Информация
Блог им. totemo
Аренда квартир в Москве РУХНУЛА! Теперь вторичку ждёт обвал?!!!!
- 04 сентября 2026, 11:05
- |
📍Ну что же, друзья. Мы часто слышим о том, что рынок аренды Москвы ждёт крах, ибо количество сдающихся объектов обновляет максимумы за последние 3 года. Ну и после того, как аренда рухнет из-за избытка предложения — цены на квартиры обязательно пойдут вниз.
А что, если я вам покажу один любопытный график? На нем я одновременно отобразил два параметра:
Первый — количество свободных квартир, сдающихся в аренду.
Второй — количество квартир в продаже на вторичном рынке.
Зачем я это сделал? А всё для того, чтобы мы смогли посмотреть на рынок… глобально. Ибо рынки аренды и «вторички» тесно взаимосвязаны и представляют собой две части единой системы.
Так вот, теперь на графике мы видим полную картину, и именно сейчас предлагаю сделать какие-либо выводы. Ибо теперь мы видим факты, данные и можем делать логические умозаключения.
Видите, как устроен и работает рынок? Если нет внешних шоков, общий объем «вторички» и арендных квартир составляет примерно 50-60 тыс. объектов. Ну или иными словами, это соединяющиеся сосуды, и если в одном прибыло, значит в другом — убыло.
Теперь, что имеем в моменте? По сравнению с сентябрем 2024 года, количество свободных арендных квартир увеличилось практически в два раза. Но! Из-за чего это произошло?
Ответ на графике: это произошло из-за того, что количество квартир на «вторичке» уменьшилось примерно на эту же величину.
Так вот, теперь возникает вопрос: можно ли утверждать, что из-за избытка арендных лотов, квартиры на «вторичке» подешевеют? Ответ — скорее «нет». Ибо, на самом деле, мы просто наблюдаем эффект «перетока» из продажи в аренду. И рост предложения на рынке аренды происходит за счет… сокращения предложения на вторичном рынке.
🔖 Ну и теперь предлагаю подытожить:
Первое: если предложение на рынке аренды сокращается, значит количество объектов на рынке «вторички» растёт.
Второе: если происходит «переток» с рынка «вторички» на рынок аренды, то это значит… тушите свет, сливайте воду. Ибо это сигнал о том, что квартиры… подорожают.
Третье: когда квартиры дешевеют? Ответ — в экономические кризисы. Точнее даже не так, правильней написать, что квартиры сначала резко дорожают, а потом цены медленно снижаются до изначальных.
Четвертое: как только арендные ставки пойдут вверх, экстенсивный рост цен на «вторичке» сменится на умеренный.
.
ТГ канал «Лабиринт Инвестора»: новостройки Москвы https://t.me/labirint_investora/
теги блога Лабиринт Инвестора
- IMOEX
- акции
- апартаменты
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- банки
- вклады
- вторичка
- вторичный рынок жилья
- вторичный рынок Москвы
- демография
- депозиты
- депозиты населения
- доллар рубль
- дом рф
- дом.рф
- доступное жильё
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инвестиции в фондовый рынок
- Индекс МБ
- Индикакаторы
- инструкция
- инфляция
- инфляция в России
- Ипотека
- ипотека в России
- квартира
- квартира в ипотеку
- квартира в Москве
- Квартиры
- кейс
- Ключевая ставка ЦБ РФ
- льготная ипотека
- макроэкономика
- макроэкономика России
- макроэкономика РФ
- Механика рынка
- Москва
- Недвига
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- недвижимость в РФ
- недвижимость москвы
- новостройки
- прогноз
- прогнозы
- прогнозы аналитиков
- разбор
- рассрочка
- регистрация
- рождаемость
- форекс
- фьючерс MIX
- ЦБ РФ
- цены на квартиры
- цены на недвижимость
Все люди где то уже живут; Предложения аренды рассматривают те кто хочет переехать допустим в другой район, и в этом случае человек освободит ту квартиру в которой сейчас живет и значит количество предлагаемых квартир в аренду не изменится
Либо рассматривают вновь приехавшие;
Богатые — возможно пойдут покупать на вторичном рынке. Бедные пойдут в аренду;
Подорожание вторички возможно если появится много богатых людей, приезжающих в Мск(к примеру)
А есть ли вообще этот поток порождающий спрос ?
Автор, в анализе нужно исходить из миграционных потоков, из наличия платежеспособного спроса
А вы исходите из количества квартир в аренде и в продаже
Это не тот показатель который мог бы влиять на цену
"Итак, что у нас с арендой квартир в Москве?
С цифрами и конкретикой.
Сейчас сезон и спрос бодрый.
Двушка 70м в переулках Арбата, дом начала прошлого века.
Сдалась за 145т, были интересанты, выбрали пару, которая работает в центре.
В конце 2022 цена была только 68т, некоторые предлагали и 50т.
1к от ПИКА, м. Филатов Луг. 67т, сдали студентке.
1к в Ясенево, скромная, но аккуратная. И самомом массовом сегоменте “до 50тыс”.
Сдали за 49т одной девушке.
Студия 20 м в ЖК “Кольская 8”, м. Свиблово. На пике спроса, 2 года назад, такие выставляли по 70-80т. Сдали за 57т студенту.
е2 в “Первый Дубровский”, м. Волгоградский проспект. Сдали за 80 тыс
девушке.
е2 в “Матвеевский Парк”, м. Аминьевская. Сдали за 90т паре студентов.
Выводы: сейчас рынок лучше, чем год назад, но ощутимо хуже, чем 2 года назад.
Застройщики продолжают выдавать ключи от новых ЖК, где покупали с целью пристроить льготную ипотеку и сдать в аренду. Все это создает навес предложений в некоторых локациях, например от м. Саларьево и дальше".
t.me/mosstart
Приток туристов и мигрантов в летний сезон растет больше обычного. А на что идет спрос, на то и растет цена. Сейчас эта сезонность затухает. Тобишь топливо иссякает.
А значит и аренде свойственно сходить на небольшую коррекцию. Но халявы не ждите. Ибо, всё же аренда дешевле чем оплачивать ипотеку в месяц. А значит и откат будет незначительным. А вторичка может или уйти во флэт, или чуть-чуть подрасти. Потому что, вторичка, в отличии от первички, находиться в более ликвидной локации и в более престижных районах.
Глупо было бы предположить что многие бросились бы менять Тверскую или Таганскую на Селигерскую или Капотню.
А для этого надо чтобы первичка снизилась на 15-20%, а вторичка выросла на 15-20%. И вновь настанет гармония между первичным рынком и вторичным. Как это было практически всегда. До дикого расхождения спреда после пандемии.
> От пробок, шума, выхлопов
С пробками ситуация сильно-сильно лучше, чем лет 10-15 назад, когда всерьёз ждали коллапса. Плюс лучший в мире общественный транспорт.
С выхлопами и вообще чистотой воздуха сейчас никаких проблем в Столице. 10 лет назад я не мог надышаться отъезжая от Москвы на 100км, сейчас не чувствую никакой разницы. Так же раньше в безветренную сухую погоду я невооруженным взглядом видел смог из окна, сейчас я уже забыл когда видел его последний раз. Электрический транспорт, ограничения на движение грузового транспорта и стандарты Евро-5/6 сделали своё дело.
Фактор наличия квартир, которые пытались продать, но выставили в аренду, практически не играет роли — таких меньшинство. Всегда есть инвесторы, которые готовы продать квартиру без отделки/с отделкой сразу после сдачи объекта. Они как правило не сдают в аренду и просто ждут нужного момента. Часто это агентства или серийники. На вторичке переход от арендой квартиры к продаже крайне редок, потому что это невыгодно владельцу, либо у него должны резко измениться жизненные цели (переезд в другой город или страну).
Я наблюдаю повышение арендных ставок в Москве и Подмосковье, причем новые квартиры с хорошим ремонтом растут быстрее и оцениваются выше, чем старый фонд (дома старше 5-7-10 лет). Кто-то рассматривает определенный круг арендаторов, поэтому готов давать цену ниже, чтобы быть уверенным в отсутствии проблем завтра (ремонт, проблемы с соседями и законом).
Опять же, с переферии народ будет подтягиватся в Москву и города Миллионники, потому что в Мухосрансках делать нечего. А вот Как рассказывал один известный блогер: Соколовский- лучше продать старое жильё, сады дачи, гаражи — в Шадринске, и поехать работать в Москву. Это будет намного, намного продуктивнее чем выращивать картошку в Шадринске!( Что собственно он и сделал).