Хьюстон, похоже, у нас проблемы! На вторичке творится что-то страшное.

Хьюстон, похоже, у нас проблемы! Но начну по порядку. Рынок вторичной недвижимости, вопреки распространенному мнению, не растет прямолинейно. Он движется циклично, проходя через четыре классические фазы.

Фаза № 1 — оживление. Это начало нового цикла после шока от запредельной ключевой ставки. Рынок постепенно «приходит в себя»: падение цен останавливается, и появляются первые признаки жизни. В середине 2025 рынок вторички находился именно в этой фазе, и я об этом писал тут: t.me/labirint_investora/1446.

Фаза № 2 — рост. Это период, который большинство называют «бумом», ну а я называл Армагеддоном. Реализуется отложенный спрос предыдущих периодов, и цены на квартиры уверенно и неудержимо ползут вверх. В общем, это мы тоже видели. Имею в виду, видели, как за год ликвидная «вторичка» в Москве подорожала на 30–50%.

Фаза № 3 — ослабление. И эта фаза, друзья, примечательна тем, что эйфория от роста начинает играть злую шутку. Продавцы в этот момент уверены, что рост цен будет и дальше продолжаться, поэтому продолжают играть на повышение. Но дьявол кроется в деталях. Ну или иными словами — скрытая проблема всегда прячется в мелочах, которые легко упустить из виду. И я сейчас имею в виду, что они не оценивают общий объем предложения.

Продажи вторички в Москве. Данные Росреестра.

Так вот. Посмотрите на график вверху. Видите, что происходит? Нет? Тогда задам наводящие вопросы:

Первый: все пишут о том, что спрос с первичного рынка перетекает на вторичный. А видите ли вы кратный рост сделок на «вторичке»? К слову, вот последние данные по продажам новостроек в Москве: https://smart-lab.ru/blog/1337696.php. Думаю, что ваш ответ — нет. Вот и я не вижу.

Второй: что у нас с предложением на «вторичке», оно всё так же сокращается? Ответ — нет. Предложение на вторичном рынке стало… прирастать. Да, пока неуверенно. Но это звоночек… Считаю, что если в течение месяца этот тренд не развернется, то можно с уверенностью констатировать тот факт, что рынок недвижимости столицы находится в начале этой фазы. Имею в виду — «ослабления». 

Фаза № 4 — спад. Это неизбежная коррекция, когда рынок остывает. Количество сделок сокращается, и рынок продавца трансформируется в рынок покупателя. Да-да,  это когда-нибудь тоже случится,  хотя сейчас этот вариант развития событий и не просматривается.

🔖 Так вот, друзья. Что я хочу этим сказать. Самые опытные игроки начинают продавать свои активы до того, как начнется спад. И если бы у меня сейчас была старая «вторичка» — то я бы постарался продать ее до конца года, а не после. 

Ибо сейчас именно то время, когда ее можно продать по завышенной цене из-за дефицита предложения. Потом это будет сложнее, да и старая вторичка при избытке альтернативных вариантов — плохо растет в цене. 

Ну а далее, переложился бы в какой-нибудь перспективный проект в высокой стадии, ибо начиная с 2028 года нас поджидает новая скрытая вводная. Вот она, на скрине:





А именно — настоящая беда с вводом нового жилья в Москве, а значит на вторичном рынке будет примерно происходить примерно такая же ситуация, как в старом анекдоте:

Василий Иваныч и Петька попали в пустыню. Идут, жрать хочется. Вдруг Петька находит мешок консервов, а Чапай мешок золота. Василий Иванович говорит: Петька давай рынок создадим у тебя товар, у меня деньги! Петька говорит: давай, банка консервов = мешок золота. Чапай орет: да ты обалдел!!! Петька в ответ, а ты походи по рынку, поторгуйся, может дешевле найдешь!

ТГ канал «Лабиринт Инвестора» https://t.me/labirint_investora/