При росте ставки ЦБ недвижимость будет корректироваться или деревья растут до небес?

За десять лет недвига в рублях плюс-минус подорожала на уровень инфляции. Так что ожидать падения цен глуповато. Разве что кто-то решит избавиться от неликвида или люди массово не смогут оплачивать ипотеку.

Если люди действительно массово не смогут оплачивать ипотеку, то с большой вероятностью государство «придумает» план спасения. Ибо, проще денег напечатать, чем разрешить падать банкам и строительным компаниям. На счет того, стоит ли дальше инвестировать в недвижимость в надежде на рост, то не знаю… Но говорить, что недвига рухнет и будет стоить ноль, таки не стоит :)

> доходы то населения с 2014 года падают стабильно

Это не так — они падают в реальном выражении, но растут в номинальном. И даже падение в реальном выражении под вопросом, если мы отбросим категории граждан (вроде пенсионеров), которые не являются активными покупателям недвижимости

Цена на квартиру всегда будет ЖИЗНЬ. Всегда так будет.

Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем

Если для вас квартира — это своя необходимая крыша над головой для поселения семьи надолго — то пофиг. по какой цене покупаете, дишь бы денег хватило.
 Если квартира для вас лишь вложение части капитала — торгуйте по графику — как баксорубль, злато-серебро, биркоин и пр.

И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется.

 Купите на 5% депо один контракт сишки и ждите профита.

На спб можно купить рейты на 5%  от портфеля и не морочить себе голову. А именно квартира это сочетание экономических расчетов и ценностей \психологии\жизненной ситуации вашей конкретной семьи.

Что касается ближайшего времени (год-два): рубль упадёт по отношению к $, инфляция будет выше, ставку цб поднимут, % по кредитам вырастет, спрос на жильё просядет. Цены в рублях сильно не упадут, но и не вырастут. У нас в провинции (думаю, что в Москве так же) чуть ли не 50% квартир покупается в качестве инвестиции (сохранить и приумножить деньги, сдавать). У меня лично много знакомых, которые по несколько квартир имеют с этой целью. Когда начнётся понимание, что хата — низкодоходная инвестиция, их начнут сливать.
Вывод: покупать сейчас квартиру с целью вложить и приумножить точно не стОит. Ну а если жить надо, тогда брать и жить.

Набиулина сказала что в этом году цены на недвижимость будут расти

А давай мы в этой теме мега-срачик раскачаем, с набегом сочувствующих россиянам кастрюлеголовых братушек и истерикой сектантов имени святаго Ололешеньки?  Я это могу, честно-честно!

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно.

Вместе с доходами падает и потребление. Более того — потребление падает опережающими темпами.
Тут надо понимать всю картину начиная с девяностых. У совков длительное время перед этим (развалом союза) формировали убеждение, что капитализм — это разврат, разложение и постоянные излишества. И на фоне серой окружающей стабильности эпохи застоя совки начинали потихоньку мечтать об излишествах капитализма. Когда нищий совок вырвали из теплой постельки застоя и бросили в ледяной бездонный океан капитализма, внезапно оказалось, что излишества при капитализме положены далеко не всем, а у кого эти излишества имеются — зачастую они ранее оплачены многовековым тяжелым трудом прежних поколений, а иногда и рабским трудом многих тысяч рабов в колониях (old money). Совки начали потихоньку понимать, что невозможно совместить старую советскую унылую работу в НИИ и гарантированный теплый ужин вечером — с излишествами капитализма. На излишества в вероятном будущем надо очень много зарабатывать в настоящем. Собственно, в этот момент общество в стране разделилось на совков, которые продолжили трупиками качаться среди волн, и на новое поколение «пост-совков», которые знали, что такое совок, и понимали, что из капитализма в совок не вернуться. И вот это новое поколение собрало силы, волю и поплыло на огни вдалеке, предполагая что там земля и маяк.
В этот момент потребление было реально на днище. Перед вторым переизбранием ЕБН Россия по ВВП по ППС находилась где-то во второй десятке стран мира, где-то между Индией и Бразилией, которые в тот момент тоже были за границами первой десятки.
Но новое поколение активно гребло. Очень активно. Русские люди того поколения были очень образованы (благодаря СССР) и очень трудолюбивы (ну при тех обстоятельствах ленивые просто сдохли с голоду). Это поколение очень быстро освоило правила капитализма и при этом смогло сохранить контроль за своей страной. И когда они подплыли к огням, то оказалось, что это не маяк, а огромный круизный лайнер. На борт лайнера поднялась толпа очень злых, очень голодных но при этом очень здоровых и энергичных людей. Жизнь на лайнере резко изменилась. 
Вторая эпоха ЕБН и первый приход ВВП характеризировались резким ростом экономики. Понятно, что есть такой «эффект дна», понятно, что где-то мы воспользовались ещё крутящимся гигантским маховиком «осталось от СССР», но факт — Россия начала развиваться намного быстрее, чем 99% остальных экономик планеты. С ростом экономики, по мере продвижения в табели о рангах ВВП по ППС росло и потребление. Например, автомобильный рынок за 10 лет (с 1998 по 2008 год) вырос в 2,5 раза — с 1,2 миллиона автомобилей до 2,9 миллиона.
На самом деле, при таком резком росте доходов, по мере открывавшихся возможностей — люди начинали дуреть в потреблении. Наступила эпоха гиперпотребления. Молодой инженер полуживого завода брал в кредит на пять лет форд фокус. Девочка-студентка брала кредит на год и ехала в пятизвездный отель в Испанию. Бабушка-пенсионер снимала половину гробовых и шла себе протезировать обе челюсти. Да, сейчас может некоторые забыли, но всего десять лет назад у нас был разгар эпохи, когда при мощном росте реальных доходов ещё более мощно росли и расходы. Потому что сформировалась парадигма «завтра я буду ещё более богаче». Люди жили не по расходам, люди жили в ожидании роста доходов.
Да, эти люди навели шорох на лайнере. Лайнер вздрогнул. Команда лайнера начала в тихих подсобках шептаться между собой, что может зря они этот СССР торпедировали, жили бы эти совки у себя на барже и не мешали бы жизни на круизном лайнере. Но было уже поздно.
Новые люди начали устанавливать свои правила на лайнере. Мюнхенская речь, Осетия, Крым, Сирия — и капитализм начал меняться под давлением новых людей. Начался дележ лайнера. Новых людей перестали пускать и обслуживать всюду, они остались только в отжатой для себя части лайнера. Но зато стало понятно главное правило капитализма — что смог отжать — то и тратишь. И если вчера ничего отжать не смог — сегодня обедать будешь по сокращенной программе.
Собственно это и происходит с 2014 года. Парадигма «завтра я буду ещё более богаче» кончилась. Стало понятно, что пожрать завтра — это запасы сегодня минус пожрать сегодня плюс добыча до завтра. И добыча не особо гарантирована. Эпоха гиперпотребления потихонечку стала уходить, не быстро, но уверенно. Да, и сейчас есть студенты, покупающие себе мобилки в кредит на два года по 100+ тысяч рублей — но сегодня их меньше, чем вчера, а вчера меньше, чем позавчера. Россияне где-то с 2016 года начали наконец тратить меньше, чем зарабатывать.
В ином мире это привело бы к обрушению собственной экономики, но и тут нас спасла нефтяная игла. Продукт страны, значимая доля ВВП — предназначен на экспорт. Внутри этот продукт потребляется незначительно. А существенная доля потребления — это импорт. Таким образом, отказ от гиперпотребления и переход к парадигме «немного_накопления» ударил в первую очередь по импорту — и бинго! — ещё и улучшил внешнеторговый баланс. То есть выжив в разгул потребительской эйфории, экономика страны сейчас получает новый импульс к росту благосостояния. В этот раз за счет накоплений и будущего роста внутреннего потребления.
И тут переходим к следующему пункту

2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?

Для понимания. По оценке ЦБ, несмотря на снижение реальных доходов россиян, РОСТ НАКОПЛЕНИЙ в минувшем году (2020) составил 5+ триллионов рублей. 5 000 000 000 000 рублей. Рост накоплений. За год.
Как сказал ЦБ — это в два раза больше, чем рост накоплений в предыдущем (2019) году. То есть в 2019 году, когда реальные доходы россиян тоже упали, они сделали РОСТ НАКОПЛЕНИЙ на 2,5 триллиона рублей. 2 500 000 000 000 рублей. Рост накоплений.
Итого, за два года рост накоплений — 7,5 триллионов рублей.
Если взять среднюю стоимость квадратного метра в умеренно-депрессивных регионах за 50 тысяч рублей за каждый квадратный метр,  то россияне за два года сложили в кубышку сто пятьдесят миллионов квадратных метров. Для понимания — цепочка цифр.
В год в стране вводится (и выкупается клиентами) 75-80 миллионов квадратных метров жилья.
Путин поставил задачу в национальных целях — построить 1 миллиард квадратных метров жилья до 2030 года и выйти на темп строительства 120 миллионов метров в год.
Россияне.
За два последних года (2019-2020).
При ежегодно падающих доходах.
Сложили в кубышку.
Сто пятьдесят миллионов квадратных метров.
Да, на падающих доходах россияне за два года купили более чем 150 миллионов квадратных метров и ещё 150 миллионов квадратных метров сложили в кубышку ...
Теперь ты сам можешь ответить на свой второй вопрос. 

Много раз уже говорилось — повторю! Все определяется МЕСТОМ! В какой-нибудь Воркуте и депресиивных Запопинсках, где работы становится все меньше и меньше и ОТКУДА уезжают люди — недвига будет дешеветь. В тех местах, КУДА приезжают люди и остаются там жить — будет дорожать. Ну и «вишня на торте» — стройматериалы подорожали в полтора-два раза, так что для одного и того же места и одинаковых проектов себестоимость у того, что начали строить сейчас будет выше, чем у того, что уже построили. Речь идет о рублевых ценниках, так как обсуждаем ситуацию локально в РФ. «Мировые» деньги  и «мировые» цены — это отдельная история.