Блог им. Gregori

При росте ставки ЦБ недвижимость будет корректироваться или деревья растут до небес?

    • 14 февраля 2021, 11:21
    • |
    • Gregori
  • Еще

Слежу за ценами на жильё уже не первый год. И если пару лет назад они мне казались «не дешёвыми», то  с льготной ипотекой прошлого года цены улетели совсем в небеса. Причем и объемы приличные- даже студии/однушки в центре города миллионника  в строящимся доме прям как корова языком слезали.

Цены улетели на 16-20%. нехилая такая инфляция рубля в квадратных метрах.

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно. 
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
3. Рост потребкредитов на первый взнос (ЦБ говорил). Или такой момент- сейчас ВТБ дает ипотеку «по двум документам =паспорт и снилс» под тот же %, что и предоставление со всеми документами. то есть уже не сильно разбираются со стабильностью доходов клиента. Я сам работаю уже несколько лет на гос-во, понятное дело в белую, считал себя почти идеальным клиентом. Ан нет- ставку одинаковую готовы дать если не всем то очень многим.
4. ГЛАВНОЕ: Набиуллина в пт заявила что цикл снижения ставок завершен. Что было предсказуемо  и даже подумывал я что может стоит зашортить длинные ОФЗ. Если ставки пойдут вверх (из за увеличение скорости оборачиваемости денег и инфляции), пойдет рост стоимости кредита (=меньше спрос) и роста ставок в банках (инвест недвижимость теряет привлекательность)- то что будет с высокими ценами? Стоимость аренды при этом местами падает уже сейчас. А это во-первых опережающий индикатор. Во вторых, если куча народу вложится в инвест квартиры и предложение больше чем платежеспособный спрос..

Квартира это конечно круто и замечательно. Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем (кредит=ипотека= оно такое дешевое что прям хочется воспользоваться). И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется. Но уверенности в том что цена будет расти у меня нет. Ликвидность тоже так себе. штраф за выход из актива ранее чем через 5 лет-13%.Про занижение  в курсе но это без гарантий что прокатит что найдется такой покупатель.  

 

p.s. на счет разделение -брать и жить или инвестиции- мне кажется тут разделение довольно условно.  Можно жить в съемной квартире, можно покупать.  Можно жить с родственниками и копить инвестируя.  Можно покупать самое дешевое, которого минимально хватит для жизни. Можно максимальное что можешь позволить с учетом плеча. При этом лишние метры будут без роста их стоимости лишь наматывать коммуналку (ну и немного доп комфорта- хотя как коллега сказала- у нас трешка, но большую часть времени мы тусим все в одной комнате). То есть тут всё таки неявная ставка на гипотезу что суммарная стоимость аренды (с учетом временной стоимости денег) будет дороже чем стоимость покупки и владения квартирой. Ставка сделанная не на основе глубокого анализа рынка (а с учетом размера позиции на такой анализ стоит времени потратить прилична), а на основе неких субъективных факторов и принятых в обществе и транслируемых рекламой представлений «своё уютное гнездышко». Аналогично решение не покупать может подразумевать что ожидаемая доходность, условно в etf на nasdaq в рублях за следующие 20 лет будет выше чем рост стоимости квартиры (в тех же рублях)


p.s.s.интересная картинка с динамикой аренды по городам
При росте ставки ЦБ недвижимость будет корректироваться или  деревья растут до небес?

И последнее- мысль на тему. К чему это продвижение ипотеки. Только поддержка строителей или металлургов? а может ещё и социальный цемент- что по побольше людей были им связанны и не вздумали раскачивать лотку. Если что они вписаны в систему. они чуствуют что от неё что то получили (пряник от доброго царя), но при этом кнут завис над их мягким местом- выдашь на  протест, лишишься работы и чем платить?
 


36 комментариев
За десять лет недвига в рублях плюс-минус подорожала на уровень инфляции. Так что ожидать падения цен глуповато. Разве что кто-то решит избавиться от неликвида или люди массово не смогут оплачивать ипотеку.
avatar
felidae, стоимость недвижимости в Германии, Чехии или Австрии за 15 лет увеличилась ВДВОЕ.

Привет «официальной» инфляции.

Но люди будут ждать падения цен и дальше.
avatar
Nothing Personal, а в Болгарии за 15 лет недвига ПОДЕШЕВЕЛА вдвое.
Это особенность Евросоюза — более развитые рынки каннибализируют менее развитые.
Для того Евросоюз и создавали.
avatar
Kolya Marketolog, в России этим Москва занимается, однако, в провинции всё равно цены растут
avatar
felidae, когда экономика Москвы будет сопоставима с экономикой остальной России — данное сравнение будет иметь смысл. Пока сравнение выглядит как сова натянутая на глобус.
avatar
Kolya Marketolog, В РФ Москва «каннибализирует» все остальное в стране тогда.
Тоже можно рынок недвижимости сравнить.

Это особенность вообще рынка.
«более развитые рынки каннибализируют менее развитые.»

Победитель забирает все.
И горе побежденным.

avatar
Антон Б, выше коммент комраду felidae
avatar
Если люди действительно массово не смогут оплачивать ипотеку, то с большой вероятностью государство «придумает» план спасения. Ибо, проще денег напечатать, чем разрешить падать банкам и строительным компаниям. На счет того, стоит ли дальше инвестировать в недвижимость в надежде на рост, то не знаю… Но говорить, что недвига рухнет и будет стоить ноль, таки не стоит :)
avatar
> доходы то населения с 2014 года падают стабильно

Это не так — они падают в реальном выражении, но растут в номинальном. И даже падение в реальном выражении под вопросом, если мы отбросим категории граждан (вроде пенсионеров), которые не являются активными покупателям недвижимости
avatar
Михаил, у пенсионеров (не работающих) как раз все стабильно- индексирование на размер официальной инфляции. У тех кто работает- по разному. на части предприятий ЗП как были так и остались, ну а где то растут темпами выше инфляции. В целом (по медиане) ситуация «так себе» -количество бедных и нищих растет
avatar
Gregori, в 2014 году средняя зп 32 тыс, а 2020 году - 50 тыс., то есть в полтора раза. 
avatar
Цена на квартиру всегда будет ЖИЗНЬ. Всегда так будет.
avatar
Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем
Если для вас квартира — это своя необходимая крыша над головой для поселения семьи надолго — то пофиг. по какой цене покупаете, дишь бы денег хватило.
 Если квартира для вас лишь вложение части капитала — торгуйте по графику — как баксорубль, злато-серебро, биркоин и пр.
И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется.
 Купите на 5% депо один контракт сишки и ждите профита.
avatar
На спб можно купить рейты на 5%  от портфеля и не морочить себе голову. А именно квартира это сочетание экономических расчетов и ценностей \психологии\жизненной ситуации вашей конкретной семьи.
avatar
Андрей Середа, есть и такие. там правда два момента:
1. Налог 30%- это законодательсва  США

2.фонды работают с плечем. То есть кредиты довольно большие. В случае резкого падение доходов может им похолодеть.

А так -неплохие дивитикеты.
avatar
Что касается ближайшего времени (год-два): рубль упадёт по отношению к $, инфляция будет выше, ставку цб поднимут, % по кредитам вырастет, спрос на жильё просядет. Цены в рублях сильно не упадут, но и не вырастут. У нас в провинции (думаю, что в Москве так же) чуть ли не 50% квартир покупается в качестве инвестиции (сохранить и приумножить деньги, сдавать). У меня лично много знакомых, которые по несколько квартир имеют с этой целью. Когда начнётся понимание, что хата — низкодоходная инвестиция, их начнут сливать.
Вывод: покупать сейчас квартиру с целью вложить и приумножить точно не стОит. Ну а если жить надо, тогда брать и жить.
avatar
Тимофей С., 
мне на работе показали рост стоимости квартиры
я в ответ показал рост стоимости своих денег в баксах за тот же период
(скромно закрыв пальцем профит от работы на фонде)
и котлета не требует квартплаты и не занимает много места
avatar
Набиулина сказала что в этом году цены на недвижимость будут расти
avatar
А давай мы в этой теме мега-срачик раскачаем, с набегом сочувствующих россиянам кастрюлеголовых братушек и истерикой сектантов имени святаго Ололешеньки?  Я это могу, честно-честно!
Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно.
Вместе с доходами падает и потребление. Более того — потребление падает опережающими темпами.
Тут надо понимать всю картину начиная с девяностых. У совков длительное время перед этим (развалом союза) формировали убеждение, что капитализм — это разврат, разложение и постоянные излишества. И на фоне серой окружающей стабильности эпохи застоя совки начинали потихоньку мечтать об излишествах капитализма. Когда нищий совок вырвали из теплой постельки застоя и бросили в ледяной бездонный океан капитализма, внезапно оказалось, что излишества при капитализме положены далеко не всем, а у кого эти излишества имеются — зачастую они ранее оплачены многовековым тяжелым трудом прежних поколений, а иногда и рабским трудом многих тысяч рабов в колониях (old money). Совки начали потихоньку понимать, что невозможно совместить старую советскую унылую работу в НИИ и гарантированный теплый ужин вечером — с излишествами капитализма. На излишества в вероятном будущем надо очень много зарабатывать в настоящем. Собственно, в этот момент общество в стране разделилось на совков, которые продолжили трупиками качаться среди волн, и на новое поколение «пост-совков», которые знали, что такое совок, и понимали, что из капитализма в совок не вернуться. И вот это новое поколение собрало силы, волю и поплыло на огни вдалеке, предполагая что там земля и маяк.
В этот момент потребление было реально на днище. Перед вторым переизбранием ЕБН Россия по ВВП по ППС находилась где-то во второй десятке стран мира, где-то между Индией и Бразилией, которые в тот момент тоже были за границами первой десятки.
Но новое поколение активно гребло. Очень активно. Русские люди того поколения были очень образованы (благодаря СССР) и очень трудолюбивы (ну при тех обстоятельствах ленивые просто сдохли с голоду). Это поколение очень быстро освоило правила капитализма и при этом смогло сохранить контроль за своей страной. И когда они подплыли к огням, то оказалось, что это не маяк, а огромный круизный лайнер. На борт лайнера поднялась толпа очень злых, очень голодных но при этом очень здоровых и энергичных людей. Жизнь на лайнере резко изменилась. 
Вторая эпоха ЕБН и первый приход ВВП характеризировались резким ростом экономики. Понятно, что есть такой «эффект дна», понятно, что где-то мы воспользовались ещё крутящимся гигантским маховиком «осталось от СССР», но факт — Россия начала развиваться намного быстрее, чем 99% остальных экономик планеты. С ростом экономики, по мере продвижения в табели о рангах ВВП по ППС росло и потребление. Например, автомобильный рынок за 10 лет (с 1998 по 2008 год) вырос в 2,5 раза — с 1,2 миллиона автомобилей до 2,9 миллиона.
На самом деле, при таком резком росте доходов, по мере открывавшихся возможностей — люди начинали дуреть в потреблении. Наступила эпоха гиперпотребления. Молодой инженер полуживого завода брал в кредит на пять лет форд фокус. Девочка-студентка брала кредит на год и ехала в пятизвездный отель в Испанию. Бабушка-пенсионер снимала половину гробовых и шла себе протезировать обе челюсти. Да, сейчас может некоторые забыли, но всего десять лет назад у нас был разгар эпохи, когда при мощном росте реальных доходов ещё более мощно росли и расходы. Потому что сформировалась парадигма «завтра я буду ещё более богаче». Люди жили не по расходам, люди жили в ожидании роста доходов.
Да, эти люди навели шорох на лайнере. Лайнер вздрогнул. Команда лайнера начала в тихих подсобках шептаться между собой, что может зря они этот СССР торпедировали, жили бы эти совки у себя на барже и не мешали бы жизни на круизном лайнере. Но было уже поздно.
Новые люди начали устанавливать свои правила на лайнере. Мюнхенская речь, Осетия, Крым, Сирия — и капитализм начал меняться под давлением новых людей. Начался дележ лайнера. Новых людей перестали пускать и обслуживать всюду, они остались только в отжатой для себя части лайнера. Но зато стало понятно главное правило капитализма — что смог отжать — то и тратишь. И если вчера ничего отжать не смог — сегодня обедать будешь по сокращенной программе.
Собственно это и происходит с 2014 года. Парадигма «завтра я буду ещё более богаче» кончилась. Стало понятно, что пожрать завтра — это запасы сегодня минус пожрать сегодня плюс добыча до завтра. И добыча не особо гарантирована. Эпоха гиперпотребления потихонечку стала уходить, не быстро, но уверенно. Да, и сейчас есть студенты, покупающие себе мобилки в кредит на два года по 100+ тысяч рублей — но сегодня их меньше, чем вчера, а вчера меньше, чем позавчера. Россияне где-то с 2016 года начали наконец тратить меньше, чем зарабатывать.
В ином мире это привело бы к обрушению собственной экономики, но и тут нас спасла нефтяная игла. Продукт страны, значимая доля ВВП — предназначен на экспорт. Внутри этот продукт потребляется незначительно. А существенная доля потребления — это импорт. Таким образом, отказ от гиперпотребления и переход к парадигме «немного_накопления» ударил в первую очередь по импорту — и бинго! — ещё и улучшил внешнеторговый баланс. То есть выжив в разгул потребительской эйфории, экономика страны сейчас получает новый импульс к росту благосостояния. В этот раз за счет накоплений и будущего роста внутреннего потребления.
И тут переходим к следующему пункту
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
Для понимания. По оценке ЦБ, несмотря на снижение реальных доходов россиян, РОСТ НАКОПЛЕНИЙ в минувшем году (2020) составил 5+ триллионов рублей. 5 000 000 000 000 рублей. Рост накоплений. За год.
Как сказал ЦБ — это в два раза больше, чем рост накоплений в предыдущем (2019) году. То есть в 2019 году, когда реальные доходы россиян тоже упали, они сделали РОСТ НАКОПЛЕНИЙ на 2,5 триллиона рублей. 2 500 000 000 000 рублей. Рост накоплений.
Итого, за два года рост накоплений — 7,5 триллионов рублей.
Если взять среднюю стоимость квадратного метра в умеренно-депрессивных регионах за 50 тысяч рублей за каждый квадратный метр,  то россияне за два года сложили в кубышку сто пятьдесят миллионов квадратных метров. Для понимания — цепочка цифр.
В год в стране вводится (и выкупается клиентами) 75-80 миллионов квадратных метров жилья.
Путин поставил задачу в национальных целях — построить 1 миллиард квадратных метров жилья до 2030 года и выйти на темп строительства 120 миллионов метров в год.
Россияне.
За два последних года (2019-2020).
При ежегодно падающих доходах.
Сложили в кубышку.
Сто пятьдесят миллионов квадратных метров.
Да, на падающих доходах россияне за два года купили более чем 150 миллионов квадратных метров и ещё 150 миллионов квадратных метров сложили в кубышку ...
Теперь ты сам можешь ответить на свой второй вопрос. 

avatar
Kolya Marketolog, Путин опять сказок рассказал, на этом будем строить свои инвест идеи — найс ))
avatar
Okno Vmir, 

avatar
Kolya Marketolog, зачем ты его приплел для чего? ))
avatar
Много раз уже говорилось — повторю! Все определяется МЕСТОМ! В какой-нибудь Воркуте и депресиивных Запопинсках, где работы становится все меньше и меньше и ОТКУДА уезжают люди — недвига будет дешеветь. В тех местах, КУДА приезжают люди и остаются там жить — будет дорожать. Ну и «вишня на торте» — стройматериалы подорожали в полтора-два раза, так что для одного и того же места и одинаковых проектов себестоимость у того, что начали строить сейчас будет выше, чем у того, что уже построили. Речь идет о рублевых ценниках, так как обсуждаем ситуацию локально в РФ. «Мировые» деньги  и «мировые» цены — это отдельная история. 
avatar

если говорить о тенденциях по стране то кол-во инвест бетона растет, а население падает (точнее в нескольких точках страны растет, но в основном из-за перетока),  долго расти цены при таком фундаментале не могут.

avatar
My Shadow, могут ещё достаточно долго.
Это так же как и с авторынком. 25 лет назад продажи были один миллион в год и автомобилизация 50/1000. Пятнадцать лет назад продажи перевалили за 2 миллиона в год и стабильно на этом уровне, иногда и к 3 миллионам подпрыгивают. Автомобилизация 300/1000 — в шесть раз выше. Но в штатах (наиболее близких к нам по модели экономики и по географии) автомобилизация 800/1000. Так что у нас горизонты роста еще огого!
Также и с метрами. Сейчас у нас обеспеченность примерно 25 м2 на гражданина. В Британии и в Штатах, для сравнения — 60-65 м2. То есть и здесь у нас запас для роста в разы…
avatar
Kolya Marketolog, в Штатах и отопление не везде нужно, а инвест бетон денег жрет (всмысле коммуналка + поборы уравляек), да и не гниет так быстро как современный автором. а сдавать — ценник уже сильно продавили.
avatar
My Shadow, да забудьте уже про инвестбетон. Инвестбетон — это частная тема из девяностых одной конкретной деревни нерезиновки.
Стройка в стране имеет спрос со стороны тех, кто из деревни в город мигрирует (это спрос на 25-метровые пеналы), и кто из хрущевок вырастает. Раньше было нормой вшестером в двухкомнатной хрущевке жить. Сейчас — нет.
avatar
Kolya Marketolog, даже на дальнем востоке в новострое половина окон не светится, в Мск думаю хуже, если это не центр.
avatar
My Shadow, так это не «инвестиционные» не светятся, это зачастую наоборот — балласт застройщика.
У нас лет пять подряд была история, когда ввод в эксплуатацию на несколько процентов опережал продажи. В итоге на балансе у девелоперов скопилось немало всякого треша. Вот в прошлом году под госипотеку потихоньку начали его сливать в рынок.
avatar
Kolya Marketolog, у нас все обычно распродают до ввода, народ деньги паркует — там морячки и оптовые торгаши с китаем.
avatar
My Shadow, локальная специфика, допускаю
avatar
Kolya Marketolog, 
толпу умело приучили к тому что автомобиль не роскошь, а средство передвижения и СВОБОДА.
поэтому я езжу на автобусе (или такси) а коллеги имеющие зп вдвое меньше — на своей машине
avatar
товарищ масон, как человек с тремя машинами подтверждаю, автомобиль — это свобода. 
avatar
Kolya Marketolog, 
у меня был заказчик у которого было 2 тумбочки.
тумьочка 1 — в ней был мешок кэша и моя визитка. если набрать мой номер — всё в квартире починится
тумбочка 2 в гараже. тма лежал запасной замок. больше ничего в гараже не было, потому что в квартире была тумбочка номер 1.
деньги это свобода. ну а уж если при этом нужна машина. ну пусть будет машина. но на первом месте — бабло.
ибо бабло обязательно победит зло )))
avatar

теги блога Gregori

....все тэги



UPDONW