Добрый день, друзья!

Представьте: вы купили квартиру более 20 лет назад. Сегодня она не только выросла в цене, но и всё это время приносила вам арендный доход. А теперь сравните с теми, кто вложился в акции или облигации. Кто оказался в выигрыше?

Свежие данные Росстата за 2025 год
🏠 Цены на вторичное жильё в РФ выросли на 4%
📈 Индекс акций МосБиржи (с дивидендами) вырос на 3%
💰 Индекс гособлигаций – прирост на 23% (рекордный год благодаря снижению ставки ЦБ!)

На первый взгляд, облигации «побеждают». В то же время, мы с Вами знаем, что инвестиции — это марафон, а не спринт. Чтобы оценить долгосрочную доходность, нужно смотреть намного дальше.

С акциями и облигациями всё понятно: для оценки их доходности применяются индексы полной доходности (MCFTR и RGBITR). В них учтены и дивиденды, и купоны.

А с недвижимостью – засада. СберИндекс и статистика от ДОМ.РФ учитывают только цену квадратного метра. Они не включают аренду. А аренда – это те же дивиденды (только с протекающим краном и звонками от соседей 😊).

Добрый день, друзья!

На днях Росстат опубликовал данные об индексах цен на российском рынке жилья. Я отслеживаю эту статистику для ежегодной оценки доходности инвестиций в недвижимость (см. оценку за 2024 год).

Проводя расчеты, я обнаружил любопытную аномалию, которую хотел бы обсудить со Смарт-Лабовцами.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость (Современные Фонды Недвижимости, Сбережения плюс РД, Современный арендный бизнес и др.), за 2025 год вырос на 43% (!!!).

С одной стороны, доходность индекса фондов недвижимости действительно должна быть больше ценовой динамики жилья, поскольку MREFTR помимо цен на недвижимость учитывает и доходы от аренды.

Можно предположить, что рост цен коммерческой недвижимости превышает жилую (к сожалению, точной статистики цен на коммерческую недвижимость за 2025 г. мне найти не удалось). Это также может обуславливать опережающую доходность фондов недвижимости.

Добрый день, друзья!

Наш гениальный соотечественник М. В. Ломоносов в своё время очень мудро заключил, что «ежели в одном месте что-то прибудет, то в другом — убудет».

Этот закон сохранения в полной мере применим к рынку капитала: если в одном сегменте финансового рынка происходит рост капиталов, то в другом сегменте должно происходит соответствующее снижение.

Если инвесторы продают акции, то они перекладываются в облигации либо в фонды денежного рынка. Если инвесторы выходят из фондов денежного рынка, то они перекладываются в недвижимость либо в commodities.

Возможны и иные варианты движения денежных потоков на финансовых рынках, но принцип сохранения капиталов при этом остаётся неизменным.

_________

В контексте раздутого пузыря на рынке металлов (золота, серебра, палладия, платины и др.) возникает вопрос, о том за счет перетока каких капиталов происходит этот рост?

Можно было бы списать рост металлов на спекулянтов, разогнавших их котировки выше самых смелых прогнозов.

👉 В то же время, капитализация рынка золота настолько велика (см. картинку ниже), что разгон котировок желтого металла потребовал бы огромных капиталов.

Добрый день, друзья!

Завершился очередной год и наша исследовательская группа по уже многолетней традиции обновляет параметры оценки стоимости капитала на базе российской финансовой статистики (без использования недружественных источников информации).

Поскольку облигации недружественных государств больше не являются для российских инвесторов безрисковым активом, использование известных таблиц Дамодарана в целях построения финансовых моделей для российского рынка становится бессмысленным.

Мы оцениваем стоимость капитала для расчета ставки дисконтирования в целях определения чистого дисконтированного дохода по промышленным инвестиционным проектам. На финансовых рынках инвесторы могут использовать стоимость капитала для оценки стоимости акций по модели DCF.

Предыдущий расчет (по итогам 2024 года) см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1102051.php

__________

Стоимость собственного капитала определяется по модели CAPM:

где    R_e– ожидаемая доходность (стоимость) собственного капитала, %;

Добрый день, друзья!

Уже только ленивый не высказался о том, что слишком сильная национальная валюта противопоказана для экспортоориентированной экономики (Китай, Россия, Япония и др.).

Поэтому многие российские инвесторы с нетерпением ждут ослабления рубля и роста котировок акций отечественных экспортёров.

И вот, сегодня у них появилась надежда на то, что этот момент уже близок.

Как я пришёл к этому выводу? Нет, анализ динамики денежной массы, оценка дефицита бюджета РФ или консенсус-прогноз решения ЦБ по ключевой ставке здесь ни при чем (эти научные методы с 2022 года в России не работают).

👉 Всё намного проще. Сегодня Антон Силуанов заявил, что «тот диапазон, который сложился в последнее время по курсу рубля, может сохраниться и на будущие периоды».

А теперь посмотрите на предыдущие прогнозы министра финансов.

Надеюсь теперь Вы понимаете, какова наиболее вероятная траектория рубля в ближайшие месяцы. 😊

Год назад (15.10.2024 г.) в одном из телеграм-каналов мне попался любопытный прогноз под громким заголовком «ТОП 25 акций с наибольшим потенциалом роста» (см. картинку). Не хочу (анти)рекламировать его и называть вслух, поэтому привожу ссылку сугубо для подтверждения достоверности информации.

Тогда, в октябре 2024 года, было очевидно, что достижение целей СВО затягивается на неопределенный срок, в связи с чем Центробанк объявил финансовую мобилизацию, конца и края которой не видно и сегодня.

Однако, для авторов телеграм-канала, продающего подписчикам сигналы на покупку акций, стало ясно, что консервативный подход придумали трусы, а инвесторы являются неисправимыми оптимистами, которые усиленно покупают акции на просадках. Поэтому и появился «гениальный» прогноз акций с наибольшим потенциалом роста.

По большому счёту можно было отправлять этот прогноз в топку сразу же после ознакомления с ним.

Аналитики, которые предлагают покупать акции Мечела, ВТБ и Системы при ключевой ставке 20% явно курят что-то запрещённое.

Добрый день, друзья!

Сегодня курс рубля укрепился до 78,89 руб. за доллар США.

__________

Если Вы хотите понять причины взлёта японского фондового индекса Nikkei, то Вам достаточно посмотреть на этот график.



Очевидна высокая корреляция японского фондового рынка и курса йены: чем слабее йена, тем дешевле (конкурентоспособнее) японские товары на мировом рынке, тем выше котировки фондового рынка.

👉 Таким образом даже развитые (с технологической точки зрения) страны не считают зазорным проводить девальвацию своей валюты для обеспечения конкурентоспособности национального производителя.

Так делают многие страны: Китай, Индия, Япония. До последнего времени так делала и Россия.

Однако, времена изменились. По какой-то причине за последний год курс рубля сильно укрепился и остаётся на этом уровне, снижая объемы нашего экспорта, а вместе с тем – и доходы российского бюджета.

Если высокую ключевую ставку ещё можно как-то объяснить (я публиковал свою версию здесь), то завышенный курс рубля понять никак не могу.