Главная фишка (секрет!) большинства риэлторов — брать деньги и с продавца, и с покупателя. Критерий: если вам отказываются назвать покупателя и/или сведения о нем (или написано в договоре), то это оно!
avatar

Игорь ПМ

Игорь ПМ, Вы бредите или просто никогда в жизни недвижимость не покупали/продавали, потому что денег нет?
avatar

Ив Ив

Ив Ив, 
1. В 2015 году я продавал в Рязани квартиру, оставшуюся от мамы, через высокорейтинговую риэлторскую фирму и весь «бред» прекрасно видел. Кроме того, знакомый покупал квартиру и случайно встретил продавца + другой знакомый год назад ушел из риэлторов ...
2. Денег на жизнь и хотелки пока хватает.
3. Злость вымещайте в спортзале!
avatar

Игорь ПМ

Игорь ПМ, угу. Знакомый знакомого друга рассказал, так и думал.
Я две квартиры продавал, три покупал, последнюю совсем недавно купил. Так вот, риелтор НИКАК не может взять деньги с другой стороны, если сделка вбелую и продавец не идиот. Стоимость в договоре пишется, с какого хрена покупатель будет платить больше указанного? Продавец всю сумму ещё на этапе согласования договора увидит, до сделки. Далее, что значит «отказывается назвать покупателя»? А авансовый договор с кем подписывать, с Пушкиным? Проверять на чистоту как?
А злости у меня нет, просто удивление — зачем люди чушь пишут…
avatar

Ив Ив

говно реклама говно агентства говно риелтора
и да дармоеды и лжецы, а с двумя ключами, так это в обще смешно, вы сами дураки и людей за дураков держите, так вот нет сознательно ВРЁТЕ, по закону совсем всё не так просто и вам бы этого не знать? соответственно злоупотребляя доверием и используя корыстные цели, сознательное введение в заблуждение с целью наживы — 159 УК РФ.
avatar

ivan

ivan, всего хорошего
в таком тоне у меня в блоге беседовать запрещено
аргументов ноль (вы все врете — не аргумент)
одни обзывательства
Студия в савеловском районе за 50? Он точно риелтор? Там двухи столько стоят…
Брахман Пилорама, еще раз
вам привести ссылку на объект в циане?
откуда сомнения то?

локация решает
ло-ка-ция
««жулики и дармоеды. Это не так. Да, многие действительно такие.»»

Значит, всё же это так. Ржака ) Провал ваш, ШтирлЕц
avatar

alex

alex, аргументы?
не, не слышали
добро пожаловать в ЧС
студии сдаются по 50.000-55.000 рублей

песдобол
avatar

Сергей Симонов

Сергей Симонов, бан)
потому что мат и брань
и потому что сдаются
от локации зависит
Увы, но это интервью — лишнее подтверждение тому, что нам пару поколений людей надо сменить, прежде чем сможем рассчитывать на приход цивилизации в Россию. Особенно в таких отсталых отраслях, как строительство бетонных коробок, отделка и ремонт бетонных коробок, аренда, ЖКХ (т.е. все, что с недвигой связано). У меня даже есть гипотеза, почему это так получилось. В свое время, на переломе общественных формаций умные ребята в основном шли в финансы и банки, потом ИТ вышло на первое место. Поэтому у нас сейчас худо-бедно, но Касперский, Яндекс, Дуров и т.д. Банки с т.зр. технологий тоже на высоте. А вот распоследние троечники в моем городке шли на строительный факультет политеха, туда проще было поступить. Поступать надо было обязательно, ради отсрочки от армии. Вот эта публика сейчас и насыщает собой перечисленные выше индустрии, «околонедвижимости». А риэлторы — это традиционно последнее прибежище неудавшихся барыг и просто пройдох.

«При этом закон не нарушается. Мы просто запираем объект на ключ...»

«Наниматель должен быть понятным… Представляется программистом. Хочет снять “трешку” в Балашихе. Работает при этом на Маяковской. ЗАЧЕМ?»

«Если у тебя однушка, то ставим в комнату кровать и шкаф. Больше ничего…Мы хотим, чтобы у нас в жилье спали, а не принимали друзей.»

«Лайфхак! Некоторые на своих машиноместах ставят дополнительно шкафы. И тоже сдают это как кладовые…»

«У продавцов и покупателей нет самого важного навыка — умения торговаться. А я торгуюсь с 2007 года в недвижимости. Еще я умею делать отличную рекламу и фотографии…»

«А если покупать? Ты помогаешь прогибать продавцов вниз?

Здесь тоже самое. Профессионал…. Уж свою комиссию я точно отобью.»

avatar

Dmitry Mikheev

Dmitry Mikheev, просто в шоке от таких откровений «профессионала».
Функция агента — качественно презентовать объект. 
Аренда в экономе? При сдаче на 1 год — комиссия агента съедает 10% годовой доходности.
avatar

D-trade

Dmitry Mikheev, да, да
через пару поколений будет очень весело
любая деятельность будет лицензироваться
за лицензию придется платить тысяч 30 баксов

и вместо дикой конкуренции получим «псевдопрофи» вида «вас много, а я один такой, с лицензией»

я этого хлама насмотрелся в «цивилизованной» Европе и США
забудьте про мастера на час за 500 рублей на авито, про поездку в такси но Тойоте Камри за 300 рублей, про юристов копеечных и т.д.
зато ци-ви-ли-за-ция))
Dmitry Mikheev, хе-хе. А 5%-7% от объекта риэлтору при покупке-продаже заплатить не хотите ли? Как в цивилизованных Штатах.
avatar

Ив Ив

Когда наниматель подписывает договор и передаточный акт, он становится ответственным за жилье. И уже его можно привлечь в случае возникновения неприятных ситуаций. Например, в случае затопа по вине жильца.

А представляешь, если у него вдруг найдут автомат Калашникова или “наркоту”.


Пример. В квартире два замка. У владельца есть ключи от обоих. А у арендатора только от нижнего. Мы заранее предупреждаем об этом. Он знает, что в случае грубых нарушений договора с ним быстро расстанутся. Ему придется съехать из квартиры. При этом закон не нарушается. Мы просто запираем объект на ключ. Даже в квартиру не заходим. А дальше либо договариваемся полюбовно, либо идем в суд.

До разборок обычно не доходит. Арендатор знает, что у хозяина есть такая “дубинка”. И не ведёт себя глупо, не прячется и платит вовремя. У кого ключи, у того и рычаги управления.


Если за квартиру отвечает арендатор, то только смена личинки (с ключами только у арендатора) и допуск собственника только при личном присутствии.
А то очень умный — у арендатора даже ключи не все, а отвечать за помещения должен.
avatar

D-trade

D-trade, арендатор по ГК отвечает не за помещение, а за вред имуществу, и имуществу соседей, из за своих действий или бездействия... 
более того обязан сообщить собственнику...


avatar

ves2010

ves2010, если у кого-то кроме арендатора есть доступ в помещение — о какой ответственности может идти речь? 
После акта приема-передачи никаких ключей у собственника быть не должно (решается заменой личинки).
avatar

D-trade

D-trade, да лана… суд разберется…  у собственника всегда второй комплект ключей… тебе иначе просто не сдадут
в договоре пишется пункт, что запрещается хранить ценные вещи и крупные суммы денег… чтоб не было претензий
avatar

ves2010

ves2010, что еще расскажите? ювелирку в съеме не носить?
сейчас обычный айфон стоит больше 100 т.р. компьютер/ноутбук зачастую стоит больше 100 т.р. Или что для Вас ценная вещь?
 
Про наркотики и оружие вообще молчу. Найм жилья — это передача ВСЕХ прав владения и пользования. У собственника остается только право распоряжения (причем в период аренды квартира продается без права расторжения аренды).
Собственник получает за это деньги — на этом его права заканчиваются.
Если не в курсе — добро пожаловать в гражданский кодекс РФ.
avatar

D-trade

D-trade, наивный… видно не снимал ниразу ... 
avatar

ves2010

D-trade, есть люди адекватные, как среди собственников, так и среди арендаторов… Уважающие и понимающие интересы друг друга… А есть неадекваты… тогда никакие договора и суды от геморроя не спасут..
И неадекватов среди арендаторов по экономическим причинам больше…
avatar

Сергей

Есть некое базисное правило — с подписанием акта ПП, всю ответственность за риски по квартире, обстановке, нахождению там посторонних лиц несет принявшая сторона.
Принимать риски, не контролируя доступ — это безумие. 
На стадии подписания — любые проверки на адекватность, хоть биографии, хоть справки и характеристики с места работы. Законом не запрещено (в развитых странах, кстати очень сложно снять квартиру в первый раз, без рекомендаций, зачастую нужно искать поручителя, итп)
После подписания до окончания договора — это квартира съемщика.
За это он собственно и платит.

avatar

D-trade

D-trade, вы пишете как должно быть
а Саня пишет как оно есть на самом деле
идите и попробуйте снять без ключей
можете даже Гражданским кодексом на показах потрясти
но получите в ответ лишь насмешки
это в лучшем случае
На пенсию в 35, снимаю, меняю личинку (или замок), когда съезжаю — возвращаю обратно. Могу предупредить собственника, могу не предупреждать, исключительно мое желание. При попытках поковыряться ключом в отсутствие съемщика — предупреждение о возможности уголовки за проникновение в жилище (которое съемщика по акту приема-передачи), а в случае взлома — о пропаже ценных вещей.
Если видно, что собственник потенциально проблемный — превентивно посетить участкового и поставить его в известность о найме сего помещения — далее все вопросы будут решаться в суде, в котором до окончания срока договора не выселят, даже если не платить.
Не стоит судить о рынке аренды по самому дешевому эконому. 
Просто привыкли, что арендатор это что-то нищее и бесправное, а собственник типа решала на местности. По факту снимают и адвокаты и силовики и предприниматели с которыми беспределом (а доступ в квартиру переданной по акту — это именно беззаконие) вопросы не порешаешь.
Если так дорога своя квартира, что ночами не спится — пусть живет в ней сам и людям голову не морочит.
avatar

D-trade

D-trade, в текущих реалиях такого доморощенного «юриста» выставят за дверь и погонят тряпками

последние годы у нас рынок арендодателя, а не рынок арендатора
особенно в Москве
хорошо это или плохо, не мне судить

тут как на рынке невест

в России мужики ведут себя безобразно — пьют, бьют, бездельничают
а девушки из кожи вон лезут, чтобы стать востребованными

в США же все наоборот
мужики — лапочки
а девушки вообще не следят за собой, отстаивают свои права гипетрофированным образом и т.д.

сокрушаться по этому поводу смысла нет
все решает демография
таковы реалии
На пенсию в 35, в Москве с 2015 года рынок арендатора, поэтому и половина интервью про то, что арендаторы требуют мебель закупать. 
До 2014 было наоборот. 

Конфликты с доступом это проблема самых дешевых клоповников.
Где собственник — параноик с низким достатком, который боится потерять наследственное боХатство, при этом застраховать имущество — жадность задавит. А съемщики настолько неплатежеспособны, что не смогут поменять разбитое зеркало, а не то что новый диван купить. 

Это все лирика, вопрос больше в том — что в таком сегменте аренды, где ни у кого нет денег, делают посредники?! На чем там можно заработать? 
avatar

D-trade

D-trade, 
в Москве с 2015 года рынок арендатора, поэтому и половина интервью про то, что арендаторы требуют мебель закупать.  До 2014 было наоборот.
это не так
я сдавал несколько квартир до 2018 года

была короткая паника после Крымнаша

далее снова вернулся старый-добрый рынок арендодателя
именно я выбирал из жильцов
а не они

ну нет в Москве сейчас такого, чтоб на одного арендатора приходилось 5 квартир

хорошие объекты простаивают на 12-48 часов
далее их сметают
Это все лирика, вопрос больше в том — что в таком сегменте аренды, где ни у кого нет денег, делают посредники?! На чем там можно заработать?
Не знаю
Но доход топового риелтора начинается (подчеркну — начинается) от 200.000 рублей в месяц
Неплохо для эконом-класса

И арендные сделки можно шлепать по 2-3 в день
В отличие от продажи
На пенсию в 35, ключевым для скорости сдачи является ЦЕННИК (поэтому срок совершенно не показателен). Снижаешь цену на 5к — стоит очередь, повысишь на 5к — будут неделями ходить и искать недостатки.
Сильно повышает скорость сдачи в экономе — отсутствие комиссии агента (так что действительно в этом сегменте лучше самому сдавать).

По 2-3 в день? Это с выездом на квартиру, фотографиями (который агент сам делает???), показами, описями и заключением договоров? Это про Москву с ее расстояниями речь?
2-3 в неделю вполне возможно при плотной загрузке.
 
С доходом согласен — но даже средние риэлторы с эконом арендой не работают (в порядке исключения для клиентов с продаж), потому что это дно сегмент. В нем качественный посредник не требуется, а некачественный только всех раздражает.
avatar

D-trade

На пенсию в 35,  в текущих реалиях такого доморощенного «юриста» выставят за дверь и погонят тряпками
Даже в интервью написано -  у кого ключ у того и рычаги.
Если арендатор настолько необучаем, что не меняет личинки после акта пп, то действительно погонят.
avatar

D-trade

D-trade, таких 99%)
trader_95, у нас постоянный, довольны. В последнюю сделку продавца квартиры (и так с весьма низкой ценой) утрамбовал на скидку ещё в пол-миллиона рублей.
avatar

Ив Ив

Риелторы не нужны для подавляющего большинства людей, которые совершают одну-две-три сделки в своей жизни. А сдавать-снимать и подавно, это вообще какое-то дно: за скачанный с интернета договор платить месячную ставку аренды квартиры. Я сам, без всяких риелторов купил квартиру с двумя субсидиями. Со стороны продавца риелтору приходилось РАССКАЗЫВАТЬ как будет проходить сделка, т.к. та была не в курсе многих нюансов. Сам я узнал все эти нюансы тупо через интернет + пара книжек. Причем та риелторша еще не хотела продавать квартиру мне, т.к. по ее словам, это слишком муторно, ибо две субсидии, получается, четыре транша (залог, моя часть, региональная субсидия, федеральная субсидия), каждый из которых надо соответствующим образом подготовить и проследить, чтобы все было нормально. В итоге всем процессом купле-продажи занимался я один, а эта риелторша тупо получила 200к от продавца ничерта не делая.
avatar

Andrey Alekseev

Andrey Alekseev, вам просто не повезло
попался тот самый дармоед

кстати, примеров когда на сделке по продаже хотя бы у одной из сторон не было бы риелтора почти нет
уникальные, штучные кейсы
и это в эпоху Домкликов, Госуслуг и пр.
это неслучайно
профи понимают, что их профессия никуда не исчезнет

На пенсию в 35, мне повезло, что попался такой дармоед, теперь я сам могу проворачивать сделки со своей недвижимостью. И искренне не понимаю, почему кому-то нужен риелтор. В сделках с недвижимостью реально нет ничего сложного. Вообще нет. Ну совсем. Там главная проблема в том, чтобы твой контрагент тебя не обманул. Все приемы обмана черных риелторов можно найти в сети или в книгах, это не супер-секретная информация. Вот и все.

На самом деле, риелторы — это работники кладбища, ну или фотографы ЗАГСа. Рождение, смерть, свадьба — те события, на которые не принято экономить, ведь «раз в жизни». Теперь вот и покупка квартиры. Столько денег, и поэтому так страшно, что лучше ответственность за это переложить на кого-то другого, пусть там обязанностей с гулькин нос и перенос этот будет стоить несколько зарплат несчастных покупателей, но ведь «раз в жизни, можно и заплатить, зато спокойно». Можно еще привести аналогию со страхованием. Страхование по определению не выгодно, ибо идет с отрицательным мат.ожиданием. Но психология человека такова, что ему спокойнее со страховкой. Так и тут — спокойнее с риелтором. Вне зависимости от обоснованности этого чувства. Но если расковырять всю эту ситуацию, то все станет ясно: кто нужен, а кто нет, как выгодней, а как нет, и где спокойней, а где нет :)
avatar

Andrey Alekseev

Andrey Alekseev, 
В сделках с недвижимостью реально нет ничего сложного. Вообще нет. Ну совсем. Там главная проблема в том, чтобы твой контрагент тебя не обманул.
У меня заглавная картинка поста ровно про это
Недвижимость — это ой как непросто
Вы не понимаете ценность правильного риелтора
Правильный риелтор представляет МОИ интересы

Интересы — это торг, это знание подводных камней, это минимизация ущерба, это оптимизация налогов

я уже писал в блоге как вляпался в Черногорию
на очереди еще парочка статей
про загородку, про строительство дома и т.д.

всех этих граблей можно было избежать, если я всегда советовался бы с профи

и да, вы не нашли бы описание этих граблей на форумах
потому что когда россиян кидали с зарубежкой на Кипре, в Черногории, Болгарии, на форумах были восторженные отзывы о жизни у моря
и прочие глупости
когда россиян кидали с московским бетоном никто не думал о том, что метры не только могут дорожать, но и падать
а своим умом дойти до правильных выводов очень сложно
На пенсию в 35, в случае покупки недвижимости за рубежом я бы действительно с кем-нибудь советовался. Но не с риелтором, а с местным юристом, специализирующимся на недвижимости. И платил бы ему деньги за консультации, да. Искал бы недвижимость самостоятельно, приносил бы ему, а тот бы проверял по местному законодательству. Но это так, к слову. Я в своем спиче выше писал про тех людей, у которых покупка недвижки идет в РФ, и покупка для себя, а не инвестиционная/доходная. Про загородные участки/дома (в РФ) — все тоже самое. Пара вечеров — и вы професиионал, знающий все нюансы. Со строительством — тут уже надо недели две зависать для понимания нюансов, согласен. В каких-то случаях будет полезно нанять стороннего аудитора/наблюдателя для контроля.
Andrey Alekseev, это все крепость задним умом
она никак не поможет тысячам россиян, которые потеряли деньги в недвижимости
они, кстати, были самыми яркими противниками риелторов

а ведь риелтор — он почти инсайдер
если играет за покупателя, а не за продавца или застройщика

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW