Блог им. Dmi3

Недвижимость vs. Дивидендные акции.

Пенсионерам с 35-ти посвящается.

Множество раз читал здесь размышления молодых пенсионеров о том, что вложения в недвижимость большая глупость и есть тысяча способов лучше сохранить и быстрее приумножить капитал и, соответственно, выйти на пенсию не к 65-ти, а гораздо раньше.

Сравнивать вложения в недвижимость со вкладами в банках, на мой взгляд, достаточно странно. Попробую сравнить с дивидендными акциями.

Для того, чтобы минимизировать выдающиеся успехи и неудачи отдельных тикеров, возьмем индекс Мосбиржи полной доходности — MCFTR.
Все данные по нему есть непосредственно на сайте биржи: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR

Недвижимость считаю, исходя из своего опыта, основанного на сдаче студий, купленных в новостройках в Санкт-Петербурге. 
За основу беру данные аналитиков: https://www.bn.ru/analytics/ и https://www.emls.ru/stat/index/?module=base-stat-index&

Добавляю к еженедельным данным по изменению стоимости квадрата недвижимости стоимость аренды в неделю за квадрат.
Аренду считаю, исходя из следующих цифр: 20 000 рублей в месяц за студию 25 квадратов= 800 рублей в месяц за квадрат или 200 рублей за квадрат в неделю (аналитика цены квадрата недвижимости понедельная).

Нормирую оба графика от единицы на 01.01.2010 

Получаю следующую картину роста капитала:

Недвижимость vs. Дивидендные акции.

Выводы каждый может сделать самостоятельно.

P.S.1 Налог на дивиденды = 13%, без вариантов, налог на аренду может быть снижен до  6% (ИП УСН) или до 4% (самозанятость).
P.S.2 Налог на доход от роста стоимости акций = 13% (есть варианты, связанные с ИИС). Налог на доход от продажи недвижимости может быть равен 0% (есть варианты, как по времени владения, так и по коммерческому использованию).
P.S.3 Профессионалы говорят, что обогнать индекс достаточно сложно, для этого, кроме везения, может понадобится уделить достаточно много времени изучению рынка, экономики и прочего.




★3
35 комментариев
С 10 года — согласен, там недвижимость росла.
Вот только если брать ближе к текущему времени, то даже по графику видно, что рынок дает больше, чем сдача в аренду.
Ахметов Шамиль, 
дело не в росте стоимости недвижимости, это вторичный фактор. 
Первичный фактор это денежный поток. И он, в отличии от акций, непрерывен! 
У любителей дивидендов в следующем году, боюсь, есть все перспективы потуже затянуть пояса.
Налог на доход от продажи АКЦИЙ тоже может быть равен 0%, если владеть ими более 3х лет. И вроде без ограничения суммы, в отличие от ИИС.
avatar
consar, 
возможно, я не специалист по акциям.
А затраты вы не несёте на эти холупы? А амортизация? А когда ваши жильцы вам не заплатят, сломают стиральную машину и т.п. Давно доказано что выгоднее купить доллар наличный на любом периоде чем весь этот геморой
Александр Иванов, 
купите наличный доллар! :)
Александр Иванов, 

Добавил для вас доллар :)

Дмитрий Овчинников, тогда для наглядности прошу добавить график ETF VOO (на S&P 500) на график, цена, если надо, можно взять на yahoo или где-нибудь еще.  Доллар ведь тоже можно вложить в американский индекс, как и рубли в индекс МосБиржи.
avatar
_Users, 
 я могу и биткоин туда добавить и теслу, но какой в этом смысл?
речь идет о консервативных вложениях для среднестатистического «пенсионера в 35».
Дмитрий Овчинников, рисуйте уже до 2035года, и наложите демографию
avatar
Дмитрий Овчинников, тут нужно же не доллар, а банковский депозит в долларах. 35% за 10 лет вполне можно было взять даже не участвая в гонках за вкладами в конце 2014го, когда приличный (на то время) Русский Стандарт давал 8% на пару лет.  То есть 3% можно было легко взять в среднем в госбанках за десятилетку.
avatar
Я так понимаю, что это доход если уже недвижимостью владеешь. А как быть с ситуацией когда недвижимость куплена в кретид. Скажем человек платить 10к за обслуживание кредита, и 10к погашения самого кредита и того 20к в месяц. Сдает жилье за 15к в месяц. получаются -5k + рост стоитмости недвижимости — устаревание — инфляция — траты на ремонт. Как то так? Какой тогда доход будет, в сравнении с вложением этих самых 20 тыщ в индекс? 
Я правда может что то упускаю, не эксперт в недвижимости.
avatar
CloseToAlgoTrading, 
если недвижимость куплена в кредит, то это не актив, а пассив :)
Дмитрий Овчинников, И да и нет, пассив если она генерирует отрицательный денежный поток и при этом дешевеет. Но сколько человек может позволить себе вот так сразу купить квартиру в питере. :)
Я не живу в россии, у нас немного тут другие реалии, но суть не меняется. Если у тебя уже есть объект то он в любом случае будет гененрировать денежный поток, но для большинства, тех кто говорит о пенсии в 35 :) это не вариант. Вариант покупки квартиры в кредит более реальный и вот тут хотелось бы узнать возможные исходы, какие расходы, какие доходы.
avatar
CloseToAlgoTrading, Если не было денег на инвестиционную недвижимость, то и на покупку валюты/акций их тоже не было, о чем вообще весь этот разговор и к чему все эти графики здесь я не понимаю?
avatar
Налоги на недвижимость, страховка и ремонт посчитаны?
avatar
felidae, 
налог на недвижимость в 2020 году составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Это величина статистически мала для того, чтобы ее учитывать.
Страховку не считаю, потому, что вопросы рисков я здесь не затрагиваю.
Ремонт, по опыту, составляет около 2-5% от аренды в год, можете просчитывать самостоятельно.
Дмитрий Овчинников, тут нужно учитывать количество недвижимости, у нас в регионе ставки от 0.1 до 2%, а 2% за 10 лет прилично дадут. Страховка, кстати, совсем дешевое удовольствие, как раз за 0.1% примерно можно неплохо застраховать средний ущерб. Правда не знаю как с возмещением, ни разу не попадал на страховой случай, вероятно, это нервно.
avatar
А продать вы их потом сможете эти студии? Ликвидность есть в них? Сдача в аренду наверняка не полные 12 месяцев заполнение, т.е коэффициент должен быть какой то, я думаю если все правильно посчитать и ещё и труд ваш учесть, эти квартиры показывать обслуживать и т.п. проще в банк деньги положить
Александр Иванов, 
заполнение все 12 месяцев, всегда :)
продать не знаю, пока не продавал, но в этом нет никаких сложностей, вопрос соотношения стоимость/время ожидания.
Труд да, есть, но в любом деле, где есть добавленная стоимость над рынком, должен присутствовать труд.
Можно и без труда, отдать в управление агентству, но тогда и дохода будет меньше и итоговая стоимость в связи с издержками эксплуатации, возможно, будет ниже.
Дмитрий Овчинников, не знаю как с квартирами, а вот с авто на ИП можно серьезно попасть, при продаже 6% от цены заплатить. Исходя из логики ИФНС с квартирами также, даже если попытаться сначала закрыть ИП, а потом продавать квартиру.
avatar
Александр Иванов, Решает место. В нормальном районе простоев нет.
avatar
я считал год назад на примере Москвы.
Доходность с учетом роста цены, аренды, за вычетом жкх, налогов, амортизации ремонта, мебели и дома, около 3-5% в год от аренды +3% рост цены недвиги. итого около 6-8% в рублях.
+надо учесть целую кучу рисков: затоп, простои, порча имущества,  строительство заводов.
знакомые недавно купили дом в регионе, так там мусоросжигательный завод начали строить.
а соседи сверху затопили 3 квартиры и попали на большие деньги + еще их прошлые работники при ремонте развели на деньги.

или другие знакомые — купили, а инфраструктуру не достроили. еще какой-то завод и еще какое-то предприятие с которого воняет постоянно. то с одного, то с другого.

в общем доходность невысокая при большим количестве рисков от владения одним активом.

акции надежнее — можно составить портфель.
при этом див доходность те же 7% + еще сами акции растут, итого около 12-14% доходность акций, против 7-8% доходности недвиги.
avatar
Alex, 
вы теоретик, а я практик, мне не надо ориентироваться на знакомых или знакомых знакомых, у меня все цифры и вся статистика на руках :)
никаких больших дополнительных трат в процессе эксплуатации недвижимости нет. есть масса нюансов, но это присуще любому виду деятельности.

акции надежнее
график наглядно демонстрирует обратное :)
Дмитрий Овчинников,
через 10 лет надо будет ремонт делать наверняка.
хз сколько обойдется,  ну условно в полляма округлить можно.
500/10/12=4000р в месяц амортизация на ремонт.
но это обои, паркет, ванная.

а еще надо обновлять мебель, бытовую технику.
хз тоже сколько проживет. ну пусть за 5 лет будет 150к, вот еще 2,5 к на амортизацию.
а еще ведь само здание устаревает. одно дело новое здание с хорошей планировкой. другое старый дом без лифтов, унылым видом, зассаным подъездом и т.д.
тут сложно уже считать..

ну и жкх еще. как правило за воду и электричество и инет платят арендаторы. а вот все остальное владелец.
а это отопление, капитальный ремонт, в нашем доме еще за капитальный ремонт еще раз, за консьержа, за домофон, налоги — вот уже, наверное, тысячи 3

итого расходы на владение жильем: 7,5к в месяц.
допустим квартира сдается за 40, еще ндфл надо платить 5,2к
итого 12,7к в месяц при том, что сдаешь за 40к.
К этому есть куча рисков. А так же надо учесть работу риэлтора, либо свое время. а так же простои.

в итоге реальная доходность недвиги около 2-5% + ее рост около 3%


какие графики?
я смотрел и японский рынок и наш.

вот только что открыл первопавшийся график ртс полной доходности  за 10 лет там данные. доходность 30%

недвижку даже считать не охота. цена сейчас на уровне 2006-2007 года примерно.
доходность рентная, ну пусть будет 3,5%, итого доходность недвиги за этот период 34% в рублях, против, наверное 30-40% убытка в долларах
avatar
Alex, 
в итоге реальная доходность недвиги около 2-5% + ее рост около 3%


Мне всегда трудно доказывать, что «земля круглая». На моем уровне это очевидно, а с точки зрения оппонентов это далеко не так. 

Последний пример:
Студия с отделкой куплена у застройщика в декабре 2018 года за 2.6 млн
Ключи получены в феврале 2020 года.
В дооснащение вложено 150 тыс.
Итого затрат 2.75 млн
Сдается в аренду с февраля 2020 года за 20 тыс в месяц.
Доходность аренды 8,7% годовых.
Последние аналогичные студии в этом доме застройщик продал в октябре 2020 года по цене 4.8 млн.
Рост стоимости за 2 года 70%, это конечно неожиданно много, но такой сейчас рынок.

 

Alex, при сдаче квартиры за 40 НДФЛ по схеме самозанятого (4%) будет не 5.2, а 1.6 тысячи. Не говорю уже о том, что 99% арендодателей его никогда не платили ))
avatar
А). Оборотность капитала в недвижимости возможна лишь при больших объемах, т.е. покупать новые активы с прибыли от имеющихся можно в случае обладания условно 10 студиями, тогда в среднем можно было бы раз в 2 года докупить 11ю, с акциями гораздо проще.
Б). Не учтены расходы вроде уценки объекта, форс-мажорные ситуацииЮ стоимость обслуживания и ремонта
В). Неликвидность и еще раз неликвидность!
Г). Доход по даже российским эмитентам формируется исходя из выручки в валюте и индексируется сам по себе, чего не происходит с квартирой и оплатой аренды.
Национальное Достояние, 
для меня недвижимость:
1. защитный актив, самый консервативный и стабильный. наращивать или сокращать его уже/пока не собираюсь
2. актив, дающий постоянный денежный поток, за счет которого я могу существовать, при любых сложностях во всех остальных сферах деятельности.

Акции и близко не соответствуют требованиям ни первого, ни второго пункта.
Дмитрий Овчинников, облигации соответствуют, да много чего еще соответствует впринципе. Наивно думать, что ни при каких обстоятельствах эти квартиры не будут пустовать, будут еще как, а с взрывным ростом ипотечной первички на рынке аренды, цена будет только размазываться между ними. Короче тухляк, хотя я хочу купить на сдачу нескольки студий. Район Московский?
Национальное Достояние, 
в облигациях есть свои преимущества, но это не мой инструмент. Могу добавить на график в статье любые варианты облигационного портфеля, он проиграет в пух и прах, как недвижимости, так и индексу полной доходности.

Квартиры не будут пустовать никогда до тех пор, пока я занимаюсь бизнесом, завязанным на аренду :)

Район В.О. и Комендантский

Дмитрий Овчинников, поддержу вас!

Тем, кто умеет правильно вкладывать деньги в недвижимость и правильно ей управлять, данное вложение приносит прибыль от 15% годовых и Постоянный денежный поток.
Просто на этом форуме мало экспертов по недвиге. Тут ребята, которые разбираются в бирже. Ну и интересно их почитать, перенять опыт.

Кстати, вы с женой молодцы! Сдаёте очень уютные квартиры, посуточно, и вашим гостям всё нравится!

Если не секрет, только свои сдаёте или, в некоторых, используете субаренду?
В условиях карантина, много ли квартир пришлось «перевести» на сдачу помесячно?

avatar
Национальное Достояние, Все проблемы от того, что и в акции и в недвигу люди часто лезут наобум, не разбираясь. В правильном районе недвижимость не пустует. Неправильные акции, купленные в неправильный момент дадут вам минус в капитале.
Взрывной рост ипотеки опять же на правильную недвигу не окажет влияния. Если квартира в районе, где уже невозможно построить новые дома, условно центр города, и т.д. какая разница, что понастроится много человейников на окраине и в пригороде. Аренда все так же будет стоить дорого, а простоев не будет.
И не нужно утверждать, что невозможно купить в правильном районе не дорого. Это не так. Как и в акциях зачастую важно время входа. Безголовый инвестор покупающий не глядя что попало «здесь и сейчас» пролетит равно одинаково и в недвиге и на фондовом рынке…
avatar
Просто на этом форуме мало экспертов по недвиге. Тут ребята, которые разбираются в бирже. Ну и интересно их почитать, перенять опыт.
Тех, кто разбирается в бирже здесь единицы, да и те пишут очень редко :(
Если не секрет, только свои сдаёте или, в некоторых, используете субаренду?
В условиях карантина, много ли квартир пришлось «перевести» на сдачу помесячно?
Не только свои, есть и чужие. 
Ничего не переводили.

теги блога Дмитрий Овчинников

....все тэги



UPDONW