Блог им. babaykin

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

Затем меня стал смущать порог входа в 20-30 млн рублей в более-менее нормальные объекты. Не хотелось отдавать существенную часть своего капитала в один из инструментов инвестирования. Это противоречило моей формуле. Я понимал, что такая игра доступна тем, у кого суммарный капитал превышает 300 млн рублей. У меня столько не было.

В 2015 году я натолкнулся на проект Aktivo.ru — коллективные инвестиции в недвижимость. Я неплохо знал его основателя Оскара Хартманна. В первую очередь как создателя стартапов и лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов (пишу без иронии и считаю это высшим пилотажем). Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.

Примечание автора: сейчас меня обвинят в “зашкваре” и рекламе. Но мне пофигу. Я люблю рассказывать об инструментах, которые кормят не только их создателей, но и инвесторов. Их не так много на рынке. Кого не устраивает, отписывайтесь.

Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу из пары сотен “хомячков”.

Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов я слышал только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.

Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). В кругах “экспертов” такой пай считался “подтиркой”, не имеющей никакой ценности.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. 100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор. Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды

 

Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом. Но очень глупо.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.

Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось. Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.

Через пару месяцев у фонда произошел пивот. Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:

  • Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
  • Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
  • Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.
  • Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
  • Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
  • Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.

Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.

Плюсы
  • 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
  • Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин. Можно очень неплохо диверсифицировать портфель
  • Никаких хлопот. Раз в месяц я получаю деньги на карту. Ни разу не был на объектах!:)
  • Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
  • Индексация 3% ежегодно.
  • С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов. И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.
  • ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT. Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.
Минусы
  • За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
  • Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей. “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы. С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?
Риски
  • Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. Спасение здесь только одно, диверсификация. Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.
  • Физическая утрата объекта (пожар и др.). Обычно подобные объекты страхуют.
  • Гиперинфляция. С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
  • Появление конкурентов рядом. Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика. Защита от каннибализации — снова диверсификация.
  • Законодательные риски. Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.
Цифры

Размер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)

Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.

Вот показатели одного из объектов. Чистая десятая доходность.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Средняя окупаемость объекта — 7 лет.

Частота выплат — ежемесячно.

Срок действия фонда — 15 лет. Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.

Смотреть показатели и отчеты УК можно тут

www.alfacapital.ru/disclosure/messages/

kspcapital-am.ru/ru/zpif/10/

Спрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.

Наблюдения

За время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:

  • Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.
  • Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
  • Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
  • Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
  • Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
  • Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.
Зачем я сижу в подобных инструментах?
  • Напомню, что я — доходный инвестор. Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.
  • Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.
  • Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент. Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.
  • Опыт. Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.
Есть ли аналоги у “Активо”?

Есть. Недавно наткнулся на investore.club/

ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.

 

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

★127 | ₽ 36
ЗПИФ коммерческой недвижимости — реальная тема, сам давненько ищу подобные возможности. Но как в «Кавказской пленнице»: «Когда есть деньги — нет возможности, когда есть возможность — нет денег» :)
Еще проблема в том, что про такие инвестиции не трубят на каждом шагу (что довольно странно, ведь гуру с предложениями заработать миллиарды будет ломиться к вам в туалет. Шутю, конечно же.) Нужно самому как-то мониторить такие предложения.

avatar

Алексей

Алексей, где есть деньги, там тишина
Бил Денбро, это штампы нищих журналистов;) Денег под ногами море. Людям тупо лень изучать темы и инструменты и поднимать бабло с земли.
На пенсию в 35, ну и рисков тоже.
avatar

Pennyquick

На пенсию в 35, не смущает. Что все объекты стоят более 200 000 за м2? Фактически объекты продаются дорого. Как только арендодатель уйдет, цена упадет минимум на треть. А вероятно в два раза. Как и доходность станет отрицательной
avatar

LogikoMen

LogikoMen, продуктовый ритейл считают не квадратными метрами. А годами окупания. 7 лет — норма. 5 лет — шоколад.
На пенсию в 35, ритейл считаю квадратными метрами. Все показатели управленческие формируются на квадратный метр: заработная плата, продажи, маржинальная прибыль и т.д. Даже план по росту выручки выражается через открытие квадратных метров магазинов. 
Антон Пономарёв, неа)
инвесторы считают сроками окупаемости и доходностью
мы на другой стороне баррикад;)
LogikoMen, сам подобный сарай как на фото строится условно за 30 т.р./м2 «под ключ». Продать потом его невозможно. Он просто никому не нужен. Кроме самих гавнитов и шестёрочек. А покупать по реальной стоимости, они, конечно же, никогда не будут. С огромным дисконтом может и рассмотрят предложение.

Наверное на цене за м2 так сказывается стоимость земли. Она в аренде или в собственности? Непонятно.
avatar

На Кураже

На пенсию в 35, 
10% вряд ли море.
Если только мертвое
На пенсию в 35, поднимайте. Зачем об этом пишите, я вот если бы нашел деньги на земле и за раз их не смог собрать, то никому бу не сказал 
Значит цель — рассказать.
Антон Пономарёв, абсолютно верно, цель — рассказать
вы не знаете мою мотивацию
она есть
и она не денежная
у меня, скажем так, должок перед Вселенной
звучит по идиотски, но это так
На пенсию в 35, извините за пошлость — «долг пиз… м классен».
На пенсию в 35,
У меня еще пример по Пятёрочке:
Помещение куплено в Магнитогорске за 6 млн, сарай сараем.
В нем X5 Retail делает за свой счет капитальный ремонт,
Заключает договор на 10 лет с ежемесячной выплатой 200 тыс.руб. Окупаемость вложений собственников помещения менее 3х лет, годовую доходность даже считать неприлично.

В этом примере ребята, которые в 2015-2018 взяли в кредит несколько помещений и уже отбили вложения. Они работали в отделе развития Пятёрочки, рисовали дутые характеристики объекта, назначали хорошую месячную аренду и неплохо на этом поднялись. Крузаков напокупали.
Помещения оформлены на родственников.

Если бы пришли с улицы, то окупаемость была бы похуже конечно…
Сейчас получают под лям в месяц) 
Это тебе не На пенсию в 35,
Тут на пенсию за полгода можно уйти, если ты работаешь в отделе развития сети Пятерочка в Магнитогорске)
Бил Денбро, во во. Только дурак будет трубить всем про золотую жилу!
avatar

Pennyquick

Бил Денбро, про бл-в на Ютуб, которые рекламируют ставки, а за это получают от букмекера до 30 % от проигранных лудоманами денег:
«раньше был нормальный парень,
в небо гири он бросал,
а теперь на сиськах надпись -
»Загоняю на кидал".
Пай абсолютно неликвидный. Участник отстранен от управления, управляющая компания заключает договор с прокладкой, а та сдает в субаренду, CAPEX — инвесторам, прибыль — прокладке. Среди нас появился очередной провокатор.
Алексей, в туалете может замочить Путин…
avatar

iuiu

Влад, такая доходность в ЗПИФ недвижимости — в общем-то норма. Для примера посмотрите ЗПИФы Сбербанка. Там по некоторым дивдоходность 15-20% годовых.
avatar

Алексей

Алексей, здесь должна быть в разы выше — премия за неликвидность.
Познавательно.Спасибо.
avatar

igor

Был свидетелем интересной сцены в Пятерочку в нашей калужской глуши завалился орел и стал громко пенять, что ему, инвестору не выкатывают красную дорожку и на выбежал администратор.

И действительно. Вышла тетка и ссанными тряпками погнала этого перца из магазина крича, что  повадились алкаши со всей округи. И каждый второй акционер.
avatar

sergik99

вариант сноса пятиэтажки городскими властями не учитывали? уже в не только в Москве проводят реновацию
avatar

Сергей

Сергей, тут спасёт только диверсификация. У меня уже много объектов
Ликвидность мероприятия, конечно со слов автора расписавшего сей кейс, не высокая, но присутствует. Покупка пая, с высоким риском никогда его не продать, или родажа со скидкой, как всегда на тонкого.
avatar

ForexI

ForexI, рискованное мероприятие однако.
avatar

Pennyquick

Pennyquick, однозначно. Поэтому строго не на всю котлету.
Pennyquick, однозначно, отобьётся, как он говорит в лучшем случае, только через 7 лет, однако.
avatar

ForexI

зашквар и реклама.... 

avatar

КРЫС

КРЫС, избавлю вас от этого. Всего хорошего
Интересно, на каком этапе кидок будет и как они это провернут))
Двухзначная доходность, ежемесячные выплаты — все очень сладенько))
рекламный пост засчитан, быстро как автор распечатался рекламой. Скоро будет брать в ДУ
Киса Воробьянинов, помогу вам в навыках отписки. Всего вам доброго.
На пенсию в 35, автор, а объясните, пожалуйста, абзац: «Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля».
avatar

Евгений

Евгений, Пятерочки (X5) умеют выжимать максимум из минимума. У Магнита бизнес-процессы сейчас сильно хуже.
Почти все продавцы продуктов убыточны из-за большой большой недостачи воровства, а такую статью зря пишешь здесь- В россии нужно молчать на счет среднего и мелкого бизнеса, значит скоро у тебя этого бизнеса не будет.
avatar

Online-trader

Online-trader, да, тупо полки продают, а продукты это так, для поддержания штанов.
найти тебя в 2 сек после твоих записей здесь, отобрать тоже.
avatar

Online-trader

Online-trader, отобрать долю в недвижимости?
avatar

Андрей К

нет человека недвижимость на другом, здесь вариантов как в трейдинге очень много.
avatar

Online-trader

Андрей К, одно дело если родные. и родные бывают разные.
avatar

Online-trader

Online-trader, я слишком маленький для отжимов. Ещё у меня есть активы зарубежом. И главный актив, который нельзя отжать никак — мозги.;)
На пенсию в 35, так если голову в тиски
то отожмуться и мозги )
avatar

astray

astray, класс!
добавил в закладки шутку))

На пенсию в 35, ТЫ ТОЛЬКО ТАК ДУМАЕШЬ!  у ТЕБЯ МОЖНО ЗАБРАТЬ ВСЕ И МОЗГИ ТОЖЕ!
avatar

Online-trader

Риски
  • Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. 

Все, как говорил предприниматель Д. Потапенко, что в России у населения денег хватает только на еду. Если «Магниты» и «Пятерочки» процветают, то промтоварные магазины сосут лапу. Поэтому владельцев торговых центров спасают только продуктовые магазины.
avatar

Antonov

Antonov, 
это не лапа 
Antonov, у населения денег хватает на всё что надо, только это самое население уже давно не покупает у Васи, оно покупает в маркетплейсах, но Вася вместо того чтобы выставляться на али или яндексмаркете открывает сверх дорогой стритретейл и ждет, что все побегут в его микромагазин покупать отвертки и гвозди. Это работало 10-15 лет назад. Сегодня у таких только один путь — соц сети для нишевых товаров и маркетплейсы для масс маркета. 
avatar

Павел

помнится у «альфы-капитал» ( втексте вы её упомянули) был ПИФ «коммерческая недвижимость».
полгода назад я заходил — там висел конкретный минус.
скрин не сделал, а сейчас защёл — уже нет на странице «альфы» такого ПИФа ((
грустьпичаль.

так что спасибо, товарищ фридманавен, но нет.
avatar

товарищ масон

Я бы лучше в банк положил под 8 процентов
avatar

Константин

Константин, не знаю нормальных банков с такой ставкой
На пенсию в 35, они застрахованы если, что.
На пенсию в 35, 
субфеды дают примерно 8%
С относительно хорошей ликвидностью и нулевыми рисками
Максим Барбашин, да, у меня в портфеле они тоже есть
немного
этот инструмент однозначно лучше депозитов в ноунейм-банках
На пенсию в 35, 
Вы не интересовались, какой у ваших инвестиций Шарп?
Если альфа 2%, а риск потерять инвестицию полностью…
Максим Барбашин, давайте без птичьего языка)
на простом, русском
какие риски полной потери отдельной инвестиции вы видите?
с учетом того, что она занимает небольшую долю портфеля
и с учетом того, что объектов у меня много
На пенсию в 35, 
Вы рискуете потерять 100% инвестиций в отдельном объекте,
и за этот риск вам платят на 2% больше чем по безрисковому бенчмарку.
Вот если бы вы рисковали потерять 2%, а заработать могли бы 100%...
И кстати, у вас даже нет статистики.
Как часто разоряются подобные магазины?
Как часто уходят якорные арендаторы?
Как часто инвесторы теряют деньги?
У вас нет диверсификации.
Если вложили в 100 квартир на котловане, у вас одна — единственная инвестиция — в бетон.
По диверсификации почитайте Марковица.
Максим Барбашин, читал и Марковица, и Богла, и Бернштайна
Мой портфель не противоречит мудрым старцам)

Я может не силен в математике
Но у меня большой опыт работы «в полях»
Высокая альфа бывает только в двух местах
1. Свой бизнес с нулевыми вложениями. Там у меня случалась доходность в тысячи процентов и более
Но это чревато потерей здоровья, близких
+Отсутствием крепкого сна
Пока что не хочу повторять тот опыт
2. Авантюры типа крипты или интернет-стартапов
Для лудомании у меня есть малюсенькая часть капитала (не более 1-3%)
К сожалению, темы с доходностью в сотни иксов бывают раз в 5-10 лет
И тут тоже можно потерять
Например, репутацию
Про потерю ставки молчу

И кстати, у вас даже нет статистики.
вы ошибаетесь
у меня даже инсайд есть о положении дел в этой нише
У вас нет диверсификации.
и тут ошибка
в моем портфеле есть и акции, и облигации, и ETF, и REIT
это львиная доля

просто у меня присутствует еще один тип активов — недвижимость
На пенсию в 35, 
Дело ваше.
Но я просто смысла не вижу.
Всякий трэш из третьего, которое рекламирует Хорхорин,
дает 14-16%.
При наличии некоторой ликвидности.
У вас доха меньше, а риски больше,
так как ликвидности нет вообще.

Константин, не несите в «Восточный экспресс», там уже п…
в ритейлеров не вкладывайте их завтра может не быть совсем.
avatar

Online-trader

Online-trader, ого. А почему вы так думаете? и где народ будет продукты покупать? На продуктовых рынках? Так это тоже площади. Их тоже можно сдавать
Может и реклама, но информация любопытная, спасибо.
Обязательно рассмотрю в недалёком будущем для диверсификации.
Александр Тимофеев, реферальные ссылки? где вы увидели их?
можно ткнуть носом
не люблю голословные обвинения


На пенсию в 35, прошу прощения, видимо ошибся, похоже это специфика смартлаба оборачивать ссылки в такие префиксы и суффиксы.
smart-lab.ru/r.php?u=https%3A%2F%2Faktivo.ru%2F&s=1637149894

я подумал, что &s= и далее код — это id реферала, но глянул другие ссылки в блогах смартлаба, если на внешний ресурс, то добавляются такие id, вводя в заблуждение. Ещё раз сорри, отредактировал исходный коммент.

 

Александр Тимофеев, принято
ничего страшного
бывает
https://www.sberbank-am.ru/individuals/fund/zpifn-kommercheskaya-nedvizhimost/  мужики то не знают как деньги вкладывать. 
avatar

Заур

Заур, я писал выше ключевое отличие REIT и классических зПИФов от Активо
в классике мне пихают все подряд
непонятно что будет в авоське через 10-15 лет

у активо моно фонды
я точно знаю адрес объекта, его арендаторов, финансовые показатели, подводные камни
На пенсию в 35, вопрос а почему активы ЗПИФН «Активо Десять»  с января 19 года уменьшились на 4,5%? 
avatar

Заур

Заур, если не ошибаюсь, там в другом фонде было падение
как раз из-за того, что съехал якорный арендатор
и ему долго искали замену

а в десятке не помню
кажется случайно в один из месяцев выплатили двойную сумму
а потом равномерно размазали дыру по месяцам)
ошибка управляющей компании
На пенсию в 35, 
я точно знаю адрес объекта, его арендаторов, финансовые показатели, подводные камни
 А как вы это отслеживаете?
Я к тому, что в отчетности компаний пишут ХЗ, при том, что аудиторы ежеквартально.
Будете доверять своей компании?
Или каждый месяц приезжать, опрашивать арендаторов? 
Заур, ага, минут 21 процент за 3 года. 
Дело, надо полагать, хорошее, но...
Персонально для меня, скорее всего, вряд ли приемлемое:
отдаю предпочтение активам с бОльшей 
«моментальной ликвидностью»…
avatar

Gugenot

Gugenot, абсолютно согласен
если входить, то не на всю котлету
и осознавать, что быстро выскочить не получится
На пенсию в 35, таймшер.
На пенсию в 35, Спасибо, расширили кругозор по инвестициям. А как выйти из актива? Где, кому и как продавать? 
Евгений Попов, выйти непросто
1. Скинуть самому Активо с дисктонтом в 5%. У них есть фонд для этого
2. Попросить Активо продать паи на вторичке вновь приходящим клиентам
3. Продать друзьям
4. Продать «по оъявлению»

«Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать.»… Ага и пишу всю эту кучу рекламных постов расчитанных на домохозяек и школьников вместо того, чтобы просто лежать на диване, живя на доход с инвестиций.
Смартлаб уже не торт(( Зашквар страшный, но для нашего времени уже считается нормой.
Александр Ерохин, вы пополняете мой список воинственно настроенных критиков
напомню остальным читателям, что на Смартлабе есть кнопка Blacklist

И пора уже, видимо, описать критерии… за что именно я баню:
1. Панибратство. Тыканье, дружище и пр.
2. Упрёки в рекламе. Я вам ничего не продаю.
3. Высокомерие. Ты кто такой, школьник и тд. Вы ничего не знаете о размере моего капитала, успешных и провальных бизнесах и пр
4. Критика без аргументов. Чушь, бред, ересь и т.д.
На пенсию в 35, а по этому списку — похоже на то, что баните вы всех, кто вас как-то крикритикует. 
А причина ваших банов проста.
Вы, ответить на простой вопрос можете?
Откуда всем денег набрать и дивидендов для выплат «пенсий», если все станут инвестировать, как вы? 
Космонавт с МКС, я не баню тех, кто мне не тыкает… не ведет себя как гопник, критикует с аргументами, не надувает щеки и не смотрит свысока (и это с портфелем в пару млн рублей и стратегией лудомана)

вот у вас конструктивный вопрос

Откуда всем денег набрать и дивидендов для выплат «пенсий», если все станут инвестировать, как вы?
вы понимаете, что количество инвесторов в США в десятки и сотни раз больше, чем в РФ
и ничего, место всем находится

вы также должны понимать, что инвесторы могут вкладывать в любой бизнес, приносящий прибыль
таких бизнесов просто море

как там у ЛМ… дивидендов хватит на всех)
На пенсию в 35, само собой, что США находится место всем инвесторам. А при чём тут это? В России тоже всем находится место. Вы же не сказали для чего это место. Для инвестирования? Да, место всегда свободно — вы только несите в это место свои денежки и желательно, как можно больше. От того, что там этих инвесторов больше что-то существенное меняется?
Не считаю так.

Дивидендов хватит на всех? Так это тоже очевидно.
Вопрос-то в том, что в каком размере их хватит на всех?
Не считаю, что их хватит всем в размере ПО ПЕНСИИ КАЖДОМУ. По копейке каждому — хватит и это так и есть. 
Короче говоря, всё это наивно, т.е. отнести 400 тыс. и считать себя совладельцем многомиллионного бизнеса, и верить, что кто-то будет потом вам выплаты постоянно делать, обеспечивая пенсию. 
У вас кийосаковский и маркетинговый подход к понятию БИЗНЕС. Всё это сказки для старших. 
Рассыпется этот бизнес раньше, чем вы на пенсию уйдёте. Хорошо, если свои 400 тыс. успеете «вернуть». И все другие бизнесы тоже, на которых вы диверсифицируетесь. 
Делал плохой отзыв о вашем посте на мфд, т.к. кто-то ссылку давал, но считал, что вы другой инвестор, который тоже тут пишет, и он просто ник сменил. Тот по постоянной сумме вкладывает регулярно.
Если вы пишите всё намеренно и в качестве рекламы, то это другое. Если свято верите во все эти инвестиции, то вас, конечно, не переубедить.
Космонавт с МКС, Ну все не станут так инвестировать… У нас инвесторов — раз, два и обчелся… Финансовой грамотности на бытовом уровне не хватает...))) А вы говорите о массовых инвестициях. Так что будут всегда те, за счет кого ВЫ сможете получать дивиденды!
avatar

ig033

ig033, мне понятна ваша мысль, и она правильная. 
Со своей стороны говорю о том, что, на мой взгляд, инвестиции подходят людям с хорошими деньгами, которые у них, как бы и девать особо некуда и потерять не очень жаль, если что.  Когда идут призывы откладывать и инвестировать по 3-4 тысячи в месяц с зарплаты работяге, чтобы получать дивиденды в размере ПЕНСИИ или говорится о том, что кто-то стал совладельцем пятёрочки, «проинвестировав» 400 тыс рублей, то это всё совсем не то и совсем из другой «оперы».
Космонавт с МКС, как тут не согласиться … но сам по себе призыв инвестировать 3-4 тысячи не так уж плох))) Ожидать золотых гор, конечно, не надо в этом случае…
avatar

ig033

С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. 

Это везде что ли так ? Почему сетям не проще самим купить помещение ? 
avatar

Skifan

Skifan, ответил на это в статье

На пенсию в 35, 

либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя


так это и создает доп. риски,  если место не удачное, уйдут.
И при падение доходов населения, вы не защиту от гиперинфляции получаете, а непонятный пай.
+  при падении доходов населения снижается чек (особенно в местах, далеких от столичных), арендатор будут требовать снижение стоимости аренды (как это уже было в 14 )  и у нас снова встает вопрос, в чем же здесь защита и надежность ??  В итоге можно получить стоимость окупаемости активов не 7 лет, а все 17.
И в чем преимущество перед валютными вложениями ? 
Короче рисковый это актив.    

Вот подумал, а нет ли такого, но в зоне евро. Гораздо интересней бы было

avatar

Skifan

Skifan, есть. Только для этого надо знать законодательство и риски конкретной страны. И не а теории, а почувствовать на себе. Вам с радостью впарят помещение со старой котельной (попали на модернизацию), с низким классом энергоэффективности и тп и вы не поймете, что вас обманули. Ну и доходности тоже — не 5%.

Все как везде — на халяву можно только потерять. Там отрицательная доходности и проблем с инвестициями нет.
avatar

Дедал

Skifan, сетям не выгодно морозить оборотные средства. Исключение — Магнит, который в некоторых регионах строил магазины. 
Маркиз Лафайет, еще исключение — ООО «Ашан» 
Антон Пономарёв, городской формат Ашана и Атака открывается в чужих ТЦ. Это раньше они строили свои гиперы в чистом поле
Маркиз Лафайет, знаю только 3 истории. Возможно в прочих Вы правы.
Кварк, я глубоко знаю екомерс
Там сейчас обратное явление — скрещивание онлайн и офлайн
avatar

Mark Rothko

Mark Rothko, 


avatar

Astrolog

стоимость объекта завышена и сами вы не в нём
avatar

максим иванов

Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент.
А дефляция (уже идёт), съест доходы потребителей сетей и затем сами сети с арендодателями.  Средний чек падает у сетевиков, а значит и выплаты по аренде.   

Фьючерс BR или RI спокойно даёт 10% в день на капиталл. Можно работать один день в году.
Диванный аналитик-практик, чего серьезно? Если депо 50-70 млн вольешь в нефть на все депо?
avatar

Desperate

Desperate, Если депо 50-70 млн вольешь в нефть на все депо?
До 5% от депо! Соблюдайте мани-менеджмент!
Диванный аналитик-практик, к дефляции мой портфель тоже готов;)
Диванный аналитик-практик, 
Фьючерс BR или RI спокойно даёт 10% в день на капиталл. Можно работать один день в году.
 Ну не ХЗ.
Витя со своими +43% в месяц горько рыдает в сторонке... 

Максим Барбашин, тут имеется в виду, что «спокойно можно делать 10% в день», а не то, что автор комментария умеет это делать.

Это как в анекдоте про три миллиона долларов, двух шлюх и старого пидораса.

avatar

Foudroyant

Вариант 1:
Пятёрочка съезжает… И песец деньгам и доходам...
Вариант 2: «Наезд» ФНС с арестом активов… И также — песец всему…
avatar

Иванов Виктор

Иванов Виктор, всякое случается
жизнь инвестора полна рисков
не держим яйца в разных корзинах
тут ничего нового не скажу
Дополнительные 5% доходности по сравнению со сдачей «однушек» появляются из-за дополнительных рисков и низкой ликвидности. Также под вопросом цена объекта при продаже, вероятно износ будет больше, чем у квартиры.
avatar

ale

ale, не-не
у однушек примерно такая же ликвидность
ну может на месяц-два быстрее
в кризис 2014 года я не смог быстро выскочить из них по устраивающей меня цене
ЗПИФ Коммерческой недвижимости СБЕРБАНК
ПАЙ за 1 год- минус 2,38%
ПАЙ за 2 года- минус 8,69%
ПАЙ за 3 года -минус 21,22%
avatar

oleg911

ПАЙ за 1 год- минус 

oleg911, ну что Вы как маленький, ей-бо :-) Вам же в рекламном ролике написали: «У нас всё не так!»

ЗЫ Дружище! Баньте и меня за свою рекламу! 
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, велкам!) в бан)
oleg911, я тоже купил в сентябре 2018 года 2 ПИФа в «Райфайзен банке» только на днях он после «проседания» вернулся на +1 000 руб. от общей суммы вложения.
 Я так думаю «отличная доходность», думаю заплатить штраф за досрочное закрытие и уйти на фондовый рынок. ОФЗ и субфеды, и то большую дадут гарантированную доходность.
oleg911,  справедливости ради посмотрите сюда:
www.sberbank-am.ru/individuals/fund/zpifn-sberbank-arendnyy-biznes-2/
и посчитайте доходность на один пай в разделе «Сведения о выплатах инвестиционного дохода по инвестиционным паям» за 3 квартала текущего года — 12,4% (за минусом НДФЛ — 10,82%) за девять месяцев тек.года. При этом стоимость пая увеличилась на 3,5%. Выплата дохода 1 раз квартал.
P.S. Знаю этот ЗПИФ и объект, которым владеет УК.
avatar

Bagser

Спасибо за информацию. Слышал об этом, но так подробно не читал. Буду иметь ввиду. Хотя немного смущает низкая ликвидность.
avatar

Home Alone

Тема очень интересная, делись еще другими проектами, а то на бирже уж очень страшно становится, а заработать хочется.
avatar

Tat123

Все хорошо, только ставки падают. Скоро доходность посыпется. 3000 за м2 платить не будут.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, в стрит-ритейле платят не за м2, а за % от выручки
Благодарю. Узнал новый инструмент. А стоимость ЗПИФ колеблется? Это совсем не рыночный инструмент и все сделки OTC проходят? И на какой площадке? 

Займы фирмам под исполнение гос контрактов не рассматриваете? Там 19-23% доходность. Для диверсификации нормально. У меня знакомые школы снабжают, берут под конкретный тендер средства от 150 000 руб, люди дают.
avatar

Александр Элс

Александр Элс, идет переоценка раз в какой-то промежуток времени
я давал ссылки в статье на раскрытие информации от УК
Займы фирмам под исполнение гос контрактов не рассматриваете? Там 19-23% доходность. Для диверсификации нормально. У меня знакомые школы снабжают, берут под конкретный тендер средства от 150 000 руб, люди дают.
ничего про это не слышал
поделитесь ссылкой, буду рад, спасибо
На пенсию в 35, https://cabinet.moduldengi.ru/#/
«Модуль-Деньги», но у меня там сейчас 9 фирм с дефолтом. Считаю, что выйду через пару месяцев с нулевым доходом.
 Ну что же- это тоже опыт.
Рассудов Виталий, есть ещё «Озон инвест», но там очень тяжело «отловить» момент размещения займа и «пролетев» мимо него можно ждать следующий несколько недель, а заводить деньги за один день перед открытием займа не получается, т.к. «Озон Инвест» деньги может зачислять до 3-х дней, а анонс рассылают на почту за сутки и ты банально не успеваешь деньги перечислить с их зачислением на твой счёт.
На пенсию в 35, Я почти 2 года инвестировал с Пененза. Вышел почти, были просрочки, доходность около 18%. Да и займов стало в разы меньше, деньги сложней засунуть. Сейчас с Кармой работаю, там лучше отбор, но заемщиков пока не очень много. 2-3 заявки в месяц. Администрация контактная, чат активный в телеге. Остальные площадки по отзывам сильно хуже. 

Если прямые займы смотреть, то вот мои знакомые привлекают под конкретные аукционы поставки по договору. Процент повыше, но диверсификация ниже, чем через площадки.
Да, тема интересная, сам ею интересовался не так давно smart-lab.ru/mobile/topic/515627/.
Смотрел зпифы, в т.ч. упомянутый в статье. Главный плюс — диверсификация за счёт снижения порога входа. Но я пока решил остаться прямым владельцем. Меня смутили как раз неликвидность пая и высокие комиссии. Причем первое в большей степени. Обстоятельства могут меняться и возможность нормально выйти из актива для меня важна. Нужен живой вторичный рынок с маркет-мейкером. Это дало бы взрывной рост интереса к такой форме инвестиций.
У меня знакомый был совладельцем среднего бизнеса (Судоремонтный-Завод, причал) в Самаре его больше нет! Громов Владимир! Хороший был мужик!
avatar

Online-trader

Online-trader, и что с ним случилось?
avatar

Foudroyant

А вы не рассматриваете облигации, у некоторых есть 12% купон, Система 9 и 10 выпуски, можно набрать пакет разных облигаций, чтоб получать купон каждый месяц 10%.
avatar

Tat123

Tat123, рассматривал конечно
только в корпоративные я не лезу
там надо делать дью-дил такой же как если бы я покупал этот бизнес
у меня не хватит ни сил, ни знаний
поэтому кинут-не кинут — это лотерея

сижу только в гособлигациях
либо в облигационных ETF (корпоративных)

там шанс кидалова ниже
Кварк, WB крутой бизнес. А с недвигой я поработал и пришёл к выводу, что овчинка выделки не стоит, там много непрогнозируемых рисков. Сейчас только фонда и стартапы.
avatar

Abstract

Abstract, WB скоро загнется.
Антон Пономарёв, я это слышу 15 лет от всех, включая таксистов, но всё никак не загнётся. 
avatar

Abstract

Abstract, пруфы в студию



 Арбитраж https://www.rusprofile.ru/arbitr/1079323


Антон Пономарёв, и о чём мне это должно сказать? Вы что-то конкретно хотите обсудить?
avatar

Abstract

Abstract, 
В каком смысле стартапы?
Максим Барбашин, в прямом. 
avatar

Abstract

Максим Барбашин, в смысле венчурных инвестиций.
avatar

Foudroyant

Хороший пост, спасибо! Неплохой вариант диверсификации.
Добавлю, что есть сходный краудфандинговый бизнес — финансирование судебных процессов. Вот например.
Веревкин блог, спасибо
Есть ли информация на эту тему? Семинары может быть
Или статьи
Сайтам-витринам не очень верю
На пенсию в 35, к сожалению нет;(
На то время совладельцем был сын губкрнатора пусть понесет ответственность и федеральная служба.
avatar

Online-trader

Нескромный вопрос, сколько лет ТС и откуда капитал?
avatar

Александр

Александр, мне сейчас 36. Капитал заработан следующими способами
1. Откладывание лишнего жира с высокой ЗП и доходов от бизнеса
2. Продажа бизнеса
3. Везение. Ловил несколько черных лебедей
4. Непосредственно рынок. Сложный процент таки делает свое дело
Александр, наследство походу
лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов
 а по существу рынок аренды ( и не только на недвижимость ) в связи с падением спроса  (первая ласточка это падение ставок аренды вагонов ) ждет падение, а из ЗПИфа  не выскочешь быстро  и можно не успеть 
Глупый вопрос, а есть что то подобное за рубежом? Европа, штаты?
avatar

Denis

Denis, есть
REIT
напишу скоро статью про них
Кварк, не соглашусь
Пятерочки стали золотой жилой Екомерса
Я раньше ненавидел покупать онлайн по одной причине — нет времени ждать курьера с 9 до 18 часов
Теперь только точки самовывоза около дома
Даже БУ с Авито туда заказываю

Это настоящий прорыв в торговле

Но мне профи говорили, что в скоропортящихся продуктах такого прорыва не будет
Люди обожают все выбирать руками
Люди любят покупать на бегу… по дороге с работы захватить сиську с пивом, батон хлеба и пр.
риски по мне дак высоковаты для такой дохи,  рублевый риск,  риск рынка недвиги,  риск ликвидности, мне ближе купить див стоков, может с чуть поменьшей чем 10 проц, но еще и с ростом бизнеса. Не знаю, что народ тут клепает на рекламу, выглядит как правда.
поХаям, ни в коем случае
тут нет авоськи, в которую напихали все подряд
1 объект = 1 фонд
На пенсию в 35, ты знаешь реальный баланс этого объекта?
avatar

поХаям

ещё есть инвестиции в каршеринг YouDrive(от 860к), но там тоже раньше 3-х лет не выскочишь и дох. 11%.
avatar

boxing

boxing, да, видел
понаблюдаю за ними пару лет

Я пральна понял: Вы перечисляете 400 тыщ на деревню модному старт ап дедушке и получаете золотые на полу чудес каждый месяц под честное слово двух до боли знакомых персонажей?
avatar

Mezantrop

Mezantrop, почти
только дедушку жестко контролирует Центробанк РФ
фонд оформлен как ценная бумага
паи лежат в депозитарии
а за платежи отвечает управляющая компания с именем и репутацией

На пенсию в 35, 
Была такая компания Открытие.
Ее не просто жестко контролировал ЦБ, она была в ломбардных.
Поинтересуйтесь на досуге, что стало с ценными бумагами, именем  и репутацией…
Максим Барбашин, Д — ДИ_ВЕР_СИ_ФИ_КА_ЦИ_Я
trader842, 
Изучите понятие Дефолтного рейтинга, вам про него намекали.
я знаком с этим понятием
но мне так и не привели ситуацию, при которой я теряю значимую часть средств

объектов много — то есть мне плевать на риски отдельной Пятерочки в Люберцах

мне также не сильно страшны риски эмитента/отрасли/страны, потому что инструмент не занимает значимую долю моего портфеля

то есть я собрал себе аналог REIT на стрит-ритейл в понятной для меня стране

могу ли я потерять часть? безусловно
но я мог потерять ее и на акциях ЮКОСа
была такая компания) очень жирная и любимая всеми

инфляционного риска не решены никак.
вы невнимательны
это отличная защита от инфляции
аренда считается от выручки
подорожало молоко и хлеб, стране стало хуже… мне от этого лучше
Кварк, слишком дорогая получается логистика в части комплектации. WB пока не знает, но большая часть запасов — это уже убытки, это касается не только шмотья. Мне кажется там идея — показать рост и выйти из акций. За счет роста терминальную стоимость накручивают.
Антон Пономарёв, ей уже предлагали 1,5 ярда зелени вроде, она отказаласг 
avatar

Dollar

Dollar, точно столько не стоит. 


www.rusprofile.ru/arbitr/1079323
Человек, желает прожить, долгую и счастливую.Только не понятно владел своими квартирами, вошёл в долевое рискованое, к чему бы это.
avatar

ForexI

Альфа-Банк, владеющий Х5 дал вам деньги под 16%, которые вы отдали управляющей Альфа Капитал под 11%, которая вложила их в Х5, которая принадлежит Альфа-Банку.


Тут в плюсе Альфа, а не вы.
avatar

брокер

Однушки во множественном числе ))), 5% как он говорит, поменял на около 10, не управляемого пассива, без быстрого выхода если что,…
avatar

ForexI

И однушки приносили доход, сегодня, а это, в лучшем случае через 7.Перспектива так себе.
avatar

ForexI

ForexI, вы невнимательны
Первый арендный платеж от Пятерочек я получил через 2 месяца после входа
На пенсию в 35, Может первый вы и получили, но прибыль то только через семь лет. А квартиры приносили вам доход сразу, плюс ликвидность и распоряжатся Вы могли ими без чего ведома.
avatar

ForexI

На пенсию в 35, Почитал ваши статьи, мне понравились некотые. Хотя направление нашего бизнеса и другое. Желаю удачи.
avatar

ForexI

ForexI, случайно посмотрел ваш сайт, кстати круто сделали вы все там. Это просто так… захотелось похвалить 
avatar

konst1990

trader842, Торгуем по маленьку .) Фонд создали торгуем на чикагсой бирже. Сайт наше лицо и отчет перед инвесторами. Также делаем еще один проект который обьеденит брокеров, трейдеров и инвесторов.
avatar

ForexI

trader842, В общем не скучно. )))
avatar

ForexI

trader842, 
А вы сами должны привести себе пример на примере подобных бизнес-схем. Схема одна, вариантов на чем они сделаны — много. Надо просто все внимательно рассмотреть.
упражняюсь в этом постоянно
риски понимаю
и понимаю максимальные убытки от моей затеи
они вполне терпимы на фоне остального портфеля

примерно равны одному обанкротившемуся ЮКОСу в портфеле дивидендного инвестора

2. Объектов много — отрасль одна, это не диверсификация. Купите облигаций + недвиги + счет в банке
у меня есть все эти типы активов в портфеле
занимают они львиную долю

Рейт это фонд. Активо — это не фонд, это просто бизнес-продукт как инвестиции

REIT — это обычно индексная оболочка для фондов недвижимости. Я просто взял на себя функции условного Vanguard и набрал в портфель много разных моно-фондов. В одной отрасли, да.

Стоимость недвижимости и аренда… ну не от этого же считается. Тем более что если подорожала соль, значит инфляция уже сильно выросла.
разверните мысль
не очень понял, если честно
Не проще ли две сделки в год на бирже делать на эти 10-15 процентов. Всё надежнее. а ликвидность нулевая — это полная засада
avatar

GoodBargains

GoodBargains, вы сможете каждый год делать две плюсовые сделки на +15% ?
так получается взяв на них третье плечико можете и +50%  в год?
avatar

astray

astray, могу, да. Но только не двумя, а поболее)
avatar

GoodBargains

Ук можете сменит?
avatar

Dollar

Одни нищеброды учат других нищебродов как покупать комерцию.Тема полностью не раскрыта, профессионалы кто в теме тут не отметились
Руслан Говоров, похоже на рекламный пост
avatar

Ruscash

Ruscash, не похоже)
Руслан Говоров, вы ничего не знаете о размере моего портфеля
а уже навесили ярлык
вдруг он раз в 10 больше вашего?;)

За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
Думаете у Вас одного такие мысли? Каждому хочется скинуть «лишнего» и  все прибрать к своим рукам. 
avatar

Krisa-Lariska

по телеге тоже рекламу пустили «этой конторы»… первое впечатление-«рога и копыта»
avatar

Kent3891

На Aktivo регался года 4 назад, активно пиарились, потом сдулись (доходность там не такая высокая если копнуть — есть много вознаграждений и комиссий за управление).

Самое смешное — не так давно они снова активизировались — мне звонил их представитель как зарегистрированному, предлагал их рассмотреть заново и вложиться… Ну в общем хайп пошел — кому то надо выскочить видимо с паев!!!
avatar

Zaorish

познавательно, спасибо
avatar

baltic13

10-11%? Как-то мало. Лизинг дает 12-13%.
avatar

InvisibleInvestor

InvisibleInvestor, а как в лизинг влезти?
avatar

Tat123

InvisibleInvestor,
Можете подробнее написать схему с лизингом?
avatar

relige

relige, у меня в блоге есть. Портфельчик на доходность ~10%, цб +3.5% Лизинговые компании обычно платят купон от 4х раз в год и негосударственные дают 13-16% годовых.
avatar

InvisibleInvestor

Перечитала еще раз, многа букв, с первого раза не осилила 
вот так это выглядит 
avatar

Krisa-Lariska

Какая-то чушь про 3000 рублей за квадрат. В Подмосковье они арендуют за 400 рублей.
avatar

Oleg

Интересная тема, спасибо за отличный пост.
avatar

Emperor

А по мне так, Спасибо за материал! Было интересно, особенно полемика в комментариях
avatar

Владимир

Отличный материал! Есть над чем подумать. Дали новую тему для изучения. Подписался на телеграмм. Пишите дальше — очень интересно. Спасибо!
avatar

MaxCall

Рублевый риск на дистанции 6 лет уничтожил половину моего капитала инвестированного в нежилое. И аренда совсем ничего особо не отбила. 
Ну да, ежемесячная ликвидность, но сам объект в долларах просто уполовинился.
Диверсифицироваться в ЗПИФы интересно всяким госчиновникам с левыми доходами, что бы их не светить. А для простого человека это просто невыгодно. 
avatar

Jonh Galt

Jonh Galt, да, я тоже так попал
только в жилой недвиге

Zaorish, откуда эти сведения?
такие фонды жестко контролирует ЦБ
Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец.После них остается выжженная земля.

Честно говоря, не понял, почему после Пятерочки хуже, чем после Магнита?
avatar

Неврастеник

Неврастеник, Пятерочки (X5) умеют выжимать максимум из минимума. У Магнита бизнес-процессы сейчас сильно хуже.
На пенсию в 35, Понял, спасибо!
такую же тему можно пользовать в Испании и Италии. Ставки только в евро.
avatar

MishaSoft

Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.

Добрый день. На сайте Активо нет объекта «Лента». Через кого покупали?
avatar

Валерий К

Валерий К, покупал через Активо, вот параметры объекта

Почему при съезде «Пятерочки» остается выжженная земля? И почему при съезде Магнита ещё есть шансы?
Дмитрий Гончаровский, Пятерочки (X5) умеют выжимать максимум из минимума. У Магнита бизнес-процессы сейчас сильно хуже.
Обычная реклама. Риски космические. 
Сама контора с уставным капиталом 10000 существует за счет «инвесторов» и сильно напоминает лохотрон. Доли инвесторов могут быть легко размыты. Цена на объекты сильно завышена (на том и профит). Фонды создаются на несколько лет, затем прекращают деятельность и объект реализуется по рыночной стоимости. Вот здесь и наступит прозрение.
avatar

Павел А

Павел А, вы провели дью дил?
навесили ярлыков зачем-то
изучите пожалуйста как непросто открыть свой ЗПИФ
что для этого нужно и т.д.
На пенсию в 35, пару лет назад, когда они себя активно рекламировали, изучал. Все выводы сделаны на основании анализа документов. Там все очевидно.
avatar

Павел А

Павел А, а что очевидно?
вот вы напустили тумана
по ярлыкам выше не дали никаких контраргументов… уставной капитал 10к, размытие долей и прочие фантазии 
фонд создается на 15 лет
а окупаемость 7
затем можно сделать еще один фонд и повторить цикл, либо продать объект

цена в коммерческой недвиге измеряется не рубле-квадратами, а годами окупаемости
и 7 лет — норма

подозреваю, что ответом на этот вопрос будет фраза типа «сами разбирайтесь, а мне все ясно»:)
ну ок

Скажите, почему в вашем прогнозе налог на имущество уменьшается в будущем? С чем это связано?
avatar

Arti

Arti, если не ошибаюсь, это с амортизацией связано
уточню у ребят из Активо
На пенсию в 35, Есть ряд вопросов по теме. Кто проводил этот Дью Дилиженс, сами АКТИВО? По идее они заинтересованы в завышении показателей. Стоимость этого объекта  157 мио это же вместе с землей? Коробка стоит 30-40 мио с оформлением доков. 
Почему такая дорогая аренда в 3к? 400р/м2  за всю площадь более реально выглядит
Проходимость 1800 человек в сутки, средний чек 446 р (в 2017 по Моск области) итого за месяц выручка 24 мио. Чистыми выходит 2,5 мио в лучшем случае и они все отдают за аренду (почти 2 мио),  математика не сходится.  
Недавно видел видео с Оскаром, заинтересовался Активой, а тут как раз пост про них. 
avatar

Rezident

Rezident, эти вопросы лучше адресовать ребятам из активо
я не их менеджер по продажам
мне важны доходность и постоянные платежи
Rezident, даже в Москве (про регионы вообще молчу) нет таких цен на объекты с похожими характеристиками. Просто зайдите на ЦИАН и поищите объекты 1000+м2 с ценником выше 150 тр за м2, с арендаторами. Не найдете. Они все дешевле.
avatar

Shrizt

Низкая ликвидность не всегда плохо. Нет возможности продать актив за пару кликов — значит нет возможности панической распродажи.
Сам недавно сделал тестовый заход в «Активо 2», о чем тоже писал.
Сейчас на сайте 8 объектов, один из них новый. Вы зашли в каждый из семи примерно равными долями или у каких-то фондов было предпочтение ?
Вопрос не праздный, ибо планирую постепенно наращивать долю.
Опасения по поводу отжима, кидков и тп считаю надуманными, ибо плохо представляю технологию «отжима» паев фонда, хранящегося в спецдепозитарии, который кроме того что сам имеет контролирующие полномочия, при этом постоянно проверяется ЦБ, аудиторами и т.д.
Здесь уж скорее физик или ООО с обычными правами собственности на метры, находятся в менее защищенном состоянии…
avatar

Dmitry_C

Dmitry_C,
Вы зашли в каждый из семи примерно равными долями или у каких-то фондов было предпочтение ? 
сначала заходил равными долями
но потом был сильный перекос в сторону Перекрестка на Тимирязевской
не могу сказать, что это разумное решение

просто в тот момент наличности было с избытком
а в акциях и так слишком много держал

На пенсию в 35, перекос не есть хорошо но и большой трагедии я ИМХО не вижу, если объект хороший. Главное чтобы выручка и выплаты не уменьшались, тогда время будет работать на вас, ибо чем больше вы находитесь в инструменте, тем ниже риски (объект потихоньку «отбивается»).
Впрочем ваш опыт обязательно учту, спасибо...
Вчера был в Долгопрудном, магазин понравился, людей было не мало в торговом зале (в районе 15 часов, рабочий день), улица оживленная, рядом много высоток, за размер выручки уже не переживаю))
avatar

Dmitry_C

Dmitry_C, вы забыли в какой стране живете? Пару лет назад интересовался активо. Смотрел документы по одному из фондов. Правилами фонда была установлена возможность доп. эмиссии паев в размере в 1000 раз!!! превышающем первоначальный. Зачем фонду, который создан под конкретный объект недвижимости, сформирован, паи оплачены доп. эмиссия паев? Тем более в таком размере. Решение о доп эмиссии принимается большинством в собрании пайщиков. Контрольный пакет паев у Активо. Оплата паев может производиться не только ден. средствами, но и имуществом, ценными бумагами и т.д. Как при желании можно оценить имущество или бумаги-посмотри дело Калви.
avatar

Павел А

Павел А, я знаю свою страну, в ней хватает плохого, но хорошего все же много больше, впрочем я здесь ничего не навязываю, это ИМХО.
Связался с менеджером и получил ответ, что доп. выпуск по правилам не возможен.
На сайте по ссылке https://aktivo.ru/blog/459529 есть вот это:

Управляющая компания, согласно правилам фонда, не имеет права совершать какие-либо действия, которые привели бы к снижению дохода инвесторов. Она не может самостоятельно продавать объект, продавать дополнительные паи (то есть размывать доли инвесторов), проводить без согласия дольщиков капитальный ремонт объекта и т. д. Общее собрание пайщиков имеет возможность расформировать фонд, сменить УК, изменить размер выплачиваемого УК вознаграждения и т. д.

Можете дать ссылку (или документ-страницу) на то, где указано про возможное размытие, а то я не нашел.

avatar

Dmitry_C

Dmitry_C, на своем сайте активо может написать все, что угодно. Для первичного анализа можно посмотреть правила соответствующего фонда на сайте УК, ну и другие документы (отчеты об оценке и т.д.).
PS
Я изучал документы пару лет назад. Возможность доп.эмиссии была предусмотрена. Как документы составлены на текущий момент не знаю. Мне это уже не интересно.
avatar

Павел А

Павел А, действительно пункт про доп. паи присутствует.
Нашел в Правилах доверительного управления фондом с последними изменениями от 03.04.2019 следующий текст:

36. Общее количество выданных управляющей компанией инвестиционных паев составляет 130 123,00000 (Сто тридцать тысяч сто двадцать три) штуки.
37. Количество инвестиционных паев, которое Управляющая компания вправе выдавать после завершения (окончания) формирования Фонда дополнительно к количеству выданных инвестиционных паев, предусмотренных пунктом 36 настоящих Правил (далее — дополнительные инвестиционные паи), составляет 3000000 (Три миллиона) штук.

Уверен что ничего страшного тут нет, но вопрос уточняющий задал))
avatar

Dmitry_C

 Что касается локаций с населением менее 200тыс, то вот здесь как раз за пределы столичных агломераций (Москва и Питер с областями) а также ХМАО-ЯНАО я бы сильно опасался заходить, ибо устойчивый платежеспособный спрос на продуктовый ритейл это упомянутые места в первую очередь.
Отдельные города-миллионники тоже хороший вариант, но это уже не 200тыс по определению))
avatar

Dmitry_C

1. Заходим на сайт о котором пишет автор, смотрим, видим цену за квадратный метр по предлагаемым к покупке объектам. Она там по Москве — 150 — 250 тыс руб за м2.
2. Заходим на ЦИАН, смотрим цены за м2 по аналогичным объектам (торговые площади, 1000м2+, с арендаторами. Она там 50 — 100 тыс руб за м2.
3. Пытаемся найти хоть один объект, где цена за метр выше 150 тыс руб в базе ЦИАН — таких не находим.

Делаем выводы самостоятельно.
Если кто хочет купить в складчину Пятерочку — пишите в личку :)
avatar

Shrizt

Shrizt, хоть кто то обратил на это внимание. По москве не скажу наверняка, но ценники просто космос :) и в регионах у них также по космосу выставлено. Цена аренды тоже недостижимая :) Это не крупные ТЦ же.
Мне видится сговор, типа впулить продажу подороже за объект, потянуть резину пару лет за счет высокой начальной цены, а потом сказать ну не шмогла :)
avatar

Вадим (АА)

Вадим (АА), дальше миллион вариантов, ждем комментария автора, он наверняка об этом подумал вкладывая деньги…
avatar

Shrizt

Shrizt, привет,  в личку писать не могу (из-за рейтинга).
По поводу покупки Пятерочки в складчину.
Есть какой-то интересный вариант?)
avatar

Валерий К

Оскар Хартманн прежде всего является инфоцыганом в яркой рекламной обертке. Да, его нельзя назвать откровенным мошенником,  открыто занимающимся кидаловом. Неизвестно, насколько прибыльны его проекты, хотя сам он конечно зарабатывает на чрезмерно доверчивых инвесторах и клиентах.
Автор поста не владеет магазинами, он владеет паями, насколько я понимаю.У него нет полного контроля над этой недвижимостью.  Наверняка есть множество неочевидных подводных камней в этом проекте.  
avatar

Екатерина Н.

Екатерина Н., ключевой признак инфоцыгана — он не ставит шкуру на кон
Оскар же во всех своих проектах участвует собственным кешем
так что термин неуместен

У него нет полного контроля над этой недвижимостью.
У инвесторов в ком.недвигу на Тверской и Кутузовском был полный контроль над недвижимостью
Вот совсем полный
И толку?
Сейчас ни продать не могут, ни сдать
Трафика мало
Наверняка есть множество неочевидных подводных камней в этом проекте.
Есть
Как и в любой инвестиции
Я все минусы описал
На пенсию в 35, прокомментируйте, пожалуйста, столь высокую цену за квадрат
avatar

Кекс Пекс

Кекс Пекс, уже отвечал на этот вопрос
в коммерческой недвижимости стоимость измеряют не квадратными метрами
а сроком окупаемости
окупаемость зависит от стоимости аренды
цена аренды зависит от выручки арендатора
чистая математика, которая не дает рынку сильно пузыриться 
в отличие от жилой недвижимости 

На пенсию в 35, можете ответить на вопрос, который я задал ниже? если не сложно. 
avatar

Михаил

Приветствую!
Раз вы в этом хорошо разобрались, решил спросить про одну деталь.
На нескольких фондах у них странные цены — почему-то стоимость фонда в 2-3 раза выше балансовой стоимости (СЧА).
Я у них несколько раз спрашивал об этом, но они упорно отвечают, что они умышленно понизили оценку, чтобы меньше платить УК, и что балансовая стоимость не равна рыночной.
Но ведь оценку-то не они сами проводят.

Можете в этом деле просветить?
А то ведь при погашении пая можно получить в 3 раза меньше вложенного.
(В личку не могу писать вопросы, т.к. рейтинг низковат)

avatar

Михаил

И ещё вопрос.
Вы пишете про окупаемость в 7 лет. Но при доходе 10-11% тут не пахнет семью годами. А сложный процент в данном случае не работает.
avatar

Михаил

Михаил, там нарастает доходность
лесенкой
11, 14… до 16%, кажется
за счет индексации, инфляции и других факторов
примерно как с дивидендами
Михаил, хороший вопрос
уточню у них
На пенсию в 35, не уточнилось?)
avatar

Roki

На пенсию в 35, удалось что-нибудь узнать?
avatar

Михаил

Пришел ответ от УК по поводу вопроса возможного размытия паев.

Доп эмиссия возможна, в следующих формах:1 «размытие» уменьшение стоимости пая. В этом случае выпускаются новые паи, продаются и полученные средства делятся между действующими пайщиками, при этом уменьшается цена пая на полученную сумму.2 при покупке новой недвижимости и введении ее в фонд. Тогда стоимость паев останется прежней.Доп эмиссия невозможна без голосования пайщиков. Только по волеизъявлению пайщиков может проводиться данная процедура. Деньги при такой процедуре потерять не получится.

То есть теоретически уменьшение стоимости пая если этого захотят сами пайщики возможно, при этом потери денег не будет, а для инвестора это самое главное.
При первом варианте пай в теории может начать стоить меньше 3000р.
Тут все просто. К примеру акция ВТБ стоит меньше 5коп, у меня как и у многих она есть в портфеле. И никакого повода для паники в том нет, просто  торговый лот у ВТБ не 1, и даже не 100, а 10000.
При втором варианте немного сложнее, ведь мы заранее не знаем какой объект возможно будет приобретаться. Впрочем лично себе я на этот вопрос тоже ответил. Я доверяю профессионализму сотрудников Активо и если вдруг гипотетически до этого и дойдет и пайщики сами этого захотят, то уверен что объект будет хорошего качества.
avatar

Dmitry_C


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW