Блог им. Cucumber

Грааль и расчет вложений в недвигу

Сегодня суббота, а значит нетрезвый мозг не дает покоя и руки чешутся что-то написать в блог.

Грааль
Грааль прост. В бытии человека есть три основных этапа:
1) Накопление знаний;
2) Накопление ресурсов;
3) Заслуженный отдых.
Для счастливой жизни каждый из этапов должен быть в свое время. Затягивать или мешать этапы нельзя. Плохо пройденный этап означает, что время упущено зря.
Вроде все про грааль, едем дальше. Это мой блог, что хочу, то и пишу. 

Какие-то рассуждения об авторе, на которые всем пофиг и можно пропустить
В рамках реализации пункта 2 надо обязательно обеспечить себя жильем. Ну там еще можно обеспечить жильем детей и внуков, но это опционально. Это просто. Я уже себя жильем в четвертый раз обеспечиваю.  И каждый раз я думаю: «Это вот оно, то самое офигенное, главное мое жилье, лучшего мне не надо!». А потом, через некоторое время — бац и чета подкупаю покруче. Ну да ладно, это так лирика. Кстати, сейчас порой гуляю вдоль берега речек и езжу в область смотреть землю )))
«Откуда взять денег?» — спросят дотошные читатели Смартлаба. Сегодня ставка ипотеки как никогда низка, много народу набрало его. И я первый раз в жизни решил взять ипотечный кредит, чтобы почувствовать, каково оно вот так жить - башляя банку! Конечно, можно было бы и погасить сразу, но мне показалось, что ставки вообще халява, лучше такую сумму вложить куда-то, еще и рычаг финансовый получить от низкой цены денег. Потому я завязал денежный поток от одного из своих источников дохода только на этот проект. Дедлайн выплат — 2023. Если не хватит поступлений к 2023 году, просто вытащу недостающее откуда-нибудь и погашу все сразу.
Кстати, а что купил автор? Это неважно, пусть будет на вашу фантазию. Это может быть недорогая хата в Мытищах. (Что такое хата, хата за три тыщи это, *ука полное днище!) ))) — "Вариант 1" Или это может быть более-менее приличная хата на проспекте Вернадского "Вариант 2".

Расчет
Пожил с ипотекой с годик и хочу поделиться своими расчетами. Факт в таблице это как уже заплатил автор. План — как будет платить автор. Прогноз — что будет, когда автор выкупит квартирку.
Суммы в расчете не играют роли, ибо я очистил калькуляцию от признаков моей цены приобретения и все расчеты делаю в процентах от рыночной цены. 
Есть, конечно, допущения. Например, вычет на недвижимость и проценты разделен ровно на 3 года. А маткапитал добавлен в доходность. Но не ругайте автора, он считает как умеет. 

Вот эти поступления и выбытия я балансировал:
Поступления
— Вы платите аренду самому себе. Это от 3% до 7% от стоимости квартиры ежегодно. Эти деньги вы капитализируете в стоимость своего имущества. Когда все выкуплено, это ваш чистый доход.
- Маткапитал. За первого подданного Его Величества сейчас дают 466,6 тыс. руб. За второго 150 тыс.  руб. За третьего 450 тыс. руб.
— Вычет на доход от стоимость квартиры — 2 млн. (260 тыс. руб.)
— Вычет на доход на проценты по ипотеке — до 3 млн. (390 тыс. руб.)
Выбытия
— Ипотечные платежи + страховка. От 7% до 10% от стоимости долга ежегодно.
— Коммунальные платежи + электроэнергия и доп. услуги. От 0,5% до 1,5% от стоимости недвиги.

Вывод
Ну, что сказать? Если поставить осторожный рост аренды и цены недвиги в 3%, прибавить все ништяки от Его Величества по максимуму, хата в Мытищах окупается менее, чем за 10 лет. Хата на Вернадского за 10 лет дает возврат только 40% от стоимости.
Вернадский окупится за 10 лет на 100%, только если рост аренды и цены недвиги более 5,5%

А в чем фишка такой инвестиции? Фишка в том, что бабло надежно припарковано. Рано или поздно, все хорошее заканчивается и отличное жилье совсем не помешает, чтобы хорошо встретить стадию №3 своего бытия. А там поглядим, как им распорядится. На крайняк детям/внукам отличный кусок останется когда пойдет стадия №4.
★1
12 комментариев
Богатый автор учит как надо жить. Лучше расскажи людям как заработать начальный капитал без богатых родителей/наследства/бабушкиной квартиры в Москве. А что делать с уже существующими деньгами, люди сами разберутся.
avatar
а арнеда растет? проблема инвестиций в недвигу что налоги могут задрать…
avatar
My Shadow, налоги будут поднимать. Вопрос — насколько плавно. У кого одна хата оставят маленький налог, у кого не одна — поднимут: плати или продавай. Такими мерами рынок бетона можно качать вечно. 
Борян Филиппов, по метражу льгота будет вероятно, минимальные метры в собственности уже есть у большинства Россиян.
avatar
My Shadow, не имеет значение. Главное — все, что больше одной жп — будут облагать. В Беларуси, к слову, уже давно так. Налог не космический, но повышенный. 
Пока маленькие налоги это возможно и выгодно, но все может измениться например 20 квадратов по льготной ставке, а все что выше 5% от стоимости недвижимости, плюс коммуналка ремонт и.т.д.
avatar
Alexander, а где налоги больше? У меня в СПб 2 квартиры, плачу 25 евро (2000 рублей) в год. В Финляндии у меня таунхаус 100 кВ. м. — плачу 0 евро в год. Или вы в своих прогнозах ориентируетесь только на США?
avatar
AlexeyM, пишут что для 100 кв.м в Финке — более штуки евро налога будет. а с коммуналкой вообще под четверу.
prian.ru/pub/15203.html
avatar
My Shadow, это на частный дом. На таунхаус, квартиру или дуплекс налога нет. Да и на дом 1300 многовато они посчитали, обычно 500..700
avatar

теги блога Влад

....все тэги



UPDONW