Между ценой и ставкой

В последние месяцы о буме на рынке первичной недвижимости в связи с субсидируемой ставкой сказано многое. РБК на неделе подсчитал, что, несмотря на рост цен, снижение ставок компенсирует рост цен первички с начала года. На самом деле ситуация не так однозначна, если учитывать тот факт, что в среднем ипотеку у нас берут на 15 лет, а выплачивают за 7 лет. Это сильно смещает баланс между значимостью цены и ставки по ипотеке. К примеру: при «типичной» ипотеке на 7 лет снижение ставки на 1% равнозначно снижению цены на ~3%, а при ипотеке на 15 лет – равноценно снижению цены на ~6%.

При этом, ставка может быть в перспективе понижена через рефинансирование (но не повышена), в то время как цена покупки фиксирована в момент покупки и уже не изменится для самого покупателя — это перевешивает баланс также в пользу значимости цены, а не ставки. Поэтому, чем короче «ожидаемый» срок погашения ипотеки, тем менее значима ставка и тем более важна цена.

Если за основу брать данные индекса цен на московскую недвижимость Мосбиржи/ДомКлик – то цены на квадратный метр в Москве в номинале выросли на 6.7% г/г (2.7% г/г в реальном выражении). Но весь рост фактически прошел за последние несколько месяцев, после запуска льготной ипотеки и выхода из карантинов, до этого реальные цены стагнировали. Несмотря на рост цен, пока ипотечный платеж в реальном выражении достаточно низкий, но номинальный платеж по «типичной» 7-милетней ипотеке уже у максимумов 2019 года.

К чему это – считайте и еще раз считайте… выбор между вторичкой под 8.5% и первичкой под 6-6.5% на самом может быть далеко не в пользу первички, цены на которую в значительной части районов Москвы уже выше, чем вторички (и это без учета издержек на ремонт и потерь процентных/рентных доходов в период строительства)…
@truecon