Инвестиции в недвижимость

По мотивам 
smart-lab.ru/blog/659811.php

Читаю СЛ и вижу оооочень много скептиков по стоимости недвиги в рублях.

И «на последние деньги народ скупает», и «весь спрос только за счет ипотеки, скоро выдохнется и все, пузырь сдуется», да и вообще, «от Ковида народ весь вымрет, некому будет покупать»...

Так вот, уважаемые и дорогие Смартлабовцы Тимофеевичи, накидаю инфы по текущей ситуации и личный взгляд на все происходящее. Без графиков, точных данных и прочего. Хотя в принципе мог бы, но пост слишком большой получится.

Стартовые данные:
Работал в риэлтором годах в 14-17, потом неактивно. Как известно, риэлтор, как и трейдер, бывшим не бывает. Обращаются изредка знакомые/знакомые знакомых с просьбой помочь продать/купить, так что в рынке в целом. Да и себе только что купил новострой под 6,1%.
Город Чебоксары, насел 500 тыс. чел., уютный, депрессивненький с экономической точки зрения, но поскольку еще 500 тыс. работает в Москве, то деньги в городе есть )).

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Наверно, это самый популярный инструмент куда вложить деньги для поколения из 90х, после депозита в банке.

Заработал денег -> купил квартиру -> получаешь деньги с жильцов.

Все так, но с некоторыми нюансами.

Я бы больше назвал это работой, а не инвестициями — нужно самому вовлекаться в процесс, вести переговоры по аренде, решать проблемы с жильцами и соседями, делать мелкий и капитальный ремонт ремонт, иногда требуется физически присутствовать на месте, контролировать оплаты и тд — в общем — работы может накопиться достаточно.

Какая доходность?

Реальная доходность за последнее десятилетие ~ 4-8% годовых после налогов, и это без учета затрат личного времени.

Если заниматься этим профессионально — покупать больше, сдавать посуточно и тд, то доходность может быть и больше, но это уже бизнес, а не инвестиция.

Ликвидность — очень низкая, удачей считается продать квартиру за полгода-год.

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сергей Иванов, фонда и недвига — это пирамиды в своем роде. И в этой игре — «кто последний, тот и лох». На фонде в итоге остаешься с записью в реестре акцционеров, и если по акции не платятся дивиденды то шанс выйти — только перепродав ее еще более оптимистичному лоху. В недвиге на первый взгляд все интереснее, так как если не удастся продать — в итоге остаешься с квартирой или домом, которые можно сдать или жить самому. Но здесь тоже есть нюансы. Первый — доить тебя будут ростом налогов и коммуналки, второй — если недвига в депрессивном месте, откуда народ потихоньку сваливает, то продать там на определенном этапе не удастся ни за какие деньги и опять же при падении численности жителей в данном месте ниже определенных величин начнет исчезать социальная инфраструктура (больницы, поликлиники, школы, детские сады, магазины) и отключаться коммунальные услуги, что в итоге приведет к невозможности комфортной жизни а данном месте — постепенно все придет к уровню 19 века. Как-то так.

выводы по рынку недвижимости (прошло пол года)
В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Я взял несколько компаний из сектора: ПИК, ЛСР, «Самолет», «Легенда», «Эталон» и Setl Group. Все они продавали свои долги на бирже, а информацию по доходности легко найти на сайте rusbond. Мы с вами помним: выше доходность — выше риски.

Самая низкая доходность у облигаций ПИК, ЛСР и «Эталон», чуть выше — у «Сэтл». У «Группы Самолет» и «Легенды» доходность высокая относительно всего рынка. Для себя я не рассматриваю сегодня облигации с доходностью выше 8%. У меня самая высокая доходность в портфеле по долгам Азбуки Вкуса :)



Ещё подумал: возможно, ближе к дате погашения долга компании будут предлагать лучшие условия для покупателей.
Мир в экономике в Telegram

Арифметика жилья
В 2016, 2017, 2018 и 2019 годах русские строители возводили по 80 000 000 кв.м. жилья в год.

Если исходить из расчета 20 кв.м. на человека, то каждый год 4 000 000 человек заезжали в новые квартиры.

Если и дальше так и будет, то к 2025 году расклад будет такой:



За 10 лет — с 2016 по 2015 включительно — 40 000 000 человек станут новоселами.

Если в 2016 году примерно 30% населения (40 млн.человек) нуждались в новом жилье, то формально к 2025 году все нуждающиеся увидят свои квадраты на рынке. Смогут они их купить или нет — другой вопрос. На жилья на рынке будет много.

Интересно, что будет дальше с ценой квадрата?




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как думаете: а не пойдет ли «вторичка» в цене наверх?
Идейка такая:
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке

Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В последние месяцы о буме на рынке первичной недвижимости в связи с субсидируемой ставкой сказано многое. РБК на неделе подсчитал, что, несмотря на рост цен, снижение ставок компенсирует рост цен первички с начала года. На самом деле ситуация не так однозначна, если учитывать тот факт, что в среднем ипотеку у нас берут на 15 лет, а выплачивают за 7 лет. Это сильно смещает баланс между значимостью цены и ставки по ипотеке. К примеру: при «типичной» ипотеке на 7 лет снижение ставки на 1% равнозначно снижению цены на ~3%, а при ипотеке на 15 лет – равноценно снижению цены на ~6%.

При этом, ставка может быть в перспективе понижена через рефинансирование (но не повышена), в то время как цена покупки фиксирована в момент покупки и уже не изменится для самого покупателя — это перевешивает баланс также в пользу значимости цены, а не ставки. Поэтому, чем короче «ожидаемый» срок погашения ипотеки, тем менее значима ставка и тем более важна цена.

• 110+ заявок
• 17 показов
• собралось желающих на 225 соток
• из которых часть уже под авансом