Блог им. Gregori

Покупка/ипотека vs аренда

    • 16 февраля 2021, 21:26
    • |
    • Gregori
  • Еще
1. Графики со средней стоимостью квадрата по городам
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
Циферки аж с 2008 года. Это важно т к покупаем в долгую и хочется понимать глобальные тренды что бы посчитать ожидаемую годовую доходность

Можете выбрать свой город и посмотреть насколько выросла или упала цена. Я взял Пермь
52366 цена в 2012
61084 цена в 
2021
2012 взят произвольно. Можно было взять и с 2008 года, но это лишь понизило бы среднегодовую доходность 
За 9 лет цена повысилась на 16 %. Что дает  феерическую доходность в 1.7%. Без учета инфляции. А инфляция накопительная за это время 74.01 %
-если верить вот этому калькулятору

График этот дает некоторое расхождение с субъективным восприятием «всё дико дорожает». может с графиком что то не так, а скорее- субъективное восприятие подводит- рост по разным категориям жилья сильно отличается. Могу предположить что слизывли как корова языком во-первых  первичку, во-вторых бюджетные варианты. Студии там, потом однушки. Народ в массе своей всё таки не слишком богато живет. Покупают то, на что хватает денег (хотя бы и с ипотекой).
2.можно посмотреть и данные в виде таблицы

Рейтинг городов России по росту цен на вторичную недвижимость
 

Город

Стоимость,
кв. м/руб.,
май 2014 г.

Стоимость,
кв. м/руб.,
май 2019 г.

Динамика к маю 2014 г.

1

Сочи

85 662

120 983

41,2%

2

Геленджик

64 229

85 001

32,3%

3

Санкт-Петербург

101 117

132 480

31,0%

4

Казань

63 894

82 744

29,5%

5

Махачкала

41 034

50 899

24,0%

6

Ставрополь

38 924

45 957

18,1%

7

Анапа

61 200

69 458

13,5%

8

Майкоп

37 678

42 521

12,9%

9

Ейск

44 288

49 526

11,8%

10

Томск

51 561

57 577

11,7%

11

Одинцово

114 795

127 547

11,1%

12

Армавир

36 300

40 293

11,0%

13

Долгопрудный

110 814

122 732

10,8%

14

Черкесск

42 777

47 342

10,7%

15

Дубна

71 230

78 333

10,0%

16

Гатчина

68 529

75 126

9,6%

17

Красногорск

115 165

125 995

9,4%

18

Москва

194 998

212 481

9,0%

19

Благовещенск

45 530

49 529

8,8%

20

Новосибирск

65 949

71 688

8,7%

21

Хабаровск

76 226

82 764

8,6%

22

Тула

57 065

61 878

8,4%

23

Кингисепп

50 586

54 759

8,2%

24

Химки

118 296

127 518

7,8%

25

Всеволожск

69 994

74 969

7,1%

26

Реутов

132 971

142 273

7,0%

27

Краснодар

55 451

59 103

6,6%

28

Котельники

118 918

126 011

6,0%

29

Люберцы

111 957

118 398

5,8%

30

Новороссийск

60 264

63 723

5,7%

31

Балашиха

92 762

98 034

5,7%

32

Пушкино

85 735

90 448

5,5%

33

Иркутск

61 431

64 481

5,0%

34

Ижевск

48 814

51 218

4,9%

35

Ивантеевка

80 431

84 062

4,5%

36

Уфа

68 903

71 988

4,5%

37

Сергиев Посад

66 202

69 029

4,3%

38

Лобня

93 361

97 177

4,1%

39

Видное

109 498

113 936

4,1%

40

Подольск

88 988

92 570

4,0%

41

Нальчик

45 930

47 696

3,8%

42

Апрелевка

93 408

96 878

3,7%

43

Владимир

53 477

55 342

3,5%

44

Петропавловск-Камчатский

64 177

65 961

2,8%

45

Ступино

70 877

72 530

2,3%

46

Архангельск

66 634

68 141

2,3%

47

Королев

99 253

101 424

2,2%

48

Пермь

55 220

56 286

1,9%

49

Кострома

45 390

46 152

1,7%

50

Курск

44 509

45 210

1,6%

51

Абакан

49 257

49 977

1,5%

52

Коломна

60 708

61 563

1,4%

53

Нижний Новгород

67 755

68 678

1,4%

54

Чита

50 688

51 271

1,2%

55

Щёлково

77 602

78 490

1,1%

56

Ханты-Мансийск

81 982

82 892

1,1%

57

Мытищи

115 009

115 793

0,7%

58

Пенза

48 968

49 228

0,5%

59

Волгоград

49 364

49 591

0,5%

60

Домодедово

91 845

91 984

0,2%

61

Барнаул

50 929

50 696

-0,5%

62

Жуковский

90 310

89 840

-0,5%

63

Раменское

83 698

83 131

-0,7%

64

Калининград

58 334

57 892

-0,8%

65

Туапсе

56 729

56 179

-1,0%

66

Егорьевск

44 841

44 288

-1,2%

67

Дмитров

71 377

70 496

-1,2%

68

Звенигород

77 791

76 827

-1,2%

69

Ульяновск

44 447

43 863

-1,3%

70

Красноярск

61 764

60 948

-1,3%

71

Улан-Удэ

51 724

50 798

-1,8%

72

Солнечногорск

75 785

74 350

-1,9%

73

Псков

42 877

41 879

-2,3%

74

Саратов

45 837

44 492

-2,9%

75

Самара

61 938

59 973

-3,2%

76

Орехово-Зуево

52 831

50 957

-3,5%

77

Тюмень

67 860

65 348

-3,7%

78

Воронеж

51 541

49 518

-3,9%

79

Екатеринбург

77 179

73 920

-4,2%

80

Чехов

74 161

70 914

-4,4%

81

Рязань

49 398

47 167

-4,5%

82

Тамбов

48 615

46 313

-4,7%

83

Ростов-на-Дону

62 970

59 987

-4,7%

84

Ногинск

63 575

60 317

-5,1%

85

Электросталь

65 064

61 699

-5,2%

86

Павловский Посад

56 997

54 003

-5,3%

87

Омск

49 211

46 622

-5,3%

88

Кропоткин

32 364

30 617

-5,4%

89

Петрозаводск

53 806

50 665

-5,8%

90

Чебоксары

50 993

47 978

-5,9%

91

Серпухов

61 334

57 472

-6,3%

92

Клин

63 889

59 728

-6,5%

93

Истра

90 440

84 055

-7,1%

94

Воскресенск

51 282

47 535

-7,3%

95

Биробиджан

44 046

40 790

-7,4%

96

Владикавказ

45 733

42 206

-7,7%

97

Липецк

50 271

46 054

-8,4%

98

Ярославль

57 479

52 083

-9,4%

99

Тверь

56 823

51 398

-9,5%

100

Иваново

48 862

44 146

-9,7%

101

Оренбург

52 202

47 010

-9,9%

102

Вологда

51 342

46 226

-10,0%

103

Сыктывкар

66 249

59 281

-10,5%

104

Курган

43 291

38 482

-11,1%

105

Брянск

43 642

38 682

-11,4%

106

Челябинск

46 309

40 958

-11,6%

107

Кемерово

53 772

47 493

-11,7%

108

Калуга

65 287

57 440

-12,0%

109

Саранск

54 176

47 595

-12,1%

110

Белгород

65 893

57 587

-12,6%

111

Великий Новгород

51 614

45 035

-12,7%

112

Йошкар-Ола

46 661

40 474

-13,3%

113

Смоленск

49 867

43 095

-13,6%

114

Элиста

40 173

34 406

-14,4%

115

Киров

51 440

40 075

-22,1%


Как видно даже сохранения стоимости на уровень инфляции происходит далеко не во всех регионах. Ну и если верить в продолжение трендов то условному жителю Кирова может оказаться выгодней снимать в своем городе, а если хочется купить недвигу -делать это, условно,  в Питере там и сдавать там часть денег тратя на аренду, а часть на платеже по ипотеке. Ну и повод будем потом в Питер переехать -не самый плохой вариант.   
3. Ну а если посчитать доходность с учетом арендной платы. Неважно- это инвест квартира и мы сдаем её или мы живем сами и избавляем себя от необходимости платить за аренду. Если сдаем- налоги не платим. В ремонт не вкладываемся и делаем вид что цена от этого не падает. Вычет налоговый при покупке также для простоты учитывать не стал.
Предположим купили мы квартиру в 45 квадратов в 12 году, нам повезло, ни одного месяца простоя и цена аренды составляла 12 тыс (довольно оптимистично-для 2012 года денежка немаленькая) .
Цена начальная 
2356470

цена конечная 
2748780

Заработано или сэкономлено 
1296000
 Итого 
4044780

или прирост цены за 9 лет 
1,716457


что дает 6 % в год(=СТЕПЕНЬ(1.71;1/(9))-1). По сравнению с MICEX Total Return и  S&P 500 TR не слишком впечатляет.  Даже если для снижение просадки разбавить портфель облигациями
Более того-выходит неутешительный вывод- ставка в 7.4 по ипотеке которую сейчас можно получить при покупке авторучке уже не кажется очень вкусной.  Историческая доходность выходит ниже. Увы. Разве что Вы надеетесь на высокую инфляцию которую сожжет долг и последующее восстановление платежеспособного спроса. 7.4 беру тк расчет для вторичке.  В первичке процент ниже но покупаете вы уже с заложенной наценкой (дороже квадрат в строящееся здании сейчас, чем в построенном на вторичке). Продавать же вы будите уже как вторичку без всякой наценки. 

Вывод тут такой- в среднероссийской провинции выгодней снимать жилье, а деньги держать в активах с большей ожидаемой доходностью. Поправьте если где то ошибся  что то не учел.

4.Впрочем- поскольку график истории позволяет нам выбирать произвольно точки, можно сделать и более оптимистичный сценарий. Не долгосрочно смотреть (боковик) а среднесрочно. Тогда во всё той же Перми выйдет 

50400 2017
61084 2021
1,211984 4

 рост стоимости квартиры 21%

0,049239
в годовом выражении почти  5%
Ну а с «арендным» платежом  рост будет в 
1,465952
, что даст среднегодовую доходность 
0,100348


Красивая циферка и так и хочется купить. Даже кредитное плече становиться выгодным. Даже если влезать с 15-20% своих.  И подозреваю, что для повтора роста надо будет ввести какие то ещё более мощные стимулирующие меры. Ведь значительная часть тех кто мог и хотел уже купили. даже некоторые потреб кредиты на первые взносы брали.  Конечно и такое не исключено, но  мне кажется маловероятным что ЦБ согласится надувать пузырь.

 

Профессионал рынка недвижимости может указать, что можно подбирать локации с большим потенциалом, покупать новое жилье и продавать с недорогим и качественным ремонтом и т.д. но тут уже нужны экспертные знания. И  по большому счету это не просто владение квартирой а отдельный бизнес. 

★9
30 комментариев
с си пи сравнивать вообще нельзя, там реальная доходность в долларах, а здесь в долларах реальный убыток.
avatar
all silver, сравнивать нельзя, поскольку аффтар сравнил за «охрененный» долгосрок — аж за 5 лет! ;)))))))))))))))

логичней было бы взять лет за 25, тогда было бы все видно без подгонок
avatar
Petr S, по ссылке выше есть данные с 2008 года.  с 8 по 12 был боковик. Если у Вас данные за 25 лет с разбивкой по городам- пришлите, добавлю пост, да и самому интересно глянуть.
Брать именно за 25 лет тоже под вопросам. немного другая страна и допустим массовой ипотеки тогда не было, а её появление увеличивает спрос. Ну и точно не было  даже несколько лет назад ипотек под 7.4% на основе паспорта и снилс без справок о доходах и т.д. такие изменения явно спрос подогревают, но вот повторить это будет уже сложно
avatar
Petr S, жилье было выгодно брать в 90-хх и до 2007 года, дальше уже аренда выгодней.
avatar
Возьмите рынок жилья с 90х по 2008г для наглядности в $ )

Сравните сценой в рублях/$ с битком/теслой/газпромом… с 2007 :)

Меня радуют люди которые выхватывают нужный им таймфрейм...

Дачи и участки кое где в МО за год в 2-5 раз подорожали например, но где вы были год назад? )))

Ещё раз пример из жизни тёщу в 2008 году умоляли продать участок за 250k$ — сейчас его за 6 млн рублей хер...
avatar
по другим городам не знаю, но по КАлининграду я бы сказал соврали. как раз в 2014г. поккпали хату — 44т.р. за квадрат. сейчас 55-60. 
Родственница покупала квартиру также года 2-3 назад, взяла за 1.800.000руб., сейчас она стоит 3.000.000
avatar
Цена хотелки продавца — это не цена реальной сделки. Бумажная прибыль греет душу, но не карман.
avatar
Алексей Пешков, друзья продали 2 месяца назад квартиру за 4млн, которая год назад стоила от силы 3млн. так что насчет бумажной прибыли Вы погорячились :-)
avatar
Атрейдес, \\год назад стоила от силы 3млн
где стоила ОТ СИЛЫ?
смотрю для примера в ялте комплекс паруса
без ремонта «от силы» 4600  с ремонтом 6500
одновременно две такие объявы
может  у ваших друзей тоже самое но разнесенное во времени
avatar
astray, год назад они ее хотели продавать и мониторили рынок — и по объявлениям и через риэлтеров и по спросу.
avatar
Алексей Пешков, это верно. поэтому можно ещё и смотреть время экспозиции квартиры. есть объекты которые выставляют уже год повышая цену. логика на мой взгляд странная- за 2 млн не купили, повысим до 2400-авось купят.
avatar
У нас на районе тут трёшку продают каждую неделю к цене хаты прибавляют по 2-3 сотне рублей.
Слишком много покупателей, решили видимо проверить для смеху когда останется только 1.
avatar
Кому-то нужно «своё», а кому-то свобода и меньше рисков
Я уверен, что снимать почти всегда выгоднее. Ездить на такси тоже выгодней, чем владеть автомобилем. А ещё выгодней питаться на помойке, откладывая все доходы в активы. Для многих людей наличие жилья в собственности- это базовая потребность. Из своей квартиры никогда не выгонит охреневший арендодатель, не выгонят в случае потери работы, не выгонят вашу семью, в случае безвреннной кончины. Именно поэтому все хотят покупать квартиры, а не снимать.
avatar
Илья, это как крясная тряпка для умных тинкоффских хомячков, тесла круче собственной квартиры))
avatar
Eugeny Umolinov, ни теслы ни счета в тиньков не имею. и если выгодней допустим купить облигаций инвестиционного рейтинга и арендовать- экономическая рациональность подскажет вывод. 

Ну а Вы меряетесь дальше  «крутостью». коли на основе неё решение принимаете а не на основе расчетов
avatar
Gregori, что выгодно сейчас завтра может очень быстро убыточно. В общем-то вопрос собсвенного дома это не касается, жильё насущная потребность человека и если есть возможность иметь в собственности польза которой перекрывает временные экономические показатели.
avatar
Илья, чаще всего выбор между ипотечной и арендной квартирой. Из ипотечной вас выгонят как только платежи несколько месяцев не будут производиться.
avatar
Илья, Ездить на такси выгодней? Ну если только в режиме «от дома до дома» в пределах населенного пункта, без возможности погрузить что-то значительное в машину, без выездов на дачу/за город.
Каждый раз с рандомным водителем, с меняющейся перспективой ожидания этого самого такси и, кстати с меняющейся перспективой цены на поездку в зависимости от времени суток, наличия повышений тарифов в праздничные дни и т.д.

Все это «выгодно» относится только к молодому, ни к чему и ни к кому не привязанному человеку без семьи.

avatar

Илья, 
1. Вам никто не мешает найти не охромевшего, а  адекватного арендодателя и в договоре прописать условия- вроде разрыв по инициативе арендодателя только при придупреждении за 6 месяцев. ну и себе такое же условие добавить -ему это доп защита от простоя квартиры
2. Ну а что базовая потребность и не выгонят-
если не смогут они платить ипотеку- могут и выгнать т квартира в собственности банка. Если не сможете платить коммуналку- отключат воду и электричество. Своя- это не значит нулевые платежи и полная защита от всех рисков. Боитесь если -приобретите страховку.

 

3. я бы сказал своё жильё это скорее традиция оставшаяся со времен ссср когда квартиры давало гос-во. Бесплатно. Получить бесплатно трешку улучшенной планировке -это действительно было круто. посмотрите процент тех кто арендует в США, европе, Израиле
«В Швейцарии всего около 5% населения живет в собственном жилье, между 8% и 10% владельцев недвижимости в Нидерландах, Исландии, Швеции и Дании. Меньше всего европейцев живет в апартаментах в Норвегии – около 5%, Великобритании, Бельгии и Голландии – около 10%.»

avatar
Мск, 2010 год 34 мио квартира, 2021 год 42 мио. 3 минуты от метро. Считаем… ))
avatar
nzdcad, инфляцию в 120% посчитать тоже не забудьте. Хотя, если в 2010 было 34 млн, то вам пофиг.
avatar
Toltra, так давайте инфляцию посчитаем )). Квартира подорожала на 30% за 10 лет. Доллар сделал х3 почти. Что там с инфляцией и деньгами потраченными на квартиру. Просто умиляют адепты кричащие рост недвижимости не в даваясь в детали. Хотя я могу накидать кучу примеров где квартиры в бизнес классе в шаговой доступности от метро, в престижном районе практически не подорожали в свете той же инфляции.
avatar
 Удачи вам в поиске квартиры в Иркутске по 61 т.р. за квадрат )))
Если вас устроят «деревяшки», полублаг, жилье «в полях» на самой окраине окраины города и т.д., то ваш выбор, да ))))
avatar
Евгений, понятно что это средняя цена по городу. но она была и в 2008 средняя и в 2012. а мы смотрим именно динамику
avatar

Поставил «плюс». Мне понравилась ссылка на ресурс. Любопытно. Нашел свой город ). А, вообще, вопрос «ипотека или съем», это как вопрос «залечить зуб или купить шубу». Кому? Где? Когда?

 

В первую очередь, жилье — место, где ты ЖИВЕШЬ. Большинство может купить дом в Простоквашино за 0 рублей, но мало кто хочет. Большинство хочет в столицах, но мало кто может. Вот и маневрируем между Краснодаром и Анадырем.

 

А, если рассматривать квадратные метры, как инвестиции, то, опять же, зависит от того, где ты живешь. Я, живя в Сибири, недавно продал свою последнюю квартиру, которая была под сдачу. Познакомился с биржей, рад по уши. Доход (даже сейчас, пока я лох) — чуть больше, а гемора настолько меньше, что я почти помолодел. А, вот, думаю, живя в столице, я бы по-другому деньгами распоряжался. Там даже ветхая квартира может быть офигенным активом: много желающих понаехать )).

avatar
Недвига зачастую единственный актив плебса. Да и тот обычно в ипотеку.
Отсюда и нахваливание квадратных метров.

Обидная правда: если недвига (свое жилье) -это почти всё, что есть  в активах индивида — он плебс.
avatar
ВЕДОМОСТИ пишут о примерно том же www.vedomosti.ru/realty/blogs/2021/02/16/858088-investori-ispolzuyut
avatar
Последний бурный рост стоимости недвижимости был в 2020. Было бы интересно обновить расчеты и «Рейтинг городов России по росту цен на вторичную недвижимость» на конец 2020/начало 2021.
avatar

теги блога Gregori

....все тэги



UPDONW