Застройщик АПРИ - супер-возможность или худшее IPO года? Участвовать или нет

Застройщик АПРИ объявил о выходе на Мосбиржу. Подать заявку на IPO можно до 29 июля.

🎯АПРИ отлично известен в первую очередь как эмитент ВДО под именем «Апри Флай Плэннинг». Я ещё в далеком 2020-м покупал его облигации, т.к. они всегда были в лидерах по доходности, и с тех пор мало что изменилось (только ставки ещё сильнее улетели вверх).

Теперь я мусорные облиги не покупаю, и похоже АПРИ это подкосило — кэша без Сида катастрофически не хватает😁 компания бьёт рекорды по количеству долгов. Раз на долговом рынке занимать дорого, то где можно взять денег практически бесплатно? Конечно же, у физиков на Мосбирже!

🔥Подготовил разбор предстоящего IPO — честно, коротко и по делу.

Чтобы не пропустить самое интересное и важное из мира финансов и инвестиций, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢ПАО «АПРИ» (до недавнего времени — АО «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской области по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

По объему текущего строительства АПРИ занимает достаточно скромное 49-е место в стране. Впрочем, можно сказать, что он входит в ТОП-50 крупнейших застройщиков — так звучит чуть солиднее.

🧱При этом у компании есть своя амбициозная стратегия, согласно которой АПРИ может до 2028 года войти в ТОП-5 девелоперов РФ по портфелю проектов за пределами Москвы и СПб.

Источник: сайт застройщика

🏗️На первый взгляд всё неплохо — компания строит жилье в перспективных регионах, растут объемы строительства и выручка. Где подвох?

📊Финансовые показатели

Давайте-ка заглянем в отчетность компании по МСФО за 2023 г. И у меня есть две новости. Начнем с хорошей.

✅Чистая прибыль АПРИ составила 2,2 млрд ₽ — на 22,2% выше, чем в 2022-м. Выручка компании год к году увеличилась на 49,4% до 12,1 млрд ₽, EBITDA выросла на 44,4% до 5,2 млрд ₽.

✅В прошлом году по сравнению с 2022-м АПРИ продал примерно в 2 раза больше недвижимости и получил за это в 2,5 раза больше денег. Динамика цифр впечатляет: 82 тыс. кв. м за 6,4 млрд ₽ в 2022-м и 159 тыс. кв. м за 15,7 млрд ₽ в 2023-м. Застройщикам очень помог рост цен на бетонометры и ажиотаж среди населения.

Источник: отчет ПАО «АПРИ» по МСФО за 2023 г.

🚀Но не забываем, что в прошлом году был настоящий ипотечный бум, новостройки сметали как горячие пирожки. C 1 июля 2024 основные льготные программы были свёрнуты, и на рынке жилья намечается стагнация и уныние.

Ну а теперь самое интересное...

🔻Чистый долг АПРИ достиг 9,9 млрд ₽ и в этом году перевалит за 10 млрд. Держателям своих облигаций компания должна 3,5 млрд ₽, остальное — банковские кредиты. Учитывая невысокую рентабельность и очень высокие процентные расходы (почти 1 млрд за 2023), будущее не выглядит радужным.

🔻Долговая нагрузка по показателю Чистый долг/EBITDA приближается к 3х. Вроде бы для застройщиков это обычная ситуация, вот только АПРИ из-за относительно небольшого размаха бизнеса начинает буквально задыхаться от долгов. Так, за 1 кв. 2024 расходы на обслуживание долга составили почти 60% от операционной прибыли. А низкий кредитный рейтинг не позволяет перезанимать под более-менее адекватную ставку. Как итог — постоянный рост обязательств и острая необходимость в новых займах.

Источник: отчет ПАО «АПРИ» по МСФО за 2023 г.

⚙️Параметры IPO

⏳Сбор заявок - с 22 по 29 июля 2024. Торги стартуют 30 июля под не очень оригинальным тикером APRI.

💰Ценовой коридор - от 8,8 до 9,7 ₽ за акцию. Вся компания, таким образом, может быть оценена в 10-11 млрд ₽.

👉Размещение пройдет по схеме Cash-In (все средства от IPO пойдут на развитие бизнеса компании, что есть гуд — в отличие, например, от недавних IPO МФК Займер и ВсеИнструменты).

👉На рынок придут новые акции, выпущенные в ходе дополнительной эмиссии. Ожидаемый объем размещения - от 500 млн до 1 млрд ₽, а free-float может составить 5-10%.

💸Компания даже утвердила дивидендную политику, по которой планирует выплачивать акционерам до 50% от чистой прибыли по МСФО. Пока что дивидендная история у АПРИ отсутствует.

Низкоэтажный ЖК «Твоя Привилегия» под Челябинском от АПРИ

🎯Стоит ли залетать в IPO АПРИ?

🤔Уж очень смахивает на IPO на самом пике, чтобы максимально обкэшиться об частных инвесторов. Огромный долг и наступившие после отмены льгот смутные времена для российской недвижимости не сулят ничего сильно позитивного для бизнеса АПРИ на ближайшие годы.

🤦‍♂️IPO АПРИ будет 11-м по счету в 2024 году и, рискну предположить, одним из худших наряду с Кристаллом, Евротрансом и Займером. Как и в этих случаях, крупные институционалы скорее всего в «такое» не полезут, т.е. расчет в основном идет на хомяков-физиков. Если на падающем рынке собрать нужную сумму не получится, то инвесторы могут получить высокую аллокацию, вплоть до 100%. Только вот надо ли им это?

🆘Компания набрала гигантскую массу кредитов и, похоже, сама не знает что с ними делать. Только за ближайший год нужно будет заплатить в 1,5 раза больше, чем вся капитализация компании! Да и IPO не сильно спасёт ситуацию: денег, скорее всего, хватит ненадолго. А потом — либо новая допка (и акции укатывают в пол), либо новые займы под… 20%? 25%? 30%? Перспективы так себе.

Источник: сайт застройщика

🎬Видеомем на тему IPO АПРИ — здесь.

🏗️Лично я из всех застройщиков больше всего порадовался бы IPO Сэтл Групп  — это наиболее понятная мне компания с качественной бизнес-моделью, квартиры которой я хорошо знаю я и сам бы жил в них с удовольствием. Из тех, кто уже торгуется на бирже, предпочтение отдаю Самолету.

🤷‍♂️А суровые челябинские застройщики в лице АПРИ с рейтингом BB не входят в круг моих интересов. Им предстоят тяжелые времена. Пожалуй, я пока постою в стороне и от акций, и от облигаций.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 IPO IVA Technologies. Стоит ли участвовать в IPO «убийцы Zoom» в России
📍 9 акций РФ для покупки на всю жизнь

--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth