FXRE, подробно разберем основные плюсы и минусы

На российском рынке появляется все больше ETF и БПИФ на различные страны, сектора и тренды (вроде ESG). Каждый из провайдеров старается сделать полный комплекс из фондов на большинство направлений, чтобы из них можно было собрать полноценный и сбалансированный портфель. Ключевым игроком, на мой взгляд, пока остается Finex, который продолжает привносить что-то новое и достаточно востребованное, хотя Тинькофф уже наступает на пятки.

Сейчас появился один из самых долгожданных ETF на российском рынке, который включает в себя REITs (фонды недвижимости) из разных секторов. Судя по комментариям, многие давно просили такой инструмент (я тоже не исключение — пост. Наконец-то наши ожидания оправдались, попробуем разобраться с самим ETF.

FXRE повторяет индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index NTR, куда входит 122 REIT из 12 секторов (жилая недвижимость, инфраструктурные объекты, ритейл, офисная недвижимость и прочее). Уже по этим цифрам видно, что диверсификация достаточно хорошая. Вес для каждой бумаги в портфеле фонда присваивается, исходя из рыночной капитализации и объема паев в свободном обращении (FREE-FLOAT).

🧾Характеристики фонда:
Валюта торгов — рубль, доллар.
Цена пая — $1 (73 руб).
Комиссия — 0,6%.
География — США.

ТОП-5 крупнейших представителя данного ETF:
✔️AMERICAN TOWER REIT
✔️PROLOGIS REIT
✔️CROWN CASTLE INTERNATIONAL REIT ORD
✔️SIMON PROP GRP REIT ORD
✔️PUBLIC STORAGE REIT ORD

Я не просто так здесь привел эти компании, на них приходится около 30% активов, поэтому, решил проанализировать каждую отдельно. Такие REITs обычно оценивают по мультипликатору P/FFO, где FFO — это доходы от операционной деятельности.

В среднем у меня получилось, что все эти активы торгуются на 20-25% дороже своих средних мультипликаторов за последние 5 лет (результаты 2020 год в расчет не брал из-за влияния пандемии). Также оценил дивидендную доходность, которая снизилась на 30% примерно относительно средних значений.

Это косвенно говорит о том, что сам рынок REITs сейчас немного перегрет и входить сразу на большую сумму не лучшее решение, на мой взгляд. Но прикупить небольшую долю с постепенными докупками на коррекциях было бы вполне разумно.

Вообще сегмент недвижимости на рынке РФ долгое время был представлен только через ЗПИФы (PNK Rental, Парус, Активо, пару фондов от Альфы и ВТБ). С появлением FXRE можно добавить вполне сбалансированную долю недвижимости, в том числе индустриальной, в свой портфель. Диверсификация будет не только по сегментам, но и по странам. 

Резюме по FXRE:

Плюсы:
✅ низкий порог входа (от $1);
✅ валюта торгов в рублях и в долларах;
✅ хорошая диверсификация;
✅ относительно низкая комиссия (0,6%);
✅ налоговые льготы (возможность купить на ИИС или получить ЛДВ);
✅ налог с дивидендов 15% вместо 30% для брокеров РФ.

Минусы:
❌ не платит дивиденды;
❌ многие REITs дороговаты в моменте по P/FFO и див. доходность ниже среднего за 5 лет.

Фонд однозначно интересный, может занять достойное место в любом портфеле, но, как и писал выше, я бы сейчас не вкладывал в него сразу и много, думаю, мы еще дождемся охлаждения этого сектора в ближайшие год-два, там уже нормально закупимся.

⚠️Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

Следить за всеми моими обзорами можете здесь: Telegram, Смартлаб, Вконтакте, Instagram