Блог им. Fuck_you_money

Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

 Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.

2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.

В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.

 Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?

С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.

И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.

А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.

Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?

С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.

 Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

В моду постепенно войдут три формата аренды:

— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;

— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды

— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;

Когда в такие инвестиции лучше заходить?

По моей оценке ждем 2022 год. То есть 2-3 года сидим в других активах.

 Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Что произойдет за эти годы?

1. Перезастрой недвижимости, падение спроса, падение цен;

2. Дефолтные ипотечники еще сильнее потянут цены, выкинув свои квартиры на торги;

Поэтому, смотрим на глобальные изменения на рынке и спрос на недвижимость, а пока читаем наши статьи про способы инвестирования и следим за новостями.

Автор: Сергей Смирнов

Больше статей на нашем телеграм-канале

★7
Как вижу высказывания встиле «В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города.» — дальше не читаю. Уровень аналитики понятен.
avatar

Dmitry

Проблема видится только в одном: сворачивание малого бизнеса, которое связано с падением покупательского спроса у населения. И не надо тут рассказывать о " полных тележках в супермаркетах" и «очередях в кафе и рестораны». Я, живя в Москве, очень хорошо наблюдаю, куда мы катимся…
avatar

Иванов Виктор

да ну… ересь какая то. Цену поставь вменяемую, люди и потянутся. Задвинули такие что малому бизнесу просто не выжить. Теперь сами для себя, не приxодя в сознание, обосновывают правильность свои действий и ценовой политики
avatar

Growex

Growex, если сдавать по низкой цене доходность рухнет до нуля, проще продать и купить офз с бакса и, а до этого площади просто стоят ждут покупателя по более низкой цене, после ценового шока на площади должна откоректироваться цена аренды, а пока что период спада ещё не прошёл, дно долеко.
avatar

Eugeny Umolinov

Eugeny Umolinov, тут базару нет. Во всеx смыслаx. Кто то должен «фиксануть своего лося», вот тогда и оздоровление сектора начнется. А так сидеть пересиживать и ждать что кто то другой это сделает и разными витиеватыми формулами обьяснять свою позицию… а простыми словами — поверить в свою же бреxню… это ни к чему не приведет.   

avatar

Growex

Growex, сужу по жилой недвижимости в СПб. Цена уже утоптана в пол, поэтому и последний рост. Нормальный ремонт стоит 20% от цены. Дорогая машина уже опять (как и 20 лет назад) стоит близко к цене квартиры. Это очень дешево.
avatar

Трутнев

Трутнев, «утоптана в пол». Среднестатистическая молодая семья просто никак не может себе позволить покупку квартиры за утоптанную в пол цену без надевания затяжного xомута. Впрочем разговор ниочём получается. 
avatar

Growex

Growex, потому что средняя з-п утоптана еще сильнее. Но не может позволить, полагаю, и в других странах. 

avatar

Трутнев

По факту в России коммерческая недвижимость, в которую имеет смысл инвестировать —  это ликвидные торговые площади в миллионниках, ориентированные на продуктовые сети.Соответственно вход от 50 миллионов. При выполнении этого условия доходность 9 — 14% как с куста. Пока. Что принесет сжимающаяся в очко экономика 2020-2021 пока не понятно. Хуже будет точно.
avatar

u-gyn

Разумные мысли есть, особенно про совместную аренду и вообще поколение babyboom. В общем согласен, ждем рывка к падению цен и снижению цены аренды.
avatar

Mihom

Mihom, или наоборот, поколение арендаторов (с хорошими доходами: IT) потянет цены вверх.
avatar

Трутнев

Трутнев, ну да, жилую потянет, это точно, при условии что будут арендовать. Да честно сказать, у нас она и сейчас не особо то падает.
А вот коммерческая должна упасть, ценник запредельный.
avatar

Mihom

Темы про недвижимость достойны автоплюса. 

Риски, описанные в статье, понятны и их стоит держать в голове.

Но есть несколько моментов, которые выглядят как логическое противоречие. Во-первых, рост именно торговых площадей еще продолжается (недавно делал исследование по этому поводу). Зачем ждать 2022 года, если вероятно как раз за эти годы последний рост остановится?! Далее если будет мировой кризис, то Россия по обыкновению входит в запоздалое и намного более длительное пике! Т.е. прогнозные года при таком сценарии будут окончательным разворотом вниз для недвижимости, особенно при очередном обесценивании рубля государством ?! В итоге, может стоит купить недвижимость с каким-то потенциалом роста за 64 рубля к $ сейчас, а не за 90 рублей на п`ике ??

avatar

RRomanov

С октября месяца подняли МРОТ на 4% с января на 7% по телевизору трубят что Росся наштомповала офз. По мне так к весне цены должны взлететь на недвижимость.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW