Блог им. FineLogin

Сочинский раньте - балбес

    • 26 ноября 2022, 22:59
    • |
    • $100
      Популярный автор
  • Еще

Цимес:

Покупаем в центре Сочи 1к хрущевку ~30m2 и сдаем.

Покупаем:

За 1к хрущевку в центре просят от 8 млн. до полного идиотизма. Реальная цена нестрашной хаты в нестрашном доме будет примерно 9 млн. Ремонт после убогих халявщиков и мебель — еще 1 млн. Общие затраты — около 10 млн.

Сдаем:

За 1к хрущевку в центре просят от 22 тыс./мес. до клинического маразма. Реальная цена аренды чистенькой хаты будет примерно 30 тыс./мес. или 360 тыс./год.

Итого:

Инвестиция 10 млн. дает доход 360 тыс. в год. Это всего 3.6% годовых. На такие деньги не проживешь. 

Вклады в банках под 9% дадут 900 тыс. На такие деньги можно худо-бедно жить. И еще что-то останется.


Вывод:

Квартирный раньте в Сочи — балбес))

-------------------------

Комментарий к росту цен сочинской недвиги:

Во-первых, ростом цены сыт не будешь. Она греет душу. Но не кормит.

Во вторых, будет ли она дальше расти — большой вопрос. Царь не вечен. Помрет или свалит — и Сочи рухнет. История России учит, что новый Царь не будет пользоваться дачей прежнего. Это 100%. А сочинские хаты чиновников, прокуроров и судей будут считаться черной меткой — признаком связи с прежним Царем. От них придется срочно избавляться и покупать хаты рядом с новым Царем. Где он замутит дачу — хз. Может в Питере. А может останется только в Москве, если человек будет порядочный и скромный.

В третьих, война не вечна. Рано или поздно на той или на этой стороне глобуса люди помрут или поменяются  — и наступит мир. Самолеты снова залетают, пароходы поплывут и народ потянется в другие страны к другим, более красивым и статусным берегам. Отложенный спрос — не шутка. А отложенное предложение — тем более.


Вот такие пироги))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

★2
44 комментария
Да царь здесь то при чем? 
avatar
Григорий, автор тоже не блещет в анализе, Сочи выбирают из-за климата самого теплого в стране          ( относительная экзотика, даже киви растут и авокадо)
avatar
Сергей, если царь захочет дачу в Арктике то несколько гектар Арктики могут превратить в тропики, с растущими цитрусами и обезьянами, газ для изменения климата есть, Сочи канет в лето с такими ценами.
Переключая каналы, и воду подогреть, растопив льды севморпути
avatar
Григорий, чуть шире кругозор — и увидите, для кого строятся новые апарты по миллиарду рядом с дачей Царя... не рядом с дачей Сталина, а рядом с дачей Царя
avatar
$100, там, наверное, место неплохое само по себе? Эта дача была и в 90-х и в 2000-х и почему тогда не было роста? Опять же, мы смотрим цены на халупы и на миллиардные аппарты, не должны они конкурировать друг с другом.
avatar
первое

Кто надо купил раньше… и по другим ценам

Второе ..

Про посутку забыли… И не только летом ...

Третье… а при чем тут Сочи вообще ..?

Климат не очень… место спорное… Для людей с сильным здоровьем готовым в любой момент что может подхватить сердце или давление скакнуть..


Городов то на юге у нас нет других…

В сочи намазано вам что ли ??
avatar
Nicolasgfk, это они себе Мекку на карте выдумали к чему стремится должен любой узколобый торгаш.
нет ничего постоянного, чем временное, тем более там наша могилизация выгодна
Реальная цена аренды чистенькой хаты будет примерно 30 тыс./мес.
Так это вне сезона, в сезон в 2 раза больше, но оскорей всего придется сдавать посуточно/помесячно.
Если сезон взять 5 мес., то 60 * 5 + 30 * 7 = ~500 т.р./год.
Доходность 5%.
avatar
Кола и джинсы, и стОит ли оно того, с учетом всех усилий/беготни и рисков?
Кола и джинсы, Оптимисты. Зимой они будут непрерывно сдавать. Ну, ну, удачи.
avatar
Кола и джинсы, если посуточно то надо закладывать расходы на где-то жить самому рядом, либо оплачивать услуги стирки, уборки.
Кола и джинсы, речь о долгосроке… в сезон кол-во предложений долгосрока сжимается, но цены не поднимаются… там некому платить более высокий долгосрок
avatar
Начал за здравие, разумно и точно, а закончил какой то фигней.  США установили дип.  отношение с СССР  в 1933 году,  а  у нас еще даже 17 не наступил, какие самолеты, какое " как прежде", второй раз они на грабли как в 90-е точно не будут.  А как будут, ни вы, ни я, ни кто тем более из смарталобовских не знает и никто в России не знает, и даже они за океаном не знают. 
avatar
Alex Petrov, ничто не вечно в мире людей… все проходит… пройдет и это

запаситесь терпением и поменьше рефлексируйте… все будет хорошо))
avatar
Пользуйтесь всегда данной формулой для покупки или оценки недвижимости ( жилой ) и не поддавайтесь хайпу что бы потом не сожалеть.

К сожалению люди все делают наоборот 😔

Резюме: доход, от аренды ( в год), к стоимости жилья. 
6% и выше — это выгодный объект для инвестирования.
5% — это отличное предложение для покупки для себя.
4% — это не рыночное предложение.
3% — вас жестко разводят.
avatar
LSV, сейчас жёстко разводят.
по теме
инвесторы в недвижку для аренды в Сочи балбесы, не спорю, срок окупаемости превышает среднюю продолжительность жизни

Но и такие же инвесторы в Москве — такие же балбесы

Есть у меня один знакомый. Больше десяти квартир сдает… в Красноярске
а в Москве арендует
Я его спросил «Когда в Москве то купишь жилье ?»
Он ответил " Я лучше еще 2-3 квартиры в Красноярске возьму, а в Москве по прежнему арендовать буду, так выхлоп намного больше"
avatar
Viacheslav Ivanenkov, спасибо за толковый коммент… заглядывайте почаще)

Знакомому привет… он правильно распоряжается капиталом)
avatar
Viacheslav Ivanenkov, Бред же. В москве за 10 можно взять 1к кв возле метро и сдавать за 50к, комуналка 5тр, остается 45к. В красноярске за 10 млн можно взять 3 квартиры 1к, сдавать допустим по 20к, но комуналка с 3х квартир будет минимум 15к, остается те же 45к, вот только возни с 3 квартирами больще чем с 1.
Антон Пархачев, ну так то «мопед не мой»
Но если ваш рассчет чуточку скорректировать;
Сдавать в Москве  более реально за 40

А в Красноярске сдавать не за 20, а за 22-23

То расчет уже не выглядит бредовым
avatar
Viacheslav Ivanenkov, в москве сдаю возле метро за 50к, цены в доме упали в мобилизацию до 45к, так как метро рядом 5 мин, в красноярск глянул квартиры стоимостю 3.3-3.4кк 32-33м2 сдаются за 15-20к в зависимости  от ремонта. Самое главное это время,  чем больше квартир тем больше геморроя.
Антон Пархачев, за 10 уже не взять (ну если МСК считать в границах МКАД) и сдавать ее за 50 тоже не получится, налог не забываем

avatar
Sergio Fedosoni, что вы несете. И за 9 млн взять можно 33квм в 9 этажке панельной в 5 мин пешком от метро вроде тимирязевская, но чтобы сдать за 45-50к надо будет как раз еще 1 млн ввалить в ремонт и технику, ну или можно так сдать со старым типа евроремонтом за 40к.
Добавлю, что и 3,6% не получится, т.к. эта сдача нон-стоп, а такого не бывает. Поиск нового арендатора — это время, и это время без оплаты за аренду. Кроме того, нужно ещё посчитать расходы на содержание такой сдаваемой квартиры (косметический ремонт, ремонт техники и т.д.).
avatar
Cash, верно)

в расчете нет расходов арендодателя на содержание и ремонт объекта… они могут быть большими… и даже очень большими, если арендатор дебил… а таких арендаторов навалом

и еще в расчете не учтены простои… в Сочи высокая ротация отмороженной раб.силы… люди прилетают из Тюмени… отмороживают сопли… понимают, что денег мало… и улетают в Москву замораживать сопли, но уже за другие деньги

и еще в расчете нет НДФЛ..

реальная доходность на длинном периоде
avatar
$100, а в мск 50/50 но НДФЛ (или как самозанятые или патент, но платят) -сдавать вчерную несвоим риск

avatar
Причем тут царь? Сочи это единственное место в России где есть субтропики. Оно будет тем более в цене, чем больше денег у народа. 
avatar
Hans, почему апарты по миллиарду делают и продают только рядом с дачей Царя?.. почему их нет рядом с дачей Сталина или на какой-нибудь Бытхе?.. можете объяснить этот феномен?

и кому их продают?

и почему рядом с его дачей столько вертолетных площадок?
avatar
$100, Чушь несешь. Кроме как рядом с дачей царя других апартов нигде нет? Цена сочинской недвиги высока в целом по городу относительно других городов. Это связано с царем, но это не единственная причина высокой цены.
avatar
А я там был, за бесплатно не надо мне. На Канонерском отдыхаю, недорого и хорошо. По теме: сдача квартиры оправдана, если получена в наследство от бабушки. Покупать квартиру для сдачи в аренду — поезд ушел. Всё сказанное строго ИМХО.
avatar
а в Испании в аликанте 59 000  евро однушка 1+1 стоит =  3 700 000 руб. Пускай два ляма еще потратишь на взятки, ПМЖ и т.д. Остается 4 лям =  65 000 $  покупаешь крипты, загоняешь в стейкинг и кайфуешь у средиземного моря в Европе 
avatar
Лже-Дмитрий, не учёл налог на недвижимость, основную причину такой цены квартиры.
Лже-Дмитрий, В Европе что, взятки берут?
avatar
Стоп. Есть золотое правило рантье, стоимость ежемесячной аренды = 5-7% от рыночной цены квартиры в год. От этого можно отплясывать в разные стороны типа повышенного спроса, мебелировки и т.д.

Никто за 3.6% не сдаёт, либо цена квартиры никак не 9 миллионов, а ~5.
Национальное Достояние, так и есть, но лошье купившее по 5 никогда в этом не сознается.)) для них теперь это элитное жилье по 1млн долл за метр.
Национальное Достояние, таковы ценники хат в Сочи… зайдите на Циан или Авито)

замечу, что доходность коммерческой недвиги в сочи по схеме купил-сдаю составляет примерно 10% годовых за метр… например, покупаем за 200 тыс/метр, а сдаем за 20 тыс/метр

почему с квартирами так не выходит?

думаю, главная причина — заточеность сочинских раньте на краткосрок, который дает заметно большую доходность, чем краткосрок
avatar
$100, коммерческой недвиги в СОЧИ ??? а это что и кому нужно то
avatar
Что за «РАНЬТЕ»?! Может «РАНТЬЕ»!
avatar
Живу в Адлере давно, занимаюсь пересдачей квартир. Посуточно реально сдавать только в лето и праздники, сейчас вообще спроса нет, арендовать можно и за 20к в месяц. Если долгосрок, то 25-30 без выселения летом. Ценники уже падают на метры, реальные продавцы продают с большими скидками, уже есть хорошие предложения по 160-200 к за метр. Рантье сочинские не балбесы, большинство покупали по 60-100 тысяч за метр. Да, те кто берут сейчас, тут уже большой вопрос.
Раньте?! Кто кого ранил то?! Может очепятка всё таки?)
avatar
100 баксов, знатный сочиненавистник, что у вас так подгорает по этому городу, детская травма, несбыточная мечта)… В этот раз царя приплели, в прошлый раз, как альтернативу предлагали Мариуполь)).Понятно, что на вкус и цвет товарищей нет, но топить против, не предлагая ничего? Расклад про аренду не правильный, купить можно норм сейчас за 6,5 мл., сдавать по 28 в среднем, приезжая нам месяц самому, чем плохой расклад?
avatar

теги блога $100

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн