Блог им. pirs557

Всегда считал, что Ипотека ЗЛО, может что то изменилось?

Всем доброго времени суток. Про Ипотеку. 
Когда был совсем юным не понимал, почему недолюбливают ипотеку, потом подрос посчитал и понял)
И сколько я разных вариантов не просчитывал в разных городах, для собственного проживания или сдачи в аренду, у меня всегда выходил сильный минус. 
      Но на днях посчитал и призадумался, есть в Краснодаре один микрорайон, в котором есть выбор 1-комнатных квартир, цена в районе 1.5 млн рублей. После переговоров удаётся снизить цену еще на 50.000, итого цена 1.450.000. Фото одного из вариантов прилагаю.Всегда считал, что Ипотека ЗЛО, может что то изменилось?
Далее расчёт следующий Ипотека 10% первоначальный взнос, т.е. 150.000, а 1.300.000 в ипотеку!
На 15 лет под 10% годовых мне доступна, платёж в месяц 13.900 рублей.
Аренда в данном районе от 12.000 до 15.000 в месяц.
Получается Аренда полностью перекрывает платёж по Ипотеке. Первый раз у меня такой расчёт получился.
А если купить 3 подобные квартиры?! И варианты есть) И район это хороший.
Понимаю, что надо заниматься будет жильцами и т.д. и прочее, это естественно, заниматься всеми активами надо, но расчёт получается хороший. 
Как диверсификация активов? Как Вам?

★1
Это при стабильных ценах. Плюс надо учитывать риски, расходы по ремонтам и авариям
avatar

sortarray sortarray

Влад, смысл то у съемщиков всегда есть, они ищут временное жилье
кому сдавать будешь? сейчас большинство квартирантов в ипотеку лезет. если только в белоруссию залезем и оттуда беженцы ввалят как сейчас с украины
Дело в менталитете. Собственное жилье — это свое, съемка — чужой угол. Вы же не будете снимать квартиру до белых седин? Есть деньги — купите вторую квартиру под сдачу, она будет также своя, за 10-20 лет Вы оправдаете свою ипотеку и далее будете ее сдавать. На пенсию лучше копить в квартирах, чем в акциях.
avatar

Лавиния

Лавиния, Тиньков в подмосковье дом снимает, думаете переживает, что в чужом жилье живёт?)
Сергей Южный, у Тинькова дом в Форте-дей-Марми и одна из квартир на Покровских холмах. Поэтому он не переживает ))
avatar

sergeygaz

sergeygaz, вы не могли бы кинуть ссылку, подтверждающую факт владения Тиньковым жилой недвижимости в РФ?
avatar

Retired_IBanker

Влад, у меня нет детей))) а будут пусть сами зарабатывают))) спасибо за мнение)
Влад, конечно много. Одних студентов наверное миллионы.
Из арендной платы вычтете капремонт, можно вычесть 13% налога(а можно и не вычитать), ЖКУ, учесть простой, а если не в регионе сдачи жить, то еще и услуги риэлтора и получается минус сильно больше чем кажется… + ко всему если жилья много, то надо делать хороший ремонт и технику завозить, дабы привлечь арендатора… а есть еще страховка от банка, которую тоже нужно учесть.
avatar

galogen

galogen, точно. Полный кейс, с учетом всех разовых и периодических затрат, вероятно будет выглядеть не так привлекательно, как при первой итерации.
Веревкин блог, умное слово вспомнил, но воткнул его  совсем нелепо).
Итерация — это уже само по себе повторение, первой оно здесь у него быть не может
avatar

Сеньёре

Сеньёре, существенное дополнение. Спасибо! Пока отправлю Вас в ЧС;)
Веревкин блог,  отличный метод страуса))
avatar

Антоныч

Антоныч, просто очень ценю свое время. Вы-туда же;)
Сеньёре, Вы не правы.
Сеньёре, вот когда бегут за первой бутылкой — это первая итерация, за второй бутылкой — это вторая итерация. Всё норм. Всегда так употребляется.
avatar

galogen

galogen, Все правильно. Плюс к процентам  по ипотеке, страховать  жизнь, каждый год , банк  заставляет, а это еще плюс 1-1,5% в год.
Ремонт (продают думаю голые стены), простой, текущий ремонт, коммунальные платежи во время простоя и так далее

Хотя за весь этот геморрой получите пару хат но однозначно не бесплатно
Почти сосед) я тоже на московской живу только за головным офисом магнита, а эта квартира недалеко от Политеха, там кучи студентов, сдать получится всегда без проблем.
Вторую квартиру я сдал тут же на районе, брал 1млн ипотеки, арендная плата полностью перекрывала ежемесячные платежи. Но были и проблемы, один Квартиран стащил телевизор, у других сломалась стиральная машина, а в скором времени предстоит ремонт чувствую… А это уже немало денег съест. Для себя как итог сдачи в Краснодаре — для СОХРАНЕНИЯ денег отличный вариант, но приумножить нифига не получится)) скорее всего буду продавать её нафиг, больше проблем.
Кстати ипотеку закрыл полностью за 3 года, тоже не без приключений — сбер потерял страховку и выставил счёт на 100 тысяч почти — причем сразу списал с карты зарплатной. И только после того как показали им эту бумагу ( у нас оригинал дома лежит), разрешил банк эти деньги направить на платежи по ипотеке. Причем возвращать их никто и не планировал на карту обратно)) просто потом некоторое время не платил ежемесячно
Андрей Шаульский, а разве не тот чинит при ком сломалась стиралка?  все надо проверять при заселении, насчет рабочего состояния чтоб потом на себя не вешать поломку
avatar

Сергей

Сергей, при заселении всё работало) при поломке чинит хозяин то есть я. У нас так принято
Андрей Шаульский, если в договоре прописано, то тот кто в договоре. Если не прописано, то жилец. 
avatar

galogen

galogen, по ГК РФ если есть вина арендатора, то он и ремонтирует, если естественный износ или поломка не как не связана с действием жильцов, то платит собственник
Сергей Южный, осталось понять естественный износ по вине нанимателя — это к чему относится. В подобных ситуациях либо надо на берегу договариваться, либо пополам. Разговаривать с нинимателем в терминах ГК из-за стиралки — это так себе практика ИМХО.
avatar

galogen

Как сказал мудрец, если хочешь создать бизнес советуйсяс теми, кто в этом бизнесе, хочешь закрыть бизнес спроси совета у соседа или родственника.)
круче будет родить двух детей и взять под 5% годовых на 30 лет. Там еще оставаться будет. (платеж 7800)
avatar

ICEDONE

ICEDONE, к ХН приходит жена с мужем. Сил нет дом 14 м2, муж надоел. ХН купите козла. Купили. Через 2 месяца опять приходят — вообще невозможно стало жить, козел надоел. ХН: «Продайте козла». Продали. Все хорошо.
ICEDONE, нет не круче, по моим расчётам достойное содеражание одного ребёнка с учётом комплексных расходов и достойной жизни минимум 15.000 рублей в месяц
Сергей Южный, можно оформить пособия детские, 6000р/мес))), с 1,5 года 10000…
avatar

ICEDONE

ICEDONE, это где такие суммы платят?
Сергей Южный, везде. Федеральный закон. Правда у меня жена не работает. У работающих зависит от ЗП.
avatar

ICEDONE

ICEDONE, и до скольки лет платят?
Сергей Южный, до 1,5 лет 6100, потом от 1.5 до 3-х 10000. Я смотрю сейчас Краснодар для переезда. Много раз там бывал, в общем город понравился. Думаю у него большое будущее. Что скажете о  Neo квартал Красная площадь. Смотрю там планы по постройке большие.
avatar

ICEDONE

ICEDONE, если коротко, это практически за городом, строят в поле, инфраструктуры нет и не будет, чем больше будет заселяемость, тем больше будут пробки при подъезде и обратно. А пробки в ту сторону и сейчас приличные, как то так)
Сергей Южный, ну это да. Как у вас застройщики выполняют обещания по инфраструктуре или как везде? Посмотрел по планам там и детские сады и школы. По факту пока в не пешей доступности 2 школы и детский сад. Больниц нет. Какой район норм? Вот еще нашел ЖК LIME, что по нему скажете?
avatar

ICEDONE

ICEDONE, расположение получше конечно, но в пробках Вы там будете умирать не меньше, если из района в район Вам не надо перемещаться (что очень вряд ли) тогда терпимо будет. А вообще надо исходить из того, куда Вы будете ездить ежедневно и зачем переезжаете в КРД. Сейчас всю переферию города очень активно застраивают, город и так стоит. Я живу в ЖК «Большой» но тут цена будет кусаться в покупке, за это Вы получаете все прелести Краснодара, красота, чистота, безпоасность, в 50% случьев хожу пешком по делам. Вы из какого города хотите приехать? 
Сергей Южный, Калуга))
avatar

ICEDONE

Аренда это всегда гемор. Деньги лучше на фонде преумножать
avatar

Биотехнолог

Биотехнолог, Ещё какой гемор
avatar

Ola-la

Биотехнолог, люди родятся от людей, деньги от денег. Лучше в неликвидными инвестициями не связываться вообще.
Антон Пономарёв, если квартира неликвидная инвестиция, то я согласен.
Дак это хрущевка, она в цене расти особо не будет. Если брать что то под инвестирование и сдачу то поновостройнее, хоть и подороже, но будет еще прибавка в цене самой квартиры.
Андрей Казанов, это теория ошибочная, по моей практике это менее выгодный кейс
зло это дурная башка)))
Пример.Ипотека мне обходится около 11 процентов если включать страховку.
Свободные деньги прокрученные за год дают 30-35 годовых.
Ну как то так в целом.
Каждый случай надо считать отдельно, а не грести под гребенку, кредиты зло, плечи зло.Зло это голова чтобы есть;)
avatar

matroskin

Давайте разбирать, что у нас имеется.
1) Ближайшие 15 лет вы обеспечиваете себе работу (жильцы, ремонты, жкх...).
2) Зарплаты на этой работе не будет.
3) При устройстве на работу надо заплатить 150тыр и взять на себя финансовые обязательства ещё на лям триста.
...
А теперь о плюсах (и являются ли они плюсами).
В 2035 году у вас появится 36м2 в жилом доме на ул. Московской в Краснодаре. Круть! Или нет?
Это вроде как будто бы у вас есть родственник, который вам оставит квартиру по наследству, но только если вы будете ухаживать за родственником. И проживёт он ровно 15 лет.
Как думаете, много ли людей имеют похожую ситуацию?
А давайте посмотрим на демографическую пирамиду:

Жёлтым я обвёл бэбибумеров — поколение детей после войны. Их было много! Людей 1945-1965 года рождения. Через 15 лет бэбибумеры уйдут далеко за границу среднего возраста в России. То есть чисто из этой статистики в похоронном бизнесе явно будет допьём подъём.
А ещё миллионы людей по стране окажутся наследниками подобных квартир, дачных участков, старых холодильников и, не побоюсь этого слова — телевизоров!

При этом рождаемость у нас на уровне плинтуса и заселяться из местных в эти квартиры будет просто некому. Желание иметь эти квартиры, мне кажется, будет немногим больше желания иметь те самые телевизоры в наследство от бабушки, которые когда-то считались самым желанным предметом для молодых =))).

Вот примерно так я смотрю на этот вопрос. Возможно и ошибаюсь. Поправьте если что не так.
Fry (Антон), 100 % ликвидность сомнительна.
Антон Пономарёв, а где хорошая ликвидность?)
Сергей Южный, в деньгах.
Fry (Антон), ВСе верно. Ипотека  как бизнес выгодна при следeющих условиях:
низкие ставки, приток (рост) населения, постоянный рост стоимости жилья.
avatar

Dmitry

Fry (Антон), всем своим знакомым объясняю ровно тоже, но им пох, все берут и мы возьмем.
Алексей Мананников, если знакомые здесь и сейчас решают личный вопрос с жильём — это другая история. Тут уже получается, что аренда = ипотека по затратам, но только жить можно в квартире, которая будет твоей через 15 лет, это даёт больше возможностей по её модернизации, больше уюта женщинам, чувство стабильности. Так что для проживания пример из данного топика — это гуд!
А мы обсуждали инвестицию.
Fry (Антон), тк и я про это.
Fry (Антон), спасибо, объёмно и интересно. Ну что же делать?))) Не себе же квартиру купить))
Сергей Южный, или себе или детям (если их не жалко там мариновать) или не покупать =)
Fry (Антон), детей нет пока, я ещё молод, да и когда будут им покупать не надумаю)))
Сергей Южный, я бы не ввязывался в такое.
Fry (Антон), Согласен на все сто, если уж и выбирать недвижку  в качестве  инвестиции на долгое  будущее,  то надо в первую очередь смотреть  на локацию.  Если например покупать квартиру  в центре столичных  городов (Москва, Питер) где ничего строится  больше не будет (только центр, ни Отрадное,  марьино  итд в Москве и не девяткино итд в Питере), то есть смысл (всегда будет сдаваться в аренду и расти в цене). Так во всем мире поисходит , где есть работа и большой  приток населения, там и есть хоть какой-то спрос на недвигу. Одна проблема входной,, билет ,, слишком большой от 10млн за  однуху в старом фонде(внутри ,, трёшки в МСК).
Для себя — наверное, правильно. Вообще, чем ниже %ставки, тем ипотека выгоднее. Как бизнес — сомнительное дело. В любом бизнесе большинство входящих убеждаются, что надежды не оправдываются. Почти наверное проще и выгоднее купить ОФЗ. 
avatar

SergeyJu

SergeyJu, чтобы стать свободным решил заняться бизнесом и взял для этого в долг
SergeyJu, не велика выгода, если на 1.450.000 купить ОФЗ относительно коротких, то в месяц будет выходить около 7000 рублей, не густо)
Сергей Южный, так ещё и миллиона же нет =)
Есть же только 150к своих. Остальные деньги можно было бы получить под данный объект, но вопрос не в том, стоит ли брать деньги под 10% в рублях. Это ясен пень, что стоит! Если дают — надо брать, причём много! Сделать доходность овер 10% любой адекватный человек должен и сможет! (Не надо рассматривать жопорукость)
А вопрос в том: нужен ли вообще такой объект? Будет ли это хорошая инвестиция?
Сергей Южный, в месяц 7000. А в год 84 тыс. За десять лет больше 840 тыс. За пятнадцать 1260000. А на деле больше. И все это будет ликвидным кешем, которым легко войти в какую-либо историю, когда она возникнет.

В приведенном же кейсе никаких историй нет, дают объект примерно по рынку, деньги тоже дают по рынку. Зачем туда нестись роняя шкафы не ясно. Вот если бы вывалили предложение процентов так на 30 ниже рынка — дело другое. Почему этого не произойдет (на горизонте 15 лет)? Почему нельзя его ждать в кеше, увеличивая его?
Евгений Петров, ) через 15 лет покупательская способность 1,5 млн рублей превратится в 0,5 млн рублей))
Сергей Южный, все валюты в мире фиатные и они дешевеют, это да. Но даже если принять твою оценку (падение реальной стоимости денег за 15 лет в 3 раза, а мы не знаем как будет изменяться цена денег), на выходе-то 3 млн будет (исходные 1.5 + 1.5 в виде процентов). В безрисковом инструменте, замечу. Если принять риск (даже равный риску в недвижимости) так и другой процент будет.

Ну и если за 15 лет ожидания, анализа рынка ты не увидишь возможности (хорошего входа), то что тут сказать… Ну значит не увидишь. Анализ это работа. Можно делать, можно не делать, тут подход у всех индивидуален.
В первый год убыток минимум 94 тысячи рублей без учета альтернативных издержек, скорее всего ситуация сохранится в последующие годы. 



у коллеги бывшего жена риелтер. неплохо заработали они покупая ещё на этапе строительства в начале двухтысячных а потом сдавая. НО- 
1. был рост стоимости жилья и доходов населения. а сейчас они падают уже н-ное кол-во лет
2. жена риелтер со своим агентсвом. есть экспертиза и понимание где будет спрос на протяжении N ного кол-ва лет, а какой район бесперспективный, какой застройщик надёжный а какой не очень

Ну и риски которые указали- начался кризис, лишился квартиросъёмщик работы и свалил из крупного города к родне в область..

avatar

Gregori

Из плюсов. Получите возмещение НДФЛ 13% и по %% оплаченным. 
Из минусов. Аренда не все 12 месяцев. в летние месяцы простой, если учебное заведение рядом. затраты на ремонт 1 раз в год. Налог патент или НДФЛ. Затраты на страховку. Потери времени на оплату кредитов, получение денег и т.д. Еще налог на недвижку, если юрик то 2.2.%.
Продажная цена может упасть до 0. Риски катастроф, завод рядом взорвался и т.д. Доходность такой темы было 2-3% годовых… Почему проще снимать жилье? Тем более если оно дорогое. Потому что, зачем морозить свои деньги, когда их можно использовать по другому. Но у нас, как появились деньги, так сразу и покупают жилье. Потому что,  с детства пропаганда своего жилья идет... 
avatar

Кучумов Алмаз

Кучумов Алмаз, возмещение в базе до 2 миллионов. Однушка — полтора. Так что на себя-любимого, с учетом процентов по ипотеке, только и хватит. 
avatar

SergeyJu

SergeyJu, есть еще жена, теща, тесть и т.д.

Кучумов Алмаз, только хорошо подумать надо прежде чем с женой тещей тестем квартиры покупать в долях… а то в случае если придется разбегаться можно остаться совсем без ничего.
avatar

galogen

galogen, тут и думать нечего, покупать только на себя если не в Браке, а если в браке то на доверенное лицо, и среди перечисленных выше лиц, доверенных нет)
а еще ходит слух что налог на недвижку постепенно но неуклонно повышается… — а народу чтоб не бузил, дадут льготу на единственное жилье…
чёто аренда не соответствует цене хаты.
avatar

Kapeks

Kapeks, я Вам открою секрет цена помесячной аренды не особо корелируется с ценой продажи. 
На брокерском счёте порядка 1,5 млн.р.
Вывести деньги и закрыть счет, а на данную сумму купить квартиру для сдачи в аренду — желания нет (своя квартира есть). 
Думаю взять ипотеку, ежемесячный платеж и арендная плата примерно равны (12-15 т.р.). Хотел бы услышать мнение других.
avatar

Антон Иванов


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW