Блог им. Gregori

Справедливая стоимость квартиры-как посчитать?

    • 18 августа 2020, 14:34
    • |
    • Gregori
  • Еще

Смотрю я на рынок жилья. Хочется купить по хорошей цене. По логики в кризис/рецессию цены должны падать. НО
1. льготная ипотека, почти халявная (6-6.5% уже куда больше похоже на уровень инфляции чем 9.5% по которым предлагали мне пару лет назад). Ну а если вспомнить, что  не так давно инфляция была под 10 процентов и такое может повторится опять- становиться совсем интересно.  
2. Консервативные инвесторы поспешили вложиться в бетон

Вроде и так не дешево, но цены растут.  захотелось расчесать некую объективную стоимость. Спрос и предложение я не вижу в чистом виде- стакана  и ленты сделок тут нет. поэтому напрашивается расчёт через денежный поток от аренды.
Вложился весной коллега удачно в малосемейку 19 кв метров жилая площадь… Причем часть цены- мат капитал.  немного вложений в сан узел в комнате. вышло восемьсот с чем то тысяч. Для простоты расчётов возьмем 800. 
Сдал довольно быстро. Арендодатель платит 8 тыс в месяц. Выбор для меня довольно странный т к в таких домах коммуналка включает и общие площадь и выше чем в отдельной квартире с большей площадью. Ну да ладно.
Выходит поток денег в месяц 1% от стоимости. 12 % в год. Налогов он не платит (насколько понял жестко приходится платить лишь в случае долгосрочных договоров). Доходность  учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто.  и по идее ценам ещё есть куда расти с такой доходностью- это уровень всё таки довольно рискованных инструментов (ВДО..) 

Причем гипотеза эффективности рынка тут похоже не очень работает
двушка Брежнева ценой за 2600 сдается за 13-15 тыс, а это уже даст 5.3%, покупать такую видимо не сильно целесообразно-довольно консервативный портфель только из надежных корпоративных облигаций (ГТЛК, Норникиль..) даст доходность поинтересней
однушка в свежем строящемся доме со схожей площадью (40 кв) стоит сейчас около 3 млн- но цена на аренду в соседнем доме  около 15 тыс стоит. то есть, не очень то выгодно вкладываться
В питере (пригород) посмотрел студии- при цене в те же 3 млн за малюсенькую студию в 24 кв можно взять в аренду в соседнем доме такую же в аренду за 12. видимо отток арендаторов был куда более значительным, а вот продавать жилье по пониженной цене люди не спешат

ОДНАКО:
надо заложить ещё: риски (затопили соседей нижних), время простоя если арендатор свалил,   расходы на косметический ремонт. Если это уложиться в 2-3 процента, то полученные 9-10%  процентов будут по прежнему очень интересны. тем более «продукт» вроде дивитикета- и защита от инфляции есть (цена растет в рублях) и доход  генерит почти как облигация. + дом явно новее не становиться и в теории его привлекательность для новых жильцов  и цена должны с износом падать- опять же происходит это очень медленно.

Какие коэффициенты тут закладывать-не знаю


Очень интересно услышать мнение людей сдающих недвижимость и профессионалов из этой сфере

 

p.s.изначально смотрел жильё для себя. Квартира где буду жить. но ИМХО тут принципы то не сильно от инвестирования отличаются за исключением личных хотелок (своё гнездышка ака возможность гибко выбирать место для жизни).  человек купивший даже для себя жильё дешево при росте выиграет также как и тот кто покупает инвестиционно. Ну а купивший на пике (допустим в 2008) также проиграет (вспоминим историю со стенаниями валютных ипотечников -хэджирование валютных рисков у большинства небыло и даже марлжин кол не спас). Поэтому даже для себя я ищу хорошую точку входа(как в акции) и некую внутреннюю стоимость (что бы отдав значительную сумму мог бы продать минимум в безубыток или получить денежный поток)- допустим если переберусь работать в другой город. риск то тут в силу большой цены даже студии оргомен, игра часта идет с кредитным плечем (ипотека), зайти в сделку на один микрофьючерс пставив стоп лосы тут не выедет. А актив по нынешним временам вполне инвестиционный и даже спекулятивный навес можно наблюдать. даже когда выбираю квартиру для себя я в одном «стакане» и с теми кто берет под инвестиции. Специфика рыночной экономики. 

★3
57 комментариев
Чисто из опыта — для арендодателя чистый доход в районе 6-8%.
По комнатам — да, выходит дороже, но сдать тяжелее (обычно срок экспозиции 1-2 месяца при норме 0,5-1 месяц для однокомнатных квартир).
avatar
Ахметов Шамиль, у меня самый выхлоп, это четыреха сдаваемая покомнатно. Дом-2 натуральный)). Но! Она в пяти минутах от Невского. Время экспозиции комнаты при съезде Арендатора полдня. Летом ваще на посутке, выгоняем всех до октября. Выхлоп лучше озвучивать не буду, чтобы не травмировать)) 
avatar
Конченый дебил сейчас будет вкаладываться в бетоний в России.
 Расчётов полно неохота повторять
avatar
Нужно закладывать еще то, что это не просто парковка денег, а работа. Почитайте, была статья на Тинькове про то, как человек 4 квартиры сдавать. Это реально геморрой, нервы, простои и т.п. А если давать в управление компаниям, которые этим занимаются, то доходность упадет до банковского вклада.
avatar
Валерий Крылов, статья была как раз для Тинькова и Дзена, т.е. практической пользы — 0. Проблемы высосанные из пальца и раздутые в пузырь и т.д
avatar
iireg, Как раз проблемы и задачи, которые возникают у раньте там IMHO хорошо описаны.
avatar
Валерий Крылов, кабы я был теоретиком, я б поверил доводам статьи. А я практик, поэтому понимаю, что написаное там высосано из пальца. Либо надо быть очень везучим человеком, чтобы на все проблемы напороться И сделать невыгодным выгодное. беспроблемной эту сферу не Назовешь, но И не выгодной тоже назвать нельзя
avatar
iireg, как бы я был теоретиком, то тоже бы не писал. Я сдал квартиру предположительно пушерам. Потом вскрывал ее со слесарем. Хорошо еще не сожгли…
avatar
если квартира в перспективном районе города то это хорошее вложение, потому что «бумажные деньги» имеет свойство обесцениваться, акции имеют свойство падать когда прилетит черный лебедь, и только бетон может пережить сложные времена
avatar
Gorizont_*^*_, квартира в 2010 и доллар в 2010 и сейчас. квартира не обогнала доллара.
avatar
aea_neon, не обогнала это очень мягко сказано, в Москве рублевые цены сейчас примерно на уровне 2008 года…
avatar
Skeptik,  + 600к за Десять лет.
avatar
Gorizont_*^*_, Что бы выбрать объект нужно тонко знать город, район и конкретно этот дом.
avatar
Gorizont_*^*_, бетон в Москве за последние 12 лет благодаря инфляции обесценился в 2 раза.
Может наоборот продавать надо?
avatar
Я из бетона вышел.
Хотелось бы цивилизованных биржевых фондов…
Владимир, Что бы цивилизованно кормить паразитов управляющих?
avatar
Eugeny Umolinov, можно и так сказать, но сдача в аренду, управление недвижкой это тоже работа, либо вы сами её делаете, либо кто то за вас.
Особый писк если объект в другом городе…
Владимир, Кто то за вас будет получать прибыль а вам будут писать в отчетиках «извольте доплатить за содержание помещения»
avatar
Да ни как не рассчитать. Если по вашей формуле кешфло квартира должна стоить 3 млн, упоратый продавец будет ждать лоха за 4млн, даже если ждать придётся ему 5-7 лет. Самый прикол в этом рынке это постоянный поиск объектов за адекватную цену, но это полноценная работа риелтора т.к просто купить и прибыльно сдавать не получиться, нужен реально ценный объект с массой достоинств типа локации, соседей, коммуникаций.

avatar
как вариант, справедливую стоимость можно посчитать относительно городов мира.

например в Германии зарплата начинающего айтишника от 50к евро в год. за вычетом налогов, это около 3к на руки.
аренда нормальной квартиры не на окраине с коммуналкой около 1к евро/мес
т.е. аренда стоит как 1/3 от зарплаты.

для сравнения в Москве, такой же специлист, как понимаю получает около 60-80к, а аренда стоит около 35-40к, т.е.  40-60% от зарплаты.
Выходит в Москве завышенная аренда по сравнению с Германией.

Аренда В Москве должна быть около 25к в месяц, относительно уровня зарплат.
но по ряду причин, цена на порядок выше.
avatar
Alex, давай те объективно. Зарплаты в Москве. Совсем другие от регионов. Как и аренда. А Москва еще и по секторам с разбросом цен делется.  И как то нелогично сравнивать. Сравнивать стоит от средней стоимости объекта. Тут и там. И аренда на выходе.
avatar
дадашов фархад, так тот же метод и на примере других городов.
допустим средняя зарплата 30к, следовательно справедливая стоимость аренды относительно Мюнхена / Берлина была бы около 10к

а насчет покупки уже давно пришел к выводу, что не выгодно. лучше арендовать самому. потому больше волнует вопрос справедливой аренды.

Нафига покупать квартиру в Москве, или ее арендовать. Если можно уехать в другую страну и будет оставаться больше кэша после аренды.
avatar
Alex, «начинающий айтишник» (читаем «программист») которому в Германии платят 3 килоевро на руки, в Москве где-то сотку будет получать. Примерно та же 1/3 и выходит в итоге.
avatar
Ив Ив, скорее от 120 даже
avatar
Alex, 
avatar
Alex, мне казалось «порядок» в цифрах как-то по другому считается, но вам виднее, наверное
avatar
Кстати, данные по ипотечным сделкам появились — mredc
еще циан рассчитывает среднюю цену по своим алгоритмам.
avatar
Доходность  учитывая консервативность инвестиции и то что цена не может упасть за один день на теть (что с акциями, даже из голубых фишек бывает)- очень круто.
Чего это она не может упасть? Не купят и все. Продажа и несколько лет может занять.

Сдача это отдельная песня. Простой один-два месяца в год рядовая вещь. Со временем еще и нарисуется квартирант который и не платит и не съезжает или в субаренду сдаст. Надо будет его полицией выгонять.
Да и участковый со временем расспросит соседей кто сдает, не бином Ньютона.
avatar
Евгений Петров, не нагнетай. ))  участь пары лузеров на рынке не есть тренд.
avatar
Покупка недвиги это не заработок, а :
1. Средство сохранить большую часть средств в случае шухера. 
2. Место, когда есть немного средств, но куда их деть непонятно и _страшно_.
3. Это как правило первая и самая проверенная инвестиция у тех у кого есть хоть какие то сбережения. Уже потом идут депозиты и тем более акции. Депозиты и акции идут первые если не хватает средств на недвигу.
4. О заработке на недвиге думают в последнюю очередь. Или думают так — что то капает и хорошо + в долгосроке тоже цена или подрастет или если и потеряю то не сильно много :).


Но если хотите купить, то действительно будет верно оттолкнуться от цены аренды. Сможете ее сдать примерно за 8-10 % годовых и хочется — берите :)
avatar
Вадим (АА), я б не стал сравнивать недвигу с чем-то
Уровень входа в недвижимость — несколько миллионов, т.е. очень высок, доступен не всем
Депозиты, акции и т.д. можно купить хоть за 1тыс
avatar
Вадим (АА), 
1. Средство сохранить большую часть средств в случае шухера. 
ни от каких серьезных шухеров кроме как от гиперинфляции такая инвестиция не спасает.
avatar
REIT американских компаний. Обязаны платить с 90% прибыли, меньше чем в отчетах за 2 квартал не заработают. Доход в долларах, цена — минимальная. Найдешь их reit тут: 
www.dividend.com/dividend-stocks/high-dividend-yield-stocks/#tm=3-high-yield-stocks&r=Webpage%231281&f_35=true&f_9_min=2&f_9_max=100&only=meta%2Cdata%2Cthead

Ничего другого не бери. И смотри eps — прибыль за второй квартал обязательно должна быть
avatar
 Сейчас на рынке недвижимости бум. Год цена будет расти — т.к. доллар растет, ставки минимальны. Ниже не будут никогда. И вероятность их роста. Поэтому сейчас недвижимость нужно продавать, а не покупать. Очень много новостей пугает людей (налоги с вкладов, отчитываться за любую сумму в банках по налогам или изъятие в пенсионный фонд) -все сметают всю недвижку. Через пару лет значит будет застой.
avatar
В арендном бузинеса важно только правило трех L. Location, location и еще раз location. Остальное фигня. Как «аренд -инвестор» с 15-летним скажем говорю. Любой отстой отлично сдается в правильном месте, и,  наоборот, хоть еврооближи хату в новом доме, но в ипинях будет за копейки сдавать. Пример Парнаса и Шушарника тебе в помощь. Заливы, простой, все хрень. Еще раз — локейшен онли. И еще, не делай ошибки, выбирая хату под аренду. Типа, эту беру, потому что я бы сам в такой жил.))  
avatar
PM, правильный совет — только начать нужно с работы риэтором миниум  6 месяцев. А вообще купил бы  SPG — американский Reit и Сбербанк в равных долях и не парился бы
avatar
LogikoMen, имхо, надо всего чутка иметь. Это как акции и индексные. Одно другому не противоречит и не мешает. Например, у меня извините Пифы  есть))) а шо такова? Тоже доход приносят. 
avatar
LogikoMen, на рейты налог 30% 8wben не действует :(
avatar
Alex, да, но 15% или 30 не большая разница, а дивидендов они платят очень хорошо
avatar
PM, Пример Парнаса и Шушарника тебе в помощь.
А что это такое?
avatar
Евгений Петров, питерские ипеня. Где много строят и где на одной площадке могут по три хаты одновременно сдавать. Сам понимаешь, какой там выхлоп.
avatar
1. Справедливая стоимость рассчитывается исходя из аналогичных вариантов на рынке (нужно походить ногами и сравнить). 2. Спрос на аренду и спрос на сохранение капитала — это разные рынки, коррелировать их = совершать ошибку.
avatar
Трейдер biopsyhose, Справедливая стоимость рассчитывается исходя из аналогичных вариантов на рынке.  А если аналогичных нет? 

Че-то вспомнилось сразу: 
Еврей с хохлом идут по пустыне. У еврея — чемодан золота, а у хохла — чемодан сала. Захотелось еврею кушать.
— Давай, хохол — как на рынке!
— Давай, — отрезает маленький кусочек сала, — подходи, покупай.
— Почем ваш кусочек сала?
— Чемодан золота.
— Ты че — ох@ел? Че так дорого?
— Походи по базару, может дешевле найдешь. 
avatar
я тут посчитал, сегодня...

в москве за 2018 и 2019гг годы
построили 7.5млн метров жилой недвижки
население москвы увеличилось на 250000 человек... 
итого на каждого нового москвича построено  30 метров недвижки

впринципе хороший фундаментал

avatar
ves2010, и какой из этого вывод?
avatar
Анатолий И., вывод в том что строят столько сколько надо… в районе 15-20метров человека… остальное это замещение ветхого жилого фонда

избытка построенного жилья нет
avatar
когда пишите про доходность от сдачи в 5-6 процентов и сравниваете с доходом от рублевых облигаций, не забывайте рост стоимости бетона (который в рублях с небольшими коррекциями идет вот уже 30 лет Российской истории, у нас в городе за последний год жилая недвижимость в среднем +15%, за 2 года +25% в рублях) 
avatar
Антон Пархачев, а за 12-13 лет?
avatar
Антон Пархачев, бетон не всегда и не везде растет.
avatar
Анатолий И., так акции тоже не всегда и не все растут. Надо знать когда и куда входить. Вот 2 года назад в ближнем подмосковье взял студию монолит за 2 млн и двушку панель за 4.1 млн в новострое до сдачи домов без отделки, вложил 3.1 млн, 3 млн взял в ипотеку под 9 процентов (аналог плеча), сейчас без отделки цена таких квартир 3 и 7 млн, то есть я вложил 3.1 млн, плюс заплатил по ипотеке 900тр за 2 года, остаток 2.6 млн, то есть сейчас продать можно за 10 млн закрыв ипотеку, останется 7.4 млн, а вложено 4 млн. Но пока продавать не буду, буду рефинансировать ипотеку под 7 процентов, т.к. еще 1 млн вложил в ремонт и сдал с сентября за 50к+коммуналка (что покрывает платеж по ипотеке в полтора раза), может через пару лет продам когда можно уже будет не платить НДФЛ с продажи как начнется цикл повышения ЦБ ставок.
avatar
Антон Пархачев, так я этого про акции и не утверждаю.
Под 7% где будете рефинансироваться?
avatar
Не раскрыта тема заголовка. Так какая справедливая стоимость? Лично меня жилье интересует только как место где надо жить, но никак не источник дохода. Имхо последнее время рынок жилья какой то неправильный. Построено очень много не очень качественного жилья, в не очень качественных локациях, с не очень качественной инфраструктурой. Его много, оно дешёвое (относительно, на самом деле — нет), селюки, которые в Питер приезжают, скупают его как пирожки. Строят ещё. И я не знаю кто это будет покупать лет через 10 уже как вторичку. Лет через 10 эти районы превратятся в гетто, нормальные люди там жить не будут, и снимать тоже. Куда эту коробку девать? Узбекам сдавать? Самому жить? (Брр)
С другой стороны есть элитное жилье, с видовыми квартирами. Но видовая квартира сразу после покупки может стать видовой с видом на новую стройку нового дома с новыми видовыми квартирами (если надо залив засыпят и там будут строить). И издержки по его содержанию не маленькие, а потенциальных квартиросъемщиков меньше чем пальцев на руке. По моему мнению на рынке переизбыток переоцененного некачественного жилья. Его очень много и оно не стоит своих денег в перспективе. Раньше люди были готовы купить любую конуру (этож НЕДВИЖИМОСТЬ!!!) Сейчас уже люди начинают не просто покупать (снимать) квадратные метры, они выбирают по совсем иным критериям. И жилья удовлетворяющего именно этим критериям очень мало. И гарантий нет никаких, что завтра не построят рядом очистные сооружения или туберкулёзную больницу или скоростной диаметр и стоимость нехило так упадет.
Как заработок и источник прибыли рассматриваю только очень долгосрочные инвестиционные схемы, в виде покупки котлована и продажи его после сдачи дома (50% спокойно можно поднять) или покупки жилья с учётом реализации градостроительных проектов, но тут инсайдерская инфа нужна. Тип купил вроде будку в мухосрани, а через год там станцию метро открыли и цена в два раза выросла. Тип того. А все эти сдачи в аренду скоро уже смогут только коммуналку отбивать. Перегрет рынок, нет столько нуждающихся в жилье.
avatar
Valery1983,  рынок не перегрет. А старательно деформирован нашими управленцами. Что происходит. Экономика стоит. Запускают через стройку и ипотеку. С нарушениями всех норм. Все города в России крупные Превращаются в гетто лишь бы застроить. С маленькими дворами. Как тунели. На самом деле это очень плохо. Это развал для экономики в будущее.  У меня минимальная квартира в Краснодаре. И больше я брать не собираюсь. Красивый город был. А стал. Уже у нас есть район шанхай. Где дома через метр.
avatar
CharlesGeorgeBarrera, сутки ну очень редко. В среднем три минимум. В arnbnb это можно регулировать и вообще меньше того, что хочешь, не сдавать. Крайний раз сняли на 22 дня. Это, конечно, самое выгодное. Обычная месячная аренда в раз перекрывается. 
avatar

теги блога Gregori

....все тэги



UPDONW