Инвестиции в недвижимость

10 идиотских ошибок при аренде офиса

Это тема важна для многих: для владельцев бизнеса, для сотрудников компаний, кто отвечает за аренду офиса, а так же за подбор персонала!!!  

👤Сергей Смирнов разбирает ошибки на личном 19-летнем опыте. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ровненько летим … Цены на недвижимость
Егор Сусин в своем телеграм канале оценил ситуацию с недвижимостью. 

Цены на недвижимость в Москве по данным Мосбиржи/ДомКлик стремительно летят вверх на волне субсидируемой ипотеки и бурного инвестиционного спроса. Ипотечный платеж по типичной двушке 60 кв.м с типичным сроком погашения 7 лет и при текущей средней ставке 7.3% в номинале поднялся до уровней лета 2019 года (средняя ставка 10.5%). В целом платеж по ипотеке на 15 лет превысил уровни, которые предшествовали введению запуску программ субсидирования. С поправкой на инфляцию все еще не так печально, но уже тоже выше уровней до программы субсидирования.

Председатель Банка России: «Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования «пузырей» и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья»

ЦБ уже забеспокоился, Минфин тоже скорее за завершение программы, но по инерции рынок скорее всего еще могут протянуть вверх, хотя уже должны бы в сезонный спад уйти. Ради интереса поставил какой платеж будет при текущих ценах если ставка вдруг станет 8.5%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Покупка недвижимости. На что смотреть в проектной декларации?
Продолжим тему рынка недвижимости.  Подбор объекта для приобретения – анализ проектной декларации

При выборе объекта недвижимости (как в инвестиционных целях, так и для личного пользования) важно проанализировать проектную декларацию.
Это основной документ, являющийся краткой «выжимкой» сведений о строящемся доме, при этом в 99% случаев он размещается ранее старта продаж объекта (соответственно, прочтение ранее выхода объекта в продажу может как подогреть интерес, так и максимально его охладить).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пока все хорошо, но
Пока все хорошо, но скоро бумажная прибыль из акций начнет материализовываться .
Люди начнут покупать машины, квартиры, лучше жить, а это просто неизбежно потянет за собой цену метра.
московский метр уже  уже реагировать. 
из точки Е =165 000
Мы уже переместились в точку е5
как прогноз можем до 235 000 по ИРН — довольно скоро.
Это 23% вверх.






Авто-репост. Читать в блоге >>>

Это наша с тобой биография. Недвижимость регионы 2000-2020
На этот раз, сделал инфографику изменения цен на недвижимость в регионах России.
Есть интересные наблюдения, лидеры по ценам и скачку цен на кв.метры:

• 2000-2003 Ханты-Мансийский и Свердловская, почему? 
• 2003- 2005 Сахалин
• 2005-2006 Новосибирская, Башкортостан и так далее...

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как я заработал 2 000 000 рублей на новостройке и стоит ли вообще вкладывать в недвижимость!
Всем привет!

Расскажу вам о своем опыте инвестирования в недвижимость. С 2012г я купил 3 квартиры и продал 2 квартиры и дом. Поэтому есть чем поделится. 
Самая моя удачная инвестиция принесла мне около 2 000 000р за 2 года от вложения в недвижимость. 


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в недвижимость под вопросом.

Многие пишут  о будущем росте цен на недвижимость, ссылаясь на инфляцию, на снижение ипотечной ставки банков, на предыдущую тенденцию роста и т.д. Но давайте поговорим о спросе. Согласно различным опросам агентств недвижимости, 70-75% покупателей квартир – это люди возраста от 25 до 45 лет (40-50% — возраст  25-34 года, 20-30%- возраст -35-45 лет). Это неофициальная статистика, у всех агентств она разная, зависит от города и года сбора данных, но в целом картина такая. Например, основная масса покупателей квартир в 2021 году – это будут люди рожденные в 1987 -1996, вторая группа (меньший процент) – рожденные 1975-1986гг. Если предположить, что на спрос кроме экономических факторов влияет только рождаемость 30-летней давности, то пик  спроса на недвижимость пройден в 2013-2016гг, а дальше — тенденция только вниз, и итог — падение спроса на квартиры к 2034-2038гг на 30%.  При этом я не думаю, что цены на недвижимость сильно обвалятся, рынок отрегулирует излишнее предложение банкротством застройщиков. Но инвестируя в покупку квартиры, заранее подумайте о ее продаже, будет ли покупательский спрос также высок, как в предыдущие годы.  Вполне возможно, эти расчеты не коснутся регионов, которые пополняются за счет миграции.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость против акций (на удивление схожий результат)
Всем привет!

Сразу оговорюсь -пост про долгосрочное инвестирование, а не о том как 100 тыр разогнать до 400 млн за год.
В общем, бродя по Смартлабовским постам по теме долгосрочного инвестирования  всё-время натыкаешься на категорию «недвижимость». Или мне так кажется, не знаю :-) Однако, если серьезно задуматься, то в России, пожалуй, это самая популярная инвестиционная категория. Быстрый поиск в Интернете показывает, что в 2017 году 78,8 миллиона человек являлись прямыми собственниками жилья (сейчас, наверняка, больше), а брокерских счетов на ноябрь 2020 было около 6,2 млн. (сколько из них «мертвые» — не знаю). Однако, недавно видел забавную новость о том, что программу ИИС первого типа и налоговой «помощи» надо «однозначно сворачивать, когда их число с 3-х миллионов сейчас достигнет 6-ти». При такой диспропорции? Удивительно «дальновидные» дяди, что сказать. Но пост — не о них.
Тем не менее, на Смартлабе постоянно ведутся споры о том имеет ли смысл добавлять недвижимость в некоторые индивидуальные инвестиционные портфели или нет. И мне стало интересно посмотреть перформанс недвиги против рынка акций на 20-летнем отрезке времени. Поскольку в России все только зарождается и исторических данных нет, то я полез на американский сайт сравнить фонды недвиги (первый портфель, синий) и S&P500(второй портфель-красный). И, знаете. я был очень удивлен, увидев, насколько схожи доходности этих инвестиции за последние двадцать лет! За это время «там» был и пузырь доткомов, и пузырь на рынке недвижимости. Тем не менее, после всего этого обе инвестиции практически равны по доходности и оба портфеля получили действительно хорошую прибыль! (Картинка кликабельна)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

НЕДВИЖИМОСТЬ: Только наверх! Пробой уровня в Железобетоне. Когда в космос?

По мотивам 
smart-lab.ru/blog/659811.php

Читаю СЛ и вижу оооочень много скептиков по стоимости недвиги в рублях.

И «на последние деньги народ скупает», и «весь спрос только за счет ипотеки, скоро выдохнется и все, пузырь сдуется», да и вообще, «от Ковида народ весь вымрет, некому будет покупать»...

Так вот, уважаемые и дорогие Смартлабовцы Тимофеевичи, накидаю инфы по текущей ситуации и личный взгляд на все происходящее. Без графиков, точных данных и прочего. Хотя в принципе мог бы, но пост слишком большой получится.

Стартовые данные:
Работал в риэлтором годах в 14-17, потом неактивно. Как известно, риэлтор, как и трейдер, бывшим не бывает. Обращаются изредка знакомые/знакомые знакомых с просьбой помочь продать/купить, так что в рынке в целом. Да и себе только что купил новострой под 6,1%.
Город Чебоксары, насел 500 тыс. чел., уютный, депрессивненький с экономической точки зрения, но поскольку еще 500 тыс. работает в Москве, то деньги в городе есть )).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Коронавирусное бремя аренды...
Сеть закусочных Prime Аркадия Новикова требует с арендодателя, от АО «Деловой квартал», через суд снизить арендную плату на 41% с 5 по 27 марта, на 100% — с 28 марта по 22 июня, когда в Москве был введен локдаун из-за пандемии коронавируса, и на 60% — с 23 июня по настоящее время.

Действующие в России законы дают право арендатору требовать снижения или отсрочки платежей, а в случае отказа расторгнуть договор до 1 октября 2020 года.

А требование снизить арендную плату на 41%, на 100% и на 60% — это такая вот односторонняя хотелка арендатора?

Да, весьма интересный подход… Было бы интересно понаблюдать, если бы арендодатель через суд потребовал от ФНС, монополистов и банков снизить ему за этот же самый период размер обязательных платежей тоже на 41%, на 100% и на 60%...

Чуток раньше, весной 2020, тот же самый Новиков констатировал, что если бы он раньше знал что произойдет в начале 2020 года, так еще осенью 2019 продал бы весь свой ресторанный бизнес.




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость vs. Дивидендные акции.
Пенсионерам с 35-ти посвящается.

Множество раз читал здесь размышления молодых пенсионеров о том, что вложения в недвижимость большая глупость и есть тысяча способов лучше сохранить и быстрее приумножить капитал и, соответственно, выйти на пенсию не к 65-ти, а гораздо раньше.

Сравнивать вложения в недвижимость со вкладами в банках, на мой взгляд, достаточно глупо. Попробую сравнить с дивидендными акциями.

Для того, чтобы минимизировать выдающиеся успехи и неудачи отдельных тикеров, возьмем индекс Мосбиржи полной доходности — MCFTR.
Все данные по нему есть непосредственно на сайте биржи: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR

Недвижимость считаю, исходя из своего опыта, основанного на сдаче студий, купленных в новостройках в Санкт-Петербурге. 
За основу беру данные аналитиков: https://www.bn.ru/analytics/ и https://www.emls.ru/stat/index/?module=base-stat-index&

Добавляю к еженедельным данным по изменению стоимости квадрата недвижимости стоимость аренды в неделю за квадрат.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сергей Иванов, как уже достали эти тупые рассуждения о завышенных ценах… вас же не удивляет, чо акции повышаются в цене? почему вы удивляетесь, что растет цена недвижимости?

Социальное жилье
Третьего дня был в сауне, где развернулась дискуссия о собственниках зданий в городе. Выяснилось, что уровень предметных знаний у присутствующих, включая меня, находится на крайне низком уровне. По возвращении домой решил восполнить пробел и первым делом полез искать, кто владеет городскими зданиями в США. Среди прочего интересного, выяснил следующее:

В Нью-Йорке дофига социального жилья. Оно находится в собственности государства. В частности, управление жилищного строительства Нью-Йорка (New York City Housing Authority) занимается строительством такого жилья и успешно сдает в аренду более 200 тысяч квартир примерно в 300 проектах в городе.

После этого, я осмотрел Москву и не обнаружил каких-либо признаков социального жилья, за исключением огромного количества халявных квартир для царевых слуг (чиновников, силовиков, депутатов и т.п.) и быдла. Получается, что у наших людей есть только 4 варианта поиметь крышу над головой:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как выглядит 1 кв.м. в 50-меровой двушке за 5 млн.руб.
Мой дорогой друг, 1 кв.м в скромной 50-метровой двушке ценой 5 млн.руб. выглядит примерно так:



Это чтоб ты мог ясно себе представить, сколько нужно выиграть на опционах, чтоб поселиться за МКАДом. И еще плюс ремонт. И еще плюс машина, потому, что без нее никак. И еще плюс машина жене, потому, что иначе никак. И еще нужно на что-то играть.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Манхэттен опустел...
В октябре 2020 года на Манхэттене зарегистрировано 16 145 пустующих арендных квартир, что стало самым высоким уровнем за последние 14 лет.

Количество незанятых апартаментов на Манхэттене, по сравнению с октябрём 2019 года (5 100), утроилось!!!

Многие жители Нью-Йорка, которые покинули город в самый разгар пандемии еще весной 2020 года, предпочли не возвращаться обратно, в том числе и по причине того, что в данный момент город переживает стремительный всплеск преступности.

Довольно сильно упала и средняя арендная плата за аренду в Большом Яблоке в годовом исчислении и сегодня находится у самой низкой отметки за последние девять с половиной лет, несмотря даже на то, что в октябре 2020 года, по сравнению с октябрем 2019 года, рыночная доля скидок на аренду апартаментов на Манхэттене, более чем удвоилась, а владельцы апартаментов на Манхэттене уже предоставляют арендаторам два месяца аренды бесплатно.


www.dailymail.co.uk/news/article-8943715/Manhattan-apartment-vacancies-climbed-16-145-October-despite-rent-prices-falling-16.html

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в жилую недвижимость

Наверно, это самый популярный инструмент куда вложить деньги для поколения из 90х, после депозита в банке.

Заработал денег -> купил квартиру -> получаешь деньги с жильцов.

Все так, но с некоторыми нюансами.

Я бы больше назвал это работой, а не инвестициями — нужно самому вовлекаться в процесс, вести переговоры по аренде, решать проблемы с жильцами и соседями, делать мелкий и капитальный ремонт ремонт, иногда требуется физически присутствовать на месте, контролировать оплаты и тд — в общем — работы может накопиться достаточно.

Какая доходность?

Реальная доходность за последнее десятилетие ~ 4-8% годовых после налогов, и это без учета затрат личного времени.

Если заниматься этим профессионально — покупать больше, сдавать посуточно и тд, то доходность может быть и больше, но это уже бизнес, а не инвестиция.

Ликвидность — очень низкая, удачей считается продать квартиру за полгода-год.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сергей Иванов, фонда и недвига — это пирамиды в своем роде. И в этой игре — «кто последний, тот и лох». На фонде в итоге остаешься с записью в реестре акцционеров, и если по акции не платятся дивиденды то шанс выйти — только перепродав ее еще более оптимистичному лоху. В недвиге на первый взгляд все интереснее, так как если не удастся продать — в итоге остаешься с квартирой или домом, которые можно сдать или жить самому. Но здесь тоже есть нюансы. Первый — доить тебя будут ростом налогов и коммуналки, второй — если недвига в депрессивном месте, откуда народ потихоньку сваливает, то продать там на определенном этапе не удастся ни за какие деньги и опять же при падении численности жителей в данном месте ниже определенных величин начнет исчезать социальная инфраструктура (больницы, поликлиники, школы, детские сады, магазины) и отключаться коммунальные услуги, что в итоге приведет к невозможности комфортной жизни а данном месте — постепенно все придет к уровню 19 века. Как-то так.

ПилатПилат, а еще есть сценарий когда ничего не сдается, но сосёт ежемесячно из кармана, а еще есть сценарий когда внеплановый ремонт, капитальные вложения и так далее, ну и не забуду сказать о том, что недвига недвиге рознь, можно вляпаться в «панельку» у которой срок службы 50 лет и он подходит к концу через 5, ни продать, ни сдать. А акции, если это голубые фишки например или паи, они ничего не просят, это записи, в наихудшем случае их можно продать по рынку(квартиру поди продай) в не самом наихудшем их можно сдать по рынку + они создают денежный поток так или иначе, индексируемый поток если выбрана правильно отрасль.

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сергей Иванов, фонда и недвига — это пирамиды в своем роде. И в этой игре — «кто последний, тот и лох». На фонде в итоге остаешься с записью в реестре акцционеров, и если по акции не платятся дивиденды то шанс выйти — только перепродав ее еще более оптимистичному лоху. В недвиге на первый взгляд все интереснее, так как если не удастся продать — в итоге остаешься с квартирой или домом, которые можно сдать или жить самому. Но здесь тоже есть нюансы. Первый — доить тебя будут ростом налогов и коммуналки, второй — если недвига в депрессивном месте, откуда народ потихоньку сваливает, то продать там на определенном этапе не удастся ни за какие деньги и опять же при падении численности жителей в данном месте ниже определенных величин начнет исчезать социальная инфраструктура (больницы, поликлиники, школы, детские сады, магазины) и отключаться коммунальные услуги, что в итоге приведет к невозможности комфортной жизни а данном месте — постепенно все придет к уровню 19 века. Как-то так.

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Надежность застройщика по доходности облигаций - объективно и просто
Поведенческая экономика говорит: в случае крупных покупок человек обладает «ограниченной рациональностью». Немногие могут похвастаться большим опытом в сделках с недвижимостью.

Нужны ориентиры, и один из них — доходность облигаций. Как известно, после запрета на долевое строительство, девелоперы активно осваивают долговой рынок.

Я взял несколько компаний из сектора: ПИК, ЛСР, «Самолет», «Легенда», «Эталон» и Setl Group. Все они продавали свои долги на бирже, а информацию по доходности легко найти на сайте rusbond. Мы с вами помним: выше доходность — выше риски.

Самая низкая доходность у облигаций ПИК, ЛСР и «Эталон», чуть выше — у «Сэтл». У «Группы Самолет» и «Легенды» доходность высокая относительно всего рынка. Для себя я не рассматриваю сегодня облигации с доходностью выше 8%. У меня самая высокая доходность в портфеле по долгам Азбуки Вкуса :)



Ещё подумал: возможно, ближе к дате погашения долга компании будут предлагать лучшие условия для покупателей.
Мир в экономике в Telegram

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Арифметика жилья
В 2016, 2017, 2018 и 2019 годах русские строители возводили по 80 000 000 кв.м. жилья в год.

Если исходить из расчета 20 кв.м. на человека, то каждый год 4 000 000 человек заезжали в новые квартиры.

Если и дальше так и будет, то к 2025 году расклад будет такой:



За 10 лет — с 2016 по 2015 включительно — 40 000 000 человек станут новоселами.

Если в 2016 году примерно 30% населения (40 млн.человек) нуждались в новом жилье, то формально к 2025 году все нуждающиеся увидят свои квадраты на рынке. Смогут они их купить или нет — другой вопрос. На жилья на рынке будет много.

Интересно, что будет дальше с ценой квадрата?




Авто-репост. Читать в блоге >>>

$100, цена будет рости. 50 лет назад у вас была одна пара обуви и стоила она одну условную зарплату… теперь у вас 10 пар обуви. производители обуви не разорились, по прежнему на обуви зарабатывают ) та же ситуация с телевизорами, компами, автомобилями… Три машины в семье, а цена на них только растет

Как думаете: а не пойдет ли «вторичка» в цене наверх?
Идейка такая:
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке

Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Тимофей Мартынов, ключевое слово «арбитраж » )) на что то поднимутся цены, на что то опустятся. на мою инвестиционную вторичку цена поднялась на одну 10 %, на вторую — 0%… с июля 2020.

Помогите найти пост
Примерно 2 года назад читал тут пост одного из пользователей по бизнесу в части сдачи одинаковых однокомнатных квартир в Москве. Может кто помнит или подскажет где найти.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

НЕДВИЖИМОСТЬ арендная серьезно
Предположим вы купили квартиру под сдачу.
Вложили 8 млн для Москвы или 2,5 млн для городов миллионников. Взяли брежневскую или горбачевскую панель в 9 -12 этажке.
Вложили для Москвы 1 кг 700 гр золота чистыми. считаю по 4800 р за грамм.
Теперь вы получаете поток платежей
 нояб 20  — 38 000: 4800 =7,9 грамма
декаб 20 — 38 000: 4900 = 7,75 грамма
........................................................
нояб 25 — 68 000: 13000 = 5,23 грамма
Цифры условные не придирайтесь
Вопрос
Мы имеем ряд. СУММА РЯДА =7,9+7,75+....+5,23+… =?
Это ряд сходящийся или расходящийся?
Если сходящийся то к какому числу?




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Арифметика жилья
В 2016, 2017, 2018 и 2019 годах русские строители возводили по 80 000 000 кв.м. жилья в год.

Если исходить из расчета 20 кв.м. на человека, то каждый год 4 000 000 человек заезжали в новые квартиры.

Если и дальше так и будет, то к 2025 году расклад будет такой:



За 10 лет — с 2016 по 2015 включительно — 40 000 000 человек станут новоселами.

Если в 2016 году примерно 30% населения (40 млн.человек) нуждались в новом жилье, то формально к 2025 году все нуждающиеся увидят свои квадраты на рынке. Смогут они их купить или нет — другой вопрос. На жилья на рынке будет много.

Интересно, что будет дальше с ценой квадрата?




Авто-репост. Читать в блоге >>>