Гадание на ипотечной гуще. Вторичку или первичку купить?

Завтра нас ожидает очередное заседание ЦБ на тему «кто виноват и что делать с тем кто виноват (т.е. с народом который, редиска, не верит в остановку роста цен)?» .

А пока в недрах ведомства Эльвиры С. Набиуллиной идет усиленая умственная работа можно порассуждать о делах бытовых и прозаичных-какую же недвижимость предпочесть.

Ситуация на рынке недвижимости сложилась, как отмечали многие в т.ч. на смарт-лабе, интересная.

И интерес этой ситуации в колоссальной разнице цен (а примерно 25% это ооочень много) между недвижимостью от застройщиков и, что называется, с рук вызванной льготной ипотекой.

Я не беру несравнимые варианты-бабушатник в хрущевке и квартиру с Вайт Бокс от застройщика в современном комплексе.

Если же сравнивать сравнимое, то скажем в одном и том же комплексе цена от застройщика выше цены «с рук» примерно на 20%.

Платежи по ипотеке при кредите в 4млн по госпрограмме- примерно 29 тысяч (на 30 лет), при покупке «с рук» по базовой программе-51 тыс на те же 30 лет.

Вроде и думать нечего, надо брать у застройщика, у которого платежи по ипотеке аж на 40% меньше и вообще не думать.

Но а если подумать…

Во-первых разница в цене между ценой застройщика и ценой «с рук» будет отбиваться разницей в ипотеке 3 года (условно при цене квартиры в 4100000 с рук, и 4900000 у застройщика.

Но инфляция на месте не стоит, и те же 50 тысяч сегодня это совсем не те 50 тысяч, которыми они будут через полгода-год а значит разница нивелируется инфляцией.

Во-вторых резкий рост ставки обусловлен судорожным стремлением финансовых управленцев несколько тормознуть обрушение рубля. И соответствено временная мера. А раз временая мера, значит кто сегодня возьмет ипотеку будут иметь возможность ее рефинансировать под более низкий процент. «Льготники» разумеется такой возможности не получат. Кстати, не факт что ставка за год не вернется на нормальный уровень близкий к льготному (тому есть веские причины ).

В-третьих первоначальный взнос на квартиру от застройщика по причине более высокой цены и 20% уровня сам по себе отнимает больше денег чем при покупке с рук. Условно говоря покупая квартиру за 4,9млн у застройщика вам надо положить980тысяч на счет. Если вы покупаете «с рук» и вносите те же 980тысяч… то ваш платеж по ипотеке уменьшается до 38 тысяч, а значит разница в цене будет отбиваться разницей в ипотеке уже не 3, а почти 8 лет. Но можно ничего не вносить, а купить на эти деньги облигаций, которые снизят разницу в платежах.

Есть еще один момент, который нельзя не учитывать. Покупая по льготной ставке у застройщика как только получаете дду квартира становится «вторичкой», а случись что вам надо продавать ее в любом случае дороже, чем тому кто купил с рук. И в одинаковых с ним условиях предоставления ипотеки.

Одним словом вот такие размышления, которые делают впрыгивание в «льготную» ипотеку не столь радостным.

Всем добра!