Если вы поверили Мартынову и сидите в акциях — проверьте одну цифру. За 20 лет вы отстали от складов в 3,7 раза

Тимофей Мартынов на днях спел оду рынку акций, бросив камень в огород недвижимости. Звучит красиво, но эта теория разбивается о жесткую 20-летнюю статистику, которую не принято показывать розничным инвесторам. Давайте посмотрим на реальные цифры и выясним, почему индекс Мосбиржи безнадежно проигрывает даже банальным складам.



Секретный график умных денег

Любители фондового рынка РФ верят в долгосрочный рост акций.На практике с 2006 по 2026 год полная доходность индекса Мосбиржи (MCFTR) выросла всего в 6 раз, едва обогнав официальную накопленную инфляцию. Долговой рынок в эпоху гигантского дефицита бюджета показал еще более скромный результат — х5.



Настоящие капиталы тихо и методично делаются в твердых активах:

• Склады: х22 (абсолютный чемпион).
• Золото: х19 (защита от глобальной стагфляции).
• Торговые центры и офисы: х18.
• Жилая недвижимость: х10.
• Депозиты и фонды ликвидности: х8.
• Акции (MCFTR): х6.

Жилая против коммерческой: где реальная доходность

Покупка квартиры ради сдачи в аренду является устаревшей стратегией. Мартынов пишет, что квартиры будут приносить менее 5% после всех расходов. Амортизация еще не учитывается в этой доходности. Если вычесть износ, то чистыми получится 2–3%, и это действительно так. Сдача жилья приносит в среднем 5-6% годовых и обеспечивает инвестору вторую работу (постоянный поиск жильцов, ремонт, контроль оплат).


В коммерческой недвижимости другая математика. Сценарный прогноз выплат фонда на примере ВИМ РД 3 составляет 11% годовых. Инвестор получает ежемесячные перечисления от надежных корпоративных арендаторов, закрепленных долгосрочными договорами. Управление, обслуживание и юридическое сопровождение фонд берет на себя, оставляя инвестору только чистый доход.

Доходность по сравнению с квартирой наглядно представлена на графике. Выплаты в два раза выше, без поиска арендаторов, ремонта, амортизации, контроля оплат и т.д.

Офис класса А со скидкой 50%
Вход в коммерческую недвижимость класса А исторически был закрыт для рядового инвестора. Квадратный метр готового объекта с отделкой на розничном рынке стоит до 880 000 рублей, а порог входа начинается от 50 млн рублей.


Закрытые фонды (ЗПИФ) решают эту проблему, выкупая здания по оптовым ценам. На примере БЦ «Скайлайт», цена покупки через ЗПИФ составила 442 000 руб. за кв. м. Это дисконт в 50% к розничному рынку за готовый актив с надежным арендатором. Инвестиции в ЗПИФ работают не только за счет аренды, но и за счет роста внутренней стоимости самого объекта.





Пример прошлой недели: котировки паев ЗПИФ «ВИМ Недвижимость» за счет покупки БЦ «Фрейм» за 48 часов выросли с 1200 до 1400+ рублей за пай в результате резкой переоценки активов, которая опережает инфляционные ожидания.

Ставка на «повторно переваренный кал». Как ЗПИФы уничтожили фондовый рынок

Один скептик в комментариях к нашейпредыдущей публикации назвал ЗПИФы «повторно переваренным калом».


Давайте откроем графики полной доходности основных российских активов. С 2025 года этот самый «кал» ушел в масштабный отрыв от всех российских активов. Разница с хвалеными акциями и облигациями не на несколько десятков процентов, а в разы. Конец 2024 (начало 2025 года) — это самое начало мощного роста на фондовом рынке, после того, как Набиуллина совершила резкий разворот в ДКП, оставив без изменений ключевую ставку в декабре 2024 года. Прошло почти два года. Пока инвесторы ловили «дно» на фондовом рынке, пайщики фондов недвижимости просто забирали свою доходность.



Смотрим на более свежий срез. ЗПИФы уверенно занимают второе место по полной доходности с начала 2026 года, продолжая существенно обгонять индекс Мосбиржи.



Эффект «сжатой пружины»

За последние 10 лет арендные ставки на качественные офисы критически отстали от накопленной инфляции. Ставки не могут вечно находиться на дне относительно реальной стоимости денег. На горизонте следующих 2–3 лет офисы класса А и Prime остаются фундаментальным активом для защиты капитала.


Почему мы полностью вышли из акций

Еще в начале апреля мы предупреждали, что осенью государству потребуются дополнительные средства и налоговая нагрузка на бизнес возрастет. Уже тогда мы начали избавляться от акций.

Осень наступила, и прогнозы сбылись. Правительство напрямую обсуждает изъятие сверхдоходов и дополнительные взносы с компаний. В таких условиях щедрых дивидендов, на которые так рассчитывает Тимофей Мартынов, может не быть вовсе. Прибыль корпораций пойдет в бюджет, а не в карманы акционеров.

Вывод

Покупка жилья под сдачу приносит 5-6% годовых и постоянную головную боль. Акции обещают высокую премию за риск, но на практике за 20 лет едва обгоняют инфляцию. В условиях, когда правительство будет изымать сверхдоходы у компаний в 2027, 2028 и 2029 годах, надежды на высокие дивиденды выглядят весьма туманными и призрачными. Настоящие деньги делаются там, где есть структурный дефицит площадей и долгосрочные арендаторы — в коммерческих офисах. Вы вкладываете средства в твердый актив, защищаете их от обесценивания и получаете пассивный доход, пока профессионалы управляют зданием.


Жесткая статистика за 20 лет доказывает, что твердые метры приносят капиталу больше пользы, чем ценные бумаги. ЗПИФы позволяют инвестировать в лучшие офисные здания без заградительного порога в 50 млн рублей. Инвестор получает актив с двойным потенциалом: переоценка стоимости самого здания на фоне дефицита площадей и ежемесячные арендные платежи на уровне 11% годовых. Это сухой расчет для тех, кто хочет приумножить капитал, не тратя время на терминалы и котировки.

Наш ТГ: https://t.me/tradeinsider_official