Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.

Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией. 

Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей. 

В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё плохо, в 2026 году новостройки стали абсолютно недоступны, 481 тыс. руб./м2 — это запредельно, разрыв между ценами и доходами ужасает, ведь на 2,5 средней зарплаты москвича можно купить лишь 1 м2 в новом доме.

📍ЖК «ТАТУМ», застройщик «FORMA», бизнес-класс. Адрес: г. Москва, ул. Обручева, 27. Метро «Калужская» + «Воронцовская» — 5 минут пешком. Выдача ключей до 09.2029.

Текущие цены, от:

ЕВРО-2 (36 м2) — 22,7 млн руб.

ЕВРО-3 (70 м2) — 36,5 млн руб.

ЕВРО-4 (74 м2) — 41,7 млн руб.

Знаете, иногда читаю такие комментарии: «Какой замечательный жилой комплекс, какое чудесное место!» Правда, ни один из комментаторов еще ни разу не обмолвился, что не так давно это «чудесное место» было настолько гиблым, что тут даже трактористы крестились, когда проезжали мимо.

Вот такая ситуация, впрочем, удивляться здесь нечему. Ибо Москва — живой организм. Она растёт. Она меняется. И на месте потрёпанных жизнью многоэтажных сараев появляются новые современные кварталы, которые так нравятся людям. 

Так вот, я написал это лишь для того, чтобы мы могли оценить локацию у метро «Калужская» не в моменте, а в перспективе — когда она полностью преобразится.

📍Ну что же, друзья. Мы часто слышим о том, что рынок аренды Москвы ждёт крах, ибо количество сдающихся объектов обновляет максимумы за последние 3 года. Ну и после того, как аренда рухнет из-за избытка предложения — цены на квартиры обязательно пойдут вниз.

А что, если я вам покажу один любопытный график? На нем я одновременно отобразил два параметра:

Первый — количество свободных квартир, сдающихся в аренду.

Второй — количество квартир в продаже на вторичном рынке.

Зачем я это сделал? А всё для того, чтобы мы смогли посмотреть на рынок… глобально. Ибо рынки аренды и «вторички» тесно взаимосвязаны и представляют собой две части единой системы. 

Так вот, теперь на графике мы видим полную картину, и именно сейчас предлагаю сделать какие-либо выводы. Ибо теперь мы видим факты, данные и можем делать логические умозаключения. 

Видите, как устроен и работает рынок? Если нет внешних шоков, общий объем «вторички» и арендных квартир составляет примерно 50-60 тыс. объектов. Ну или иными словами, это соединяющиеся сосуды, и если в одном прибыло, значит в другом — убыло.

Ну что же, друзья. Знаете, что произошло в прошлом месяце??? В июле 2026-го доля ипотеки на новостройки упала до пятилетнего минимума! 

Историческая справка: ранее льготно-ипотечные программы составляли около 50–80% от всех выдач. А в прошлом месяце этот показатель составил всего… 25%. И об этом пишет РБК: 



 

Так вот, знаете, что я сейчас предлагаю сделать? Проверить одну гипотезу. Точнее, не одну, а сразу две, причем диаметрально противоположных.

Первая гипотеза: мои оппоненты-антагонисты постоянно писали о том, что как только свернут льготно-ипотечные программы, то цены резко и решительно пойдут вниз! Интересное конечно мнение, правда попахивает популизмом, ну или обещаниями мирянам быстрых и легких решений сложных жилищных проблем.

Вторая гипотеза: я же неоднократно писал, что основной драйвер роста цен на недвижимость — не «льготка». А совокупность факторов и в первую очередь — монетарная политика государства. Ну и в далеком 2024-м году предостерегал от поспешных выводов, писал о том, что если при текущем бюджетном импульсе льготки взять и отменить, то всё пойдет совсем не так, как считают мои оппоненты: https://t.me/labirint_investora/753.

Хьюстон, похоже, у нас проблемы! Но начну по порядку. Рынок вторичной недвижимости, вопреки распространенному мнению, не растет прямолинейно. Он движется циклично, проходя через четыре классические фазы.

Фаза № 1 — оживление. Это начало нового цикла после шока от запредельной ключевой ставки. Рынок постепенно «приходит в себя»: падение цен останавливается, и появляются первые признаки жизни. В середине 2025 рынок вторички находился именно в этой фазе, и я об этом писал тут: t.me/labirint_investora/1446.

Фаза № 2 — рост. Это период, который большинство называют «бумом», ну а я называл Армагеддоном. Реализуется отложенный спрос предыдущих периодов, и цены на квартиры уверенно и неудержимо ползут вверх. В общем, это мы тоже видели. Имею в виду, видели, как за год ликвидная «вторичка» в Москве подорожала на 30–50%.

Фаза № 3 — ослабление. И эта фаза, друзья, примечательна тем, что эйфория от роста начинает играть злую шутку. Продавцы в этот момент уверены, что рост цен будет и дальше продолжаться, поэтому продолжают играть на повышение. Но дьявол кроется в деталях. Ну или иными словами — скрытая проблема всегда прячется в мелочах, которые легко упустить из виду. И я сейчас имею в виду, что они не оценивают общий объем предложения.

Друзья, начну с вопроса. А именно: как оценить вероятность наступления того или иного события? На самом деле, науке известны три основных подхода:

Первый: классический, или оценка шансов. Пример — подбрасывая монетку, мы понимаем, что вероятность выпадения «орла» = 50%.

Второй: субъективный. Эта оценка основывается на личной уверенности человека в том, что определенное событие произойдет. И этот метод обычно применяют, когда нет данных.

Третий: статистический метод. И он используется, когда у вас есть исторические данные.

К чему я всё это написал? А к тому, что прошел год с того момента, как опубликовал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1474, в котором написал, что денег у людей какое-то неприлично-астрономическое количество, ну или около 60 триллионов рублей.

Так вот, на днях ЦБ опубликовал новые данные. Знаете, какой сейчас объем рублей у людей? Нет? Тогда напишу: барабанная дробь… 74 триллиона рублей!

А теперь предлагаю посчитать, сколько денег может перетечь на рынок «вторички» уже в этом году. Итак, начинаем.

📍Подписчик недавно задал вопрос: «Алексей, а зачем ты вообще пишешь о зарплатах, ключевой ставке и т. д.? Не лучше ли писать о том, что вот этот объект ниже рынка и поэтому его стоит покупать?»

Краткий ответ: на самом деле, для инвестора в недвижимость критически важно следить за экономикой и трендами. И для него это даже важнее, чем для инвестора в фондовый рынок, который может практически мгновенно продать свой портфель по одному клику на терминале. В общем, ниже я «подсвечу» основные маркеры, которые стоит отслеживать, приведу примеры и расскажу, как они работают.

Первый: «Ключевая ставка», ну или цена денег — это самый главный показатель. Когда ставка растет — реальная стоимость объекта падает. Ну а когда ставка падает — цены на недвижимость начинают взлетать. И профессиональный инвестор, следящий за риторикой ЦБ, покупает за несколько месяцев до глобального цикла снижения ставки, пока продавцы еще не поняли, что происходит.

М-да уж… Остались от козлика рожки да ножки… Это я к тому, что в границах старой Москвы в прошлом месяце установлен абсолютный АНТИРЕКОРД.

Застройщики продали всего 3,6 тыс. лотов. Что аж на 34% меньше, чем в июле 2025-го! Аа-а-а… Абсолютный обвал. Попахивает жилищным кризисом… И знаете почему? А потому, что даже с такими продажами и по таким ценам застройщики продают быстрее, чем выводят новые объекты. 

Не верите? Я тоже сначала не верил, а потом посмотрел на официальные данные ДОМ.РФ. Текущее соотношение распроданности к стройготовности составляет:

Ведь если стройка вниз, то и смежникам… «кирдык».

Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет.

Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6.

🔖 Теперь какие выводы можно сделать:

Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры.   

Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки.

Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка».

Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года. 

Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые… могут не сойтись.