Облигации строителей ускорили падение. Застройщики на грани?

🌪️То, что сейчас происходит с опасениями рынка по поводу застройщиков, можно охарактеризовать как осязаемый кредитный кризис. Будучи инвестором и аналитиком, не мог пройти мимо и подготовил краткий системный разбор отрасли.

Чтобы не пропустить самое важное и интересное, подписывайтесь на мой фирменный тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️Что вообще случилось?

Судя по происходящему, рынок девелоперских продаж вошел в состояние усугубляющейся рецессии. В январе–июне 2026 года восемь крупнейших российских застройщиков совокупно сократили выручку на 12,1% г/г, до 699,8 млрд ₽. Продажи новостроек в Москве рухнули на 27%, до 1,3 млн кв. м.

👇Главные причины:

● Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года. Рыночная ипотека сейчас — это просто трэш, товарищи.

Я лично раздумывал об улучшении своих жилищных условий в этом году, но оценив вводные, понял что просто НЕ ПОТЯНУ. Сбер предложил мне «индивидуальные ипотечные условия» под 22,7% годовых!!!🤦‍♂️

● Высокая ключевая ставка: даже после снижения до 14% обслуживание долга остаётся крайне дорогим.

Банки, другие институциональные кредиторы и многие частные инвесторы прекрасно понимают, что дальнейшее снижение ставки под большим вопросом, а вот её повышение может быть не за горами. Поэтому давать взаймы под низкий процент (хотя бы не сильно выше ключевой ставки) сейчас никто не хочет.

● Рекордный объём непроданного жилья: к середине 2026 г. застройщики покрывали долг перед банками средствами дольщиков только на 66% (годом ранее — 83%).

● Количество дел о банкротстве застройщиков в 1п2026 выросло на 37% г/г.

✈️Самолет терпит крушение

Самолет — главный источник системного риска. Выручка упала на треть до 117,4 млрд ₽, чистый убыток достиг 22,3 млрд ₽ (против прибыли 1,8 млрд ₽ годом ранее).

📊Девелопмент как таковой принёс компании 29,4 млрд ₽ операционной прибыли, но ~52 млрд ₽ ушло на обслуживание долга. Общие обязательства достигли 1 трлн ₽.

Скорректированный чистый долг без учёта эскроу вырос на 14%, до 424,6 млрд ₽, а его отношение к EBITDA подскочило до 3,88x с 2,98x. Ну это жесть.

📉Облигации: вчера облиги Самолета рухнули в пол (доходности по некоторым достигали 400%) на фоне заявления НРД о «ненадлежащем исполнении обязательств» по погашению выпуска БО-П20. Компания перевела в срок лишь 269 ₽ вместо 1000₽ за каждую бумагу. К вечеру Самолет отчитался о полном погашении выпуска (с задержкой на 1 день), но осадочек, как говорится, остался.

Одна надежда, что Герман Оскарович проявит благородство и найдет способ погасить взятые «Самолетом» облигационные займы. Но зачем ему это? Сбер хочет отбить в 1-ю очередь своё, проблемы физиков его вряд ли волнуют.

🤔Что меня напрягает

На самом деле, пока ещё ни один застройщик не допустил дефолта по нынешним выпускам своих облиг в обращении. Но есть ряд тревожных моментов, которые напрягают инвесторов (и меня в частности).

💣Системный риск «эффекта домино»: кейс Самолета уже создал эффект заражения — инвесторы распродают облигации других застройщиков, опасаясь цепной реакции.

💣Отмена моратория на штрафы за срыв сроков передачи жилья с 1 января 2026 года резко увеличила компенсации покупателям.

💣Снижение покрытия эскроу: у 13 из 16 застройщиков коэффициент покрытия эскроу ниже 0,9x, средний — 0,69x.

💣Риск ликвидности: даже снижение ключевой ставки не помогает, поскольку выигрыш от подешевевших денег съедается падением продаж.

💣Регуляторные риски: правительство рассматривает меры по сдерживанию тарифов и ограничению рассрочек от застройщиков. Такое ощущение, что «выживут не только лишь все» ©.

🎯Перекрытый кислород?

Самая большая проблема (и я повторяю это уже 3 года!) для закредитованных эмитентов, в т.ч. застройщиков — это потенциальная долговая спираль, а точнее отсутствие возможности адекватного рефинансирования.

📈Если доходности облигаций на вторичном рынке РАСТУТ (что и происходит сейчас), занять средства под менее привлекательную ставку становится невозможно. Никто в здравом уме не станет покупать облигации того же эмитента на первичке под условные 18% годовых, если на бирже они торгуются под 40%.

Это значит, что эмитенту нужно либо предлагать доходности, сравнимые с рыночными (а значит, брать на себя ЕЩЁ БОЛЕЕ НЕПОДЪЕМНУЮ процентную нагрузку на несколько лет вперёд), либо отказываться от размещений. Но если банки уже не дают кредиты, а на биржу выходить слишком дорого, то компания попадает в ловушку ликвидности.

Нет рефинанса — нет денег на погашение предыдущих выпусков — кассовый разрыв — технический дефолт — реальный дефолт.

Примерно в таком же ключе развивалась ситуация и с ЕвроТрансом.

💼У меня широко диверсифицированный капитал, поэтому строительные бонды в нем тоже есть. Лично я прямо сейчас держу в своем портфеле облигации трех застройщиков: Самолет, Эталон и Глоракс. Немного увеличивать позицию в случае дальнейшего снижения готов только по последнему, и то с осторожностью. Также относительно устойчиво пока ещё выглядят Сэтл и Легенда.

Внимательно наблюдаю за происходящим. Берегите себя и свои деньги.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или MAX — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор. 

📍 Лучшие ОФЗ-ПК с высоким купоном для пассивного дохода
📍 ТОП-10 самых упавших акций лета! Кого подбирать?
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Канал в MAX: max.ru/sid_inves
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_sloth