rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании Альфа-Инвестиции | Что выгоднее для рантье: квартира или ЗПИФ недвижимости

Отношение россиян к недвижимости меняется. Почти половина опрошенных минувшим летом назвала покупку жилья невыгодной. Доля инвесторов среди покупателей квартир упала до исторического минимума.

Тем не менее для большинства россиян недвижимость наряду с вкладами остаётся самым надёжным инструментом для сохранения денег. Попробуем разобраться, как выгоднее сейчас инвестировать в недвижимость.

Доход от сдачи в аренду

По сути, это разновидность предпринимательской деятельности. Если речь идёт о жилых объектах, то более корректно назвать это предоставлением помещения для найма. Если о коммерческих (гаражи, склады, магазины) — то аренда.

Доходность найма или аренды рассчитывается просто: сумма всех платежей от нанимателя (арендатора) за год, разделенная на стоимость объекта недвижимости (его рыночная цена).

Для типичного жилья (квартиры в многоэтажных домах) ставки доходности сейчас составляют от 4–5% в Севастополе и Казани до 8–9% в Хабаровске и Калининграде. В столичных Москве и Санкт-Петербурге сдают за 6%.

Доходность рентного ЗПИФа

Фонды недвижимости столь же разнообразны, как и рынки жилья в разных регионах: есть консервативные и дорогие, а есть доходные и дешёвые. Одни хорошо растут в цене, другие дают более высокие ставки аренды.

В качестве примера возьмём один из самых популярных ЗПИФов под управлением Альфа-Капитал — Арендный поток. Он сдаёт помещения торговой сети «Пятёрочка» (пять магазинов) и распределяет доход между пайщиками.

Информация о размере выплат есть на сайте управляющей компании в её ежемесячных отчётах. С начала 2024 г. ЗПИФ выплатил своим пайщикам следующие суммы на каждый купленный пай (акцию фонда):

Доход на один пай в сентябре составил 2053,5 руб. В предыдущие месяцы пайщикам также приходили выплаты немногим более 2000 руб. В сумме за год набирается более 24 тыс. рублей ренты.

В течение года стоимость пая на бирже находилась в диапазоне от 248 до 268 тыс. руб. В среднем его можно купить примерно за 255 тыс. руб. Итого на вложенные средства инвестор получает 0,8% в месяц или 9,4% в год.

Что выгоднее

Доходность крупных консервативных рентных ЗПИФ недвижимости (более 9%) — сопоставима с доходностью сдачи квартир в самых прибыльных регионах и на треть выше, чем доходность сдачи жилья в Москве и Петербурге.

Инвестиции в доходную коммерческую недвижимость через ЗПИФ обойдутся в десятки раз дешевле, чем прямая покупка квартиры в любом регионе. В нашем примере — около 250 тыс. руб. против нескольких миллионов.

ЗПИФ недвижимости почти требует минимального внимания со стороны инвестора. Многие из них, включая «Арендный поток», доступны для покупки прямо в приложении брокера, как обычная акция или облигация.

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции

★3
18 комментариев
тут реально идёт разговор о жалких 9% в год ? или на 10% меньше LQDT ?
Константин Лебедев, по хорошему и сам объект растет на ифнляцию — как это реализовать в зпифе я хз. Только в момент продажи объекта наверное.
avatar
Ну разумеется квартира. Ты управляешь ей сам, в своих лучших интересах. А не как в зпифе — половину украдут уже на старте, остальное вложат в низкодоходный неликвид, и потом ещё будут стричь по 5% годовых «за успех». Ну понятно, лоха побрить — это ж не успех, а успешище!!!
avatar
MadQuant, пол фонда ещё в офз вложить))
avatar
MadQuant, ну у меня был опыт управления квартирой. Почти весь арендный доход съедает текущий ремонт. Постоянный неприятный гемор с соседями, с арендаторами, с ремонтом. Это реально надо работать (особенно если квартир на сдачу несколько, работа нервная и муторная), за мизерную доходность. Недвижимость да, дорожает, но на самом деле даже это преувеличено. Она может десятилетие стоять в одной цене (в валюте) или даже дешеветь. Недвижимость идёт не с инфляцией, а с ростом доходов населения и льготой. А это разные вещи. После недавнего монструозного роста, скорее всего продолжения роста долго не будет, а будет стагнация. У нас снижается население, а стоят огого как много, рынок затоварен, особенно человейниками. Вот сейчас убрали льготку, после СВО доходы населения если не упадут, то уж точно не будут так расти, и недвижка жилая будет стагнировать
avatar
Колечкин, я это все понимаю, и какие же из этих проблем решит зпиф?
avatar
MadQuant, с ЗПИФ не надо делать ремонт и искать арендаторов, нет вообще этого гемора с соседями и прочей «работой в полях». ЗПИФ это коммерческая недвижимость, а не жилая. Можно вложить небольшую сумму. Доходность выше чем от сдачи квартиры. И сам объект недвижимости, тоже дорожает
avatar
Колечкин, ну покупайте коммерческую, кто вам запрещает, почему обязательно надо через вороватого и неэффективного посредника это делать?
avatar
MadQuant, норм. объект комм. недвижимости, это вообще очень дорого, и гемора с его управлением ещё больше чем с квартирой. ЗПИФ при всех его недостатках всё-таки вполне себе вариант. Неэффективный и вороватый ЗПИФ будет терять клиентов в пользу более эффективного и менее вороватого) Вот и ищём такие
avatar
доля в ЗПИФе это право. А с правами акционеров и пайщиков все крайне плохо, в отличие от прав владельцев квартир.
avatar
Квартира дорожает вместе с инфляцией, так что это 6% + инфляция особенно на длинной дистанции. 9% ЗПИФ смотрятся так себе на этом фоне.
avatar
averbin, так и недвига в собственности ЗПИФа так же будет дорожать, значит стоимость пая расти. Тут просто СММщику на зарплате пофиг и на ЗПИФ и на нас и на альфу, поэтому этот момент поленился расписать.
avatar
rm rm, если объект на первом этаже дома, то да, а если «временная» постройка под Пятёрочку и складской комплекс, то там амортизация, объект ветшает быстро.
Это каким же лохом надо быть чтобы купить паи, под эгидой того что они связаны с недвигой и получать на 10% меньше чем можно?!
avatar
Даю бесплатный совет, не возитесь с помещениями, покупайте фонд ликвидности, людям говорите что аренда 10% приносит, 8-9 себе! Изи биза… хотя со страхованием жизни вы по хлеще мутите… и деньги людей полтзуете и ещё удерживаете если досрочно хотят забрать…
avatar
Мультитрендовый, угу, а когда ставка упадёт до 8%, а недвижка +25% сделает.

Вы разницу из своего кармана доплатите?
А то не хорошо получится 🙂
avatar
Dimdirol, ну там они врятли что доплачивают)
avatar
С вашей лошадиной комиссией «Арендный поток»...)
avatar

теги блога Альфа-Инвестиции

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн