Инвестиции в недвижимость

И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.

Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.

Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.

Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.

Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме. 

Недвижимость. Нужен совет

Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
Заранее спасибо

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
Заранее спасибо

Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.

Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.

Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 

Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.

Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

— тихий спокойный район

— уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

— налаженная инфраструктура

— низкая плотность населения (главное преимущество!)

— удобные парковки, прогулочные зоны

Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю

Кризис 2014 года я толком не поймал. В то время более половины активов у меня было в жилой и коммерческой недвижимости. Жилая давала в лучшем случае 5% годовых. Коммерческая радовала — там получалась двузначная доходность.

Возможно, что я оправдываю собственную недальновидность, но сейчас я стал видеть в том портфеле плюсы.

Я прекрасно помню панику из-за падения рубля. Ощущение страха витало в воздухе. Но я почему-то вообще на это не реагировал. Не подходил к терминалу, не смотрел в сторону курса, не изучал падение цен на жилье. Разве что пару раз залез на ЦИАН посмотреть не сильно ли упали арендные ставки.

Мой телеграм-канал

Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
— недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
— при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
— вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

Следовательно:
— если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
— если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
— если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
— брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

Количество объектов незавершенного строительства в РФ достигло 71,3 тыс.— объем вложенных в них средств оценивается в 5,3 трлн руб., рассказал вчера глава Счетной палаты Алексей Кудрин на встрече с Дмитрием Медведевым. Пока инвентаризация таких строек идет медленно — необходима система учета с историей каждого объекта, чтобы была возможность определить их судьбу. Отметив, что проблема «незавершенки» сохраняется и при реализации Федеральной адресной инвестиционной программы, (ФАИП), Дмитрий Медведев вчера предложил оценить, насколько этот инструмент отвечает поставленным задачам.

Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.