Информация
Блог им. totemo
Всё рухнуло, обрушилось, обвалилось и исчезло?! У рынка новостороек всё не плохо, а очень-очень плохо???
- 18 сентября 2026, 13:06
- |
Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.
Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией.
Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей.
В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё плохо, в 2026 году новостройки стали абсолютно недоступны, 481 тыс. руб./м2 — это запредельно, разрыв между ценами и доходами ужасает, ведь на 2,5 средней зарплаты москвича можно купить лишь 1 м2 в новом доме.
Догадываетесь, какие выводы сделает обычный человек, прочитав «это»?! И я, честно говоря, вообще не понимаю, зачем раздувать «из мухи слона». Точнее, догадываюсь — чем кошмарнее новость, тем чаще ее читают, а чем чаще читают — тем больше кликают на рекламу.
Так вот, как определить: данные из новости — это катастрофа или не всё так плохо? Элементарно, Ватсон: чтобы объективно оценить настоящее, нужно посмотреть… исторические данные, что я сейчас и предлагаю сделать. Давайте посмотрим на график вверху. На нем я отобразил доступность новостроек и «вторички» за последний 21 год.
Теперь, когда мы видим картину целиком, возникает вопрос: интересно, а почему журналисты не сравнивают доступность жилья в 2026 году с 2011–2015 годами? Ведь в те времена новостройки были… еще более недоступны.
Почему не пишут о том, что «вторичка» по отношению к средней зарплате находится на исторических минималках??? Ведь сейчас для покупки 1 м2 нужно всего 2 оклада, а в 2012 — аж 3,5. А это, на минуточку, на 75% дороже!
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. Да, цены дешевыми назвать сложно, правда, есть нюанс. Раньше стоимость м2 по отношению к средней зарплате… была еще дороже.
Кто-то, скорее всего, сейчас подумает: Алексей, всё, что ты написал, — это не стоит и выеденного яйца! Это просто смешно, нужно всего лишь подождать, и всё будет ОК.
Так вот, докладываю: пустой агитацией я не занимаюсь и в текущий момент времени, да-да, именно сейчас, а не когда-нибудь, пытаюсь купить квартиру 100+ м2. Да, согласен, всё не просто, а я не «долларовый миллионер» и не родился с серебряной ложкой во рту. Но я не откладываю решение на «потом», ибо понимаю, что самая толстая книга в мире — «Полное собрание человеческих отмазок». Вот такие дела.
ТГ канал «Лабиринт Инвестора»: новостройки Москвы https://t.me/labirint_investora/
теги блога Лабиринт Инвестора
- IMOEX
- акции
- апартаменты
- аренда
- аренда жилья в Москве
- Аренда квартир
- аренда недвижимости
- банки
- вклады
- вторичка
- вторичный рынок жилья
- вторичный рынок Москвы
- демография
- депозиты
- депозиты населения
- доллар рубль
- дом рф
- дом.рф
- доступное жильё
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инвестиции в фондовый рынок
- Индекс МБ
- Индикакаторы
- инструкция
- инфляция
- инфляция в России
- Ипотека
- ипотека в России
- квартира
- квартира в ипотеку
- квартира в Москве
- Квартиры
- кейс
- Ключевая ставка ЦБ РФ
- льготная ипотека
- макроэкономика
- макроэкономика России
- макроэкономика РФ
- Механика рынка
- Москва
- Недвига
- недвижимость
- недвижимость в Москве
- недвижимость в РФ
- недвижимость москвы
- новостройки
- прогноз
- прогнозы
- прогнозы аналитиков
- разбор
- рассрочка
- регистрация
- рождаемость
- форекс
- фьючерс MIX
- ЦБ РФ
- цены на квартиры
- цены на недвижимость
Много лет назад при стоимости 2-комн. квартиры 4,2 млн.руб, взносе 50%, ставке 8% и сроке ипотеки 8 лет, ежемесячный платеж составлял что-то порядка 28-29 тыс.руб.
При доходе одного члена семьи что-то около 110 тыс.руб./мес., что было терпимо, учитывая занятость обоих (26-27% от дохода заёмщика).
Сейчас при стоимости сопоставимого жилья около 11 млн.руб., взносе 20% (учитываем отсутствие накоплений), средней ставке около 18%, сроке 30 лет (максимум), ежемесячный платеж составит около 130 тыс.руб.
Допустим, средний доход сегодняшнего заёмщика 200 тыс.руб., значит нагрузка возросла до 65%. И даже если доход вырос до 300 тыс.руб. (в чем лично я сомневаюсь), то всё равно доля ипотеки 43% от дохода.
Как бы дохрена… И это мы ещё не учитываем, что квартиру хочется не аналогичную и не в том же районе, а поближе к центру, а значит стоимость такой двушки будет не менее 20 млн.руб. и при прочих равных платеж сразу вырастает до 266 тыс.руб.
А смысл при 18% брать 30 лет? При 20 не так сильно больше платеж, а переплата сильно меньше
В настоящий момент сам имею ипотечный кредит по ставке 1,99%, ежемесячный платеж — на уровне похода в хороший ресторан.
Будущее неисповедимо. В 18м я не знал что будет в 24м. Как и люди, хватавшие всё подряд в 14м, не знали на сколько лет будет просадка по ценам.
я в 18м не стал покупать, продолжил капитал растить — теперь он норм. Если бы влез в ипотеку — был бы в долгах и без денег.
А с другой стороны… реши я два года назад продолжать снимать — на вбуханное сейчас в погашение и прочее я бы уже подкопил отдельный счёт, который платил бы две цены аренды. Только долго сопротивляться женщинам не получается, пришлось купить. Хорошо хоть капитал в три раза больше хаты, так что особо не влияет что я его пока не могу пополнять.
А реально, в 18м ипотека для меня была впритык. Сейчас — взял рыночную, треть зарплаты обязательный платёж, ещё треть я сверху закидываю чтобы банк слишком много не сожрал по итогам. А зарплата у меня как была средненькой, в теории, так и осталась.
Я вторую ипотеку в жизни беру и считаю, что все удачно рассчитал, т.к. процент по кредиту мизерный, а при текущей ставке и ценах на жилье вряд ли бы взял похожий объект. Вдобавок купил за наличку еще и ребенку стартовое жилье рядышком.
кроме того надо понимать что что студии, однушки и двушки это для бомжей… надо брать как минимум трешку… спальня родителям и 2 спальни детям… т.е это 80 квадратов * 2.5 = 200 месяцев т.е примерно 20 лет копить...
1 на самом деле все зарабытывают хорошо, только вот налоги прямые и косвенные 70% с заработаного… когда покупаешь например холодильник, то еще 1.5 холодильника ты отдаешь государству в виде налогов… а когда покупаешь авто то еще одно такое же авто даришь государству… еще хуже дела с квартирками — купил одну — и 2 подарил государству...
2 квартира это самое дешманское жилье 5000 кирпича, 3 плиты перекрытия 3 окна и 4 ре двери… и с вас 50 млн… скуяли? квартира всегда дешевле дома аналогичной площади… просто недвижку крайне легко обложить налогами… во всем мире так… только там льготы есть налоговые
3 бандиты из 90ых были дешевле чем современныое государство
4 и кстати посмотри сколько мелких застройщиков было в начале 2000. и сколько осталось. просто зарегулировали и монополию сделали.
у автора на графике средняя зарплата приближается к 200 тыс (183 тыс по данным Росстата)
это тоже самое что средняя температура в больнице
те кто своей высокой зарплатой вытягивает среднюю вверх не нуждаются в жилье.
По идее имело бы значение приводить даже не медианную. А среднюю у страты собирающихся покупать квартиру. Или хотя бы у людей не имеющих в данный момент своей квартиры
Это простые люди с зарплатой от 70 до 140 ( ИМХО )
то есть на графике желтая линия будет намного более пологой и размещаться намного ниже
и раньше покупали и сейчас есть отморозки
я о том что желтая линия на всем протяжении графика должна быть ниже
сегодня доступность жилья беспрецедентно низкая за всю историю наблюдений. Уровень «абсолютно недоступно»
цена просто катастрофически завышена. Вот с этим и связаны проблемы строительной отрасли
и самый оптимальный вариант решения: банкротства застройщиков
желательно каскадные;
Иначе никак невозможно разрушить сложившуюся преступную группировку удерживающую цены на высоком уровне (за счет наших налогов)
В России сложилась устойчивая ОПГ которая скорей уморит и загеноцидит все население но цены снизить не позволит
Vyacheslav Ivanenkov, у нас доля владеющих своим жильём одна из самых высоких.
С учёом того что миграция по работе не бесонечна (а во многих местах отток), постоянно строить массовый сегмент (на краях города?) будет невозможно. И вскорости наследства/продажи за умершими тоже ускорятся. Мне кажется в какой-то момент будет всё равно что страдать мол отрасль печатающих машинок страдает, не может продавать больше.
в западной европе это тоже было распространено, и покупал муж-работяга с одной зарплаты. Только постепенно такие товарищи с рынка вымываются. Потребовались деньги — продал, а заработать купить обратно уже не получится.
у коньержки 27 000, вместе с работой уборщицы, койка места включена,
ванны нет, мойются мокрыми тряпками