Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

Затем меня стал смущать порог входа в 20-30 млн рублей в более-менее нормальные объекты. Не хотелось отдавать существенную часть своего капитала в один из инструментов инвестирования. Это противоречило моей формуле. Я понимал, что такая игра доступна тем, у кого суммарный капитал превышает 300 млн рублей. У меня столько не было.

В 2015 году я натолкнулся на проект Aktivo.ru — коллективные инвестиции в недвижимость. Я неплохо знал его основателя Оскара Хартманна. В первую очередь как создателя стартапов и лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов (пишу без иронии и считаю это высшим пилотажем). Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.

Примечание автора: сейчас меня обвинят в “зашкваре” и рекламе. Но мне пофигу. Я люблю рассказывать об инструментах, которые кормят не только их создателей, но и инвесторов. Их не так много на рынке. Кого не устраивает, отписывайтесь.

Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу из пары сотен “хомячков”.

Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов я слышал только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.

Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). В кругах “экспертов” такой пай считался “подтиркой”, не имеющей никакой ценности.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. 100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор. Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды

Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом. Но очень глупо.

Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.

Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось. Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.

Через пару месяцев у фонда произошел пивот. Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:

• Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
• Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
• Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.
• Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
• Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
• Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.

Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.

Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.

Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).

Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.

• 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
• Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин. Можно очень неплохо диверсифицировать портфель
• Никаких хлопот. Раз в месяц я получаю деньги на карту. Ни разу не был на объектах!:)
• Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
• Индексация 3% ежегодно.
• С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов. И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.
• ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT. Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.

• За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
• Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей. “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы. С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?

• Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. Спасение здесь только одно, диверсификация. Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.
• Физическая утрата объекта (пожар и др.). Обычно подобные объекты страхуют.
• Гиперинфляция. С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
• Появление конкурентов рядом. Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика. Защита от каннибализации — снова диверсификация.
• Законодательные риски. Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.

Размер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)

Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.

Вот показатели одного из объектов. Чистая десятая доходность.

Средняя окупаемость объекта — 7 лет.

Частота выплат — ежемесячно.

Срок действия фонда — 15 лет. Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.

Смотреть показатели и отчеты УК можно тут

www.alfacapital.ru/disclosure/messages/

kspcapital-am.ru/ru/zpif/10/

Спрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.

За время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:

• Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.
• Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
• Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
• Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
• Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
• Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.

• Напомню, что я — доходный инвестор. Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.
• Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.
• Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент. Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.
• Опыт. Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.

Есть. Недавно наткнулся на investore.club/

ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35