Москва, 2016 год. 

Руководитель агентства недвижимости И. (лидер московского рынка в то время) дает интервью. Среди прочего, рассказал как они работают в реалиях того времени.

Суть такова. Предположим, они продают стандартную однушку в  Бирюлево. Рядом продается еще несколько аналогичных однушек. Цена +- одинаковая. Выиграет тот, кто первым понизит цену и продаст. Потому что на контрасте его квартира будет самым выгодным предложением. Чем позже собственник решится на дисконт, тем больше придется скидывать. 

Агенты прекрасно понимали, о чем он говорил. Рынок недвижки стоял. Даже самый популярный сегмент — однушки,  продавался долго и трудно. 

Все это продолжалось 3.5 года — с начала 2015-го до осени 2018-го. 

С конца августа 2018-го эту двушку на Соколе за 7.5 млн я показывал более 50 раз. Всем что-то не нравилось. Одним смежные комнаты, другим газовая колонка, третьим 13 минут пешком до метро Сокол, четвертым цена (“это очень дорого — целых 7.5 млн”). Кстати, до продажи квартира сдавалась за 40 тыс.

5 лет назад открыл ИИС в Сбере. 

Задача была такая — пополнять на 1 млн в год, прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б. 

Поначалу все шло хорошо. 

Пополнения:

2018 г — 0. Присматривался, думал.

2019 г — 755 тыс.

2020 г — 1 млн

2021 г — 1 млн

В 2022 г началось СВО, успел внести только 150 тыс.

2023 г — 0. 

После начала СВО решил приостановить пополнение ИИС до окончания СВО.

Всего внесено за 5 лет: 2 млн 905 тыс.
Все дивы/купоны реинвестированы.
На сегодня счет: 3 млн 205 тыс + 200 тыс (перевели в КИТ, там Яндекс, Поля, Циан).

Два года назад счет был 3 млн 572 тыс.

Год назад счет был 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)

Т.е. в номинальных рублях с учетом небольшого пополнения и 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
Доходность за 5 лет (в номинальных рублях) 500 тыс, или 17% за все время.
В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.

Вывод: вместо ИИС надо было покупать студии В Москве/Сочи в новостройках в ипотеку.

П.С. Этот счет не единственный.

Эти и многие другие фотографии будут предложены таблоидам и прочим медиа, которые следят за жизнью прессы. Не бесплатно, конечно, а за сумму не менее 100 тыс долларов. Продюсер Пэрис ловко манипулировал спросом. Пэрис стала одной из первых, которая популярна не потому, что она известная певица, спортсменка или кинозвезда. Она знаменита потому что знаменита. Все началось со “случайного слива” хоумвидео и Пэрис попала в таблоиды, где и осталась на годы.

Но мир стал стремительно меняться, а звезды и медиа реагировали с опозданием. Когда из ютуба упрашивали продюсера Хилтон поделиться хоть какими-нибудь роликами Пэрис, он только смеялся. Зачем мне их давать бесплатно, если я это продаю?

Год назад сделал пост с подробным гайдом — как переводить деньги в IB. Некоторые считали, что торговать/инвестировать через Interactive Brokers плохой идеей. Хлопотной идеей. Опасной идеей. То ли дело СПБ биржа или в крайнем случае через прокладки Финама или Фридома.
Что изменилось за это время для резидентов РФ?

Итак, две новости. Начнем с плохой.

Кто покупал американские или китайские акции через СПБ биржу — у них все плохо. Сделки заморожены со 2 ноября 2023 года. Как, когда, кому и на каких условиях можно будет продать эти акции/етф — вопрос пока открытый. Я еще летом успел большей частью выпрыгнуть из этого поезда — продал американские акции (спасибо Тинькову). Зато в Альфе продажа полностью недоступна еще с марта 2022 года. Так и висят у меня LI на несколько сотен долларов. Похоже, навсегда.

Теперь новость хорошая.

Кто покупал американские или китайские акции через IB — у них все хорошо. Можно спокойно заводить и выводить деньги, получать дивиденды, покупать и продавать акции (кроме акций в евро). К сожалению, для резидентов РФ отключили плечи. Также недоступны рыночные цены (смотрю в других источниках). Некоторые провайдеры блокируют доступ к IB, при этом мобильное приложение работает отлично.

Покупают убитую квартиру в ипотеку. 

Например своих денег — 2 млн, эта сумма — первоначальный взнос по ипотеке.

Далее — ремонт и хоумстейджинг. Для закупок стройматериалов, мебели и декора используют кредитные карты с максимальным грейс периодом. В том же Леруа или Хофе можно оплачивать картами и на сайте, и на кассе.

Но за работу приходится платить наличкой. Впрочем, есть карты где часть лимита можно снять наличкой в счет грейс периода.

За несколько недель квартира превращается из гадкого утенка в белоснежного лебедя и выставляется на продажу. 

Да, квартира в залоге у банка. Но у того же ВТБ отработана схема покупки из-под залога. Да и в Сбере можно без проблем.

Задача — вложить  проект минимальное количество своих денег.

При своих 2 млн, ипотеке и расходам по кредиткам, хороший результат — это заработать 1-2 млн.

«Огромная спекуляции. Миллионы жителей этой страны (Германия) покупают иностранную валюту и хранят ее. Я едва ли знаю одного немца любого пола, который не спекулирует валютой, как австрийские кроны, польские марки и даже рубли Керенского. В той же мере, как падает марка, растут котировки индустриальных акций»
20 сент 1921 год, Joseph Addison, Charge d'Affaires in Berlin

На первый взгляд могло показаться, что Кевину Систрому жизнь давала шансы, а он их бездарно упустил. И действительно, вчерашний студент был знаком с важнейшими фигурами Силиконовой долины. Еще год назад тогда еще начинающий стартапер Марк Цукерберг предложил Кевину заняться оптимизацией фото в соцсети Цукбук, но Систром отказался. Но за год соцсеть Цукбук набрала огромную популярность, и Кевин кусал локти. Такой шанс упустил! Систром написал письмо Цукербергу, но тот даже не ответил.

А ведь была еще стажировка в проекте, который позднее стал известен как Твиттер. Куратором Кевина был Джек Дорси, который позднее стал СЕО Твиттера. Дорси также стал другом Систрома.

И все же, Кевин Систром хотел делать свой проект под названием Burbn. Он любил виски и подумывал о том, чтобы сделать приложение вроде Foursquare. Пользователь идет в бар выпить, отмечает это в приложении, друзья видят локацию и присоединяются. Это была довольно странная идея, но Систром получил на нее инвестиции. Но инвесторы поставили условие — должен быть партнер. Систром подтянул в проект иностранца — толкового разработчика Майкла Кригера.

Ну вот, я же знал, что говорил: пойдешь направо — обязательно попадешь на Смартлаб. Скучно тебе было в этих телеграм каналах, Веничка, захотел ты суеты — вот и получай свою суету…

— Да брось ты, — отмахнулся я сам от себя, — разве суета мне твоя нужна? Сигналы разве твои нужны? Вот ведь Искупитель даже, и даже Маме своей родной — и то говорил: «что мне до тебя?» а уж тем более мне — что мне до этих суетящихся и постылых?

Я лучше прислонюсь к колонне и зажмурюсь, чтобы не так тошнило…

«Конечно, Веничка, конечно, — кто-то запел в высоте так тихо-тихо, так ласково-ласково, — Зажмурься, чтобы не так тошнило».

О! Узнаю! Узнаю! Это опять они! «Ангелы Господни! Это вы опять?»

— Ну, конечно, мы, — и опять так ласково!..

«А знаете что, ангелы?» — спросил я, тоже тихо-тихо.

— Что? — ответили ангелы.

«Тяжело мне…»

«Да мы знаем, что тяжело, — пропели ангелы. — А ты походи, походи, легче будет. А через полчаса торги откроются: утренняя сессия там с 6.50, правда, а а основная с 10…»

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.