Блог им. 1ifit

Недвижимость: что происходит и что делать?

    • 05 ноября 2024, 11:07
    • |
    • 1ifit
  • Еще

Рост стоимости аренды, мах в Москве! Средняя цена – 111 тыс. рублей в месяц. Рост за 2 года – 70%!

Причины: высокие ставки и закрытие льгот. Результат: вместо ипотеки теперь только аренда. Спрос упал, застройщики замораживают новые проекты.

Ну что же, вместо одной проблемы (инфляция) мы получили несколько:
😡 Высокая ставка;
😡 Дорогая ипотека;
😡 Дорогая аренда;
😡 И вишенка на торте –  “банкротство во благо".

Однако, цены на недвижимость в Москве по-прежнему ниже, чем 17 лет назад (в долларах 2007/08). Три года назад офисному работнику, чтобы  купить 1-к квартиру, нужно было 150 зарплат, сейчас – 80! Но купить он не может из-за высоких ставок. Если ставки в следующем году начнут снижать – цена сразу резко вырастет! И в это уже сейчас, на опережение, начали играть инвесторы в недвижимость.

Выводы

— Что купить? Никаких больших квартир в старых домах, там спроса нет от слова совсем. Только небольшие квартиры, рядом с метро, в современном доме, с качественным ремонтом! Новая Москва и МЦД!

— Снижение ставки в следующем году – резкий рост цен! А ставки начнут снижать, даже если инфляция не будет снижаться! Уже не ради борьбы с инфляцией, а в другой “борьбе” – со стагнацией! Стагнация – худший сценарий, падение экономики + инфляция. Если при этом добавится падение рубля – недвижимость улетит в космос! (Пример – Иран).

Так уж исторически у нас в стране сложилось: инвесторы родом из СССР в первую очередь покупают бетон и, возможно, они правы. А тут еще безумные слухи о возможной заморозке вкладов. Да, никто не хочет повторения кризиса 90-х, никому не нужна гиперинфляция.Но придется выбирать между борьбой с инфляцией и экономикой. Те, кто не верит или боится фондового рынка – уже пошли покупать недвижимость.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Наш бизнес — образование.

@ifitpro
#недвижимость

 

t.me/ifitpro

★1
30 комментариев
А ставки начнут снижать, даже если инфляция не будет снижаться!
Какие будут доказательства, что начнут?
Диванный аналитик-практик, моя логика такая- инфляция на месте, а вот экономика начинает проседать. Рост инфляции и падение экономики это сиагфояция — хуже нет. Надо будет выбирать из двух зол… Выбор очевиден, надо будет спасать экономику снижение %% ставок. Именно в этот момент рванет недвижка
avatar
1ifit, Именно в этот момент рванет недвижка
Недвижимость правильнее всего оценивать в подержаных иномарках. Минуя деньги. Тогда не будет волновать ставка. Старые иномарки растут, а значит и старые хрущи будут расти.
Диванный аналитик-практик, конечно хрущевки будут расти, но темпы роста небольших новых квартир, где транспорт рядом будут расти ещё быстрее
avatar
1ifit, Похожая ситуация с высокой инфляцией и низкими ставками уже была в России накануне Октябрьского переворота 17 года. Во что тогда превратились деньги, хорошо известно, и экономика развалилась вместе со страной. Если бы все было так просто, как вам кажется, это давно бы сделали.
avatar
Dmitry Bachtiarov, спасибо за наводку. Даже не поленился посмотреть:
С 1914 года по 1917 год рост инфляция 190%
За 1917 426% Временное равительство
avatar
1ifit, При этом ставка по займу Свободы уже Временного правительства 5% годовых. По царским военным облигациям 4%.
avatar
Dmitry Bachtiarov, интересно
avatar
Dmitry Bachtiarov, music.yandex.ru/album/22339066/track/105920643?utm_medium=copy_link
Если интересно подробнее послушайте наш исторический подкаст Как сохранить капитал в 20 веке
avatar
    Зачем бороться с некоей стагнацией? Наоборот, надо еще ставку полнимать: сдохнут некоторые предприятия и высвободятся рабочие руки которые сейчас дефицит. 
    Все норм.
avatar
Вульф, у инфляции 2 строны: Спрос и предложение. ЦБ борется со спросом, но те предприятия которые сдохнут и дают то самое предложение! У кого все хорошо с деньгами, те производят то, что не потребляете
avatar
надо всегда помнить что в цене недвижки 50% налогов

более того ипотечники платят ипотечный платеж с зарплаты с которой они уже заплатили ндфл + соц взносы = 40% государству… т.е покупают 1 ну квартиру и 3 квартиры государству... 
avatar
ves2010, да, налогов много, хотя думаю вы перегнули палку с 50%
Вторички на порядок больше первичный, тем более сейчас объёмы стройки снижаются. Спрс сейчас без льготной потери ушел во вторичку
avatar
ves2010,
в цене недвижки 50% налогов
----------------------------------------------------
… на жизнь
геноцид, да
avatar
Я изучаю страны под санкциями. Северная-Корея является не дешевой страной по недвижке.


Диванный аналитик-практик, очень интересно! Даже не знал этого, есть ли ещё какие то цифры?
avatar
1ifit, Такса за ордер, просто так недвижку не купить. Ставят в пример у нас, что Северная Корея и типа хуже её нет.  Оказывается и баксы ходят там и сделки всё равно есть с жильём.
Вывод: Нужно подождать, когда всё устаканится немного, сейчас качка и лучше это время посвятить отдыху.
Диванный аналитик-практик, правильные слова! Но! Недвижимость это не акции и не облигации, ликвидность низкая. Я например не смог продать когда доллар упал додо 60.
И есть хорошее правило — пиоитпока пилится. А вот если тебя начало пилить- уйди и щзмри
avatar
Диванный аналитик-практик,
корея там вторая, вроде, после ирана со «своими» баксами ))

avatar
Лесенкой, вторая, вроде, после ирана со «своими» баксами ))
Вывод:
  Всё идёт по плану!
Лесенкой, в Корее только мелкие купюры 😎
avatar
Чтобы вернуть спрос на ипотеку, снижение ставки тоже должно быть значительно, 1-2% не помогут. В целом пока вообще не вижу инвестиционного смысла в покупке квартиры под сдачу — дорогой кредит, завышенная цена, дорогой ремонт, непонятки с платежеспособным спросом и всё это ради доходности < 10% годовых, но типа с защитой от возможной гиперинфляции. 
avatar
John Doe, да, пока смыла нет, это выглядит как игра на опережение и страховка от кризиса а-ля 98й
Но это разные классы активов, рентная недвижимость это депозит тело которого не с@и@дят и не заморозить. Это активов который должен быть в портфеле если конечно позволяет размер портфеля. Мы не знаем что нас ждёт дальше
avatar
1ifit, рентный актив это тяжелая ноша, если постоянно не крутиться в этом рынке. А супер-эконом сегмент это постоянные мутные арендаторы, кидалы и прочие индивиды, которые могут убить квартиру за месяц. А чем выше, тем сложнее сдать и простой может быть значительный.
avatar
John Doe, да, все так, это не очень похоже на пассивный источник дохода. Но поставьте себя на место человека, которому 60-70 и пережил 22й. Да и помоложе люди так думают. Это я не фантазирую, это из реального общения
avatar
John Doe,
Последние этажи в новостроях (не в хрущях без техэтажа) улетают на раз.
Начиная с тишины над головой и сбоку <лифты> и банальной экономией отопления — т.к. всё тепло в доме твоё.
avatar
Лесенкой, последние этажи всегда ценились, почти пентхаус, сам на последнем живу, опять же вид.
avatar
1ifit,
На средних кстати текучка, в т.ч. и из-за шума.
Народ прет вахтовать в города, аля сутки через сутки — чтоб после работы хоть высыпаться потом. А не это вот всё.
В старых кирпичах ещё болемене. В нынешних «общагах» по десятку келий на этаже — надо тулиться куда-нить с краю слонятника.
avatar
Лесенкой, много нюансов, я предпочитаю старый кирпич… но сдать проще, быстрее и дороже новострой-человейники
avatar
Оранжевые штаны и до сюда добрались
avatar

теги блога 1ifit

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн